Prosta kalkulacja opłacalności

[skawiq]

Witam

Kiedy słysze argumenty miasta, ze budowanie blokow jest tansze od kupowania
na rynku wtornym to chwytam sie za glowe i zaczynam targac wlosy, ze tak
durni ludzie mogli zajsc tak daleko. DLACZEGO takie rzeczy są możliwe tylko w
tym kraju, bo nigdzie w Europie ???!!!!

Prosta kalkulacja:
Co jest bardziej opłacalne ekonomicznie: Budowanie gett, czy zakup mieszkań w
systemie rozproszonym?

Sprawdźmy:

Założmy, ze developer na 6 ha dzialce w okolicy magnolii wybudował 350
mieszkań, średnio po 80 m2, i zaczyna je sprzedawać, a obecnie koszt 1 m2 w
tej okolicy to jakies 3800 zl za m2.
Obliczmy wiec ile bedzie mial obrotu na tych mieszkaniach:
350 x 80 x 3800 = 106 400 000 zł
niezła sumka.

A teraz zastanowmy sie ile kosztuje faktyczne wybudowanie tych mieszkan bez
uwzgledniania kosztu gruntow. przyjmijmy, ze jest to standard, czyli:koszt
materialow, robocizny, projektow, zagospodarowania terenow dookola budynkow,
po prostu faktyczny koszt.
Na tyle na ile znam budownictwo to nie jest to wiecej jak 2000 zl za metr,
czyli ile faktycznie wyda deweloper?
350 x 80 x 1500 = 56 mln

Dodaje sie koszty marketingu, sprzedazy mieszkan itp to jest jakies 10 mln.

A wiec na czysto zarabia 106 - 66 = 40 mln zl ( bez uwzgledniania kosztow
terenu).

Wiec szczerze, ze gdyby teren kosztowal 20 mln to i tak oplaca sie go
kupic i mozna zarobic. Oczywiscie jak sie uwzgledni strategiczne plany
rozwoju firmy to zarobienie na tej inwestycji 20 mln to nie jest dobry
zarobek, ale zawsze jakis.

A teraz obliczmy ile miasto musialoby wydac, aby wybudowac tego typu
mieszkania.

Na pewno nie mniej niz deweloper, Bo na pewno nie ma tyle doswiadczenia co on
i nie musi oplacac armii urzednikow. Podkresle: miasto nie ma doswiadczenia w
budowaniu!!!!! + swoi urzednicy.
Wg moich szacunków koszt wybudowania 1 m2 przez miasto wynosi jakies 2500 zl,
co daje nam koszt wybudowania 350 mieszkan po 80 metrow2 kazde (jak wyzej):
350 x 80 x 2500 = 70 mln

Miasto nie ma takiej kwoty, ale plan zaklada, ze da to co ma, a reszte splaci
deweloperom w gruntach, czyli haslo "mieszkania za grunty" nie zmienia to
faktu, ze i tak musi te 70 mln wydac, aby wybudowac te 350 mieszkan. Czy da w
gotówce czy w gruntach wychodzi na to samo.

A teraz sprawdzmy ile bedzie kosztowac nabywanie mieszkan na rynku wtornym.
Ale oczywiscie na takich terenach na jakich mieszka większość mieszkańców
miast Polski, po prostu standardowych. Tam właśnie 1 metr kosztuje około 2500
zł.

Założmy, ze miasto ma 70 mln ( czyli to co maja w budzecie + wplywy ze
sprzedazy tych gruntow, ktore chcialo oddac deweloperom za wybudowanie
slumsow)
ale dodatkowo tym razem miasto sprzedalo grunty na magnolii, bo nie buduje
getta, i zarobilo dodatkowo 15 mln zl, a mozna z powodzeniem tyle dostac za
te grunty, a wiec w sumie miasto ma do wydania:
85 mln zl!!!

Czyli:
85 000 000 [zl] / 2500 [zl/m2] = 34 000 m2
i jesli zalozymy ze sa to mieszkania po 80 metrow2 tak jak wyzej to zobaczmy
ile ich bedzie?
34 000 / 80 = 425 szt

(I prosze pamietac, ze koszt wyremontowania mieszkan kupionych na rynku
wtornym jest taki sam jak koszt wykonczenia mieszkan wybudowanych przez
developera, bo on ich nie wykancza, trzeba to zrobic samemu. WIec wychodzi na
zero)

A wiec miasto dzieki systemowi rozproszonemu zapewnilo o 75 mieszkań więcej!!!

A moze w wydziale mieszkalnictwa jest jakis przekret???
Moim zdaniem jest i to jak na talerzu. Tą całą sprawą to powinien się zająć
NIK albo prokuratura. To co proponuje prezydent ze swoją świtą, to JAWNA
niegospodarność!!! Nie wspominając o tragicznych w skutkach kosztach
społecznych.

A teraz doliczmy koszty remontow slumsow, srednio RAZ W ROKU!!!!
to jest jakies kilka milonow zlotych, co najmniej 5 rocznie!!!

Dodajmy, że postawienie getta obniży wartość obecnych mieszkań o kwote 1300
zł na metrze!!!
Z 3800 za m2 do 2500 za m2
Co przy obecnej liczbie mieszkań na Ruczaju.
Nie wiem dokłądnie, ale jakies 5000 , średnio po 80m2
daje nam kwote która WYPARUJE!!!!! z kieszeni wszystkich mieszkańców Ruczaju:

5000 x 80 x 1300 = 520 000 000 !!!!!!

Pół MILIARDA ZŁOTYCH !!!!!!!

Za sam pomysł budowania slumsów Majchrowski ze swoimi pracownikami to
powinien odpowiadać przed sądem!!!!

Pozdrawiam

[ma_emi]

CZeść! Mam nadzieję, że sie nie obrazisz ale od wczoraj męczy mnie myśl jak to
jest moliwe, że miastu opłaca sie budować całe osiedle dla 20% mieszkań
komunalnych i mżonek o zamianie pozostałych i........wysłałam Twoje wyliczenie
do radnych miasta (oczywiście zaznaczyłam, że to nie moje tylko innego
zaniepokojonego ruczajowca)
Pozdrawiam :-))

[blankak1]

Ale chyba zle obrałes liczby do obliczeń. chodzi mi o cenę 1m - to około 3400 a
nie 3800, i napewno nie będą to mieszkania 80m tylko góra 50m.
350x50x3400=59500000 - trochę mniejsza sumka
Ale nie wiem czy to takie istotne.

[skawiq]

To jest taki motyw: Byc moze dalem za duze koszty, obliczenia sa szacunkowe,
ale to nie ma znaczenia, bo licza sie proporcje. ( Chociaz w zasadzie nie sa to
przesadzone koszty, mieszkania tyle kosztowaly, chyba ze 3400 za m2 to jest ich
cena po aferze ze slumsami? Ale to nie ma znaczenia do obliczeń. )

Jesli nawet zanizymy ta wartosc to pozostaja te same proporcje!!! Chodzi o
udowodnienie, ze miasto nie mowi prawdy twierdzac, ze moga wybudowac taniej.

TO JEST NIELOGICZNE!!!!

Deweloper, ktory ma 20 lat doswiadczenia w budowaniu moze wybudowac taniej i
TYLKO on!!!

Miasto chcac budowac musi zatrudnic jakiegos budowlanca, a nie wierze, ze
ktokolwiek zrobi to za darmo, on tez bedzie chcial zarobic!!!!

Wiec te koszty sa na pewno wieksze. Po prostu metr kwadratowy wybudowany przez
miasto to: koszt budowlanca uwzgledniajacy jego zyski + koszt obslugi
inwestycji przez miasto, ktore zamiast odsniezac drogi podczas zimy bawi sie w
budowlanke.

Natomiast kupowanie mieszkan na rynku wtornym to jest tylko koszt wybudowania
przez developera.

Dodatkowo miasto nie bawiac sie w budowlanca i sprzedajac ziemie moze zarobic,
a wiec wybudowac wiecej mieszkan. A jeszcze dodatkowo moze te mieszkania kupic
tam gdzie jest taniej, a wiec jeszcze wiecej mieszkan.
I niech nie mowia o kosztach notarialnych, bo one sa znikome w porownaniu z
kosztami mieszkan. Wystarczy wybrac tansze mieszkanie i juz koszty notarialne
nam znikaja.

A obsluga tego typu mieszkan to zadanie banalnie proste, no chyba ze nasi
urzednicy nie wiedza jak, moze nie potrafia. Ale wydaje mi sie, ze to bylaby
juz przesada abysmy im mowili jak maja obslugiwac takie inwestycje, wystarczy,
ze mowimy im jak rozwiazac problem mieszkan, co w zasadzie jest ich zadaniem, a
nie naszym.

Pozdrawiam