a jednak mozna stracic...

[Gość: xxx]

Wróżby mieszkaniowe: sprzedać, wynająć?
Jolanta Nowak, Metro2008-03-28, ostatnia aktualizacja 2008-03-28
15:27
Sprzedać, wynająć, a może kupić - na co przyszedł najlepszy czas?
Specjaliści wykładają karty na stół i co widzą...?


... zniszczoną ruderę - upchnąć czym prędzej, na mieszkaniu w
dzielnicy blisko centrum - zarabiać, a jeśli kupować - to z myślą o
zamieszkaniu, a nie w celach inwestycyjnych - wróżą. Sielskie
przepowiednie o tanich kredytach i mieszkaniach, na których można
zbić kokosy są nieaktualne.

Co z nieruchomością zrobić?

Sprzedać i zainwestować w M z rynku pierwotnego, czy wynajmować? Są
dwie kategorie mieszkań, których wartość z dnia na dzień spada. -
Pierwsza z nich to mieszkania w wielkiej płycie. Takich lokali
najlepiej jest się pozbyć, póki na rynku jest na nie popyt. Ten wraz
z wzrostem zamożności społeczeństwa będzie malał - mówi Marcin
Fabianowicz, doradca ds. nieruchomości Home Broker. - Druga
kategoria to mieszkania w starych kamienicach, często w złym stanie
technicznym - przyznaje.

Zanim jednak pozbędziemy się mieszkania w kamienicy warto
odpowiedzieć sobie na pytanie: jak zmieni się dany budynek w
najbliższych latach? - Jeśli planowane są remonty i będzie on
przywrócony do dawnej świetności, mieszkanie lepiej wynająć - uważa
Marcin Fabianowicz. A z ewentualną sprzedażą warto się wstrzymać.
Zysk ze sprzedaży mieszkania w wyremontowanej kamienicy będzie z
pewnością o wiele większy. Podobnie należy zrobić posiadając
mieszkanie w mało atrakcyjnej lokalizacji. - Warto dowiedzieć się
jakie są plany miasta i inwestorów w danej okolicy. Być może pojawią
się nowe inwestycje, które zachęcą potencjalnych nabywców do
zamieszkania na tym terenie - wyjaśnia doradca ds. nieruchomości
Home Broker. Słowem mieszkania z perspektywą - wynająć, bez
przyszłości na zysk - sprzedać.

Jeśli właściciel zniszczonego i oddalonego od centrum mieszkania, ma
opory przed sprzedażą, może je wynająć. Musi jednak mieć świadomość,
że kokosów nie zarobi. - Rynek najmu rozwija się w szybkim tempie.
Rosną też oczekiwania potencjalnych najemców względem lokalizacji:
im bliżej centrum, tym większa szansa na pozyskanie najemcy -
tłumaczy Marcin Jańczuk z Polanowscy Nieruchomości. - Posiadając
mieszkanie w starym budynku, do tego w niezbyt atrakcyjnej
lokalizacji należy liczyć się z tym, że zainteresowanie
potencjalnych najemców będzie znikome - dodaje. Co więcej
specjaliści wróżą kłopoty ze sprzedażą takiej nieruchomości. - Przy
obecnych cenach mieszkań jedynie zaproponowanie konkurencyjnej kwoty
może sprawić, że ktoś zdecyduje się na zakup - mówi Marcin Jańczuk. -
I będzie miał nadzieję na rychły remont budynku - dodaje.

Specjaliści ostrzegają: w przypadku gdy mieszkanie finansowane jest
z kredytu, a celem jest wynajem, nie warto ryzykować kupna
rozpadającego się lokum.

Kupno pod wynajem: czy to ma sens?

Przez ostatnie lata mieszkania były uważane za żyłę złota. Jak jest
teraz? - Kupno mieszkania na inwestycje jest w tym momencie bardzo
ryzykowne. Można powiedzieć, że przy obecnych stopach procentowych
może być wręcz nieopłacalne - ostrzega Michał Macierzyński z
Bankier.pl. Podobne ryzyko występuje w przypadku wynajmu. To wynik
rosnącej wysokości raty kredytowej oraz groźby, jeśli nie obniżki
cen nieruchomości, to przynajmniej wielomiesięcznej stagnacji.

Przy takim scenariuszu pieniądze z wynajmu, pokryją ratę kredytu w
znaczne mniejszym stopniu, niż kilka miesięcy temu. Musimy też sporo
wydać. - Koszty transakcyjne, związane z uruchomieniem kredytu,
opłatami i podatkami, mogą wynieść nawet 10 procent wartości
nieruchomości - mówi Michał Macierzyński. - Do tego dochodzą nakłady
na urządzenie mieszkania - kolejne 20 procent. Aktualnie koszt
kredytu na mieszkanie za 500 tysięcy złotych na 30 lat to około 3300
zł przy kredycie złotowym i 2500 zł dla kredytu we frankach. Do tego
dochodzi czynsz w wysokości 500 zł miesięcznie - wylicza analityk.

Jak to sfinansować?

Zakup pod wynajem

Wynajmując takie mieszkanie możemy liczyć na czynsz w wysokości
około 2500 złotych, od którego powinniśmy odprowadzić podatek. Co to
oznacza? - Jeśli w najbliższych latach ceny nieruchomości nie będą
rosły przynajmniej od 10 do 15 proc. trudno o satysfakcjonujący
zwrot z kapitału - podsumowuje analityk Bankier.pl. - Zalecałbym w
najbliższych miesiącach ostrożność, co nie oznacza, że należy
zrezygnować z szukania okazji - dodaje.