Potrzebna pomoc, p. Bebiak proszę o przeczytanie

[aga_mama_zuzy]

Witam,
potrzebuję pomocy i porady jak wybrnąć z opisanego poniżej problemu.
Moja mama zamieszkuje mieszkanie komunalne, jest tam zameldowana od około 25
lat. Jest osobą bardzo chorą (Alzheimer), od kilku miesięcy wdową, mieszka w
chwili obecnej sama. Kilka tygodni temu spowodowała w swoim mieszkaniu pożar,
na szczęście , za sprawą szybkiej interwencji sąsiadów nic poważnego się nie
stało. Ale to zdarzenie spowodowało, że sąsiedzi napisali pismo do ZGM, że
nie chcą, aby mama mieszkała nadal w tym lokalu, że stanowi zagrożenie dla
życia i mienia innych osób itp.
Sąsiedzi podali również ZGM mój adres kontaktowy, byłam tam w sprawie mamy
kilka dni temu i dowiedziałam się, że:
1/ mieszkanie jest zadłużone na kwotę ok. 12 tys. złotych
2/ mama nie ma tytułu prawnego do zajmowanego lokalu - nie zostały załatwione
formalności przepisania najmu po śmierci mojego dziadka - ówczesnego głównego
najemcy.
ZGM nie wypowiedział się jednoznacznie, co zamierza, dał mi czas do namysłu i
przedstawienia pomysłów co zrobić. A ja sama nie wiem co robić. Urzędniczka
zasugerowała albo spłatę zadłużenia albo zdanie mieszkania i liczenie na
dobrą wolę, że gmina umorzy to zadłużenie z uwagi na trudną sytuację
materialną i zdrowotną mamy.
Moje pytanie: mieszkanie na rynku wtórnym będzie warte moim zdaniem około 40-
50 tys. zł (37 m2, I piętro, blok 4 pietrowy)
czy jest mozliwe z prawnego punktu widzenia przeprowadzenie takiej operacji i
jakie koszty (wszystkie opłaty wymagane u notariusza, w US itp.) będą z tym
związane:
1/ pozyczka pieniędzy na spłatę zadłużenia od osoby trzeciej - 12 tys. (jakie
opłaty)
2/ pożyczka pieniędzy na wykup mieszkania po wcześniejszym załatwieniu tytułu
prawnego do lokalu - około 5 tys. zł (jakie opłaty)
3/ w moim mieście obowiązuje preferencyjna stawka wykupu - 1% wartości, nie
można go zbyć w celach zyskowych przed upływem 5 lat
4/ czy można to mieszkanie po wykupie na mamę przepisać na mnie w formie
darowizny? jakie opłaty i formalności - ja nie mam swojego mieszkania
własnościowego, jestem głównym najemcą innego mieszkania komunalnego
5/ czy ja mogę sprzedać to mieszkanie zaraz po otrzymaniu darowizny, czy nie
cofnie mamie wtedy gmina ulgi przy zakupie i czy ja muszę zapłacić jakiś
podatek od sprzedaży?
Uff, trochę to długie, ale mam nadzieję, że dość jasno opisałam problem. Będę
bardzo wdzięczna za odpowiedź, sama nie bardzo umiem wybrnąć z tej sytuacji.
Pozdrawiam serdecznie. Agnieszka

[bebiak]

Witaj Agnieszko,
oczywiście nie wiem na ile jest możliwe zawarcie z mamą umowy najmu tego lokalu
a od tego przecież uzależnione są dalsze działania. Tego nie wiem (i piszę to
dla Twej jasności) - zadecyduje właściciel czyli Miasto/Gmina.

aga_mama_zuzy napisała:

> Moje pytanie: mieszkanie na rynku wtórnym będzie warte moim zdaniem około 40-
> 50 tys. zł (37 m2, I piętro, blok 4 pietrowy)
> czy jest mozliwe z prawnego punktu widzenia przeprowadzenie takiej operacji i
> jakie koszty (wszystkie opłaty wymagane u notariusza, w US itp.) będą z tym
> związane:
> 1/ pozyczka pieniędzy na spłatę zadłużenia od osoby trzeciej - 12 tys. (jakie
> opłaty)

Dla umowy pożyczki forma pisemna, zarejestrowanie w urzędzie skarbowym i
podatek od czynności cywilnoprawnych 2% czyli w tym przypadku 240,-zł.

> 2/ pożyczka pieniędzy na wykup mieszkania po wcześniejszym załatwieniu tytułu
> prawnego do lokalu - około 5 tys. zł (jakie opłaty)

Od umowy pożyczki podatek od czynności cywilnoprawnych 2% czyli tutaj 100,-zł.

Tutaj może od razu koszty umowy sprzedaży tego lokalu na mamy rzecz przez
Misto/Gminę.
Koszty te będą pobierane od wartości tego lokalu (+ ułamka w gruncie) a nie od
ceny, którą zapłacicie po odliczeniu bonifikaty.
Napisałaś wyżej, że ta wartość to ok. 40-50.000,-zł.
Przyjmę na chwilę obecną 45.000,-zł:
- taksa notarialna: 430,-zl + VAT 22% tj. 94,60,-zł
- wniosek do sądu: 200,-zł + VAT 22% tj. 44,-zl
- opłlata sądowa za druk nowej ksiegi wieczystej: 40,-zł
- opłata sądowa za wpis mamy do księgi wieczystej: 325,-zł;
- wypisy: ok. 300,-zł (za jedną stronę 7,32,-zł z VAT-em ale troszkę się tego
uzbiera stąd ja tak średnio podaję łączny koszt wypisów).
Wszystko to płacone u notariusza przy zawieraniu umowy sprzedaży.

> 3/ w moim mieście obowiązuje preferencyjna stawka wykupu - 1% wartości, nie
> można go zbyć w celach zyskowych przed upływem 5 lat
> 4/ czy można to mieszkanie po wykupie na mamę przepisać na mnie w formie
> darowizny? jakie opłaty i formalności - ja nie mam swojego mieszkania
> własnościowego, jestem głównym najemcą innego mieszkania komunalnego

Tu pojawiają nam się dwa problemy.
1. Czy w ogóle możesz utrzymać najem tamtego mieszkania kiedy otrzymasz w
darowiźnie lokal własnościowy? Radziłabym Ci zainteresować się tym tematem, ja
tego nie wiem a mieszkaniami niewłasnościowymi się nie zajmuję. Chodzi mi tutaj
o uchronienie Cię przed taką sytuacją, że w momencie kiedy otrzymasz tę
darowiznę właściciel tamtego lokalu rozwiąże z Tobą umowę najmu co
niekoniecznie musi być dla Ciebie korzystne.
2. Druga sprawa, odrębna od tej z pkt. 1 - to sprawa podatku od darowizny.
Jeśli jesteś najemcą mieszkania to niestety nie masz prawa do skorzystania z
ulgi w podatku od darowizny. Gdyby przyjać tę wartość 45.000,-zł i założenie,
że mama w ciągu ostatnich 5 lat nic Ci nie podarowała to podatek od darowizny
wynosiłby 1.858,70,-zł.
Można go trochę obniżyć poprzez zawarcie umowy darowizny z poleceniem mamy do
ustanowienia na jej rzecz służebności osobistej mieszkania - w zależności od
wieku mamy taki ciężar się odlicza, co powoduje obniżenie podatku.
Można jeszcze (cały czas patrzę pod katem podatku) zamiast darowizny zawrzeć
umowę o dozywocie - tu podatek wynosi 2% czyli u Ciebie 900,-zł.
Nad tym można się pozastanawiać - natomiast wg mnie istotniejsza dla Ciebie
jest kwestia z mojego pkt. 1 i temu winnaś się przyjrzeć.

Tutaj jeszcze dodam, że dokonanie takiej darowizny na Twoja rzecz w sensie
prawnym będzie możliwe po założeniu dla tego lokalu księgi wieczystej
(wcześniej - nie jest prawnie możliwe).
I tu również dodaję, że od umowy darowizny (poza podatkiem, który omówiłyśmy))
będą jeszcze inne opłlaty, liczone od rynkowej wartości lokalu i inaczej niż
przy akcie mamy, co przy kwocie 45.000,-zł daje:
- taksa notarialna: 860,-zł + VAT 22% tj. 189,20,-zł
- wniosek do sądu: 200,-zł + VAT 22% tj. 44,-zl
- opłata sądowa za wpis Ciebie do księgi: 650,-zł.
- wypisy: ok. 180,-zł
I podatek (wg naszych rozważań wyżej).

> 5/ czy ja mogę sprzedać to mieszkanie zaraz po otrzymaniu darowizny, czy nie
> cofnie mamie wtedy gmina ulgi przy zakupie i czy ja muszę zapłacić jakiś
> podatek od sprzedaży?

Jeśli nabędziesz z DAROWIZNY i zapłacisz od niej podatek to przy sprzedaży
podatku nie płacisz (bo to co nabyte z darowizny podatkowi dochodowemu nie
podlega, a i US nie cofnie Ci ulgi bo z niej nie korzystasz).
Jeśli nabędziesz z umowy o DOŻYWOCIE to przy sprzedaży przed upływem 5 lat (a
nie liczymy roku, w którym nabyłaś) zapłacisz podatku dochodowego 10%, chyba,
że w ciągu następnych 2 lat całą uzyskaną cenę przeznaczysz na cele
mieszkaniowe.
Uczulam Cię w związku z zamiarem sprzedaży na taką rzecz: wyżej zaproponowałam
darowiznę ze służebnością na rzecz mamy (bo obniży nieco podatek) albo umowę o
dożywocie. I służebność i prawo dożywocia będzie obciążeniem tej eiurhcomosci
(co nie przeszkadza w sprzedaży ale ma z pewnością wpływ na cenę), zatem kiedy
już dochodziłoby do sprzedaży mama winna zrzec się swego prawa. Na to uczulam
Cię bardzo, z uwagi na stan zdrowia mamy: żeby nie doszło do takiej sytuacji,
że mama nie będzie w stanie już zrzec się świadomie tego prawa (wtedy już tylko
sąd a to kłopotliwe).
I jeszcze ta bonifikata: kiedy dojdzie do ustalania warunków nabycia przez mamę
tego mieszkania od Miasta/Gminy zwróć uwagę na te warunki. Z reguły (tak nawet
z ustawy) zbycie na rzecz osób bliskich nie powoduje utraty bofifikaty, ale
mogą pojawić się jeszcze inne ustalenia. Przed wrześniem 2004 było
przesądzone, iż zbycie takiego lokalu już przez Ciebie nie powoduje zwrotu
bonifikaty (nawet stosowną glosę w tym temacie posiadam), ale gdybym Cię miała
dziś o tym zapewnić tak w 100% - nie mogę.
Moim zdaniem - to najemca korzysta z bonifikaty i tylko zbycie przez niego na
rzecz osoby innej niż bliska powoduje koneiczność zwrotu bonifikaty - ale to
moje zdanie co szczególnie podkreślam. Zawsze bezpieczniej zasięgnąć informacji
u właściciela (czyli Miasto/Gmina).

Wierząc, że w miarę jasno się wypowiedziałam, że wskazałam Ci wszystko to co
wskazać powinnam - pozdrawiam Cię serdecznie. B.