Spadki zagranicą

24.08.06, 07:28
Wczorajsze dane dotyczące sprzedaży używanych domów w USA są już niezbitym
dowodem, ze bańka pryska. W prasie pojawiły się dziesiątki pesymistycznych
artykułów.

O to kilka z nich:

biz.yahoo.com/ap/060823/economy.html?.v=4
Mediana ceny rok do roku jest jeszcze ciągle +0.9%, ale przy gwałtownym
wzroście ofert i malejącej sprzedaży. Ten wzrost jest już czysto statystyczny,
bo wypracowało go tylko Południe, spadki są juz we wszystkich pozostałych
regionach: North East (-2.1%), Mid-West (-0.6%) oraz West (-0.3%).

W The Wall Street Journal są bardzo ciekawe wypowiedzi i przykłady dużo
dramatyczniejszych spadków niż to wynika z porównania średnich:

online.wsj.com/article_email/SB115630090176442994-lMyQjAxMDE2NTI2MzMyMDMwWj.html
"Rynek jest prawdopodobnie słabszy niż dane sugerują. Dane z agencji
nieruchomości nie odpowiadają obecnej sytuacji, gdyż nie zawierają
najświeższych transakcji. Aktualny raport za lipiec zawiera informacje na
temat transakcji zawartych w maju i czerwcu, a sfinalizowanych w lipcu.
Ponadto, gdy rynek spada wielu sprzedawców poczatkowo niechętnie obniża ceny".

"Chociaż ekonomiści od lat przewidywali spowolnienie rynku, wielu właścicieli
oraz deweloperów zaskoczyło tempo, w jakim rynek dokonał zwrotu. »To tak,
jakby ktoś zgasił światło« mówi Lynn Gartner, licytator nieruchomości z
północnej Wirginii".

Coraz większa część ekonomistów przewiduje już nie tylko spowolnienie, ale
krach i w rezultacie recesję, rozlewającą się na Europę:

Nouriel Roubini, ekonomista z New York University (
en.wikipedia.org/wiki/Nouriel_Roubini ) pisze:

www.rgemonitor.com/blog/roubini/142759/
"Z powyższej analizy jasno wynika, że to największy krach na rynku
mieszkaniowym od 40 czy 50 lat: każdy wskaźnik rynku przeżywa swobodny spadek,
włączając teraz ceny. Już sam w sobie ten krach jest w stanie wywołać recesję,
jego wpływ na inwestycję mieszkaniowe, majątek, konsumpcję oraz zatrudnienie
vędą poważniejsze niż krach internetowy, który wywołał recesję w roku 2001. A
do tego amerykański konsument doświadcza teraz cen ropy powyżej 70$ za
baryłkę, opóźnionych skutków podwyżek stóp procentowych banku centralnego oraz
długoterninowych stóp rynkowych, spadających realnych płac, ujemnej stopy
oszczędności, wysokiego poziomu zadłużenia i wyższych kosztów obsługi długu.
To punkt zwrotny dla konsumentów i jego konsekencje będą przykre. Należy
spodziewać się, że wielka recesja roku 2007 będzie dotkliwsza, głębsza i
bardziej przewlekła niż recesja z roku 2001".

Przypomnę, że w Polsce też przełożyło to się wtedy na spowolnienie
gospodarcze, co nie pozostało bez wpływu a rynek nieruchomości.

Roubini pisze dalej, że to nie tylko problem USA, ale i pozostałych rynków, w
tym europejskich, w których występowała bańka na rynku nieruchomości i tam też
nalezy spodziewać sie poważnych problemów gospodarczych.

Czy Polska będzie samotną wyspą na tym wzburzonym oceanie? Bardzo wątpliwe.
    • herox Re: Spadki zagranicą 24.08.06, 09:35
      I tak zaraz pojawią się dziesiątki głosów mędrców, którzy będą twierdzili,
      że u nas na pewno tak nie będzie, bo blablablabla. A główny argument to ten, że
      oni właśnie kupili i taniej być nie może, no bo nie.
      Ciekawe te informacje, a najciekawsze będzie jak ta fala będzie wchodziła do
      Europy.
      Na razie karawana jedzie dalej, orkiestra gra, wszystko jest wporzo, wszyscy
      szczęśliwi włącznie z kupującymi.
    • sawa.10 ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w Polsce 24.08.06, 09:47
      Spadki? Niestety za jedną granicą - tzn.USA.
      • Gość: vol Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P IP: *.ecb.int / *.ecb.int 24.08.06, 10:26
        sprobuj wytlumaczyc to wszystkim zapalencom ktorzy biegaj apo Wawie i prosza
        developerow o sprzedanie jakiego kolwiek mieszkania. oni w to nie uwierza. a do
        kiedy nie uwierza ceny nie spadna i tyle. jestesmy zascainkiem, sygnaly
        makroekonomiczne tak szybko do nas nie dotra.
        • Gość: Guzik Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P IP: 62.29.169.* 24.08.06, 10:53
          Oczywiście to co piszecie to prawda. Z faktami nie ma co dyskutować, ale w to,
          że to bedzie miało taki bezpośrednie przełozenie na nasz kraj to trudno mi
          uwierzyć. Powtórze to co napisałem wczoraj w innym poście: w pierwszym półroczu
          2006 w warszawie rozpoczęto budowę ok. 6500 mieszkań. PODKREŚLAM 6500 !!! w
          ponad 1,5 mln mieście. Niestety nie wiem ile osób stac na mieszkanie i chce je
          kupić, ale myslę, że więcej niż 6500 na pół roku i zachamowanie wzrostu w
          Californi ich raczej nie odstraszy od zakupów. Zgodzę sie, że dzisiejsze ceny są
          chore, ale bez większej podaży to te ceny nadal będą się pieły w góre, bo inne
          czynniki typu stopy, spowolnienie gospodarcze itd. w krótkim i średnim okresie
          raczej nie będą miały wpływu.
          • poszi Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P 24.08.06, 14:48
            W USA, przynajmniej w niektórych miejscach było dokładnie tak samo, jak w
            Warszawie teraz. Domy miały po kilku kupujących, którzy licytowali się między
            soba. W artykułach analitycy przedstawiali miliony powodów, dla których to
            będzie rosło w nieskończoność (najwyżej troche wolniej, dodawali) i że nalezy
            kupowac jak najszybciej, bo "nigdy już tak tanio nie będzie". Narzekano na
            "zoning laws", czyli odpowiedniki planów zagospodarowania przestrzennego. A
            przede wszystkim przy każdych lokalnych informacjach dodawano, że być może
            gdzieś tam spadnie, ale u nas nie, bo [długa lista argumentów].

            Po czym okazało się, ze "ktoś zgasił światło". Ogromne rzesze spekulantów,
            którzy nadmuchiwali popyt zniknęły, a raczej pojawiły się po stronie
            sprzedających. A część pozostałych kupujących, których sytuacja finansowa
            naciagnieta została do granic możliwości powiedzieła "pas".

            > uwierzyć. Powtórze to co napisałem wczoraj w innym poście: w pierwszym półroczu
            > 2006 w warszawie rozpoczęto budowę ok. 6500 mieszkań. PODKREŚLAM 6500 !!! w
            > ponad 1,5 mln mieście.

            W mieście, w którym przez pół roku zawiera się 4000 tys małżeństw oraz o 2500
            osób więcej umiera niż się rodzi. Przy takich liczbach te 6500 nie wygląda tak
            marnie. Do tego oczywiście dochodzą migracje, ale obecnie one prawdpodobnie są
            ujemne ze wzgledu na wyjazdy zagranicę, nawet jeśli oficjalne statystyki tego
            nie wychwytują.

            To zresztą nie jest takie istotne. Popyt, to nie potrzeba. Popyt to potrzeba
            plus środki na ich realizacje. To nieprawda, jak pisza, że musi sie budować
            kilka razy więcej, żeby pojawiły sie spadki. Te 6500 mieszkań za pół roku to
            prawie najwięcej w historii. A liczba pozwoleń na budowę jest już chyba
            rekordowa w tym roku. Buduje się teraz więcej niż kilka lat temu, kiedy
            przeciętna pensja kupowała więcej metrów kwadratowych. Dlaczego wtedy było dużo
            spokojniej na rynku? To wyłacznie efekt tanich kredytów i nastrojów. Ten popyt
            obecnie jest w dużej mierze sztuczny. Wystarczy, że zniknie popyt spekulacyjny i
            pojawi sie niepewność. W tej chwili też mieszkania kupuje wiele osób, którzy
            normalnie zrobili by to za kilka lat (obniża się wiek kupujących). Jeśli rynek
            się uspokoi, tacy jak oni stana z boku. A spekulanci wystawią swoje tysiące
            mieszkań na sprzedaż.

            A do tego jeszcze dojdzie prawdopodobne spowolnienie gospodarcze z importu. To
            bardzo źle wpływa na nastroje. Ludzie zaczynaja się bać o prace i na przyszłość
            patrza mniej optymistycznie. Nasz rynek jest bardzo na to wrażliwy. W 2002
            zaledwie spowolnienie gospodarcze (nawet nie recesja) wywołało spadki.

            Te spadki oczywiście dotyczą na razie USA, ale to jeden z najważniejszych rynków
            świata. A w Europie, choć jeszcze nie widać spadków cen, już widać pogorszenie
            nastrojów. W Hiszpanii ceny rosną najmniej od kilku lat. Znalazłem link, który
            przedstawia wykres liczby ofert sprzedaży nieruchomości w Danii
            www.obligationskurser.dk/bonds/BoligerTilSalg.aspx
            Toż to zwrot o 180 stopni. A w czasie krachu na rynku nieruchomości spadki cen
            przychodzą później, bo sprzedawcy niechętnie obniżają ceny na początku. Na
            poczatku rośnie liczba ofert i to ma miejsce w Warszawie. W tych niektórych
            hurraoptymistycznych zestawianiach, pokazujących jak bardzo ceny wzrosły, można
            też zobaczyć, jak wzrosła liczba ofert:
            www.oferty.net/statystyki/?idp=166
            • est-ymator Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P 24.08.06, 15:08
              Borowski (NAM) w TVN24 mówił, że w ostatnim roku wydano i w najbliższym czasie
              będą wydane pozwolenia na budowę dla 100 tysięcy mieszkań w Warszawie
              (perspektywa mniej więcej 3-letnia).
              Nawet jak developerzy wybudują połowę z tego (a dlaczego mieli by tego nie
              robić, skoro są takie wysokie marże) to podaż niedługo ruszy i sytuacja się
              uspokoi a ceny ustabilizują się na tych poziomach. Jezeli dojdzie do wzrostu
              stóp procentowych, to część z tych, którzy kupili inwestycyjnie (tzn. nie
              mieszkają tam-a to jest spory odsetek w Warszawie) zaczną sprzedawać (gdyż raty
              kredytu bedą dla nich zbyt kosztowne, a ceny mieszkań nie będą rosnąć) i wtedy
              ich mieszkania zetkną się na rynku z mieszkaniami developerskimi co moze miec
              różne ciekawe konsekwencje.
              Zatem widać, że do stangacji cen wcale nie potrzeba żadnej recesji, a jedynie
              normalnej wolnorynkowej samoregulacji po nieuzasadnionym wzroście.
              • poszi Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P 24.08.06, 15:21
                > Zatem widać, że do stangacji cen wcale nie potrzeba żadnej recesji, a jedynie
                > normalnej wolnorynkowej samoregulacji po nieuzasadnionym wzroście.

                Ja chciałbym dodać, że taki sam mechanizm jest w USA. To nie recesja wywołała
                spadki (gospodarka Stanów jeszcze rośnie), a spadki na rynku nieruchomości
                powstały, bo "zawaliły się pod własnym cieżarem", tzn. w wyniku "normalnej
                samoregulacji po nieuzasadnionym wzroście". To, o czym pisałem u góry wątku na
                temat recesji, to prognozy, że te spadki WYWOŁAJĄ dopiero recesję, bowiem
                gospodarka USA po krachu internetowych kręciła sie w dużej mierze dzięki
                nieruchomościom. Ta zaś recesja może się rozlać na świat, w tym na Europę. Ta
                recesja (jeśli nadejdzie) jeszcze bardziej pogłębi spadki.
              • Gość: Amarez Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P IP: *.aster.pl / *.aster.pl 24.08.06, 16:22
                Też podobnie myślę, myślę że od przyszłego roku stopy w POlsce pójdą w górę i
                będą rosły podobnie jak w Stanach (kto by się spodziewał że dotrą aż do 5,5%)
                Myślę że realne jest dojście stóp w Polsce do 8% w ciągu 2,3 lat więc kredyty
                będą wynosiły z marżą około 10-11 w PLN. We Franku też bank Szwajcarski
                zapowiada podwyżki - 5% w najgorszym przypadku jest realne. Do tego wkrótce
                kapitał spekulacyjny zauważy że ceny nieruchomości już nie idą w górę zacznie
                wyprzedawać mieszkania a z uwagi na wysokie stopy nikt tego nie kupi i zaczną
                się pierwsze obniżki cen mieszkań, do tego dojdzie większa podaż mieszkań +
                rządowy plan budowy więc rozpocznie taka sytuacja że developer będzie ubiegał
                się o klienta a nie na odwrót, pewnie będą też oferty last-minute. Szacuję że w
                2009 roku średnia cena mieszkań może spaść nawet do 3500zł za metr, względnie w
                apartamentowcach w Centrum Warszawy będzie się kształtować około 5000zł. Nie
                wiem czy każdy się zgodzi ale chyba argumenty są przejrzyste, co o tym sądzisz
                Est-ymator?
                • poszi Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P 24.08.06, 16:36
                  Amarezie, albo ktos się pod Ciebie podszył (co nie jest trudne, bo sie nie
                  logujesz), albo uprawiasz prowokację :)

                  Stopy wzrosną, ale nie powinny wzrosnąć tak bardzo, a ceny nie spadną też tak
                  bardzo, ale reszta się zgadza.
                  • Gość: Amarez Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P IP: *.aster.pl / *.aster.pl 24.08.06, 16:42
                    To był żart i nikt się nie podszywa, myślę że ceny wzrosną do 8k za metr by
                    spaść góra do 7k za metr, chyba to byłoby najbardziej optymistyczne, w Stanach
                    bańka pękła bo stopy są wysokie. W Polsce raczej to nie grozi bo gospodarka też
                    specjalnie już nie przyspiesza a są prognozy lekkich spadków wzrostu
                    • est-ymator Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P 24.08.06, 17:02
                      Amarez wrócił z wakacji...ze swoimi złotymi myślami.
                      I znowu zamiast jakieś sensownej polemiki pisze bzdury.

                      Widać ze byłeś na wakacjach i nie jesteś na bieżaco, lipcowa inflacja była
                      znacznie wyższa od oczekiwań i to nie ze względu na dynamikę cen żywności tylko
                      usług! - rząd błaga RPP aby nie było podwyzek w tym roku (bo w 2007 będą na
                      pewno).

                      I mówię Tobie jak prawdziwy doradca inwestycyjny: sprzedaj teraz te wszystkie
                      mieszkania, które kupiłeś spekulacyjnie - teraz jest najlepszy moment, zarobisz
                      sporo i nie będziesz się irytował moimi postami.
                    • Gość: gosc Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P IP: *.crowley.pl 24.08.06, 17:13
                      Panowie, z całym szacunkiem, czy Wam się nudzi pisać cały czas o tych
                      spadkach:))) Najfajniejsze są stwierdzenia o "niezbitych dowodach, że bańka
                      pryska". A co będzie jak nie pryśnie? Rozumiem, że jeśli ktoś na podstawie
                      Waszych postów wstrzyma się od zakupu, a mieszkania jednak zdrożeją, to
                      zrobicie zrzutkę i oddacie mu stracony $? Czy po prostu zmienicie logi i
                      napiszecie, że przewidzieliście te wzrosty cen:((

                      Mam nadzieję, że nikt nie podejmuje tak ważnych decyzji jak zakup mieszkania
                      (obojętnie czy inwestycyjnie, czy żeby mieć gdzie mieszkać) na podstawie tych
                      postów. I to zarówno tych którzy piszą, że na pewno zaraz spadnie o połowę, jak
                      i tych którzy piszą, że będzie rosło przez kolejnych 10 lat.

                      Co temat spadków przesuwa się na odległe pozycje na forum, to Wy go od nowa
                      odgrzewacie w nowym wątku. I te same argumenty, że w USA to zaraz będzie krach,
                      UK to już wogóle kryzys mieszkaniowy od jutra, a RP padnie w przyszłym
                      tygodniu. Never ending story......



                      • est-ymator Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P 24.08.06, 17:41
                        > Waszych postów wstrzyma się od zakupu, a mieszkania jednak zdrożeją, to
                        > zrobicie zrzutkę i oddacie mu stracony $?

                        Alez nikt nie musi nikogo słuchać.

                        > UK to już wogóle kryzys mieszkaniowy od jutra, a RP padnie w przyszłym
                        > tygodniu. Never ending story......

                        Tak samo jak neverending story są te artykuły podgrzewające sytuację, dzisiaj
                        ukazał sie np taki jeden który był chyba sponsorowany przez JW destruction.
                        • Gość: gosc Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P IP: *.crowley.pl 24.08.06, 17:56
                          Dlatego napisałem, że często są to działania w obie strony (zwolennicy spadków
                          i zwolennicy wzrostów). Akurat w Waszym przypadku na tym forum widzę po prostu
                          te same nicki piszące te same rzeczy. A jak temat spada na liście to
                          rozpoczynacie go od nowa i to używając tych samych argumentów.

                          Oczywiście każdy podejmuje decyzje sam i na swoje ryzyko (przynajmniej mam taką
                          nadzieję). Natomiast odsądzacie od czci i wiary tych którzy piszą, że będzie
                          rosło, a sami piszecie wątki używając słów "z pewnością" "nie ma
                          wątpliwości" "na pewno tak będzie" "to tylko kwestia czasu" itp. Stąd moje
                          pytanie, czy jeśli naprawdę autor wątku "nie ma żadnych wątpliwości" i uważa
                          zjawisko za "pewne", to czy jest w stanie ponieść konsekwencje jeśli się myli.
                          Skoro coś jest "pewne" to chyba nie ma w tym żadnego ryzyka:)))

                          Ale OK, bez urazy. Może taka jest po prostu specyfika forum, że każdy pisze co
                          mu przyjdzie tylko do głowy, ot tak żeby coś napisać i pogadać z innymi.
                          Wydawało mi się tylko, że o niektórych tematach możnaby pisać coś bardziej
                          serio.

                      • Gość: Amarez Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P IP: *.aster.pl / *.aster.pl 24.08.06, 17:44
                        Generalnie już zaczynam się nabijać z postów n.t spadków - już nie wywołują u
                        mnie chęci dyskusji , wymiany argumentów itd. Ten kto już wszędzie wyczytał że
                        mieszkania będą drożeć i załamał ręce może zawsze wpaść na forum Gazety i
                        znaleźć posty Estymatora bądź Posziego i tutaj znaleźć ukojenie, tylko tutaj
                        mieszkania nie drożeją a groźba pęknięcia wielkiej banki mydlanej jest więcej
                        niż pewna, tylko tutaj rozpoczeło się odliczanie do pęknięcia tej bańki :)))
                        Jeśli Esymatora nie będzie tutaj na forum to znaczy, że już jakiś inwestor
                        wywiózł go w bagażniku. :)). Est-ymator miej jakiegoś Ipoda w gaciach w razie
                        czego :))))
                      • poszi Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P 24.08.06, 18:02
                        > Panowie, z całym szacunkiem, czy Wam się nudzi pisać cały czas o tych
                        > spadkach:)))

                        Nie cały czas, tylko jak pojawią się nowe informacje.

                        > Najfajniejsze są stwierdzenia o "niezbitych dowodach, że bańka
                        > pryska". A co będzie jak nie pryśnie?

                        Dyskusyjna jest tylko wielkość spadku i czas trwania, a nie sam jego fakt.
                        Wszystkie wskaźniki pokazują, że rynek się wali. Jaki jeszcze potrzebny jest
                        dowód? Prezydent ma to ogłosić?

                        > Rozumiem, że jeśli ktoś na podstawie
                        > Waszych postów wstrzyma się od zakupu, a mieszkania jednak zdrożeją, to
                        > zrobicie zrzutkę i oddacie mu stracony $?

                        Ja nikomu niczego nie radzę. Każdy ryzykuje swoje pieniądze. Tak samo jak nie
                        oczekuje, że analitycy, którzy powszechnie przewidują nieustanny wzrost
                        cokolwiek komukolwiek zwrócą, gdyby ich prognozy się nie sprawdzą. Najwyżej ci
                        bardziej honorowi przyznają się, że się mylili, chociasz po krachu internetowym
                        nie przypominam sobie, żeby ktokolwiek sie przyznał, że się mylił.

                        > Czy po prostu zmienicie logi i
                        > napiszecie, że przewidzieliście te wzrosty cen:((

                        No coś Ty. Ja już ma kilka logów, a w każdym z nich ogłaszam co innego i potem
                        ten zwyciezki zostanie ogłoszony geniuszem finansowym :)

                        Tak poważnie to nie uważam się za geniusza ani jasnowidza. W długim terminie to
                        rynek ma racje i to on zrewiduje wszystko bez mrugnięcia okiem.

                        > Co temat spadków przesuwa się na odległe pozycje na forum, to Wy go od nowa
                        > odgrzewacie w nowym wątku. I te same argumenty, że w USA to zaraz będzie krach,

                        O nie. Jakiś czas temu pisałem, że będzie, a teraz zrobiłem uaktualnienie, że
                        jest. Czyż to nie interesująco obserwować na żywo krach? Większość ludzi ciagle
                        nawet w USA nie zdaje sobie z tego sprawy.

                        W USA zaczęło się wszystko prędzej, więc warto zobaczyć, jak to wygląda, bo
                        podbnie może być w Polsce. Podobne symptomy, podobne reakcje mediów. Oczywiście
                        wszystko kwestią prawdopodobieństwa. To nie musi się zdarzyć w Polsce, ale śmiem
                        twierdzić, że to całkiem prawdopodobne.
                        • Gość: gosc Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P IP: *.crowley.pl 24.08.06, 18:10
                          Poszi, napisałeś że, cytuję:

                          Dyskusyjna jest tylko wielkość spadku i czas trwania, a nie sam jego fakt.
                          Wszystkie wskaźniki pokazują, że rynek się wali. Jaki jeszcze potrzebny jest
                          dowód? Prezydent ma to ogłosić?

                          i na koniec postu

                          Oczywiście wszystko kwestią prawdopodobieństwa. To nie musi się zdarzyć w
                          Polsce, ale śmiem twierdzić, że to całkiem prawdopodobne.

                          :)))))))))))))))))))))))))

                          Ale tak jak pisałem w innym poście w tym wątku, może potraktowałem dzisiaj
                          Wasze wypowiedzi zbyt serio. W sumie, może to i dla kogoś zabawne tak sobie
                          pogadać ogólnie co by było gdyby w zasadzie bez specjalnych argumentów. Albo
                          inaczej, dopasowując niby argumenty do z góry przyjętej tezy. Można i tak.


                          • poszi Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P 24.08.06, 18:27
                            W USA:
                            > Dyskusyjna jest tylko wielkość spadku i czas trwania, a nie sam jego fakt.
                            > Wszystkie wskaźniki pokazują, że rynek się wali. Jaki jeszcze potrzebny jest
                            > dowód? Prezydent ma to ogłosić?


                            W Polsce:
                            >
                            > Oczywiście wszystko kwestią prawdopodobieństwa. To nie musi się zdarzyć w
                            > Polsce, ale śmiem twierdzić, że to całkiem prawdopodobne.

                            Teraz jasne?

                            Napisałem w pierwszym poście, że ogłoszone dane to niezbity dowód pryskania
                            bańki w USA. Bańka w Polsce ma się jeszcze dobrze i jeszcze niezbitych dowodów
                            nie ma. Najwyżej poszlaki, że będzie tak samo.

                            > W sumie, może to i dla kogoś zabawne tak sobie
                            > pogadać ogólnie co by było gdyby w zasadzie bez specjalnych argumentów.

                            Zatem kawa na ławę:

                            Krach w USA - > Krach w Europie (Hiszpania, Irlandia) - > Krach w Polsce

                            Każda strzałka wiąże się z pewnym prawdopodobieństwem. Możemy sobie
                            podyskutować, ile ono wynosi, jeśli chcesz. Ja uważam, że jest spore. To oprócz
                            tego, ze bańki pryskają też "bez powodu" pod własnym ciężarem.
                            • Gość: gosc Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P IP: *.crowley.pl 24.08.06, 18:59
                              OK. Ponabijam Wam dalej wątek. Proponuję przyjąć założenie, że rozmawiamy o
                              rynku warszawskim ogólnie, bez podziału na dzielnice i typy nieruchomości.
                              Napisz o jakich spadkach piszesz z największym prawdopodobieństwem. Odnieśmy
                              się kolejno do perspektywy:

                              1. do 5 lat
                              2. do 10 lat
                              3. do 15 lat

                              Napisz proszę procentowo. Jak już tu siedzę i "stukam" niech przynajmniej wiem
                              o czym mowa.
                              • poszi Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P 24.08.06, 19:21
                                > 1. do 5 lat
                                > 2. do 10 lat
                                > 3. do 15 lat
                                >
                                > Napisz proszę procentowo. Jak już tu siedzę i "stukam" niech przynajmniej wiem
                                > o czym mowa.

                                Napisałem więcej tutaj:
                                forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=47384293&a=47425446
                                Ale nie jestem w stanie podać prognozy, bo nie wiadomo, co będzie, a już
                                zupełnie nie wiadomo kiedy. Generalnie w długim termineie ceny rosną tak, jak
                                dochody ludności. Trudniej oszacowac, co jest tą wielkością fundamentalną. W
                                długim terminie rynek osiąga równowage, ale w krótkim sterują nim emocje.
                                Uważam, że rynek jest teraz 20-30% przewartościowany, ale wyrównanie wartości
                                może nastąpić przez zatrzymanie cen i wzrost płac lub przez spadek o taką
                                wielkość lub przez jakiś wariant pośredni. Uważam, że ze względu na sytuację
                                międzynarodową ten drugi wariant jest bardziej prawdopodobny. Istnieje też pewne
                                prawdopodobieństwo (trudno powiedziec jakie, może parę procent, może
                                kilkanaście), że rynek grubo przestrzeli i spadki przekroczą 40%, jeśli wystąpi
                                prawdziwie poważny światowy kryzys gospodarczy.

                                Jeśli chodzi o to, dlaczego uważam, że rynek jest przewartościowany. W krajach
                                rozwiniętych w długim terminie przeciętne nieruchomości kosztowały w dużych
                                miastach 3-krotnośc przecietnych zarobków. Pewne metropolie miały ten wskaźnik
                                na poziomie 5-6. W Warszawie to wynosi w tej chwili ponad 10 i to jeśli liczyć
                                70m2 za przecietna wielkość mieszkania. Nie tylko jest drogo, ale i ciasno, bo
                                na Zachodzie przecietna wielkość to 100m2 w górę. Banki pożyczały na Zachodzie
                                (zanim oszalały z powodu zalewu taniego pieniądza) maksymalnie 3,5-krotność
                                dochodow osoby samotnej lub 2,5-krotność łacznych dochodów małżeństwa, bo taką
                                wielkośc uznawano za bezpieczną i wrócą do takiej wielkości, gdy wzrost cen
                                przestanie być pewny. Wielkość wskaźnika ceny do dochodów w Warszawie częściowo
                                jest uzasadniona tym, że zarobki będa rosły, więc nie oczekuje, że wskaźnik
                                osiągnie 5, a tym bardziej 3, ale ponad 10 to kuriozum.

                                Ponadto kraje Wyszechradzkie o wyższym poziomie PKB na głowe mają ceny w
                                stolicach niższe niż w Warszawie o 20-30%.

                                Wreszcie od pewnego czasu wynajem daje mniejszy dochód niż odsetki od kredytu. W
                                długim terminie taka sytuacja jest nie do utrzymania.
                                • Gość: gosc Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P IP: *.crowley.pl 24.08.06, 19:38
                                  Być może masz rację. Jakkolwiek osobiście nie uważam za realną przecenę (nawet
                                  krótkoterminową)na poziomie 40%. Myślę, że nie doceniasz polskich zarobków,
                                  które są generalnie wyższe niż pokazują to statystyki. Nie doceniasz też tego,
                                  że ludzie kupują cały czas głównie na swoje potrzeby (wydaje mi się, że rynek
                                  kupowania mieszkań stricte inwestycyjnie i do wynajmu wciąż nie jest bardzo
                                  duży) i póki co te potrzeby mieszkaniowe nadal nie są zaspokojone. No i na
                                  koniec nie doceniasz potencjału wzrostu gospodarczego w RP, a co za tym idzie
                                  wzrostu zamożności społeczeństwa.

                                  Masz rację, że ciekawą sprawą będą zmiany demograficzne na przestrzeni
                                  kolejnych dziesięcioleci. Chociaż jestem raczej zdania, że nasze zaległości
                                  mieszkaniowe są o wiele większe niż pułapka demograficzna.

                                  Z sytuacją kryzysu na rynku mieszkaniowym w Warszawie mieliśmy już doczynienia
                                  3 lub 4 lata temu. Pamiętam to, bo chciałem wtedy kupować ale byłem za biedny.
                                  Klientów było mało, a deweloperzy cienko przędli. I co się okazało. Ceny wtedy
                                  nie spadły (mówimy o znaczącym spadku). Był po prostu łatwiejszy wybór
                                  mieszkań, a deweloperzy rozmawiali poważnie o drobnych rabatach lub dodawali
                                  meble kuchenne gratis. Mniejsze firmy deweloperskie padły, a większe przestały
                                  na chwilę budować i po prostu przeczekały. W następnym roku odbili sobie kryzys
                                  z nawiązką.

                                  Podsumowując, nie podzielam Twojej opinii. Myślę, że jeśli ktoś kupuje
                                  mieszkanie dla siebie nie powinien czekać, o ile jest w stanie znaleść dobrą
                                  ofertę (ładne mieszkanie, dobry rozkład, dobra lokalizacja). Natomiast jeśli
                                  ktoś kupuje wyłącznie inwestycyjnie niech się dobrze zastanowi i oceni relację
                                  ryzyka do oczekiwanej stopy zwrotu. Od ogólnych spadków bałbym się raczej
                                  spadków w pewnych obszarach tego rynku, np.: wielka płyta, słabsze lokalizacje.

                                  Generalnie namawiam do podejmowania takich decyzji po dobrym przemyśleniu i
                                  możliwie bez emocji. Odpinam się i życzę udanych inwestycji i miłego wieczoru.
                                  • poszi Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P 24.08.06, 20:11
                                    > Jakkolwiek osobiście nie uważam za realną przecenę (nawet
                                    > krótkoterminową)na poziomie 40%

                                    To scenariusz mało prawdopodobny, tez przyznaję.


                                    > Myślę, że nie doceniasz polskich zarobków,
                                    > które są generalnie wyższe niż pokazują to statystyki.

                                    Tak, ale prawdziwe przecietne dochody są mniejsze niż podają statystyki, bo
                                    statystyki GUS nie uwzględniaja po pierwsze sfery budżetowej, która zarabia
                                    mniej, a po drugie w Polsce jest rekordowo niski poziom zatrudnienia (to nie
                                    tylko chodzi o poziom bezrobocia, ale o liczbe emerytów, rencistów i ośob trwale
                                    niezatrudnionych), więc to sie wyrównuje. Przecietne dochody oficjalne i
                                    nieoficjalne to pewnie właśnie tyle, ile wynosi wskaźnikl GUS dla sfery
                                    przedsiębiorstw.


                                    > (wydaje mi się, że rynek
                                    > kupowania mieszkań stricte inwestycyjnie i do wynajmu wciąż nie jest bardzo
                                    > duży) i

                                    Jeśli to, co pisza media jest prawdą, to w ciagu ostatniego roku ten rynek się
                                    zrobił ogromny. Tez ludzie pisza z nowych inwestycji, że dużo mieszkań jest
                                    niezasiedlonych i nawet nie są wynajmowane. Poza tym spadają ceny najmu.

                                    > No i na
                                    > koniec nie doceniasz potencjału wzrostu gospodarczego w RP, a co za tym idzie
                                    > wzrostu zamożności społeczeństwa.

                                    Dla odmiany napisze, ze nie docieniasz wagi problemów. Te emerytury górnicze,
                                    rolnicze i zaniedbana służba zdrowia kiedyś wystawią bolesny rachunek. Uważam,
                                    że perspektywy nie sa złe, ale gorsze niż przecietny kupujący zakłada.

                                    > Z sytuacją kryzysu na rynku mieszkaniowym w Warszawie mieliśmy już doczynienia
                                    > 3 lub 4 lata temu. Pamiętam to, bo chciałem wtedy kupować ale byłem za biedny.
                                    > Klientów było mało, a deweloperzy cienko przędli. I co się okazało. Ceny wtedy
                                    > nie spadły (mówimy o znaczącym spadku). Był po prostu łatwiejszy wybór
                                    > mieszkań, a deweloperzy rozmawiali poważnie o drobnych rabatach lub dodawali
                                    > meble kuchenne gratis.

                                    Meble gratis to zawsze spadek kosztu :) Niestety nie ma w Polsce żadnych
                                    wiarygodnych danych, GUS dopiero od niedawna zaczął zbierać ceny transakcyjne,
                                    ale z tego, co pamiętam na rynku wtórnym spadki były dotkliwsze (i dotyczyły
                                    również mieszkań nowych). Spadki na rynku pierwotnym nie były duże, bo
                                    deweloperzy wtedy balansowali na granicy opłacalności. Po prostu woleli nie
                                    budować niż budować ze stratą. Teraz mają taką rentowność, że mogą bez trudu
                                    ścinać ceny o 20-30% i ciągle wyjdą na swoje. Do tego będa konkurować ze
                                    spekulantami.

                                    > Podsumowując, nie podzielam Twojej opinii. Myślę, że jeśli ktoś kupuje
                                    > mieszkanie dla siebie nie powinien czekać, o ile jest w stanie znaleść dobrą
                                    > ofertę (ładne mieszkanie, dobry rozkład, dobra lokalizacja)

                                    Jeśli kogoś stać i jest gotów przeżyć spadki, to jasne. Ciągle jednak uważam, że
                                    lepiej mieć ładne mieszkanie z dobrym rozkładem i w dobrej lokalizacji i 20% w
                                    kieszeni niż to samo i pustą kieszeń :)

                                    Kiedyś to można było sie spieszyć, żeby nie wydawać na wynajem. Teraz, gdy
                                    wynajem jest tańszy niż odsetki do kredytu, ten czynnik nie ma zanczenia i można
                                    spokojnie odkładać róznice. Nawet te same ceny po kilku latach byłyby opłacalne,
                                    zwłaszcza jeśli temu towarzyszyłby duży wybór.

                                    > Natomiast jeśli
                                    > ktoś kupuje wyłącznie inwestycyjnie niech się dobrze zastanowi i oceni relację
                                    > ryzyka do oczekiwanej stopy zwrotu.

                                    Jak najbardziej. Kupowanie dla siebie to może nie być najgorszy wybór. Kupowanie
                                    inwestycyjne przy obecnym rynku to igranie z ogniem.


                                    > Od ogólnych spadków bałbym się raczej
                                    > spadków w pewnych obszarach tego rynku, np.: wielka płyta, słabsze lokalizacje.

                                    Wielka płyta i gorsze lokalizacje to mają szanse na masakrę. Przeważnie w czasie
                                    osłabienia to te najgorsze spadają najbardziej. Takie mieszkania to mogą być
                                    kiepskie, nawet jeśli nowe nie spadną ani trochę.


                                    > Generalnie namawiam do podejmowania takich decyzji po dobrym przemyśleniu i
                                    > możliwie bez emocji. Odpinam się i życzę udanych inwestycji i miłego wieczoru.

                                    Zgadzam się i życzę wzajemnie.
                      • hyper_mouse Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P 25.08.06, 11:15
                        Wydaje mi się, że strasznie wybiórczo analizujecie rynek, poza tym te
                        porównania do stabilnej, amerykańskiej gospodarki są bez sensu. Myślę,że Polski
                        rynek bardziej przypomina hiszpański, gdzie wzrosty cen po wejściu do Unii były
                        ogromne i ceny jakoś nie spadły. Jedynie powoli przestają rosnąć, a to zupełnie
                        co innego. Moim zdaniem te osoby, które w tej chwili nie zdecydują się na zakup
                        mieszkania za parę lat będą tego gorzko żałować i do końca życia wynajmować
                        małe lokum. To jest standard na zachodzie, mieszkania należą do funduszy,
                        dużych graczy itp, a większość ludzi jest po prostu najemcami.
                        • poszi Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P 25.08.06, 13:54
                          > rynek bardziej przypomina hiszpański, gdzie wzrosty cen po wejściu do Unii były
                          >
                          > ogromne i ceny jakoś nie spadły. Jedynie powoli przestają rosnąć, a to zupełnie
                          >
                          > co innego.

                          Na razie. Rynek hiszpański wg The Economist uważany jest za jeden z najbardziej
                          przewartościowanych na świecie. Poza tym wzrosty były w ciagu kilku ostatnich
                          lat, a nie po wejściu do Unii, co mialo miejsce już 20 lat temu. Hiszpanii
                          zajęło kilkanaście lat osiągnięcie takich cen, jakie Polsce zajęło lat kilka
                          (Warszawa ma teraz ceny, jakie były w Madrycie 5 lat temu). Uważam, ze spadki w
                          Hiszpanii są absolutnie konieczne, żeby przekonać takich, jak Ty, że nie ma
                          czegoś takiego jak nieustanny wzrost ponad zdolności nabywcze ludności. USA były
                          pierwsze, bo podwyżki stóp procentowych zaczęły sie wcześniej, ale Hiszpania ma
                          sporą szanse na to samo już w ciągu najbliższego roku. Na razie ceny powoli
                          przestają rosnąć, ale to dopiero początek. Jestem ciekaw, co będa mówić ci,
                          którzy porównują do Hiszpanii, jak tam zaczną sie spadki? Bedą porównywac do Chin?

                          Zwolennicy wzrostów tez są bardzo selektywni w porównaniach. Czyż nie lepszym
                          porównaniem sa kraje Wyszechradzkie? jesteśmy niemal dokładnie w takiej
                          sytuacji, jak oni. A tam jest taniej.

                          > małe lokum. To jest standard na zachodzie, mieszkania należą do funduszy,
                          > dużych graczy itp, a większość ludzi jest po prostu najemcami.

                          Jak chcesz poszukam tego dokładniej, ale to absolutna nieprawda. W USA i UK
                          ponad 70% nieruchomości jest własnością osób, które w nich mieszkają. Najniższy
                          wskaźnik w Europie mają Niemcy, gdzie wynosi on chyba ok 45%, co wynika z tego,
                          że najemcy mają tam duża swobodę i korzyści, zarówno prawne, jak i zwyczajowe.
                          Wiele osób stać na kupno, ale wynajmują, bo to wygodne i się opłaca.
                          • Gość: Guzik Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P IP: 62.29.169.* 25.08.06, 14:26
                            A czy ktoś ma dane ile mieszkań w Hiszpaniu kupują cudzoziemcy? Ja mam wrażenie,
                            ze wzrost w "ciepłych" lokalizacjach to wynik zakupów robionych przez tych z
                            zimnych krajów. A tych ciągle przybywa tzb. stają się coraz bogatsi i też będą
                            chcieli mieć letni apartament nad Morzem Śródziemnym.
                            • poszi Cudzoziemcy w Hiszpanii 25.08.06, 17:56
                              > A czy ktoś ma dane ile mieszkań w Hiszpaniu kupują cudzoziemcy? Ja mam wrażenie
                              > ,
                              > ze wzrost w "ciepłych" lokalizacjach to wynik zakupów robionych przez tych z
                              > zimnych krajów. A tych ciągle przybywa tzb. stają się coraz bogatsi i też będą
                              > chcieli mieć letni apartament nad Morzem Śródziemnym.

                              O ile napływ inwestycji cudzoziemców to czynnik prowzrostowy, o tyle sama ich
                              obecność to bardzo duży czynnik ryzyka. Duża część z zakupów to spekulacja i
                              cudzoziemcy nie związani pracą ani sentymentem moga dużo chetniej wychodzić z
                              inwestycji. Zwłaszcza, że Hiszpania stała się bardzo droga i podobne letnie domy
                              można znaleźć taniej w innych śródziemnomorskich krajach. Dom letniskowy to
                              bardzo droga przyjemność i jeśli go coraz trudniej wynająć (a bardzo duża część
                              inwestycji w Hiszpanii stoi pusta), to koszty obsługi kredytu zaczynają dawać
                              znać o sobie.

                              Wg oficjalnych danych inwestycje w nieruchomości przez cudzoziemców wyniosły w
                              2005 roku 5,538 mld euro i jest to już znaczący spadek od 2003 roku, kiedy
                              wynosiły 7,072 mld euro. W pierwszych miesiącach 2006 roku nastąpił dalszy
                              spadek inwestycji (o 15% w stosunku do poprzedniego roku). Ponieważ ceny rosną
                              ,oznacza to jeszcze dramatyczniejszy spadek liczby zawieranych transakcji. Nie
                              wiem, czy te dane notują odpływ kapitału, bo być może saldo jest już ujemne.

                              www.elpais.es/articulo/economia/inversion/extranjera/inmuebles/cae/67/abril/elpporeco/20060809elpepueco_4/Tes/
                              Nie jestem pewien, czy dane powyższe dotyczą tylko nowych budunków, czy również
                              używanych. Jeśli tylko nowych, to stanowiły w 2005 roku 11.2% wartości nowych
                              nieruchomości, jeśli wszystkich, to 4.2% (wartość transakcji w nowych budynkach
                              wyniosła w 2005 roku 49,8 mld euro, a łacznie z używanymi wyniosła 132 mld euro
                              . Dane za
                              www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view&id=470&Itemid=432
                              ). Prawdopodobnie chodzi o nowe, bo wydaje mi się, że czytałem, ze w szczycie w
                              2003 roku stanowiły 20% wartości nowych nieruchomości.

                              Dane zresztą są ciekawe. W Comunidad de Madrid (to jednostka administracyjna
                              obejmująca Madryt i przedmieścia) wybudowano w 2005 roku 38 tys mieszkań i domów
                              (558 zakupili cudzoziemcy). Comunidad de Madrid ma 5,96 mln mieszkańców.
                              Warszawa z wybudowanymi w 2005 14,4 tys mieszkań przy 1,7 mln mieszkańców nie
                              wygląda tak źle, jak zdają się niektórzy sugerować (nie do końca też jestem
                              przekonany o zaległościach i braku iluś tam mieszkań. W Polsce jest mniej
                              mieszkań per capita niż na Zachodzie, ale to dlatego, że gospodarstwa domowe są
                              większe, bo małżeństwa dużo mniej się rozwodzą; istotnie jednak mieszkania są
                              mniejsze niż na Zachodzie, ale to raczej problem jakości, a nie ilości mieszkań).

                              P.S Czyż to nie jest frustrujące, że łatwiej znaleźć rozmaite dane dotyczące
                              róznych krajów niż Polski? GUS podaje jakąś zupełnie znikomą liczbę danych.
        • Gość: Mario Re: ...a duży wzrost w najwiekszych miastach w P IP: *.europe.hp.net 26.10.06, 00:22
          Zapaleńcom... stary mieszkań na sprzedaż jest full tylko ceny kosmiczne :-)
    • Gość: leszek do Poszi IP: 12.21.160.* 24.08.06, 17:37
      Poszi,
      wiem ze uwielbiasz ten temat, ale ja sugeruje abys jednak kupil mieszkanie
      teraz i nie zwazal na spadki. Gwarantuje Ci ze za 10 lat podziekujesz mi za
      sugestie.
      :-)
      • poszi Re: do Poszi 24.08.06, 17:43
        > teraz i nie zwazal na spadki. Gwarantuje Ci ze za 10 lat podziekujesz mi za
        > sugestie.
        > :-)

        Mieszkam w Stanach i cierpliwie ignorowałem takie rady od "przyjaciół", którzy
        mówili to samo jeszcze rok temu.
        • Gość: gosc Re: do Poszi IP: *.crowley.pl 24.08.06, 18:02
          No i co z tego wynika dla Polski? Oczywiście mamy globalizację i wiele "naczyń"
          jest połączonych, jakkolwiek rozumiem, że prównujesz wprost sytuację w USA do
          Polski (a w zasadzie nie wiedzieć czemu do Warszawy - jeteśmy w końcu na forum
          Deweloperzy Warszawa).

          Znajdę spokojnie taką nieruchomość w Wa-wie, której cena z bardzo dużym
          prawdopodobieństwem już nie spadnie (o ile nie będzie wojny i tego typu
          zdarzeń) i znajdę taką co do której tej pewności delikatnie pisząc nie mam.
          Twoje uwagi (z całym szacunkiem) są pisane na takim poziomie ogólności, że nic
          z nich realnie nie wynika. Ale po co ja to piszę................

          • poszi Re: do Poszi 24.08.06, 18:18
            > No i co z tego wynika dla Polski? Oczywiście mamy globalizację i wiele "naczyń"
            >
            > jest połączonych, jakkolwiek rozumiem, że prównujesz wprost sytuację w USA do
            > Polski (a w zasadzie nie wiedzieć czemu do Warszawy - jeteśmy w końcu na forum
            > Deweloperzy Warszawa).

            1. To ten sam mechanizm. Tak samo napompowane ceny ponad wartość wynikająca z
            fundamentów. USA to tylko w takim wypadku przykład tego, co się dzieję, gdy
            rynek zwariował. To akurat nic nowego, bo takich baniek było setki, a ostatnia w
            Japonii była bardzo dotkliwa.
            2. Bańka tamta dzieje się jednak teraz. Ma wpływ psychologiczny (patrzcie, ceny
            nie tylko rosną) i ekonomiczny (spowolnienie w Stanach odbije sie na kondycji
            Europy i Polski, w końcu ostatnie ożywienie to niemal w całości zasługa
            eksportu). Ponadto taki przykład działa chłodząco na spekulantów. Jeśli spadki
            przeniosa się do Hiszpanii i Irlandii (a to jest bardzo prawdopodobne), to
            koronny argument różnej maści analityków, że w Polsce musi rosnąć, bo trzeba
            "gonić" Hiszpanię przestaje mieć rację bytu. Spora częśc popytu ma chrakter
            emocjonalny ("taniej juz nie będzie"), jeśli zmieni się sentyment, zmieni się
            bardzo wiele na rynku.
            3. W Warszawie bańka jest jedna z bardziej dotkliwych, a poza tym to największy
            rynek w Polsce.

            > Znajdę spokojnie taką nieruchomość w Wa-wie, której cena z bardzo dużym
            > prawdopodobieństwem już nie spadnie (o ile nie będzie wojny i tego typu
            > zdarzeń)

            Być może takie są. Nawet w czasie krachów giełdowych sa jakieś perełki. Jeśli
            znajdziesz coś takiego, to gratuluję. Ja niczego takiego nie widzę. (oczywiście
            zależy o jakim horyzoncie czasowym mówimy, za 30 lat pewnie wszystko podrożeje
            choćby z powodu inflacji, ja uważam tylko, że w ciagu kilku najbliższych lat
            będzie taniej niż obecnie. Kiedy i o ile, nie wiem. Ale uważam, że teraz nie
            warto kupować)

            > Twoje uwagi (z całym szacunkiem) są pisane na takim poziomie ogólności, że nic
            > z nich realnie nie wynika.

            A przepraszam, co ma wynikać? Że dnia takie i takiego, mieszkanie na ulicy
            takiej i takiej, na piętrze trzecim będzie kosztować x? Nie jestem wróżką.
            Podaje tylko argumenty i mechanizmy, które z dużym prawdopodobieństwem wpłyną na
            sytuację na rynku. To forum dyskusyjne, chętnie usłyszę, gdzie się mylę.
            • Gość: gosc Re: do Poszi IP: *.crowley.pl 24.08.06, 18:39
              Naprawdę nie chodzi o "perełki". Są takie mieszkania (i to w dość dużej
              ilości), które z bardzo dużym prawdopodobieństwem nie stanieją.

              Prosiłem Cię o podanie konkretnych "wyników" Twoich argumentów bo piszesz z
              wielką dozą pewności, nie dopuszczając prawie innych możliwości rozwoju
              sytuacji. Skoro wiesz tak dużo i jesteś taki pewny to dlaczego nie spróbować i
              nie podać np.: średniej ceny dla Warszawy dla budynków wybudowanych po roku
              2000 w okresach do 5, 15 i 20 lat? Ceny spadną? O ile i do jakiego poziomu?
              Czasami czytając Twoje posty mam wrażenie, że wieszczysz spadek cen o połowę.

              Pisząc na bardzo dużym stopniu ogólności i odnosząc się do zupełnego abc
              inwestowania trzeba napisać, że jeśli ktoś kupuje mieszkanie z perspektywą
              ponad 10 lat to nie sądzę, żeby mógł na tym stracić (nie piszę na pewno i mówię
              generalnie o nieruchomościach w Wa-wie). Im dłużej będzie właścicielem tym
              mniejsza szansa, że straci.

              Natomiast jeśli ktoś myśli o nieruchomościach jako o inwestycji, której celem
              jest maksymalizacja zysku, to oczywiście wydaje się, że jest to błąd.
              Nieruchomości są bardzo bezpiecznym instrumentem więc pewnie statystycznie
              zarobi się niewiele wiecej niż na obligacjach. Jeśli ktoś chce dużych zysków i
              akceptuje ryzyko straty, to powinien zapoznać się z rynkiem akcji spółek.

              Podsumowując dla inwestorów długoterminowych, którzy nie akceptują zbyt dużego
              ryzyka nieruchomośco ogólnie są jak najbardziej OK.

              Przy okazji - to zabawne, że mogę wymieniać uwagi z kimś z USA zupełnie na
              żywo. Ty sobie siedzisz gdzieś w Stanach, ja w Wa-wie i obaj klepiemy coś w
              klawiaturę mimo różnicy czasu i odległości. Ach ta technika. A jak ktoś pamięta
              czasy PRL, to jest to już zupełnie niesamowite uczucie, jak o tym pomyśleć.
              • poszi Re: do Poszi 24.08.06, 19:00
                > Prosiłem Cię o podanie konkretnych "wyników" Twoich argumentów bo piszesz z
                > wielką dozą pewności, nie dopuszczając prawie innych możliwości rozwoju
                > sytuacji. Skoro wiesz tak dużo i jesteś taki pewny to dlaczego nie spróbować i
                > nie podać np.: średniej ceny dla Warszawy dla budynków wybudowanych po roku
                > 2000 w okresach do 5, 15 i 20 lat?

                Nie wiem tego. Nikt tego nie wie. Pisałem kilka razy, że wydaje mi się, że
                koniec 2004 roku, początek 2005 to moment, kiedy rynek oderwał się od
                fundamentów, bo zaczął rosnąć dużo szybciej od wzrostu zarobków, a na świecie w
                długim terminie jest niemal doskonała korelacja między cenami nieruchomoiści, a
                płacami. W długim terminie płace to jedyny czynnik wpływający na ceny. Więc moja
                robocza hipoteza, to docelowo w ciągu kilku lat ceny z końca 2004 roku + ogólny
                wzrost zarobków od tamtego czasu, czyli na dziś tak o 10% więcej niż wtedy.
                Nawet tamte ceny są wysokie, ale usprawiedliwione do pewnego stopnia
                perspektywami rozwoju i sytuacja podażową. Być może spadki będa większe, bo
                rynek przeszarżuje, gdy zmieni się sentyment, być może ceny się tylko
                zatrzymają. Ale z dużym prawdopodobieństwem nie warto dzisiaj kupować.

                > Pisząc na bardzo dużym stopniu ogólności i odnosząc się do zupełnego abc
                > inwestowania trzeba napisać, że jeśli ktoś kupuje mieszkanie z perspektywą
                > ponad 10 lat to nie sądzę, żeby mógł na tym stracić (nie piszę na pewno i mówię
                >
                > generalnie o nieruchomościach w Wa-wie). Im dłużej będzie właścicielem tym
                > mniejsza szansa, że straci.

                Tak, ale nie stracić to nie jest wielkie osiągnięcie w ciągu 10 lat (same
                obligacje powinny dać ze 60% w tym czasie). Poza tym, jeśli ceny spadną o 30%
                (założmy to tylko przykład), a potem wrócą do obecnego poziomu, to lepiej
                poczejąć na ten spadek i wtedy kupić. Nie polemizuje z tym, że warto kupić w
                długim okresie (aczkolwiek twierdzę, że jeśli Polska nie zacznie sprowadzać
                masowo imigrantów, to za 30 lat będzie więcej dużo mieszkań niż chetnych i
                zakładanie, że mieszkanie to przyszła emerytura, to nie jest dobre założenie)
                Tylko nie teraz, kiedy ceny przekroczyły wartość fundamentalną.

                > zarobi się niewiele wiecej niż na obligacjach. Jeśli ktoś chce dużych zysków i
                > akceptuje ryzyko straty, to powinien zapoznać się z rynkiem akcji spółek.

                Jak najbardziej. Pisałem już tak kilka razy. Akcje w długim terminie dawały w
                przeszłości większe zyski niż nieruchomości.

                > Podsumowując dla inwestorów długoterminowych, którzy nie akceptują zbyt dużego
                > ryzyka nieruchomośco ogólnie są jak najbardziej OK.

                Owszem, ale nie teraz.

                > Ach ta technika. A jak ktoś pamięta
                >
                > czasy PRL, to jest to już zupełnie niesamowite uczucie, jak o tym pomyśleć.

                Taa. "Rozmowa kontrolowana" :)
              • wegorkie2 Re: do Poszi 24.08.06, 20:44
                > Naprawdę nie chodzi o "perełki". Są takie mieszkania (i to w dość dużej
                > ilości), które z bardzo dużym prawdopodobieństwem nie stanieją.

                Są, ale nie w dużej ilości. To wręcz pojedyncze egzemplarze. W czasach recesji
                niektóre towary luksusowe nie tanieją. Towar luksusowy jest zawsze w małej
                ilości.

                > Skoro wiesz tak dużo i jesteś taki pewny to dlaczego nie spróbować i
                > nie podać np.: średniej ceny dla Warszawy dla budynków wybudowanych po roku
                > 2000 w okresach do 5, 15 i 20 lat?

                Tego się nie da przewidzieć bo to nie jest deterministyczne. Bo zależy to od
                decyzji ludzkiej, a konkretnie od decyzji banków o kontroli podaży pieniądza.
                Ceny mogą spaść relatywnie do dochodów, surowców itp. Ale nie da się cen
                bezwzględnych podawać skoro to człowiek decyduje jaką wartość ma mieć 1PLN lub 1
                $.

                > Podsumowując dla inwestorów długoterminowych, którzy nie akceptują zbyt użego
                > ryzyka nieruchomośco ogólnie są jak najbardziej OK.

                Nieprawda. Rynek ciągle się zmienia. Nieruchomości nigdy nie były bezpieczne,
                choć były bezpieczniejsze niż inne instrumenty. Ale taki wzrost ich cen jest po
                raz pierwszy w historii pomiarów takich rzeczy, zatem to że zawsze były
                bezpieczne o niczym nie świadczy skoro zawsze tak "nie rosły". Mam nadzieję że
                rozumiesz?
          • Gość: nielaik ...do Gościa IP: *.selfip.net / *.internetdsl.tpnet.pl 24.08.06, 18:21
            Niestety Gościu, ty to dopiero piszesz...
            Zero argumentacji tylko samo przekonanie ze inni nie maja racji.
            Nie musze sie zgadzać z Poszim czy Estymą, ale za samo staranie sie ich
            czytam. A ty nie musisz ... Załóż sobie watek o wzrostach i śledż jak leci w
            dół, chyba że sie w końcu postarasz coś starannie napisać.
            • Gość: gosc Re: ...do Gościa IP: *.crowley.pl 24.08.06, 18:53
              Oczywiście masz racje. Każdy może pisać co chce, jak chce i kiedy chce. Każdy
              też może czytać lub nie. Wolny kraj. Tak mi się napisało, bo już byłem trochę
              zmęczony nowym postem o tym samym.

              Masz też rację, że ja nie podaję żadnych argumentów. Bo ja nie biorę po prostu
              udziału w meritum dyskusji (oprócz ostatniego postu do Poszeiego).

              Ale mylisz się, że uważam, że inni nie mają racji. Tu wogóle nie chodzi o
              rację, bo Panowie piszą na takim poziomie ogólności, że każdy ma rację. Ktoś
              pisze, że ceny spadną. OK, ale pytam o ile spadną, gdzie spadną i kiedy spadną.
              Treść postów jest "nie kupujcie bo będzie na pewno taniej". Jak ktoś daje taką
              radę, ze słowem "na pewno" to byłoby fajnie gdyby pisał trochę dokładniej, bo
              inaczej to jest to tylko pisanina dla pisaniny.

              Jeśli chciałbyś poznać moje zdanie co do kwestii cen (pewnie nie chcesz:))) to
              tak jak już pisałem, na bardzo ogólnie rozumianym rynku nieruchomości ceny w
              długiej perspektywie (10, 15, 20 lat) nie spadną. To jest rynek dość
              bezpieczny. Ale ponieważ jest bezpieczny to nie zarabia się na nim dużo i moim
              zdaniem jeśli ktoś kupuje mieszkanie bo chce zarabiać po 20% rocznie przez 10
              kolejnych lat to jest w błędzie. Jeśli ktoś chce osiągać duże zyski to musi
              zaakcpetować większe ryzyko i przenieść się np.: na rynek akcji. I tyle:)))
              • est-ymator Re: ...do Gościa 24.08.06, 19:03
                Ależ ja się zgadzam, ze w perspektywie 20 lat ceny będą wyższe niż obecnie,
                wyższe będą również nasze zarobki. Uważam natomiast, że nie warto kupowac teraz
                w tej gorączce, gdyż za 2-3 lata będzie można sobie wybrac mieszkanie, które
                prawodopodobnie będzie tańsze. Jeżeli rzeczywiście będzie tańsze o te kilka
                procent to zyskujesz na tym kilkadziesiąt tysięcy złotych (wraz z niższymi
                kosztami odsetkowymi), a to chyba nie jest mało.

                Najlepiej jakby każdy kupujący pomyślał sobie czy będzie w stanie znieść ratę
                kredytu o 20% wyższą, jeżeli tak - to niech kupuje.
                • Gość: Gosc Re: ...do Gościa IP: *.crowley.pl 24.08.06, 19:11
                  Jak dla mnie bardziej znaczącym argumentem przeciwko kupowaniu teraz nie jest
                  nawet sama cena (czasami warto za coś przepłacić 10% jeśli jest naprawdę dobre)
                  ile brak możliwości spokojnego wyboru mieszkania. Z tego co słyszę, część osób
                  kupuje mieszkania zupełnie w ciemno, zadaża się, że decydują się w ciągu
                  kilkunastu godzin. I to jest chyba najsłabsze z tego wszystkiego. Wolałbym
                  kupić coś nawet drożej ale lepsze (w tym przypadku ładniejsze, na lepszym
                  piętrze, w lepszej lokalizacji).
        • Gość: Amarez Re: do Poszi IP: *.aster.pl / *.aster.pl 24.08.06, 18:16
          Mieszkasz w Stanach? opłacało Ci się instalować polskie znaki? rozumiem,
          patriota :)))
          • poszi Re: do Poszi 24.08.06, 18:20
            > Mieszkasz w Stanach?

            Myślałem, ze jesteś większym fanem moich postów, bo przyznawałem się do tego już
            kilka razy :)

            > opłacało Ci się instalować polskie znaki? rozumiem,
            > patriota :)))

            Instalować? Ja mam Linuksa, tam jest wszystko zainstalowane. :P
        • Gość: leszek Re: ponownie do Poszi IP: 12.21.160.* 24.08.06, 19:25
          Mieszkam w Stanach
          ja tez, w jakim stanie ? ja w SC.
          • poszi Re: ponownie do Poszi 24.08.06, 19:31
            > Mieszkam w Stanach
            > ja tez, w jakim stanie ? ja w SC.

            DE. W South Carolina to chyba jeszcze rynek jest całkiem byczy, bo tam
            przyjeżdżają ci, których wygoniły ceny na Florydzie. W Delaware też nie jest aż
            tak dramatycznie, jak gdzie indziej, ale pewne spowolnienie widać.
            • Gość: leszek Re: ponownie do Poszi IP: 12.21.160.* 24.08.06, 20:07
              o jest byczy, bo jest dokladnie tak jak piszesz. masowy naplyw, ale z polnocy,
              North East, z Florydy mniej. Ludzie z NE dosc juz maja zimy, odsniezania, cen,
              wiec przeprowadzaja sie na poludnie. U nas juz dwie zimy nie bylo platka
              sniegu. :( , choc w styczniu nad ranem temp. spada do -5 C.
              • poszi Re: ponownie do Poszi 24.08.06, 20:19
                > o jest byczy, bo jest dokladnie tak jak piszesz. masowy naplyw, ale z polnocy,
                > North East, z Florydy mniej.

                Nie, nie. Nie chodziło mi o to, że przyjeżdają prosto z Florydy. Przyjeżdzją ci
                z North-East, którzy planowali jechać na Florydę, ale stamtąd ich wygoniły
                absurdalne ceny.

                > U nas juz dwie zimy nie bylo platka
                > sniegu. :( , choc w styczniu nad ranem temp. spada do -5 C.

                Mieszkałem kiedyś w środkowej (może bardziej północnej niż środkowej) Florydzie
                i tam jest podobnie. Nie ma śniegu, ale bywa w styczniu zimno nad ranem. To
                tylko na południu Florydy jest lato przez cały rok. Pewnie dla większości tych,
                co planowali Florydę, Południowa Karolina jest równie dobra.

    • wegorkie2 Re: Spadki zagranicą 24.08.06, 20:50
      Chciałbym posziego wziąć w obronę - niesłusznie się go czepiacie że porusza
      temat. To jest dobry sposób aby spojrzeć na różne rzeczy z zewnątrz, obserwować
      co się dzieje i wyciągać wnioski.

      Jak ktoś chce, będzie dla niego porcją edukacji.

      Nie odnoszę się do meritum. Uważam że poszi naciąga swoje tezy, tak samo
      naciągają zwolennicy hossy. A do poważnych analiz brakuje trochę konkretnych
      liczb. Ale już o tym pisałem.
      • poszi Re: Spadki zagranicą 24.08.06, 21:19
        Dziękuje za wzięcie w obronę, ale chętnie dowiedziałbym się w czym naciągam. Czy
        w tym, że spadki przeniosa się z zagranicy do Polski? Jak już pisałem to nie
        automat, ale to całkiem prawdopodobne. Jeśli obecny boom wielu tłumaczy
        przysłowiowym "gonieniem Hiszpanii", to mechanizm w drugą stronę to naturalny
        wniosek.

        A do poważnych analiz brakuje trochę konkretnych
        > liczb.

        Sporo liczb jest. Wyżej wymieniam niektóre:

        forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=47384293&a=47426435
        To do czego podpisuje się obiema rekami to teraz, że mieszkania w Warszawie są
        przewartościowane i jeszcze raz powtórze argumenty:

        1. Stosunek cen do zarobków jeden z najgorszych w Europie.
        2. Wzrosty cen powyżej wzrostu dochodów od kilku lat.
        3. Niższe ceny w krajach grupy Wyszechradzkiej, które mają podobny poziom
        rozwoju i podobne wyzwania i perspektywy (jeśli nie lepsze).
        4. Spadająca rentowność wynajmu.
        5. Gigantyczna rentowność deweloperki.

        Z fundamentalnych powodów jedynym czynnikiem prowzrostowym to kiepska podaż
        związana z czynnikami administracyjnymi. Tym niemniej uważam, że problem leży po
        stronie popytowej, a podaż jest najwyraźniej nie taka zła, skoro spadają ceny
        najmu. Część popytu tłumaczy wzrost dochodów aktualnmy i potencjalny (byłoby
        wszystko OK, gdyby ceny rosły na tym poziomie, ale rosną dużo szybciej), ale
        reszta to: tanie kredyty, sentyment (mieszkania tylko rosną, doskonały biznes,
        kup teraz, bo nie kupisz nigdy) oraz spekulacja. Wszystkie te ostatnie czynniki
        to czysta iluzja, mogą zniknąć niemal z dnia na dzień (w przypadku rynku
        nieruchomości oczywiście z dnia na dzień to kilka czy kilkanaście miesięcy).
        Czynniki demograficzne i migracyjne też musza nie być takie prowzrostowe, skoro
        nie odbija się to na rynku najmu.

        W jaki sposób rynek wyreguluje to przewartościowanie, nie jest dla mnie do końca
        jasne. Uważam, że zagranica przyciśnie rynek w dół, ale być może ceny się
        zatrzymają i dochody dogonią ceny.
        • wegorkie2 Re: Spadki zagranicą 24.08.06, 22:34
          Naciągasz poszi, naciągasz.

          Np. nie do końca jest tak jeszcze że wynajem bardziej się opłaca.

          Naciągasz też np. tutaj:
          forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=42908560&a=45898369
          Piszesz tam że ekonomiści prognozują spadek o 10%-20% i na żywo widzimy
          pękającą bańkę.

          A jak ktoś zna angielski i przeczyta ten artykuł to jego wymowa jest inna -
          taka że jest lekka stagnacja, korekta. Ekonomiści przewidują różnie, niektórzy
          tylko śladowy chwilowy spadek, jeden 10% do końca roku i 20% wogóle. A artykuł
          mówi że żadnej bańki nie ma. Więc zmodyfikowałeś zasadniczo jego wypowiedź.

          Ale i tak uważam że ze wszystkich jesteś w miarę najrozsądniejszy tutaj. A
          subiektywni jesteśmy wszyscy, taka nasza natura.
          • poszi Re: Spadki zagranicą 25.08.06, 00:09
            > Np. nie do końca jest tak jeszcze że wynajem bardziej się opłaca.

            W PLN dla znacznej części nieruchomości, być może poza pikokawalerkami. A jak
            oszacujesz ryzyko kursowe w CHF? W końcu wynajem jest w PLN, a nie w CHF. poza
            tym nawet w CHF nie jest tak różowo. Sam nawet podawałeś w innym wątku, że Twoj
            sąsiad wynajmuje mieszkanie warte 440 tyś zł za 1150 (po odjęciu czyszu
            ekspolatacyjnego, który i tak się ponosi, gdy mieszkanie jest na własność). To
            3.1% rocznie. I to jeszcze przed odjęciem remontów. Koszt kredytu, prowizji,
            ubezpieczenia na życie i innych dodatkowych drobiazgów jest już chyba wyższy
            nawet w CHF. A dla PLN to już jest sporo więcej.

            Nie chodzi mi piszac, że wynajem jest tańszy, żeby wynajmowac całe życie. Tylko
            do czasu aż rynek się "skoryguje". Po prostu koszt wynajmu to już nie jest
            argument, żeby się spieszyć. Kiedyś warto było sie spieszyć, żeby nie przepłacać
            za wynajem, bo odstetki od kredytu było sporo tańsze niż wynajem. Teraz już
            tylko efemeryczny strach przed wzrostem cen skłania ludzi do pośpiechu.

            > Piszesz tam że ekonomiści prognozują spadek o 10%-20% i na żywo widzimy
            > pękającą bańkę.

            > A jak ktoś zna angielski i przeczyta ten artykuł to jego wymowa jest inna -
            > taka że jest lekka stagnacja, korekta. Ekonomiści przewidują różnie, niektórzy
            > tylko śladowy chwilowy spadek, jeden 10% do końca roku i 20% wogóle. A artykuł
            > mówi że żadnej bańki nie ma. Więc zmodyfikowałeś zasadniczo jego wypowiedź.

            Przynajmniej podałem żródło, a nie zacytowałem anonimowego analityka.

            Zgoda, artykuł był mniej pesymistyczny niż sugerowałem w tym krótkim opisie, ale
            też jest bardziej pesymistyczny niż piszesz teraz. Może to dlatego, że wiem, jak
            pisze się tutaj takie artykuły i wiem, co należy czytać między wierszami.
            Wypowiedzi ludzi sprzedających domy sa jednoznacznie negatywne. Z 3 ekonomistów
            2 przewidywało spadki 10-20%. Ten trzeci zaś to David A. Lereah ze
            Stowarzyszenia Agentów Nieruchomości. Ten człowiek to nie ekonomista, tylko
            "spin-doctor". Pytanie się go, co będzie na rynku, to tak, jak spytanie się
            Kaczyńskiego, czy rząd dobrze pracuje :)

            Zerknij na układkę dwóch ksiązek, która wydał i oceń sam, jak bardzo jest
            wiarygodny:

            en.wikipedia.org/wiki/David_Lereah
            Jego druga ksiązka z lutego 2006 pt. "Why the Real Estate Boom Will Not Bust—And
            How You Can Profit from It" zakrawa na ponury żart, gdyby nie to, że sporo ludzi
            bierze to za dobrą monetę. Żeby dodać do tego wszystkiego smaczku ten sam David
            Lereah teraz mówi, że spadki są nieuniknione i sprzedawcy powinni obniżyć ceny,
            żeby dostosować się do panującej sytacji, a dla kupujących to doskonała okazja.
            Płacą mu bowiem za takie gadanie, gdyż agenci oczywiście lubią wysokie ceny,
            ale wolą niższe i transakcje niż wysokie i brak transakcji i zależy im, żeby
            cokolwiek się działo, nawet jeśli to oznacza spadki.

            Wreszcie gazety są tu bardzo ostrożne, bo nie chca wystraszyć reklamodawców i
            wszystkie opinie są wygładzane, więc jeśli piszą w Washington Post, że będzie
            korekta, to spokojnie możesz załóżyć, że będzie to przynajmniej korekta.

            Wreszcie pisałem o tej "na żywo pękającej bańce" nie tylko na podstawie tego
            artykułu, tylko jeszcze innych. I w ciągu miesiąca od tamtego, takich opinii
            pojawiło się dużo więcej i dużo poważniejszych. I uważam, że mamy do czynienia z
            takim pękaniem.

            > A subiektywni jesteśmy wszyscy, taka nasza natura.

            Zgadzam się. I dlatego chętnie czytam opinie przeciwne do mojej, bo inni moga
            mieć swoje racje.
    • Gość: Kasia POSZI fajnie, że piszesz - dzięki IP: *.aster.pl 25.08.06, 00:09
      j.w.
    • lord.of.the.flies Re: Spadki zagranicą 26.08.06, 11:53
      W US ceny moga spadac, ale jak tam nie bedzie jakies powazniejszej recesji to
      nie bedzie jej rowniez w Polsce i wtedy mimo wyzszych stop procentowych ludzie
      beda i tak tutaj dalej kupowac gdyz po prostu nie chca wynajmowac mieszkan,
      niezaleznie czy to sie oplaca czy nie-na panujaca mode nic nie poradzisz.

      Co innego, ze moze w koncu developerzy zaczna wiecej budowac jak maja takie
      wysokie marze i bedzie wiekszy wybor tych mieszkan.

      W ogole poziom edukacji ekonomicznej nawet tej bogatszej czesci spoleczenstwa,
      ktora stac na mieszkanie jest zatrwazajaco niski - miekszanie nie bedzie dobra
      lokata na emeryture chociazby z tego powodu ze za 30 lat bedzie w tym kraju
      mieszkalo kilka milionow osob mniej a i trendy mieszkalnictwa moga byc inne,
      np. ludzie beda masowo przenosili sie na wies.
    • poszi Dalsze spadki w USA. Początek spadków w Hiszpanii 25.10.06, 19:59
      "Sprzedaż używanych nieruchomości spadła po raz szósty z rzędu we wrześniu i
      mediana ceny spadła rok do roku najwięcej w historii":

      abcnews.go.com/Business/wireStory?id=2604899
      Oczywiście David Lereah, ekonomista stowarzyszenia agentów nieruchomości, nie
      omieszkał napisać, że "najgorsze za nami".

      Można się zastanawiac cóż to jest -2.5% spadku rok do roku dla domów, ale rynek
      amerykański jest ogromny. Takie dane sa niesamowicie uśrednione. Sam fakt, że od
      1969 roku, kiedy agenci zbierają takie dane, to najgłebszy spadek mówi sam za
      siebie. Są miejsca, w których ceny ciagle rosną, podczas gdy są miejsca, gdzie
      "leje się krew". Takim epicentrum jest Floryda, gdzie w Naples niedawno odbyła
      się aukcja nieruchomości. Aukcja lepiej pokazuje ceny rynkowe, bowiem w wielu
      miejscach normalna sprzedaż dosłownie zamarła. Bynajmniej nie były to jeszcze
      nieruchomości zabierane przez bank od bankrutów, ale głównie od spekulantów,
      którzy postanowili uciekać:

      www.proxibid.com/asp/Catalog.asp?aid=5100
      Do każdej nieruchomości można sciągnąć informacje, w których jest wycena do
      celów podatkowych oraz dane dotyczące poprzednich sprzedaży (ciekawe są te
      dokumenty, niektóre mają wypis z planu zagospodarowania przestrzennego albo z
      regulaminu apartamentowca).

      Wszystkie nieruchomości poleciały w dół. Kilka przykładów na chybił trafił:

      Pozycja 17. Wylicytowano za $175k, kupiona 10.01.2006 za $298k (spadek o 42%)
      Pozycja 29. Wylicytowano za $320k, kupiona 24.01.2006 za $495k (-35%)
      Pozycja 32. Wylicytowano za $625k, kupiona 23.01.2006 za $987.5k (-37%)
      Pozycja 43. Wylicytowano za $700k, kupiona sierpień 2005 za $1250k (-44%)

      Tymczasem na europejskim froncie nie jest jeszcze tak interesująco, ale
      Hiszpania już coraz wyraźniej "mięknie". Dane dotyczące całego kraju jeszcze są
      wzrostowe, ale największe miasta mają już pierwsze spadki:
      www.mviv.es/es/xls/estadisticas/APLI/PCP.XLS
      Madryt jeszcze obronił minimalny wzrost w używanych mieszkaniach (spadły za to
      odrobinę ceny nowych), ale Barcelona, w której ceny są wyższe niż w Madrycie
      miała w III kwartale spadki i dla nowych, i używanych mieszkań.

      Coraz więcej wskazuje na to, że to nie jakiś drobny efekt statystyczny, ale
      zmiana trendu. Podawałem kiedyś już link, że znacznie spadła wielkość rynku
      papierów wartościowych opartych na kredytach hipotecznych w w Hiszpanii. Okazuje
      się, że ponadto coraz większa część kredytów stanowi refinanowanie, a nie zakup,
      więc wysychanie popytu jest jeszcze głębsze:

      www.elconfidencial.com/noticias/noticia.asp?id=18414&edicion=25/10/2006&pass=
      Przed rokiem połowa kredytów była na zakup, obecnie tylko 25%, reszta to
      refinansowanie.

      Oczywiście ciągle jest możliwe, że sytuacja się ustabilizuje i nie rozleje się
      na więcej krajów, ale z każdym miesiącem wygląda to na coraz mniej prawdopodobne.
      • Gość: Eulalia Re: Dalsze spadki w USA. Początek spadków w Hiszp IP: *.aster.pl 25.10.06, 20:45
        A czy nie uważasz, że równie dobrze może być tak jak zobrazowano
        to na filmie: video.interia.pl/obejrzyj,film,615 ???

        Hiszpania to piękny kraj, zauważ że tam metry są cięte z metra cynamonowego.
      • Gość: mgmg Re: Dalsze spadki w USA. Początek spadków w Hiszp IP: *.crowley.pl 25.10.06, 20:48
        >cóż to jest -2.5% spadku rok do roku dla domów, ale rynek
        >amerykański jest ogromny. Takie dane sa niesamowicie uśrednione. Sam fakt, że
        >od
        >1969 roku, kiedy agenci zbierają takie dane, to najgłebszy spadek mówi sam za
        >siebie.


        Zgadzam sie z Tobą. To, że 2,5% spadek jest największym od 37 lat, mówi samo za
        siebie o trendach i spadkach na rynku nieruchomości.
        • Gość: Eulalia Re: Dalsze spadki w USA. Początek spadków w Hiszp IP: *.aster.pl 25.10.06, 21:02
          No właśnie
        • poszi Re: Dalsze spadki w USA. Początek spadków w Hiszp 25.10.06, 21:04
          > Zgadzam sie z Tobą. To, że 2,5% spadek jest największym od 37 lat, mówi samo za
          > siebie o trendach i spadkach na rynku nieruchomości.

          Stany są niemal tak dużym rynkiem jak cała Europa. Nigdy po wojnie tam nie było
          wielkiego ogólnokrajowego krachu, podobnie jak nigdy w całej Europie nie
          występowały jednocześnie krachy. Ale było mnóstwo lokalnych krachów, kiedy ceny
          spadały o kilkadziesiąt procent. Poza tym spadki w latach osiemdziesiątych i
          dziewięćdziesiątych były łagodzone przez dużo wyższą inflację. Wtedy wystarczyło
          poczekać z kupnem i zarabiać na odsetkach.

          Już zamieszczałem wykres pokazujący realne zmiany cen, po uwzględnięciu inflacji:

          i17.photobucket.com/albums/b84/bonddad/NYTimesHOuseGraph.gif
          Realne spadki na początku lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych wymazały
          zyski z wcześniejszych boomów. Tym razem inflacja jest niska, a obecny boom był
          absolutnie bez precedensu.

          Ale jak chcesz, możesz się upierać, że nieruchomości zawsze rosną.
          • Gość: Eulalia Re: Dalsze spadki w USA. Początek spadków w Hiszp IP: *.aster.pl 25.10.06, 21:08
            Nie upieram się - według mnie jesteś najmądrzejszy na tym forum.
          • Gość: amigo Re: Dalsze spadki w USA. Początek spadków w Hiszp IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 26.10.06, 07:24
            Mój znajomy, który od lat wynajmuje mieszkanie powiedział mi właśnie, że już od
            2 miesięcy nie może znaleźć lokatora i że 1-szy raz mu sie to zdarza. poczekamy
            z rok jak ludzie będzą chcieli zacząć wynajmować, to co pokupili w obłędzie w
            tym roku w celach spekulacyjnych. Mogą się trochę rozczarować....
            • Gość: trader Re: Dalsze spadki w USA. Początek spadków w Hiszp IP: 195.42.249.* 26.10.06, 11:17
              jest coraz wiecej mieszkan do wynajecia, i to calkiem fajnych, na nowych
              osiedlach.
              Kredyty zaczely drozec, a wynajem stoi; za chwile wlasciciele zaczna doplacac
              do interesu, zwlaszcza ci, ktorzy kupuja teraz.
        • wegorkie2 Re: Dalsze spadki w USA. Początek spadków w Hiszp 26.10.06, 14:01
          > Zgadzam sie z Tobą. To, że 2,5% spadek jest największym od 37 lat, mówi samo za
          > siebie o trendach i spadkach na rynku nieruchomości.

          Nie przypominam sobie drastycznych spadków cen na rynku kartofli. To samo za
          siebie mówi o tym jak silny to trend. Ziemniaki - znakomita inwestycja.
          • poszi Re: Dalsze spadki w USA. Początek spadków w Hiszp 26.10.06, 14:10
            > Nie przypominam sobie drastycznych spadków cen na rynku kartofli.

            Wiem, że żartujesz, ale wszelkie produkty rolne mają ogromną zmienność głównie z
            powodu lepszego lub gorszego urodzaju. Kartofle też. Cena detaliczna nie podlega
            wielkim wahaniom, ale hurtowa owszem i były dramatyczne krachy na tym rynku. Ale
            w odróżnieniu od mieszkań, kartofle mozna rozmnażać. Ziemia + kartofle = jeszcze
            więcej kartofli :)
            • wegorkie2 Re: Dalsze spadki w USA. Początek spadków w Hiszp 26.10.06, 14:30
              Cena detaliczna kartofla ma w długim terminie tendencję rosnącą. Ramię w ramię z
              inflacją. Więc jeśli kiedyś się zdarzy że kartofle (tak jak niegdyś tulipany w
              Holandii) zaczną rosnąć w cenie 50% rocznie, to 10 latach tych wzrostów osiągną
              cenę ponad 100zł za kg. Wtedy ludzie zaczną masowo kupować ziemniaki jako super
              inwestycję a na forum gazeta.pl > Forum > Ogródek > Kartofle dowiemy się że
              inwestycja jest bezpieczna bo nigdy nie było poważnych spadków na tym rynku i
              trend jest mocny od lat - no i takiej analizie żaden poszi nie podskoczy.
              • Gość: hj Re: Dalsze spadki w USA. Początek spadków w Hiszp IP: 213.17.162.* 26.10.06, 14:52
                W ziemniaku ciezko zamieszkac, i szybko gnije ;0
              • Gość: Córka Renaty Re: Dalsze spadki w USA. Początek spadków w Hiszp IP: *.internetdsl.tpnet.pl 26.10.06, 16:29
                my pola mamy z mamo ze cho cho, tak ze cysta hektarow
      • poszi Ceny nowych domów w USA -9.7% rok do roku 26.10.06, 16:48
        www.usatoday.com/money/economy/housing/2006-10-26-new-homesales_x.htm
        Największy roczny spadek od 35 lat. Hmm, to tak ma wyglądać przepowiadane
        wcześniej "miękkie lądowanie"?

        Wszelkie tego typu wskaźniki nie biorące pod uwage struktury sprzedaży są nieco
        niepewne, ale jest wiele relacji, że prywatni właściciele jeszcze próbują iść w
        zaparte, podczas gdy dewelporzy się nie patyczkują, bo dla nich puste domy to
        wymierne straty. Ten spadek jest i tak prawdopodobnie zaniżony, bo większość
        deweloperów dorzuca jakieś "gratisy", których średnia nie uwzględnia.
        • wegorkie2 Re: Ceny nowych domów w USA -9.7% rok do roku 26.10.06, 16:54
          To też jest główny temat na Yahoo Finance:

          biz.yahoo.com/ap/061026/economy.html?.v=10
          -10% w rok - to niezła jazda.

          Zaczyna się?
          • Gość: PAP Re: Ceny nowych domów w USA -9.7% rok do roku IP: *.internetdsl.tpnet.pl 26.10.06, 16:56
            O 5,3 proc. rdr wzrosła we IX sprzedaż nowych domów w USA
            26 październik 2006 16:05 (PAP)
            26.10.Waszyngton (PAP/Bloomberg) - Sprzedaż nowych domów w USA niespodziewanie
            wzrosła we wrześniu o 5,3 proc., do 1,075 mln w ujęciu rocznym - poinformował w
            czwartek Departament Handlu. To drugi miesiąc wzrostu tego wskaźnika.
            Analitycy spodziewali się, że sprzedaż nowych domów wyniesie we
            wrześniu 1,04 mln. W sierpniu sprzedaż wyniosła po korekcie 1,021 mln wobec
            szacowanych wcześniej 1,05 mln. Liczba nowych domów przeznaczonych do sprzedaży
            wyniosła w USA we wrześniu 557.000, najmniej od marca. Sprzedaż nowych domów
            stanowi w USA 15 proc. amerykańskiego rynku nieruchomości, a pozostała część to
            transakcje z rynku wtórnego.(PAP)
          • poszi Re: Ceny nowych domów w USA -9.7% rok do roku 26.10.06, 17:23
            > -10% w rok - to niezła jazda.
            >
            > Zaczyna się?

            Prawdziwa jazda się zacznie, jak kredyty o wartości 1,1-1,5 biliona
            (kontynentalny bilion = 10^12) dolarów w przyszłym roku "zresetują" do nowych
            dużo wyższych stóp procentowych.

            money.cnn.com/2006/10/24/real_estate/bc.financial.mba.forecast.reut/
            Tutejsze kredyty o zmiennej stopie procentowej mają tak naprawde stałą stopę
            przez pewien czas, po którym zaczynają dopiero "resetować". 2-3 lata temu stopy
            były dużo niższe i dopiero teraz dłużnicy sie o tym przekonają. Sporo osób
            wzięło takie kredyty, bo tylko na takie było ich stać.

            Nie wiem, co się musiałoby stać, żeby ten rynek uratować, zwłaszcza że
            gospodarka się trzyma, ale już wyraźnie spowalnia. To nie jest takie niemożliwe,
            biorąc pod uwagę, że UK, w którym wzrosty były silniejsze i dłuższe, utrzymał
            się. Wielu uważa jednak, że UK utrzymał nagły napływ nomen omen Polaków, którzy
            podtrzymali rynek pod wynajem.
        • herox Re: Ceny nowych domów w USA -9.7% rok do roku 26.10.06, 17:06
          Te dane nie mają żadnego wpływu na rynek polski.
          Nie będę powtarzał swojej argumentacji - jest do znalezienia na innych postach.
          Stawiam 10:1, że się nie pomylę.
          • poszi Re: Ceny nowych domów w USA -9.7% rok do roku 26.10.06, 17:27
            > Stawiam 10:1, że się nie pomylę.

            Chcesz się założyć? :)
            • Gość: johnny Re: Ceny nowych domów w USA -9.7% rok do roku IP: 217.8.161.* 26.10.06, 18:26
              szkoda ze w PL nie ma takich danych jak w USA. Jedynymi "danymi" o poziomie cen
              jakie sa na rynku to sredni poziom cen wywolawczych, obliczany przez
              internetowe maszynki to przedstawiania ofert. a jedynymi opiniami na rynku -
              opinie ekspertow, nakrecanych prowizjami od ruchu na rynku.
              prognozujac ceny patrzylbym sie na zwiekszajaca wielkosc kredytu hipotecznego w
              Polsce - tu dane sa w ujeciu miesiecznym. olbrzymia dynamika w tym roku, ale
              mam wrazenie ze to juz labedzi spiew: ludzie przyspieszyli decyzje zakupowe w
              2006. kolejny wskaznik: ilosc ofert sprzedazy w maszynkach internetowych sie
              zwieksza: wiekszosc z nich jest po niebotycznych cenach (ceny rosna :)), ale
              zawsze to potencjalna podaz. i ostatni: intensywnosc zabiegow deweloperow o
              klientow. tu na razie jest ciagle bardzo slabo: nie chca negocjowac zapisow,
              ostatnio modne jest tez straszenie podnoszeniem cen za kilka tygodni mimo ze
              nie sprzedali wszystkiego po starych cenach (w przeciwienstwie do anulowania
              starych rezerwacji i sprzedawania wszystkiego od nowa, jak to tez mialo
              miejsce). ale juz objetosc gw dodatek nieruchomosci sie zwieksza, jak rowniez
              pojawiaja sie interesujace dodatki "jak zarobic na nieruchomosciach".
              • poszi Re: Ceny nowych domów w USA -9.7% rok do roku 26.10.06, 19:34
                > szkoda ze w PL nie ma takich danych jak w USA

                W USA brakuje mi tego, że tu nie zwracają takiej uwagi na cenę na stope
                kwadratową, ale istotnie dane są o niebo lepsze niż w Polsce. Gdyby w Polsce
                zmienił się trend, to pewnie dowiedzielibyśmy się o tym po kilku miesiącach. W
                niektórych stanach można online zobaczyć dane dotyczące poprzednich sprzedaży,
                podatków czy nawet obejrzeć pełny zapis na hipotece danej nieruchomości.

                > jakie sa na rynku to sredni poziom cen wywolawczych, obliczany przez
                > internetowe maszynki to przedstawiania ofert.

                Jak wiadomo po niektórych ogłoszeniach zakrawających o żart, trudno oczekiwać,
                żeby te średnie były miarodajne.

                GUS podaje zestawienia dla województw, które jednak sa bardzo spóźnione i
                niepewne pod względem samplowania:
                www.stat.gov.pl/dane_spol-gosp/ceny_handel_uslugi/transakcje/2005/index.htm

                > a jedynymi opiniami na rynku -
                > opinie ekspertow, nakrecanych prowizjami od ruchu na rynku.

                Tutaj to już zupełnie nie wiem, co jest fantazją, a co rzeczywistością.
                Regularnie "analitycy" powtarzają, jak wzrosły koszty budowy mieszkań. Dlaczego
                GUS tego nie potwierdza? Patrze sobie na takie zestawienie:

                www.stat.gov.pl/dane_spol-gosp/ceny_handel_uslugi/ceny_robot_budowl/08_06/ceny_robot_08_2006.pdf
                i koszt robót w budynku wielomieszkaniowym wzrósł o 1,4% rok do roku w sierpniu.
                Porządni dziennikarze powinni zadać takie pytanie analitykowi, bo ktoś się tu
                mija z prawdą. Ale porządni dziennikarze to gatunek wymierający. Prawda jest
                pewnie taka, że deweloperzy istotnie widzą wzrost kosztów, bo firmy budowlane
                żądają wiecej, ale ich koszty nie wzrosły, tylko marże.

                > 2006. kolejny wskaznik: ilosc ofert sprzedazy w maszynkach internetowych sie
                > zwieksza:

                To bardzo ważny wskaźnik, ale nie ufam tym serwisom. Wystarczy że dana
                nieruchomośc zamiast na 1 serwisie, pojawi się na 3 i już "podaż" rośnie. W USA
                jednak liczba ofert zaczęła rosnąć zanim jeszcze zaczęły mięknąć ceny, więc to
                istotny wskaźnik wyprzedzający.

                > i ostatni: intensywnosc zabiegow deweloperow o
                > klientow. tu na razie jest ciagle bardzo slabo:

                Oni chyba nawet, jak się odwróci koniunktura będa olewali klientów :) Żarty
                żartami, ale faktycznie jeszcze chyba nie widać zmian. Dopóki ludzie kupują
                mieszkania zanim deweloper ma pozwolenia na budowę, to trudno mówić o normalności.

                > miejsce). ale juz objetosc gw dodatek nieruchomosci sie zwieksza

                To ciekawe.
                • zbooycerz Re: Ceny nowych domów w USA -9.7% rok do roku 27.10.06, 19:39
                  na razie wzrost placy o 5 % powoduje wzrost zdolnosci od 5%-15%

                  zaleznie jak mala jest roznica pomiedzy placa a minimalnymi kosztami branymi
                  przez bank (im mniejsza tym oczywiscie wieksze cisnienie na male mieszkanie,
                  wiec analiza tyczy sie raczej segmentu <50m2 :)


                  poza tym wydluzenie sredniego okresu kredytowania (to, ze sa dostepne wcale nie
                  znaczy, ze sredni taki juz jest... on dopiero rosnie) o 5 lat zmniejsza rate o
                  4%


                  podniesienie stop% PLN o 1% (PLN bo teraz tu lepiej licza zdolnosc) zwieksza o
                  13%


                  a podniesienie o 1% i wydluzenie o 5lat podnosi rate o 9%


                  zrodla wzrostu sie wyczerpuja - prawdopodobny jest wzrost plac srednio o 10% w
                  ciagu najblizszych 2 lat i podwyzka stop procentowych tez o 2%
      • poszi Raport Merryll Lynch. "D" jak desperacja 29.10.06, 02:57
        www.billcara.com/ML%20Oct%2026%202006%20D%20Word.pdf
        Ciekawie wyglądaja wykresy.

        W międzyczasie w III kw PKB w USA wzrósł zaledwie o 1.6%, znacznie poniżej
        oczekiwań i coraz więcej ekonomistów przebąkuje o recesji w 2007 roku. Recesja w
        USA na pewno przynajmniej osłabi wzrost w Europie.
        • Gość: gluś Re: Raport Merryll Lynch. "D" jak desperacja IP: *.internetdsl.tpnet.pl 30.10.06, 09:13
          Poszi, piszesz ciągle o spadkach w USA i o ich niewątpliwym wpływie w
          najbliższym czasie na ceny w Polsce (poza tym w Polsce ceny w stosunku do
          zarobków oderwane od realiów itd, itp). A jak to się ma do cen w Moskwie.
          Naszym cenom chyba jeszcze daleko do cen moskiewskich, a wydaje mi się że
          przecietny Polak zarabia jednak trochę wiecej od przecietnego Rosjanina. Czy
          uważasz że krach w USA oznacza że spadną ceny mieszkań w Moskwie ?
          • Gość: trader Re: Raport Merryll Lynch. "D" jak desperacja IP: 195.42.249.* 30.10.06, 09:59
            proponuje zbudowac macierz korelacji: NYC-Warszawa-Burkina Faso-Moskwa.
            • poszi Re: Raport Merryll Lynch. "D" jak desperacja 30.10.06, 12:58
              > proponuje zbudowac macierz korelacji: NYC-Warszawa-Burkina Faso-Moskwa.

              A żebyście sie nie zdziwili:

              Moskwa:

              www.themoscowtimes.com/stories/2006/10/24/050.html
              Nie mam co prawda informacji na temat Burkina Faso, ale w Botswanie (tez na "b"
              i też w Afryce :) ) jest przesilenie:

              allafrica.com/stories/200610250674.html
              Rynek nieruchomości to "lokalne zwierzę", ale obecny boom to światowa bańka
              kredytowa. I ta bańka obecnie się chwieje.
              • Gość: trader Re: Raport Merryll Lynch. "D" jak desperacja IP: 195.42.249.* 30.10.06, 14:06
                o, stary, Twoj risercz jest niezly :D
                z tą Botswaną to byla niezła cięta riposta :]

                • poszi Re: Raport Merryll Lynch. "D" jak desperacja 30.10.06, 15:21
                  No cóż. Jak zawsze aktualny artykuł z The Economist:
                  www.economist.com/opinion/displaystory.cfm?story_id=4079027
                  "Światowy wzrost cen nieruchomości to największa bańka spekulacyjna w historii.
                  Przygotuj się na ekonomiczne kłopoty, gdy pęknie"

                  Łatwiej znaleźć takie kraje, w których nie ma bańki niż takie w których jest.

                  Wracając jeszcze do Moskwy (odpowiadając glusiowi), jestem przekonany, że
                  korekta (lub krach) Moskwy nie ominie, bo wzrost tamtejszy był o wiele bardziej
                  zwariowany niż gdzie indziej. Ale ceny mogą ciągle być wyższe niż w Warszawie,
                  mimo niższych zarobków, bo z pewnych powodów, które zapewne wiążą się z zalewem
                  petrodolarów, największą liczbą milionerów per capita, napływem zagranicznych
                  menedżerów oraz ogromną nierównością społeczną, w Moskwie w odróżnieniu do
                  Warszawy są kosmiczne ceny najmu. Zdarzają się ceny najmu rzędu kilkunastu
                  tysięcy dolarów miesięcznie. To nawet jak za mieszkanie które kosztuje ponad
                  milion dolarów nie jest słaby zwrot z kapitału:

                  www.iht.com/articles/2006/01/26/news/remoscow.php
                  Jeśli te powody, które sprawiają, że są takie ceny wynajmu, nie miną, to nie
                  można liczyć tam na głębszą korektę.
              • Gość: ddd a jak to sie IP: *.acn.waw.pl 30.10.06, 15:17
                do ceny mojej kawalerki w Rzeszowie
Pełna wersja