Robyg na Żoliborzu

[Gość: krea]

w trzecim etapie sprzedaje mieszkania za 5 700.
Powiem szczerze, ze opadła mi szczęka.
Czyżby problemy z płynnością finansową?
Wygląda to na desperację ze strony dewelopera.
W pierwszym etapie mieszkania były chyba za 10 tys za metr.
Jasne, ze to dziura w ziemi na dopiero powstającym osiedlu, ale za tyle to nikt w okolicy nie sprzedaje.

[Gość: akcjonariusz]

robyg ma swoją firmę budowlaną dlatego taniej buduje od konkurentów, którzy korzystają z usług zewnętrznych firm budowlanych. Dzięki temu stać robyga na niższą cenę. Do tego mają taką strategię, że kupują bardzo duże działki (około 10 ha lub więcej) i przez to dostają niższą cenę za metr, potem budują etapami całe osiedla przez kilka lat więc mogą taniej sprzedawać mieszkania. O płynność się nie martw. Mają na lokatach ponad 200 mln. złotych na nowe grunty, a prezes jest szefem Polskiego Związku Firm Deweloperskich. W tym roku sprzedali już ponad 800 mieszkań i są już drugim największym deweloperem w Polsce. Spółka jest na giełdzie i wszystkie informacje finansowe i o sprzedaży są dla każdego dostępne. Pozdrawiam

[Gość: e e]

Robyg nie ma swojej firmy budowlanej.. zatrudnia na wszystko podwykonawców..

Pozdr

[Gość: akcjonariusz]

owszem ma, firma nazywa się ROBYG CONSTRUCTION. To, że własna firma budowlana zatrudnia róznych podwykonawców to już inna sprawa. U innych deweloperów jest tak, że wynajmują zewnętrzną firmę budowlaną, która też zatrudnia podwykonawców. Czyli podwójny łańcuszek, a u robyga pojedynczy. Odsyłam do prospektu emisyjnego który jest na stronie internetowej robyga, albo do rozmowy z prezesem, pod koniec właśnie o tym mówi przy okazji budowy biurowca na Wilanowie:
www.tvncnbc.pl/10481684,0,0,6,1,sprzedaz-robyg-po-3q,tvn_cnbc.html

[Gość: e e]

może tak było na Wilanowie.. na Bemowie ma podwykonawcę z Kielc.. na instalacje tak samo i wykończenia.. JW Construction też ma swoją komórkę wykonawczą tak jak DD Budimex i wiele wiele innych.. zazwyczaj robią tylko szkielet.. i tak pewnie było na Wilanowie.. a to co mówi prezes na ogólnym forum średnio mnie interesuje i

[Gość: -)]

To, że własna firma budowlana zatrudnia róznych podwykonawców to już inna sprawa
No proszę Cię! To w końcu ma własną firmę czy nie. Ja nie widzę różnicy między zatrudnianiem podwykonawców przez firmę X, a zatrudnianiem tych samych przez innego podwykonawcę.
Istotne chyba jest kto fizycznie wykonuje prace, a nie to ile kto ma podwykonawców.
Z Twojego opisu wynika że Robyg ma jakąś niby swoją firmę wykonawczą, która to firma i tak zatrudnia inne firmy. Trochę to pokrętne.

[Gość: akcjonariusz]

Różnica między zatrudnianiem podwykonawców przez firmę X a własną firmę jest taka, że firma X chowa marże do kieszeni i podwykonawcy też biorą swoją marżę. Na budowach masz generalnego wykonawcę, który korzysta z podwykonawców. Jeżeli sam jesteś generalnym wykonawcą to zarabiają na Tobie tylko podwykonawcy, a jeżeli nie jesteś, to zarabia jeszcze generalny wykonawca.
Poza tym jeśli spółka ma swoje generalne wykonawstwo, efektywnie może dobierać podwykonawców ze swojej bazy. Zazwyczaj jest tak, że deweloperzy którzy mają własną firmę która jest generalnym wykonawcą są bardziej konkurencyjni.

a mógłbys to wytlumaczyc

[Gość: as]

Gość portalu: akcjonariusz napisał(a):

> Różnica między zatrudnianiem podwykonawców przez firmę X a własną firmę jest ta
> ka, że firma X chowa marże do kieszeni i podwykonawcy też biorą swoją marżę. Na
> budowach masz generalnego wykonawcę, który korzysta z podwykonawców. Jeżeli sa
> m jesteś generalnym wykonawcą to zarabiają na Tobie tylko podwykonawcy, a jeżel
> i nie jesteś, to zarabia jeszcze generalny wykonawca.
> Poza tym jeśli spółka ma swoje generalne wykonawstwo, efektywnie może dobierać
> podwykonawców ze swojej bazy. Zazwyczaj jest tak, że deweloperzy którzy mają wł
> asną firmę która jest generalnym wykonawcą są bardziej konkurencyjni.

www.fabetkonstrukcje.pl/pl/aktualnosci/pokaz/4

albo to

[Gość: as]

www.nordkon.pl/index.php?id=5


wg mnie Robyg construction to inwestor a nie generalny wykonawca

[Gość: e e]

chyba od 6700...

[ola]

w dzisiejszej gazecie nieruchomosci stoi jak byk że 5 700

[Gość: e e]

jak tak to przepraszam.. wyczytałem z ich strony reklamę że od od 6700..

[Gość: krea]

nawet jesli wszystko co pisze akcjonariusz to prawda, deweloper to nie instytucja charytatywna. Nawet jeśli ma niższe koszty (a z uwagi na ten kartongips zamiast ścian na pewno ma), bez powodu nie sprzedawałby mieszkań tysiąc dwieście złotych taniej niz sąsiad przez plot. Jeszcze tysiąc to rozumiem, ale 1200??

[Gość: ja]

Ja tam wątpię w wypowiedzi akcjonariusza, zwłaszcza te dotyczące milionów na kontach. Ta firma non stop emituje obligacje oprocentowane na 8-9%, więc zdecydowanie potrzebuje kapitału, a nie tak jak twierdzi Akcjonariusz ma go na tyle dużo, że trzyma miliony na kontach.
Tutaj obligacje Robyga na Catalyst, 8 serii na kilkaset milionów:
gpwcatalyst.pl/notowania_obligacji_korporacyjnych
Niektóre będą niedługo wymagalne.
Nie wiem czy oprócz tego nie ma czegoś na BondSpot.

[Gość: akcjonariusz]

Nie ma takiego dewelopera który by się finansował tylko kapitałem własnym, bo to jest nieopłacalne. Najdroższy jest własny kapitał. Każdy przedsiębiorca Ci to powie.
Możesz mi nie wierzyć, ale chyba nie wątpisz w obiektywność niezależnego domu maklerskiego Banku Millenium:
Oto ich ocena Robyga z 26.09.2011
Robyg - najwyższe wskaźniki płynności w branży
Szybki rozwój segmentu mieszkaniowego i budowa segmentu komercyjnego
Deweloper uzyskuje wysokie dynamiki wzrostu sprzedaży mieszkań i buduje komercyjny segment działalności.
W pierwszym półroczu sprzedaż netto wyniosła 534 lokale, o 86% więcej niż w analogicznym okresie ub.r.,
co urealnia osiągnięcie tegorocznego celu sprzedaży na poziomie 1000 mieszkań. Robyg realizuje duże
projekty mieszkaniowe podzielone na etapy, głównie w Warszawie i Gdańsku i dysponuje szeroką ofertą
(apartamenty, wille, domy w zabudowie szeregowej oraz mieszkania w standardzie podwyższonym i
popularnym). Wyniki spółki w II kwartale oceniamy neutralnie - deweloper nie oddał nowych projekt?w, a zyski
wykazał dzięki aktualizacji wartości nieruchomości. W minionym kwartale deweloper wprowadził do realizacji
jeden projekt (Gdańsk Słoneczna Morena III), a w dwóch kolejnych rozpoczął sprzedaż (Warszawa: City
Apartments III i Osiedle Zdrowa III). Dodatkowo deweloper za 14 mln PLN podpisał wstępną umowę kupna
2.35ha gruntu na warszawskim Bemowie, na którym planuje wybudowanie 300 mieszkań. W połowie roku
Robyg realizował 10 projekt?w z 1335 lokalami, a w dwóch kolejnych (z 415 mieszkaniami) prowadził
przedsprzedaż. W ofercie na koniec minionego kwartału deweloper posiadał 1110 lokali, w tym 78 gotowych.
W bieżącym roku zakładamy przekazanie ok. 285 mieszkań (z tego 93 przekazano w I półroczu), przy ok.
23.5% marży brutto na sprzedaży. Odnośnie założeń DCF podnosimy marżę kredytową do 2.5% w okresie
prognozy oraz ustalamy liczbę 1.5 tys. przekazywanych lokali rocznie od 2015 roku przy ok. 25% marży
brutto na sprzedaży.
Podsumowanie rekomendacji - wrzesień 2011
Decydujący ostatni kwartał
W bieżącym roku planowane jest ukończenie inwestycji obejmujących jeszcze ponad 500 mieszkań, jednak
wszystkie projekty mają zostać ukończone w ostatnim kwartale i istnieje ryzyko przesunięcia oddania do
użytkowania dwóch warszawskich inwestycji (na 390 lokali). W II półroczu br. deweloper zamierza rozpocząć
realizację inwestycji obejmujących blisko 1 tys. lokali, a w latach 2011-2012 planuje ukończyć łącznie ok. 1.5
tys. mieszkań.
Deweloper w pierwszym półroczu nie oddał do użytkowania nowych inwestycji, stąd zadłużenie w relacji do
uzyskiwanych wyników nie wydaje się niskie: dług netto/EBITDA=11.75 (przy czym EBITDA dotyczy ostatnich
12 miesięcy i nie uwzględnia salda pozostałych przychodów i kosztów operacyjnych). Robyg charakteryzuje
się silną pozycją gotówkową: 191.4 mln PLN i najwyższą wśród konkurentów płynnością: wskaźnik płynności
bieżącej = 3.72, płynności gotówkowej = 0.86.
źródło: www.millenniumdm.pl/kl_wiadomosc_test.html?nr_wiad=1131947&powrot=index.html&jezyk=pl&poziome=STR_G&mlnr=&szablon_tryb=skalowalny_z_top

[Gość: akcjonariusz]

jeszcze w ramach uzupełnienia:
wskaźnik bieżącej płynności powinien się mieścić między w przedziale 1,2-2.
Jak jest poniżej, to spółka może mieć problemy z wypłacalnością, jak jest wyżej to jest zbędna nadpłynność, czyli za dużo gotówki w kasie która nie pracujące. Robyg ma ten wskaźnik na 3,72, najwyższy w branży. żródło: www.findict.pl/academy/analiza_finansowa/analiza_wskaznikowa/wskazniki_plynnosci_finansowej.php

[Gość: ja]

Nie wiem jak Ci to powiedzieć, ale wątpię zwłaszcza w wypowiedzi analityków, maklerów, doradców i innych speców od różnych analiz i rekomendacji. Ufam natomiast rozsądkowi, który podpowiada, że nikt przy zdrowych zmysłach nie bierze pożyczki na 9% aby ją spożytkować na lokatę na 6%. Dlatego strona Catalyst to są dla mnie suche fakty dotyczące zadłużenia, a jakieś bzdety biura maklerskiego czy innego analityka to dla mnie nieistotne bajdurzenie, być może prawdziwe, być może nie. I o ile Catalyst podaje tylko i wyłącznie suche dane, to dm podaje w tym wypadku REKOMENDACJE za które nie ponosi żadnej odpowiedzialności. A jeśli o mnie chodzi to takie rekomendacje budzą we mnie rozbawienie porównywalne ze sposobem wyliczania wskaźnika C/WK dla przez developerów z GPW i ich szacowaniem zapasów po cenach katalogowych.

[Gość: akcjonariusz]

Chyba się zupełnie nie zrozumieliśmy:
1. Możesz dyskutować z wnioskami jakie ze sprawozdań finansowych wyciągają analitycy, ale nie ze sprawozdaniami finansowymi jako takimi, które spółki giełdowe mają obowiązek publikować kwartalnie i są one potwierdzane przez niezależnego Biegłego Rewidenta.
Przeczytaj te sprawozdania (są m.in. na stronie Robyga) i jeżeli uważasz, że są nierzetelne, albo zawierają fałszywe dane, zgłoś to czym prędzej do Prokuratury albo co najmniej do KNF.
Ja uważam, że są prawdziwe. Z faktami się nie dyskutuje. Wskaźniki finansowe wyliczane są na podstawie danych finansowych. To są fakty. Liczby nie kłamią.
2. "Ufam natomiast rozsądkowi, który podpowiada, że nikt przy zdrowych zmysłach nie bierze pożyczki na 9% aby ją spożytkować na lokatę na 6%" - każda firma która chce się rozwijać MUSI korzystać z dźwigni finansowej. Żadna firma nie emituje obligacji na 9% żeby ją spożytkować na lokatę, tylko ją wrzuca w kapitał obrotowy, żeby zwiększyć skalę działania, a pieniądze na lokacie, trzyma między innymi po to, żeby płacić za dług właśnie 9% , a nie więcej. Tak działa większość dużych firm w tym kraju i wszyscy deweloperzy jakich znam.
3. Robyg na catalyst płaci za obligacje 8,9% i to są najniżej oprocentowane obligacje ze wszystkich deweloperów, właśnie dlatego, że spółka ma bardzo dużo gotówki i wysokie, nawet za wysokie wskaźniki płynności, dla porównania, inni deweloperzy budujący również w W-wie i oprocentowanie ich obligacji na catalyst: Ronson 8,75% (bo zabezpieczone) i 9,45%, Marvipol 10,5% , Gant ponad 11%, bo jest po uszy zadłużony.
Masz natomiast rację, że po oprocentowaniu obligacji na catalyst można ocenić kondycję finansową firmy. Robyg najmniej ze wszystkich deweloperów płaci za swój dług, co tylko potwierdza to co napisałem.
Pozdrawiam

[radek_sziwa]

Nie 5700 tylko 6700. 5700 to jest na Wilanowie jakiś tam etap na drugą połowę 2013 r. Wcześniejsze są za więcej, ściema i tani chwyt w rodzaju: "Majorka już od 2000zł*".

* - w lutym bądź listopadzie.

[Gość: goladupa]

tak, zgadzam się ale należy wziąć pod uwagę że takich cen nawet za dziurę w ziemi w tych lokalizacjach stolica dawno nie widziała.
Z majorką to nie do końca celne porównanie


idzie ku lepszemu.

[radek_sziwa]

Chodziło mi o chwyt marketingowy, że mieszkania "już od..." ale gdy przychodzi co do czego to się okazuje, że te które cię interesują są o 1000zł/m2 droższe.

[fumek]

podejrzewam, że jest tak, że za 5700 jest może kilka mieszkań w całej inwestycji. same na parterze ponad 100 metrów.

[Gość: dg]

To Robygowi w Wilanowie wlasciciele mieszkan zamierzaja albo juz wytoczyli proces o X-milionow za grzyb w garazach, w mieszkaniach na parterach i chyba nawet na pierwszym pietrze, ktory im tam pieknie rosnie?

[illusjon]

Bo jakiś głąb właczył tereny zalewowe do planu zagospodarowania przestrzennego.

[marcelabosek]

Poszukuję dobrej sprawdzonej ekipy , która zaproponuje pełną kompleksową aranżację, projekt i wykończenie. Możecie kogoś polecić? Kto Wam na inwestycji Robyga mieszkanie wykańczał i za jakie mniej więcej pieniądze? Dzięki za pomoc. Pozdrawiam

[Gość: karolina_m]

Moje mieszkanie wykańczała firma Decoroom. Skorzystałam z pakietu Silver za 630 zł brutto za 1m2 (w tym projekt, aranżacja i wykończenie). Prace trwały 6 tygodni.

[ola]

to chyba była dobra współpraca bo teraz dzielisz z nimi adres IP :))

[Gość: zator]

na ich www jest promo 5555zł/m2 na całą Warszawę (za wyjątkiem ostatnich kondygnacji i wykończonych pod klucz) - także chyba ciekawe to jest

[Gość: iga]

oferta dość mętna, ale może ktoś sprawdzi. Ja mam już dosyć jak szukałam w ofercie tanio to się okazywało że te tanie to dla desperatów. Czyli to co i tak by się nie sprzedało za więcej

[Gość: Maniek]

Pewnie dotyczy inwestycji na Białołęce? Sprawdzi ktoś?

[Gość: Maniek]

To dotyczy Wilanowa. Może ktoś się orientuje po ile sprzedają 2-3 pokoje na Żoliborzu i Bemowie?

[treadstone73]

Te, mundry, na ichniej stronie wyraźnie jest napisane: "Oferta dotyczy inwestycji zlokalizowanych w Warszawie". Więc ja rozumiem, że dotyczy właśnie Żoliborza i Bemowa. O Wilanowie (Miasteczku) ciężko napisać, że jest zlokalizowane w Warszawie ;)

Gość portalu: Maniek napisał(a):

> To dotyczy Wilanowa. Może ktoś się orientuje po ile sprzedają 2-3 pokoje na Żol
> iborzu i Bemowie?

[Gość: gienek]

Nie chce mi się zaglądać na ich stronę bo kiedyś już mieli podobną akcję, że Wilanów za 5900 a jak zadzwoniłem to sie okazało, że te mieszkania to już sprzedali a tak w ogóle to były tylko te na odbiór w 2013. Teraz jest dokładnie ta sama ściema aby nagonić i zrobić szum. A ROBYG to porażka, jakościowo ciut wyżej niż JWC ale tylko ciut.

[Gość: mietek]

geniek a prychałeś do słuchawki?, nie, to spróbuj jeszcze raz tym razem odpowiednio prychając

[Gość: baaaa]

no ciekawe albo moze w robygu maja pelnego pampersa bo ostatnie wyniki byly arcy wesole
stooq.pl/n/?f=534764&search=robyg "Robyg miał 0,72 mln zł zysku netto w III kw. 2011 r., spadek o 86,7% r/r"

akcje polecialy z okolo 2 na 1.2 w rok

jak myslicie czy ostatnia promocja to sciema czy pelny pampers po wynikach?

[Gość: Maniek]

> w trzecim etapie sprzedaje mieszkania za 5 700.

To można kupić na Żoliborzu nowe w tej cenie? Poproszę o konkretne propozycję, wezmę dwa

[ola]

nawet jeszcze taniej:
www.robyg.pl/oferty-specjalne.html
dla mnie to bardzo, bardzo podejrzane...
Swoją drogą ciekawe co czują mieszkańcy pierwszego etapu, którzy za swoje mieszkania płacili 10 tys za metr, a teraz codziennie mijają biuro sprzedaży obwieszone tą reklamą?

[Gość: Maniek]

To dotyczy Wilanowa z tego co się zorientowałem.

[ola]

treść tej reklamy mówi coś przeciwnego. Na biurze sprzedaży na Robyga tez dziś wieszają jakiś nowy baner. Więc chyba jednak dotyczy całej Warszawy

[Gość: Maniek]

Chyba nigdy nie kupowałaś mieszkania ?

[ola]

kupowałam, całkiem niedawno, i niespodzianka - zgadnij gdzie?
Przyznaję ci rację - panowie skończyli rozklejać baner przy biurze Robyga na Rydygiera. Tu ta sama promocja co w gazecie, ale cena od 7250 zł

[Gość: fan]

No i macie gołodupcy Żoliborz za 5700. Chcielibyście. Pamiętam w 2009 r. można było w I etapie za 6700 kupić. Staniało jak cholera buhahahahahaha

[Gość: fan]

Poczekajcie następne dwa lata z 7250 spadną na 7500

[mini_ratka]

Rurka mieknie stooq.pl/n/?f=534764&search=robyg
a pampers bedzie sie wypelnial

[Gość: fan]

oj mieknie mięknie kurna jak jeszcze mieknie z 6700 na 7250 za rok 7500, nie mogę, co za gołodupce, buhahahahaha

[kuerty]

sprzedadzą parę sztuk, podreperują finanse i znowu wrócą do cen 8 - 10 tyś.
w tej cenie warto się zainteresować, na Żoliborzu taniej nie będzie

[mini_ratka]

ale co jest podejrzane ze zjechali z marza ze 100% na 50%?
daj polakowi kredyt to kupi za 15k/m - ich sprawa, byle lap nie wyciagali po pomoc do panstwa.

a moze pampers sie im zapelnia? ostatnie wyniki bardzo slabe ponoc?

[Gość: Maniek]

Puszczą parę sztuk w niższej cenie, mądrzy kupią, gołodupce ciułacze będą czekać i czekać.... i się doczekają na emeryturze - każdemu co lubi - ciułacze niech czekają

[mini_ratka]

dokladnie, zanies do banku mini ratke a mi pozwol wynajmowac i fuck off

[Gość: tyrystor]

Za 10 lat będą za darmo rozdawać, trzeba czekać

[mini_ratka]

no wlasnie chyba nie masz z tym problemu ze bede polecac taki styl zycia?czy troche nie na reke?:)

[decoroom_eu]

Osoby zainteresowane kompleksową aranżacją i wykończeniem wnętrz w korzystnych cenach, zapraszamy na pierwsze , naturalnie bezpłatne, ofertowe spotkanie z firmą Decoroom.

[Gość: romcio]

Gość portalu: tyrystor napisał(a):

> Za 10 lat będą za darmo rozdawać, trzeba czekać

Takie czasy nastały, że mieszkanie to inwestycja a jak ktoś ma inwestować to woli dokładnie przeanalizować czy na tym zarobi :P

[Gość: tyrystor]

Ciekawa teza, jednak błędna, pierwsze mieszkanie jest do mieszkania, kolejne sa inwestycją.

[Gość: romcio]

Gość portalu: tyrystor napisał(a):

> Ciekawa teza, jednak błędna, pierwsze mieszkanie jest do mieszkania, kolejne sa
> inwestycją.

to jest Twoja opinia. Jak wytłumaczysz, że właśnie przy kupnie pierwszego mieszkania teraz ludzie kierują się rozumem nie sercem :>

tzn ze mimo, że nie mają swojego to wstrzymują się z zakupem wiedząc o bańce na nieruchomościach www.image-share.com/ipng-1062-264.html oraz co się z tym wiąże przyszlych spadkach (tak jak jest to w innych krajach) ? :)

[Gość: zxcv]

Fajny wykres. Moim zdaniem już chyba przekroczyliśmy punkt "return to normal", albo znajdujemy się w nim wlaśnie. Czas pokaże,w której fazie bańki jesteśmy :)

[Gość: zxcv]

Jaki jest przeciętny zwrot z takiej inwestycji?

[ola]

Gość portalu: romcio napisał(a):
> Takie czasy nastały, że mieszkanie to inwestycja a jak ktoś ma inwestować to wo
> li dokładnie przeanalizować czy na tym zarobi :P

taaaak??
a ja myślałam, że mieszkanie służy do mieszkania

[Gość: romcio]

Ja też tak kiedyś myślałem, a teraz trafiają do mnie argumenty wawiaka, Mańka, tyrystora itp itd. Mieszkanie trzeba traktować jak inwestycje, tzn kupować tam gdzie w przyszłości ktoś będzie chciał kupić: blisko centrum z bardzo dobrą komunikacją no i nie przy obecnych cenach bo przecież ogólnie wiadomo, że spadki dopiero przed nami :) a nikt nie chce stracić na inwestycji np jak dość niedawno na giełdzie i wszelkiej maści funduszach :>

[Gość: d]

Dla zainteresowanych budowa idzie wg terminów już jest parter :) Lekka zima sprzyja zakończeniu na marzec 2013. Ceny bez zmian niestety nadal od 6700 w najgorszych lokalizacjach do 9000.

[ola]

o tak, idzie. Hałasują nawet o 2.00 w nocy

[Gość: ewelina]

A może nie warto jest się tak naprawdę upatrywac jakiegoś szybkiego upłynnienia mieszkań przez developera, tylko tak naprawdę to sprawdzić, czemu taka cena. Gdzieś słyszałam że deweloper ma jeszcze "stare" ceny. Mnie to nie przeszkadza że mogę kupić mieszkanie troszkę taniej niż u innych.