dylemat z mieszkaniem

[umathurman]

kupiłam właśnie drugie mieszkanie, które będę odbierać za jakieś 6 m-cy.
Obecnie mieszkam w wieżowcu, w sypialnianej części miasta, która jest jednak świetnie skomunikowana. Mieszkanie jest 2-pokojowe, przytulnie urządzone, ma wielki balkon i ogólnie jest super, blok jednak jest nieciekawy, tzn. nie chodzi mi o jego wygląd, bo ma nową elewację, ale chodzi o ludzi. Na klatce wiecznie jest syf, w piwnicy koczują bezdomni, non-stop niszczony jest zamek do drzwi wejściowych, obszczymurki z piwem regularnie stoją pod klatką...

i mam teraz dylemat. bo planowałam nie sprzedawać tego mieszkania, tylko je wynająć komuś, wyliczyłam, że miesięcznie po odjęciu kosztów będę zarobiona na tym ok 200-400 zł (nie wiem jaki będzie popyt) - może niewiele, ale kredyt jest tani, żal go teraz spłacać.
z drugiej strony boję się, że mieszkanie będzie tracić na wartości, bo nowych mieszkań wokół coraz więcej, a wielka płyta raczej mniejszą popularnością będzie się cieszyć.
Na sprzedaży zarobiłabym teraz ok 70 tys. Mogłabym je wrzucić na lokatę...
Ale gdyby jeszcze kilka lat się pospłacało, to zarobiłabym może więcej...

co o tym myślcie? jest tu jakiś znawca rynku nieruchomości?

[ursyda]

wynająć

[gyubal_wahazar]

Zrób kalkulację w excelu i sprawdź dla jakich stóp % i średniej stopy zmiany cen nieruchomości oba warianty się zrównują. I dopiero z tymi dwoma pytaniami (o stopy % i zmiany cen) zgłoś się do wyceniacza nieruchomości

[wicehrabia.julian]

umathurman napisała:

> Na sprzedaży zarobiłabym teraz ok 70 tys. Mogłabym je wrzucić na lokatę...

nie wiem, gdzie mieszkasz, ale rentowność wynajmu to jakieś 4% średnio, więc nie warto, chyba, że trzymasz to mieszkanie dla dzieci czy coś w tym guście

pamiętaj, że wynajem to użeranie się z wynajmującymi, a w skrajnych sytuacjach nawet trudność pozbycia się niechcianego lokatora

[annajustyna]

Z najemcami - wynajmujacym to ona by byla...

[piotr_57]

wicehrabia.julian napisał:


> nie wiem, gdzie mieszkasz, ale rentowność wynajmu to jakieś 4% średnio,

Nie do osiągnięcia. W bloku z wielkiej płyty nie osiągniesz nawet 3%.
A jeśli uwzględnisz obłożenie najmem na 10miesiecy w roku i doliczysz koszty remontów po każdej zmianie lokatorów, to Ci wyjdzie 2%.

co to za miejscowosc?

[hejterzyna]

bo jakies smieszne kwoty

[umathurman]

Gdynia...
a kwoty które podałam to kwoty "zarobku" a nie ceny wynajmu/sprzedaży

nie rozumiem ...

[iwona334]

takie kalkulacje, to robi sie chyba przed transakcja - a nie po jej zawarciu ?

[umathurman]

ale dlaczego?
mam mieszkanie i zastanawiam się, czy wynająć, czy sprzedać, zakup nowego mieszkania nie ma tu nic do rzeczy.

[venettina]

Trafna analiza musi sie opierac na sytuacji w konkretnie twoim miescie. Im jest tam wiekszy glod mieszkan, im wiecej ludzi przyjezdza za praca, na uczelnie, tym lepsze widoki dla twojego mieszkanie w wielkiej plycie. Moze dlugo trzymac cene, a nawet nieco drozec.

Jesli sytuacja jest odwrotna (ludzie raczej wyjezdzaja, zamykane sa zaklady pracy, itp.) wartosc gorszych mieszkan bedzie szybciej spadac, a takie bloki szybciej stana sie slumsami.

Oczywiscie mowie tu o persepktywie 20-30 lat a nie szesciu miesiecy.

[venettina]

Popatrze tez szerzej na cala okolice/dzielnice. Jaka tam jest sytuacja? Jacy ludzie mieszkaja? Czy ostatnio pojawiaja sie lepsze czy gorsze samochody? To pokazuje tendencje.

[piotr_57]

umathurman napisała:

> kupiłam właśnie drugie mieszkanie, które będę odbierać za jakieś 6 m-cy.
> Obecnie mieszkam w wieżowcu, w sypialnianej części miasta, która jest jednak św
> ietnie skomunikowana. Mieszkanie jest 2-pokojowe, przytulnie urządzone, ma wiel
> ki balkon i ogólnie jest super, blok jednak jest nieciekawy, tzn. nie chodzi mi
> o jego wygląd, bo ma nową elewację, ale chodzi o ludzi. Na klatce wiecznie jes
> t syf, w piwnicy koczują bezdomni, non-stop niszczony jest zamek do drzwi wejśc
> iowych, obszczymurki z piwem regularnie stoją pod klatką...
>
> i mam teraz dylemat. bo planowałam nie sprzedawać tego mieszkania, tylko je wyn
> ająć komuś, wyliczyłam, że miesięcznie po odjęciu kosztów będę zarobiona na tym
> ok 200-400 zł (nie wiem jaki będzie popyt) - może niewiele, ale kredyt jest ta
> ni, żal go teraz spłacać.
> z drugiej strony boję się, że mieszkanie będzie tracić na wartości, bo nowych m
> ieszkań wokół coraz więcej, a wielka płyta raczej mniejszą popularnością będzie
> się cieszyć.
> Na sprzedaży zarobiłabym teraz ok 70 tys. Mogłabym je wrzucić na lokatę...
> Ale gdyby jeszcze kilka lat się pospłacało, to zarobiłabym może więcej...
>
> co o tym myślcie? jest tu jakiś znawca rynku nieruchomości?

Natychmiast sprzedać. Nie ma szans na wzrost cen mieszkań w wielkiej płycie, a mieszkanie na wynajem jest w tej chwili jedną z najgorszych, możliwych lokat.

[magnusg]

Sprzedaj,wrzuc na lokate i miej swiety spokoj.Przy wynajmie musisz sie liczyc z dodatkowymi kosztami czy to napraw czy tez remontu po kilku latach mieszkania tam kogos.A przy negatywnym scenariuszu,gdzie ktos ci nie bedzie chcial placic to jeszcze wieksze problemy.Ja kilka lat wynajmowalem mieszkanie we Wroclawiu i mimo tego, ze najemcy placili i nie byli jacys specyjalnie uciazliwi, to w koncu je sprzedalem i na lokacie mam te same pieniadze, a moze nawet troszke wiecej.A problemow 95% mniej.Ide raz na 6 miesiecy do banku,negocjuje odsetki i to wszystko.Nigdy byl juz nie kupil mieszkania by je wynajmowac.

[princessjobaggy]

Sprzedaj, nie baw sie w wynajem.

> wyliczyłam, że miesięcznie po odjęciu kosztów będę zarobiona na tym
> ok 200-400 zł (nie wiem jaki będzie popyt) - może niewiele, ale kredyt jest tani, żal go teraz spłacać.

Ale przeciez kredyt to nadal kredyt. Moim zdaniem lepiej splacic go wczesniej niz pozniej.

[soulshunter]

sprzedaj, skasuj te 70 dych i je zainwestuj. Co do najmu chce ci otworzyc oczy na pewien fakt o ktorym malo kto wie i malo kto zdaje sobie sprawe z niebezpieczenstwa.
Sytuacja jak najbardziej realna: wynajmujesz mieszkanie, na poczatku jest wszystko cacy, ale po 3 m-cach najemca przestaje ci placic za wynajem. Malo tego (nie wiem jak ustawisz sobie kwestie platnosci za media). Powiedzmy, ze ty placisz za media. Jesli teraz bedziesz chcial sie pozbyc tych najemcow, to musisz zapewnic im tymczasowy lokal zastepczy na ktory oni musza wyrazic zgode aby sie do niego przeniesc.
Jesli sie nie zgodza, to mozesz wystapic o eksmisje do lokalu socjalnego. Ile u was czeka sie na przydzial lokalu socjalnego? A wiec przez ten caly okres, nie masz zadnego dochodu z najmu, ale w zamian musisz placic czynsz, splacac rate kredytu i dodatkowo placic za media. Podoba ci sie takie rozwiazanie?

[venettina]

Kochana, nie demonizuj. Wlasciciel mieszkania nic nie musi zapewniac, po prostu wystawia walizki przed drzwi, bo prawo przewiduje tzw. najem okazjonalny, wtedy w umowie najemca wskazuje adres pod jaki sie moze wyprowadzic z dnia na dzien. Oczywsicie, od poczatku zglaszamy najem do skarbowki i placimy 8% podatku od zysku.

[niefrasobliwa]

1-2 lata wynajmuj (max) i potem sprzedaj.

[soulshunter]

Odpowiem ci tak, przepisy przepisami, prawo prawem a zycie zyciem.

[piotr_57]

soulshunter napisał:

> Odpowiem ci tak, przepisy przepisami, prawo prawem a zycie zyciem.

Dokładnie.
Łamię ich prawo posiadania, wyłamuje zamki, wchodzę i wywalam wszystkie ich graty na klatkę schodowa. Sąd nie może nakazać przywrócenia stanu niezgodnego z prawem, więc w najgorszym razie odpowiadam za naruszenie prawa posiadania. 2500pln grzywny. Płacę i mam "lokatorów" z głowy.
To też życie.

[zzzname]

Bzdury.

Sąd bada tylko ostatni stan posiadania, nie bada tytułu posiadania. I jak najbardziej możę i nakazuje przywrócenie stanu posiadania.

[piotr_57]

zzzname napisał:

> Bzdury.

Skoro tak uważasz to niech tak będzie.
>

[zzzname]

Art. 478 Kodeksu postępowania cywilnego.

[piotr_57]

Prawo to nie tylko kodeksy.
e-prawnik.pl/domowy/prawo-cywilne-1/wlasnosc-i-posiadanie/odpowiedzi/bezprawne-naruszenie-stanu-posiadania.html
Przeczytaj sobie to, a jak Ci nie wystarczy to trudno.
Sąd nie może przywrócić czegoś co jest niezgodne z prawem. Jeśli wcześniej wypowiedziałem umowę z powodu niepłacenia czynszu i kwot za media, posiadanie lokatora jest bezprawne. A dalej jak w zalinkowanej odpowiedzi.
Zresztą z daleka widać, że nie masz pojęcia o stosowaniu prawa, bo gdyby było inaczej to byś wiedział, że sposób który opisałem jest szeroko stosowany a wyroki zapadają "taśmowo".
Co za ponury absurd... Żeby o życiu decydować za młodu, kiedy jest się kretynem?
(dzień świra).

[zzzname]

Chyba masz problemy z rozumieniem pisanego tekstu. W powyższym linku dość wyraźnie jest stwierdzone, że sąd nie bada zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że inny sąd lub inny powołany do rozpoznawania spraw tego rodzaju organ państwowy stwierdził, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia, jest zgodny z prawem.

By taki wyrok osiągnąć trzeba by wystąpić z powództwem o ustalenie zgodnego z prawem stanu posiadania, co z oczywistych powodów nie zdaża się zbyt często.

Osobną kwestią jest bezwarunkowe wierzenie jak ktoś w internecie coś gdzieś napisał, a jest oczywiście sprzeczne z uregulowaniem z KPC, które nie budzi wątpliwości interpretacyjnych.

Sąd może przywrócić stan posiadania niezgodny z prawem, bo on w ogóle zgodości z prawem tego stanu nie bada i badać nie może. Art 478 KPC in fine.

A to paradne, szeroko stosowane jest dostawanie 2500 zł grzywny w sądzie cywilnym? Doskonałe, doprawdy doskonałe. W takim razie chylę czoła panowi praktykowi.

[piotr_57]

zzzname napisał:

> Chyba masz problemy z rozumieniem pisanego tekstu.

Masz racje, mam problem z rozumieniem tekstu pisanego.

[akle2]

Jeśli będziesz samorządną, samodzielną i samofinansującą właścicielka drugiego mieszkania, to pierwsze raczej sprzedać. Lokatorzy często nie płacą na czas i dewastują.

[kasiaczek181987]

na jednym mieszkaniu nistety nie zarobisz. Inwestycja w nieruchomości się opłaca ale przy wiekszej ilosci mieszkań.

ps. zazdroszcze ci :)

[marina.sy]

> na jednym mieszkaniu nistety nie zarobisz.

Nie rozumiem. Wytłumacz, proszę.

[10iwonka10]

Zalezy w jakim miescie mieszkasz ale chyba nie warto. Cena starych mieszkan w sypialnianej czesci miasta bedzie spadac a jesli masz juz teraz roznych obszczymurkow to bedzie tylko gorzej. Z czasem mozesz miec problem z wynajmem normalnym ludziom wiec zostanie ci tylko nieciekawy element . I jka latwo bedzie ci to mieszkanie pozniej sprzedac? Ja bym juz teraz nie kupila widzac takie nieciekawe otoczenie.

[ofthemoment]

Nie wiem, ile osób odpowadających na Twój dylemat rzeczywiście wynajmuje mieszkanie, ja mogę wypowiedzieć z własnego doświadczenia- wynajmuję kawalerkę od 5 lat, nigdy nie miałam przerwy dłuższej niz dwa miesiące. Wynajem zgłoszony w skarbówce, mieszkanie kupione za gotówkę, z wynajmu spłacam 3/4 raty kredytu hipotecznego , za mieszkanie w którym aktualnie mieszkam. Podejrzewam, że sprzedając mieszkanie 5 lat temu , po pieniądzach nie byłoby śladu- zawsze kusi, aby lepiej wyposażyć to nowe, zmienić samochód itd.. a co do straszenia problemami z lokatorami- naprawdę działa metoda "z polecenia", poza tym , aktualni najemcy sami odświeżyli całe mieszkanie po poprzednich ( w zamian za 1- miesięczny czynsz), nie ma co demonizować,że wszyscy to oszuści i naciągacze. Jeśli to mieszkanie w mieście "studenckim" to praktycznie nie ma kłopotów ze znalezieniem lokatorów.