Obowiązkowe rachunki powiernicze dla deweloperów

[skubi6]

Niestety chyba wolny rynek niezbyt dobrze to reguluje i rzeczywiście
taki nadzór finansowy nat deweloperami (dobiurokratyzowanie) jest potrzebny.

O nadzorze bankowym i NBP: www.skubi.net/bank.html

[Gość: chrumpf]

puknij się lepiej w czoło człowieku, i poczytaj może trochę więcej o sytuacji na
rynku nieruchomości, szczególnie fragmenty o podaży

[Gość: Gosc]

Po prostu bracia K maja znajomego dewelopera, ktory ostatnio ma problemy z
mnazaca sie konkurencja...

[Gość: ja]

Aleś teraz koleś piedyknął jak chory w kubeł.

P...nie o Szopenie

[Gość: LS]

1. Upadek deweloperów? Bez przesady. Po prostu może kilku "gołodupców"
przestanie się bawić w deweloperkę typu "ogłoś sprzedaż, weź pieniądze i
dopiero kup działkę". Tacy istnieją i takich żal nie będzie. Rzetelność
dewelopera to między innymi jego WŁASNE pieniądze które ryzykuje w tym
interesie.

2. Jeżeli już rzeczywiście upadną to tylko ze szkodą dla siebie. Pieniądze
klientów będą bezpieczne na escrow.

3. Ponadto wcale nie muszą upadać. Po prostu wezmą kredyt pod cesję należności
z escrow. Inna sprawa że wtedy bank dokładniej popatrzy na papiery i konkretną
budowę i niektórych wyśle na drzewo.

4. Zadłużenie a wzrost cen. No tu już kompletna paranoja. Lobby mówi że ceny
wzrosną o 15%. A czemu nie o 115? Nie sądzę, żeby koszt takiego kredytu był
wyższy niż WIBOR + 3pp. więc około 7 - 8% (uwzględniając już prognozowany
wzrost stóp). Żeby to się przełożyło na 15% wzrostu cen to musieliby zaciągnąć
CAŁY kredyt i budować przez 2 lata. Budowa trwa krócej to raz, a dwa że wypłaca
się tą kwotę w transzach. Poza tym w wersji otwartej jest możliwość wypłat z
escrow po zamykaniu poszczególnych etapów budowy - więc zaciąga się krótsze
kredyty na niższe kwoty.

5. Niektórzy deweloperzy już wolą finansować budowę z kredytu, ustawiając ceny
+20% od rynku i czekając aż rynek "podejdzie". Koszt finansowania kredytem jest
na tyle niski że opłaca się tak zrobić przy rosnącym rynku.

Podsumowując - skamlenie lobby deweloperów, którzy najchętniej do umów wpisali
by że klienci mają robić kanapki załodze z budowy i parzyć kawę ;-)
A tym , którzy uważają że takie umowy są zbędne to polecam case'y Pirelli Pekao
(gdy rynek rośnie)i War-Inwestu (gdy rosnąć przestanie).

Kto na tym zarobi?

[mobisek]

Moim zdaniem na tej regulacji zarobią przede wszystkim banki: 1. pożyczą
pieniążki klientom indywidualnym i będą te pieniążki trzymać na kontach escrow
2. udzielą kredytu deweloperom.

Kolejnym beneficjentem będą ci, którzy zainwestowali w mieszkania wcześniej,
gdyż regulacja ta to kolejny bodziec podnoszący ceny nieruchomości.

Kto za to zapłaci? Ci, którzy jeszcze mieszkań nie kupili.

Pozdrowienia

Zapłacić nie zawsze znaczy kupić...

[Gość: LS]

Tak jak w temacie. Pamiętaj że oprócz krezusów kupujących całe klatki co roku
pod inwestycje jednak dla większości ludzi jest to jedyny taki zakup w życiu.
To znaczy kupują raz a płacą całe życie. Dlatego należy się IMO właśnie
podniesienie poziomu ochrony słabszej strony tej transakcji. Poszukaj w necie o
War-Inweście to będziesz wiedział dlaczego.

Z drugiej strony taką tezę "i kto na tym zarobi" można postawić teraz dla
obowiązku notarialnego zawarcia umowy kupna-sprzedaży. A ja się pytam - byłbyś
tak szalony żeby zawrzeć umowę na kilkaset tys. PLN nie u notariusza?

[Gość: jsb44]

1. Wprowadzenie "escru" będzie jeszcze jedną barierą i jeszcze jednym
podatkiem od i tak kosmicznie drogich mieszkań. Założenie, że deweloperzy
pokryją koszty ze swoich, ostatnio ogromnych, zysków jest błędne, ponieważ
podaż mieszkań nie wzrosła a popyt nadal rośnie.

2. Minister, jak widać, idzie za podszeptami bankowców, którzy od wielu
lat proponują to rozwiązanie. Pamiętamy opracowany kilka lat temu projekt
ustawy autorstwa prof. Bryksa. Escru może być wprowadzone dobrowolnie -
byli deweloperzy, którzy zawarli stosowne porozumienia z bankami i
wprowadzili je.

3. Banki nie dysponują kadrą biegłą w procesie inwestycyjnym oraz w
budownictwie. Klienci będą stawiać kosmiczne warunki jakościowe, odbiory
będą się przedłużać, co z łatwością doprowadzi każdego dewelopera do
bankructwa.

3. Samorządy i Minister powinni administracyjnie przyspieszyć uchwalanie
planów miejscowych wg aktualnej ustawy / firmy planistyczne kochają
przerywanie planu i rozpoczynanie od nowa - biorą pieniądze za nic /
i zwiększyć podaż terenów budowlanych. Grunty agencyjne i inne powinny
być sprzedawane na otwartych i uczciwych przetargach - licytacjach dla
sektora prywatnego. Wystarczy zastrzec, że udział w przetargu może wziąć
jedynie deweloper a nie spekulant. Osobno należy przygotowywać działki
dla indywidualnych inwestycji.

4. Budownictwo społeczne na gruntach komunalnych lub państwowych powinno
być realizowane na zlecenie samorządów i stanowić zasób komunalny.
Musi być zachowana czystość rozdziału budownictwa komercyjnego od tego,
które jest wspomagane przez państwo.

Escrow dobrowolnie?

[Gość: LS]

Aha, czyli jakieś 2% deweloperów łaskawie dopuści taką możliwość. Z resztą
będzie tak jak z "negocjowaniem" umowy:
- Nie.
- Dlaczego nie?
- Bo nie.

Obowiązkowe rachunki powiernicze dla deweloperów

[Gość: Optymista]

Rachunki powiernicze są w wielu krajach obowiązkowe. Popularna ich nazwa
to "escrow". Rachunek powierniczy otwarty daje możliwość korzystania w procesie
inwestycyjnym ze zgromadzonych na nich środkach pod warunkiem że wysokość
wypłat odbywa się poniżej poziomu kosztów wykonanych robót. Jeżeli deweloper
nie ma pieniędzy niech nie rozpoczyna działalności gospodarczej. Łatwo
peowadzić działalność za cudze pieniądze i na cudze ryzyko. Spółdzielnie
mieszkaniowe objętę są nadzorem a członkowie na etapie procesu inwestycyjnego
korzystają z ochrony korporacyjnej. Nie można dewaluować pomysłu strasząć wizją
wysokiego wzrostu kosztów budownictwa mieszkaniowego, gdyż środki zgromadzone
na tych rachunkach są oprocentowane i one pokryją koszty ich prowadzenia.
Rachunki powiernicze ochronią rynek przed nierzetelnymi firmami i one się ich
boją. Rachunki powiernicze dadzą poczucie bezpieczeństwa nabywcom mieszkań i
wyeliminują z rynku firmy nierzetelne. Najwyzszy czas by rozwiązanie to weszło
w życie.

[Gość: LS]

O właśnie, byłbym zapomniał o oprocentowaniu środków na escrow. Do końca
bezkosztowo to nie będzie ze względu na marże banku ale 15% wzrostu cen to
koleś "strzelił z palca".

Czy to jest legalne aby deweloper pobieral

[Gość: marian]

dodatkowo pieniadze za wzrost kosztow materialow i wyplat dla pracownikow
( Listopad 06 - 0,3% , grudzien 06 - 0,4%)
NAZYWA SIE TO INDEKSACJA Kto to wymyslil chyba nie Polacy .
Podpisalem umowe z deweloperem - wplacilem wszystko tak jak bylo w
umowie a za dwa tygodnie dowiedzialem sie ze mam do doplacenia (1,600PLN)
Moje mieszkanie ma kosztowac - 540,000PLN Juz wplacilem 40% wartosci a
za grudzien musze doplacic ( 1,300PLN) Mam dziwne uczucie ze ktos
robi mnie w .... i to w literze prawa. Mieszkam 30 lat poza Polska
i o takich rzeczach nigdy nie slyszlem
Prosze o profesjonalna odpowiedz CZY INDEKSACJA jest LEGALNA czy tez
jest to wymysl mojego dewelopera , ktory pochodzi z Izraela .
Gdzie moge poczytac o INDEKSACJI

[Gość: pop]

Poczytac mozesz:
wena.logonet.pl/viewtopic.php?t=13&postdays=0&postorder=asc&start=435&sid=041868067eede8dd5c344ea06613c318

Ach ci ludzie to mają głowy. Jak wymyślą to wymyśl

[marekjurek_u_pinocheta]

ą naprawdę cudeńko intelektualne. Brawo PIS brawo głąby.

[Gość: real]

A tobie to się wszystko pewnie z PISem i dupą kojarzy :))) Jak nie masz nic do
powiedzenia, to się nie wysilaj, bo głupio brzmisz...

a fe, jakie walące się linie na zdjęciu!

[Gość: fotograf]

Potworny błąd kompozycyjny, dyskwalifikujący tego kto zrobił to zdjęcie.

a ja mysle ze pod koniec 2007 roku

[Gość: Pawel]

spadna ceny mieszkan

[Gość: breslauer]

to sobie myśl i czekaj. W kilku miastach jeszcze długo popyt będzie przewyższał
podaż i jeśli ma się jakieś wolne środki to trzeba kupować, a nie czekać. Jeśli
będzie jakaś korekta to kilka procent, a kwartalnie ceny rosną minimum o 10%
więc rachunek jest łatwy.

[Gość: kes]

> W kilku miastach jeszcze długo popyt będzie przewyższał podaż

Nie chodzi o popyt; wiadomo, ze jest i bedzie.
Chodzi o malejace mozliwosci kredytowe ludnosci. Przy pewnym poziomie cen koszt
wynajmu bedzie nizszy od odsetek od kredytu.

[Gość: Gosc]

Dopiero w takiej sytuacji gotów jestem powierzyć pieniądze nieznanemu
budującemu - nawet, jeśli dotychczas był jak kryształ.
Wpłata na mieszkanie to pieniądze mojego życia, a "przekręt" może się zdarzyc
nawet w firmie o krystalicznej przeszłości. Wystarczy zmiana nastroju
właściciela lub dyrektora i jego decyzja wyjazdu na "Bahamas lub Kajmanas".
Dla mnie ryzyko jest za wielkie, jak przyjdzie "moja pora" to bedę zadowolony
jeśli taki system jak się obecnie proponuje bedzie juz funkcjonował.A
deweloperzy nie przegrają, więcej spokojnych klientów sie do nich zgłosi. I
wszyscy będą spac spokojnie.

kolejny straszak

[Gość: griszka]

Z punktu widzenia kosztów inwestycji jest to operacja pomijalna, bo pomniejszy
zysk dewelopera o ułamek.
Jednak wykorzystane to zostanie jak każda administracyjna ingerencja w podaż
jako usprawiedliwienie podwyżek - kupuj teraz bo wchodzą rachunki powiernicze i
będzie drożej o 30 %.
Istnieje niebezpieczeństwo, że część uczciwych ale młodych firm deweloperskich
nie będzie w stanie otrzymać od banku takiego dokumentu i wypadnie z rynku.
Ponadto banki będą wypłacać pieniądze po spełnieniu kryteriów odbioru
częściowego. W ten sposób staną się stroną w powszechnych targach o jakość robót
- dlaczego zapłacili pieniądze, skoro stropy popękane, nie takie ocieplenie a
drzwi krzywo osadzone... Dojdą koszy ekspertów....
Tak czy owak rynek popytu zostanie podgrzany jeszcze bardziej..
Nie jest to zła koncepcja, ale jak zwykle od du.y strony. Zamiast próbować coś
zrobić z patologią rynku, rząd przyjmuje ją do wiadomości i wprowadza przepisy
regulujące patologie. Najpierw trzeba stworzyć rynek podaży, a potem ją regulować.
Okaże się, że można taniej - bez kwitów i już.

Jakoś nikt nie wpadł, że gdyby uwolnić grunty, uchwalić PZP i ukrócić samowolę
urzędniczą to rynek by się uregulował i kupowałoby się mieszkania istniejące a
nie "to, które będzie za trzy lata tam koło tej małej chmurki" po normalnych
cenach rynkowych, więc nikt nie zgadzałby się na płacenie z góry za coś czego
nie ma absurdalnych cen w obawie o prognozowaną przez wszystkich "fachowców z
branży" nieuchronną zwyżkę cen. Takie zabezpieczenia nie byłby potrzebne.

Od ścigania oszustów są policja i sądy. Rząd wie, że to tylko teoria (średni
czas sprawy cywilnej w Polsce to podobno 980 dni, w Holandii - 33), więc w
majestacie prawa funduje nabywcy za jego pieniądze obowiązkowego "płatnego"
ochroniarza w postaci banku, bo na sądy nabywca nie ma co liczyć.

Jedyna rozsądna droga to UWOLNIĆ GRUNTY. Wystarczy na miejsce kilku leniwych,
bezmózgich, zmanierowanych i skorumpowanych urzędasów wstawić kogoś kto chce
pracować. Ale to jak wiadomo utopia. Tanie państwo? Nie - TKM.

[Gość: ZiomisławPaliblant]

Ty naprawdę sądzisz, że jest w ogóle coś takiego jak wolny rynek (jeśli chodzi o mieszkania) ??

Obowiązkowe rachunki powiernicze dla deweloperów

[Gość: bromba]

Nareszcie ktoś myśli w tym ministerstwie.
To co teraz sie dzieje na rynku nieruchomości w Polsce jest typowe raczej dla
Azji czy Afryki, nie dla Europy.

Ludzie płacą komus za cos co nie istnieje i nie maja żadnej gwarancji, że bedzie
istaniało, i że pieniądze odzyskają :) Dochodzi do tego, że nawet nie mając
pozwolenia na budowe "deweloperzy" inkasuja kase od klientów.
Niesłychane jest to, że finansują sobie budowy z pieniędzy ludzi, a nie z
kredytów. Dzieki temu każdy może budować, czy umie czy nie. Deweloperowi nie
zależy zatem na jakości i terminach, bo pieniądze już zainkasował. M.in. dlatego
90% polskich "produkcji" budowlanych to buble z usterkami takimi, ze ich nabywcy
by zawału dostali gdyby wiedzieli :)

P___Y___T___A___N___I___E_!!!!!!

[Gość: Wiesiek]

Czy ktos z forumowiczów kupuje mieszkanie za więcej niż 6-7 tyś zł za metr i na
ile lat się kredytujecie i jak wysoki kredyt bierzecie?
Jestem ciekaw, bo w życiu nie wywaliłbym takiej forsy za 60-70 m mieszkanie
(360 minimum -490 maximum tyś złoty)

[Gość: Grzesiek]

to co bys zrobil - czekal az ceny spadna a do tego czasu wynajmowal? A jak
sadzisz jakie sa szanse na spadek cen mieszkan?

Obniżyć administracyjnie ceny mieszkań.

[Gość: Naprzód]

Aktualne ceny są skandaliczne i nie do przyjęcia.

a efektem bedzie wzrost cen mieszkan

[Gość: Grzesiek]

czy ten poj.. rzad nic nie kuma? Minister Aumiller nic nie rozumie z tego co mu
tlumacza eksperci, wiec chyba budownictwo jest na straconej pozycji.