czyja własność?

[kaja99]

Mając na uwadze konstytutywny i deklaratywny charakter wpisów do ksiąg
wieczystych bardzo proszę o ustosunkowanie się do następującego problemu.
Developer sprzedaje mieszkania aktem notarialnym wyodrębniającym jednocześnie
lokale. Niedługo potem ogłasza upadłość. Czy loakale, dla których nie ma
jeszcze w tym momencie założonych ksiąg wieczystych wchodzą do masy
upadłościowej?

[abcd17]

kaja99 napisała:

> Mając na uwadze konstytutywny i deklaratywny charakter wpisów do ksiąg
> wieczystych bardzo proszę o ustosunkowanie się do następującego problemu.
> Developer sprzedaje mieszkania aktem notarialnym wyodrębniającym jednocześnie
> lokale. Niedługo potem ogłasza upadłość. Czy loakale, dla których nie ma
> jeszcze w tym momencie założonych ksiąg wieczystych wchodzą do masy
> upadłościowej?



Stawiam na tak.
Bo wpis jest konstytutywny.
Ale jestem ciekaw zdania assama11, który ignoruje tę konstytutywność.

Pozdrawiam,

[kaja99]

abcd17 napisał:

> Stawiam na tak.
> Bo wpis jest konstytutywny.
> Ale jestem ciekaw zdania assama11, który ignoruje tę konstytutywność.

Ja też stawiam na tak, ale pociągnę wątek dalej z praktycznej strony. Załóżmy,
że nikt (syndyk, wierzyciele, sędzia komisarz) specjalnie nie interesuje się
sprzedanymi(?)już mieszkaniami i po np. miesiącu, dwóch nowy właściciel
dzierży w ręce wypis z założonej księgi wieczystej. I co wtedy? Czy może spać
spokojnie, czy też w każdej chwili - dokąd proces upadłościowy trwa - syndyk
może upomnieć się "o swoje"? Może należałoby zastanowić się, czy włączenie do
masy następuje z mocy prawa czy dopiero na wniosek (w odpowiednim momencie)?

To jest jeszcze średni poziom dyskusji

[mrozik.jarek]

Jeden wybitny fachowieć już się wypowiedział. Kto następny?
Może Pan Wotold? Chętnie przeczytam wypowiedź profesjonalnego zarządcy z Łodzi,
reprezentującego wysoki poziom dyskusji.
Kaji dziękuję za ciekawy wątek.

[mieszkanie.i.wspolnota]

mrozik.jarek napisał:

> Jeden wybitny fachowieć już się wypowiedział. Kto następny?
> Może Pan Witold? Chętnie przeczytam wypowiedź profesjonalnego zarządcy z
Łodzi,
> reprezentującego wysoki poziom dyskusji.
> Kaji dziękuję za ciekawy wątek.

Panie Jarku
Na pewno się nie wypowiem, bo nic z tego nie rozumiem.
To jakaś abrakadabra.
Kaja ma niewątpliwie talent, ale do układania rebusów.
Dziękuję za prowokację - bo mam wrażenie, że nie pisał Pan serio.

Rebus

[mieszkanie.i.wspolnota]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> Kaja ma niewątpliwie talent, ale do układania rebusów.

A ja w rebusach jestem słaby. Przez całe życie ułożyłem tylko jeden - a i to
nieprawda, bo kogoś (nie wiem już kogo) zmałpowałem. Oto ten rebus:

U

Powtarzam, żeby ktoś nie pomyślał. że się pomyliłem:

U

zgaduj, kto potrafi

[kaja99]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:
> Na pewno się nie wypowiem, bo nic z tego nie rozumiem.
> To jakaś abrakadabra.
> Kaja ma niewątpliwie talent, ale do układania rebusów.

No, cóż życie za nas układa rebusy. Ale szczerze powiedziawszy dawno się tak
nie uśmiałam czytając odpowiedzi na mój całkiem poważny list. Dziękuję za odzew
w myśl zasady "darowanemu koniowi ...".
Pozdrawiam,

[sdkfz1]

Witam.
Tak naprawdę to może nie mieć znaczenia. Przynajmniej tak mi się wydaje.
ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze :

art. 84: Po ogłoszeniu upadłości zmiana lub wygaśnięcie stosunku prawnego,
którego stroną jest upadły, są możliwe tylko według przepisów ustawy, a
czynność prawna dokonana z naruszeniem ustawy jest bezskuteczna wobec masy
upadłości, nawet jeżeli umowa stron przewiduje inny skutek.

art. 98: 1. Jeżeli w dniu ogłoszenia upadłości zobowiązania z umowy wzajemnej
nie zostały wykonane w całości lub w części, syndyk może wykonać zobowiązanie
upadłego i zażądać od drugiej strony spełnienia świadczenia wzajemnego lub od
umowy odstąpić.
2. Na żądanie drugiej strony złożone w formie pisemnej z datą pewną, syndyk w
terminie trzech miesięcy oświadczy na piśmie, czy od umowy odstępuje, czy też
żąda jej wykonania. Niezłożenie w tym terminie oświadczenia przez syndyka uważa
się za odstąpienie od umowy.
3. Druga strona, która ma obowiązek spełnić świadczenie wcześniej, może
wstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, do czasu spełnienia lub
zabezpieczenia świadczenia wzajemnego. Prawo to drugiej stronie nie
przysługuje, jeżeli w czasie zawarcia umowy wiedziała lub wiedzieć powinna o
istnieniu podstaw do ogłoszenia upadłości.

Komentarz do art. 98 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i
naprawcze (Dz.U.03.60.535), [w:] A. Jakubecki, F. Zedler, Prawo upadłościowe i
naprawcze. Komentarz, Zakamycze, 2003:
„O całkowitym niewykonaniu zobowiązań można mówić wtedy, gdy żadna ze stron nie
spełniła swych obowiązków wynikających z umowy (nie spełniła świadczenia).
(...) Jeżeli więc jedna ze stron wykonała swe zobowiązanie w całości syndyk nie
ma prawa odstąpić od umowy .
(...) unormowanie nie dotyczy zaś sytuacji, gdy świadczenie jednej ze stron
umowy wzajemnej nie jest podzielne, gdyż wtedy częściowe wykonanie zobowiązania
przez stronę przeciwną należy traktować jak całkowity brak wykonania umowy.
Syndyk może więc odstąpić od umowy w całości. „

[o.SN - Charakter podzielny ma z istotny swojej świadczenie pieniężne oraz z
reguły świadczenie rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku. Świadczenie rzeczy
oznaczonej co do tożsamości jest zawsze niepodzielne. Bez względu na to, czy
chodzi o umowę o roboty budowlane czy umowę o dzieło, wykonywanie oczyszczalni
nie może być uznane za świadczenie podzielne. Podzielenie tego przedmiotu na
poszczególne elementy spowoduje bowiem istotną zmianę jego właściwości. ]

art. 99: Jeżeli syndyk odstępuje od umowy, druga strona nie ma prawa do zwrotu
spełnionego świadczenia, chociażby świadczenie to znajdowało się w masie
upadłości. Strona może dochodzić w postępowaniu upadłościowym należności z
tytułu wykonania zobowiązania i poniesionych strat, zgłaszając te
wierzytelności.

Mam nadzieję, że to trochę rozjasni, ale i tak trzeba to badać w konkretnym
przypadu.
Może tu być parę sytuacji do rozważania. Np. myślę, że jeżeli kupujacy zapłacił
całą cenę, nastąpił wpis to syndyk nic nie może zrobić, bo umowa wzajemna
została wykonana. Jeżeli cene jeszcze nie została zpłacona to chyba syndyk może
od umowy odstąpić.
Wiem, że nie jest to pewnie odpowiedź na jaką Pani oczekiwała, ale no cóż, nie
jestem specjalistą od prawa upadłościowego :)

pzdr.
sdkfz1

[kaja99]

sdkfz1 napisał:

> Wiem, że nie jest to pewnie odpowiedź na jaką Pani oczekiwała, ale no cóż,
nie
> jestem specjalistą od prawa upadłościowego

Bardzo dziękuję za obszerną odpowiedź, która trochę rozjaśniła, chociaż nie
rozwiązała do końca moich wątpliwości. I jeszcze jedna sprawa, która może mieć
znaczenie; różnice w uregulowaniach wg starego i nowego prawa upadłościowego.
Pozdrawiam serdecznie,
Kaja

[seew]

dokumentem potwierdzającym nabycie nieruchomości jest akt notarialny- wpis do
ksiegi wieczystej jest zawsze podstawowym źródłem do określania stanu prawnego
nieruchomości, ALE nie jedynym. Jeśli nabywca jest w złej wierze (wie, że
zbywca nie jest właścicielem nieruchomości) to prawo go nie chroni. W przypadku
upadłości łatwo ustalić że deweloper sprzedał mieszkania i syndyk powinien
wnieść do sądu o najszybsze ustanowienie ksią wieczystych dla sprzedanych
lokali (bo wie że zostały sprzedane, więc nie może ich sprzedawać bo działałby
w złej wierze). Można poza tym zawsze wytaczać do sądu pozew o sprostowanie
wpisu do ksiąg bądź wnieść o ustalenie praw (do mieszkania). akt notarialny
jest najsilniejszym dowodem i zawsze wygra ten kto ma akt niż ten co wypis z
ksiąg wieczystych. Gorzej jak by nie było aktu notarilanego (były takie
sytuacje że deweloper sprzedawał ale nie podpisał aktu notarialnego)
wtedy "właściciel" nic nie może zrobić i jego mieszkanie wchodzi do masy
upadłosci.

[kaja99]

Jest sporo racji w napisanych przez seew słowach, niemniej z jednym nie mogę
się absolutnie zgodzić:
> akt notarialny
> jest najsilniejszym dowodem i zawsze wygra ten kto ma akt niż ten co wypis z
> ksiąg wieczystych.

przeczyłoby to zasadzie rekojmii ksiąg wieczystych.

[seew]

pisząc te słowa miałem na myśli sprawę sądową o sprostowanie wpisu do ksiąg
wieczystych (przepraszam za duży skrót myślowy). I w takiej sytuacji "wygrywa"
akt notarialny bo jest to dokument sporządzony przez notariusza. Wpis do ksiąg
dokonuje się na podstawie aktu notarialnego - i on jest pierwotnym dokumentem
stwierdzającym stan faktyczny. Księgi wieczyste są publicznie dostępne, akt
notarialny jest dokumentem prywatnym.
Rękojmia ksiąg wieczystych obowiązuje do chwili gdy ktoś nie udowdni że jest
inaczej a można to udowodnić tylko przez sąd.