Zakup mieszkania-co to znaczy?

[yadrall]

Po raz kolejny mam watpliwosci. Czy ktos jest w stanie wylozyc
lopatologicznie sens tej informacji?

Lease Details - Maintenance Charges
99year lease from 1979
Can be paid annually @ £1,447.20 or pay monthly @ a rate of £113.26.
The service charge included building insurance, and maintenance of any
communal areas.
The age limit on this block is 60 years plus.

Co czeka potencjalnego kupca tego mieszkania? Troche mnie to zastanawia,bo
taka informacje (szczegolnie te o koniecznosci placenia ponad 1000f/rocznie)
spotkalam po raz pierwszy i troche mnie to zastanawia. Warto sie w to
wpakowac? Czy wszystkie mieszkania na zasadzie lasehold sa obarczone takimi
oplatami? Oswiedzcie mnie prosze,bo oferta atrakcyjna,ale nie chcialabym sie
wpakowac w jakies g...

[vierablu]

Po raz pierwszy? W odniesieniu do mieszkan (nie domkow) to chyba standard, w
koncu trzeba placic za wymiany zarowek na klatce, mycie schodow i koszenie
trawnika. Zapytalam J. - twierdzi, ze mieszkania freehold sa rzadkoscia (np.
duzy dom zamieniony na 3 mieszkania) a w przypadku mieszkan leashold ta oplata
jest zawsze.

Fakt, ze nie zawsze w ofertach maintenance charge jest wprost podana - jak jej
nie ma, to trzeba sie o nia zapytac.

to mieszkanie dla emerytow.

[vierablu]

Ale, ale, za szybko wyslalam - limit age 60 plus oznacza, ze to mieszkanie dla
emerytow - takie mieszkania maja faktycznie atrakcyjne ceny.

[deadeasy]

99year lease from 1979

Znaczy, ze zostalo jeszcze 71 lat (jesli dobrze dodalam i odjelam) lease. Banki
raczej niechetnie pozyczaja pieniadze na tak krotkie terminy "lease", ale w tym
przypadku mieszkanie jest tylko dla ludzi, ktorzy zblizaja sie do wieku
emerytalnego. "Lease" mozna przedluzyc (ma sie do tego prawo po mieszkaniu
ponad 2 lata), nalezy zlozyc podanie do "freeholder" (landlord albo "management
comapny") o przedluzenie "lease". Nasze byle mieszkanie mialo lease na 999 lat -
od razu.
Jesli w ofercie nie wspominaja dlugosci "lease" warto sie od razu zapytac zeby
sobie smaka nie narobic ladnym lokum z krotkim terminem "lease".

[vierablu]

A co sie dzieje, gdy kupilismy x lat temu mieszkanie z krotka dzierzawa i ona
sie wlasnie konczy? Wlasciciel odkupuje je od nas?
Tak teoretycznie pytam.

[tintaja]

Vierablu, jezeli dzierzawa sie skonczyla / nie zostala przedluzona, mieszkanie przechodzi na wlasnosc
wlasciciela dzierzawy.

[tintaja]

A propos wczesniejszego postu - poprzez wlasciciela dzierzawy rozumiem 'freeholder' :)

Yadrall, gdy my szukalismy mieszkania maintenance charges czesto byly podawane - chociaz w tym
przypadku jak na moj gust sa dosc wysokie, nawet jezeli wezmie sie pod uwage ze w to wliczone jest
rowniez ubezpieczenie budynku. Ja jednak w twoim przypadku bardziej przejelabym sie krotkim lease -
banki nie pozyczaja pieniedzy jezeli lease jest 55 lat lub mniej, a po tym gdy lease dojdzie do 80 lat
wartosc mieszkanie zaczyna spadac, bo koszt wydluzenia dzierzawy (dzieki czemus co sie nazywa
'marriage value' ktore wtedy zaczyna obowiazywac przy kalkulacjach) na nastepne 90 lat jest spory.

[vierablu]

To nie bardzo rozumiem sens kupowania mieszkania leasehold, o ile wlascicielem
nie jest miasto. Prywatny wlasciel przeciez moze powiedziec - nie przedluzam
dzierzawy, co oznacza, ze ja stracilam pieniadze, za ktore mieszkanie zostalo
kupione?

[deadeasy]

Nasza lease bylo na 999 lat wiec spokojnie mozna takie lokum kupic i potem
odsprzedac bo wystarczy na pare pokolen ;o)

[deadeasy]

... w intesie "freeholder" jest przedluzenie "lease" na lokum no bo co zrobi z
pustostanem objetym "lease" na dwa lata? Kto mu to kupi wtedy?

[yadrall]

Dzieki serdeczne za wszelkie informacje!!!
Czesc mi sie w glowie poukladala,ale jednoczesnie mam coraz wiekszy metlik w
glowie.
Jak mozna sprawdzic kto jest "freeholder"?
Tamta oferte odrzucilismy,bo faktycznie jestesmy za mlodzi:)
ale dzis ogladalismy calkiem fajne mieszkanie co bysmy chieli je kupic,ale
oczywiscie jest "lease",a ja nie mam pojecia na jaki okres czasu (nie przyszlo
mi do glowy zapytac-nie czytalam wczesniej tego co tu napisaliscie). Zrobie to
jak tylko bedzie najblizsza okazja.
Tu chyba nikt nie bedzie chcial oplaty za wymiane zarowki czy strzyzenie
trawnika,bo mamy osobne wejscie,a trawnika brak. Jest za to czynsz za grunt
(cale 60f/rok). Sugeruje to,ze grunt nie jest nasz-czy wobec tego mozemy myslec
o postawieniu choc mikro werandki,bo obecnie wejscie jest prosto do kuchni-bez
korytarza?
Druga sprawa to co z droga dojazdowa-jest to droga prywatna. (kogo? nie mam
pojecia) Czy moze dojsc do sytuacji,ze zaczna pobierac oplaty za dojazd do
posesji lub calkiem te droge zamkna?
No i na koniec-mieszkanie jest czesciowo nad sklepem (spozywczy z kanapkami).
Agent cos strasznie duzo mowil,ze nie kazdy bank udziela kredytow na mieszkania
nad sklepem. O co w tym chodzi? Jakas podpucha?

[tintaja]

yadrall napisała:


> Jak mozna sprawdzic kto jest "freeholder"?

Zapytac sie ludzi ktorzy mieszkaja w mieszkaniu.D ane freeholdera beda tez w leasehold agreement
mieszkania ktorego kopie dostaniecie jezeli zlozycie oferte .


> Tu chyba nikt nie bedzie chcial oplaty za wymiane zarowki czy strzyzenie
> trawnika,bo mamy osobne wejscie,a trawnika brak.

Ja bym radzila to jednak sprawdzic. Koszty to takze malowanie budynku, renowacja okien, wymiana
dachu i tysiace innych rzeczy. Bywa ze placisz maintenance charges co roku, pieniadze sa
przetrzymywane przez freeholdera po to aby potem bylo jak znalazl jak zajdzie potrzeba wiekszego
remontu budynku.

Jest za to czynsz za grunt
> (cale 60f/rok). Sugeruje to,ze grunt nie jest nasz-czy wobec tego mozemy myslec
> > o postawieniu choc mikro werandki,bo obecnie wejscie jest prosto do kuchni-bez
> korytarza?

Te 60 funtow to twoja peppercorn rent ktora placisz freholderowi za lease. Nazwa bywa mylna, i z
wlasnoscia nie ma czasem nic wspolnego - ja tez place np ground rent a jestem wlascicielem ogrodka
z przodu i tylu domu :)
Sprawa z postawieniem werandy jest taka : po pierwsze zapytajcie sie obecnych wlascicieli czy miejsce
na ktorym chcecie postawic werande nalezy do mieszkania (bedzie to podane w leasehold agreement).
Po drugie sprawdzcie w lease jakie macie prawa jezeli chodzi o zmiany w strukturze budynku - moze
byc tak ze freeholder jest wlascicielem wszystkich zewnetrzych scian i bedziecie musieli go prosic o
zgode na wybudowanie werandy ( i czasami np na zmiane rozkladu mieszkania).
i po trzecie - Jezeli postawienie werandy zmieni wyglad budynku z przodu zapytajcie w lokalnym
council czy dostaniecie planning permission na jej postawienie. O planning permission mozna prosic
nie bedac wlascicielem owego budynku :)

> Druga sprawa to co z droga dojazdowa-jest to droga prywatna. (kogo? nie mam
> pojecia) Czy moze dojsc do sytuacji,ze zaczna pobierac oplaty za dojazd do
> posesji lub calkiem te droge zamkna?

Najpierw zapytaj wlascicieli, znowu - powinno cos byc w leasehold agreement. Jezlei to droga prywatna
to upewnij sie ze masz tzw. 'right of way', Jezeli nic tam nie ma zapytaj w twoim lokalnym Council,
mozna tez sprawdzic w Land Registry kto jest wlascicielem. To jest bardzo wazne, bo jak to droga
prywatna to tek, ktos moze ja po prostu zamknac.

> No i na koniec-mieszkanie jest czesciowo nad sklepem (spozywczy z kanapkami).
> Agent cos strasznie duzo mowil,ze nie kazdy bank udziela kredytow na mieszkania
>
> nad sklepem. O co w tym chodzi? Jakas podpucha?

Niestety to prawda. Niektore banki prosza o 25 % depozytu na przyklad. Bierze sie to stad ze takie
mieszkania - wedlug Charcoal - trudniej jest sprzedac gdy nastaja zle czasy i ceny nieruchomosci ida w
dol.
Tu cytat :)

Most lenders haven't caught up with changing attitudes. They're worried about resaleability,' advises
Ray Boulger of mortgage brokers Charcol.

'When the market turns sour, flats above shops are less desirable than they may seem now, so will be
the slowest to sell. Lenders obviously worry about this and many refuse to lend on flats above shops.
So avoid properties above antisocial premises where there are smells, noise or late night opening. Stick
to main high streets not peripheral ones,' he advises.

Powodzenia.

[tintaja]

deadeasy napisała:

> ... w intesie "freeholder" jest przedluzenie "lease" na lokum no bo co zrobi z
> pustostanem objetym "lease" na dwa lata? Kto mu to kupi wtedy?


Raczej w interesie leaseholder jest przedluzenie lease, bo technicznie freeholder nie moze przejac
mieszkanie dopoki lease nie wygasnie calkowicie i nic mu do mieszkania (chyba ze chodzi o zmiany
strukturalne budynku, wtedy ma cos do powiedzenia czasami). Czyli leaseholder straci mieszkanie na
rzecz freeholdera, a freeholder, jezeli z powrotem dostaie mieszkanie moze ustanowic nowa lease np
na 100 lat i moze je na nowo sprzedac. Tak wlasnie zrobil moj sasiad. Stad, im krotsza lease tym drozej
kosztuje przedluzenie - bo leaseholderowi pali sie grunt pod nogami.

[deadeasy]

Masz racje, pomyslalo mi sie na opak :)

vierablu

[tintaja]

Freeholder nie moze powiedziec ze nie przedluza dzierzawy - te jest akurat regulowane prawem jezeli
ktos mieszka w dabnym budynku cio najmniej dwa lata i placi tzw. peppercorn rent. Jezeli wlasciciel i
dzierzawca nie dogadaja sie co do ceny przedluzenia lease, mozna zlozyc wniosek w Lease Valuation
Tribunal (tak to sie chyba nazywa) i wtedy freeholder musi wedlug prawa przedluzyc dzierzawiacemu
lease o 90 lat za sume jaka wyznaczyl trybunal.

[yadrall]

Co to jest to "pepperncorn rent"? Ile moze wynosic i jezeli jego placenie jest
takie wazne to jak dopilnowac,zeby wlasciciel chcial go pobierac (bo
rozumiem,ze to warunek do ubiegania sie o przedluzenie lease).

peppercorn rent

[tintaja]

yadrall napisała:

> Co to jest to "pepperncorn rent"? Ile moze wynosic i jezeli jego placenie jest
> takie wazne to jak dopilnowac,zeby wlasciciel chcial go pobierac (bo
> rozumiem,ze to warunek do ubiegania sie o przedluzenie lease).

To tzw ground rent ktore placisz freeholderowi (ground rent jest podana w leasehold agreement
danego mieszkania, a tam masz tez adres freeholdera wiec wiesz gdzie wyslac czek. Wiekszosc
freeholderow wysyla jednak ludziom rachunki). Warto na kwote na jaka opiewa ground rent zwrocic
uwage w leasehold agreement bo ustawowo (przez Leasehold Valuation Tribunal) mozesz kupic
przedluzenie dzierzawy wtedy jezeli ground rent jest peppercorn i wynosi of ?1- ?200. Jak jest wieksza
to jestes na lasce freeholdera jezeli chodzi o przedluzenie dzierzawy, a to czasem niezle szuje sa. Z
tego wlasnie powodu powstal Leasehold Valuation Tribunal.
I jeszcze jedno - jezeli maintenence costs jakie nalicza freeholder sa wedlug mieszkancow za wysokie
to tez mozna pojsc do trybunalu i on oceni ile powinny one wynosic. To tak zeby wiedziec ze
freeholderzy nie maja az tak duzego pola manewru jak dawniej.

[deadeasy]

I jeszcze jedno - jezeli maintenence costs jakie nalicza freeholder sa wedlug m
> ieszkancow za wysokie
> to tez mozna pojsc do trybunalu i on oceni ile powinny one wynosic. To tak
zeby
> wiedziec ze
> freeholderzy nie maja az tak duzego pola manewru jak dawniej.

No tak, ale to jak mieszknacy sie w kupe zbiora. U nas (mielismy "peppercorn"
czyli zadnych oplat oprocz "maintenance fee" = £22 na miesiac) mieszkancy byly
cieple kluchy. Zaden nie chcial zwiekszenia oplat na utrzymanie budynku (£22
miesiecznie!) ale pierwsi byli do jeczenia, ze trawa w ogrodzie nieprzycieta i
parking z tylu domu wymaga nowej nawierzchni. Z mezem probowalismy
zorganizowac "zwiazek mieszkancow" ale cieple kluchy nie wykazaly zadnej
reakcji wiec ich olalam, i tak sie mielismy zamiar wyprowadzic wiec glowe sobie
przestalam zaprzatac kluchami a skoncentrowalam sie na przegladanie
rightmove.co.uk
;o)

Co do przedluzenia "Lease", wszyscy mieszkancy danego budynku "sa w tej samej
lodce", wiec jak sie zorganizuja to rzeczywiscie moga gdzies zajsc.

Inny przyklad jak nietrzymanie sie w kupie niepoplaca: nasza "management
company" sie rozwiazalo (bo koles nie odnowil jakichs-tam umow). Jednak
w "deeds" figuruje "management company" jako "XXX Ltd". Nie wiadomo wiec
(formalnie) kto ma "freehold" bo firma zarzadzajaca nie istnieje - tylko jest
wymieniana na "deeds". Problem ten wyplywal co jakis czas jak ludzie probowali
sprzedawac mieszkania (nie wszyscy jednak) ale jakos kluchy nie wpadly zeby
zmienic "deeds" albo zazadac wznowienia firmy zarzadajacej. Wszyscy
mysleli "pozyjemy zobaczymy". No i jedna sasiadka nie mogla zrobic "re-
mortgage" a prawnik naszego kupca wynalazl ten "blad w sztuce" i bank nie chce
dac forsy na pozyczke. Na szczescie, koles, ktory kupuje nasze mieszkanie to
dobry znajomy meza. Dave sie juz wprowadzil i teraz tylko czekamy
az "management company" sie znowu ustanowi (ponoc formalnosc). Wszystko jest
na dobrej drodze wiec ale byloby latwiej gdyby mieszkancy byli zorganizowani -
"w kupie sila" ;o)

Warto wiec tez, jasli sie powaznie mysli o kupnie mieszkania, rozeznac sie czy
jest preznie dzialajacy zwiazek mieszkancow.

Jeszcze jedno, warto tez (ale to wylapia prawnicy), dokopac sie czy sa
jakiekolwiek zastrzezenia co do montazu anten sat. U nas mozna bylo montowac
na scianie frontowej anteny satelitarne (takie zwykle Sky, bo podejrzewam, ze
na te miski z Cyfry by sie nikt nie zgodzil, bo dom by zaczal przypominac
Goonhilly Station). Znajoma z kolei mieszka w bloku gdzie po pierwszej
zamontowanej antenie montowanie kolejnych jest prawie niemozliwe (trzeba
skladac podania itp, itd).

[tintaja]

deadeasy napisała:

> I jeszcze jedno - jezeli maintenence costs jakie nalicza freeholder sa wedlug m
> > ieszkancow za wysokie
> > to tez mozna pojsc do trybunalu i on oceni ile powinny one wynosic. To ta
> k
> zeby
> > wiedziec ze
> > freeholderzy nie maja az tak duzego pola manewru jak dawniej.
>
> No tak, ale to jak mieszknacy sie w kupe zbiora.

O tym nie pomyslalam, a to rzeczywiscie bardzo komplikuje sprawe. My mieszkamy w domu gdzie sa
tylko dwa mieszkania, a to drugie nalezy do freeholdera - i tak jest na calej prawie ulicy, wiec nie jest
to tak skomplikowane jak u ciebie i nie jestesmy zalezni od innych leaseholders gdybysmy musieli cos
dzialac.