zebranie roczne

[terri15]

W UWL zapisano,że zarząd lub zarządca jest zobowiązany "zwoływać zebranie
ogółu właścicieli conajmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale
każdego roku". Czy należy rozumieć że do 31 marca każdy właściciel ma
otrzymać ZAWIADOMIENIE o zebraniu (np. że odbędzie się 15 czerwca ) czy że
zebranie ma się ODBYĆ w pierwszym kwartale?

[mieszkanie.i.wspolnota]

terri15 napisała:

> W UWL zapisano,że zarząd lub zarządca jest zobowiązany "zwoływać zebranie
> ogółu właścicieli conajmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale
> każdego roku". Czy należy rozumieć że do 31 marca każdy właściciel ma
> otrzymać ZAWIADOMIENIE o zebraniu (np. że odbędzie się 15 czerwca ) czy że
> zebranie ma się ODBYĆ w pierwszym kwartale?

Ma się ODBYĆ w pierwszym kwartale.
Tylko ta unterpretacja ma precyzyjny sens.
Gdyby "zwołać" miało znaczyć "wysłać zawiadomienie" albo nawet "dostarczyć
zawiadomienie" - to pozostawałaby całkowita dowolność terminu zebrania: od 7
dni (art.31) do nieskończoności.
Gdyby TO chciał zapisać ustawodawca, to w ogóle by nie pisał, chyba że jest
kompletnym zbiorowym idiotą.

[terri15]

zgzadzam się w pełni ze zdaniem eksperta; prawdę mówiąc właśnie na taką
odpowiedź liczyłam :) ale proszę jeszcze o odpowiedź na takie pytanie : co
zrobić powinien zarząd z zarządcą jeśli zdecydowali się zawiadomić członków
wspólnoty w ostatniej chwili tzn. w ostatnim możliwym dniu (dzisiaj)a zebranie
ma się odbyć 31 marca i nie zastali w domu jakiegoś właściciela....czy zebranie
może się odbyć w podanym terminie i czy uchwały na nim podjęte będą ważne?
pozdrawiam

[mieszkanie.i.wspolnota]

terri15 napisała:

> zgzadzam się w pełni ze zdaniem eksperta; prawdę mówiąc właśnie na taką
> odpowiedź liczyłam :) ale proszę jeszcze o odpowiedź na takie pytanie : co
> zrobić powinien zarząd z zarządcą jeśli zdecydowali się zawiadomić członków
> wspólnoty w ostatniej chwili tzn. w ostatnim możliwym dniu (dzisiaj)a
zebranie
> ma się odbyć 31 marca i nie zastali w domu jakiegoś właściciela....czy
zebranie
>
> może się odbyć w podanym terminie i czy uchwały na nim podjęte będą ważne?
> pozdrawiam

Zawiadomienie musi być DOSTARCZONE "przynajmniej na tydzień przed terminem
zebrania" (art.32) - tak interpretują to sądy. Jeśli dostarczono za
powitowaniem - nie ma problemu. Dopuszczalne jest jednak zawiadomienie listem
poleconym, i tu pojawiają się dwie szkoły, falenicka i otwocka:
a) datą zawiadomienia jest data stempla pocztowego;
b) datą zawiadomienia jest data pokwitowania odbioru listu - najpóźniej jednak
7 dni po dacie stempla pocztowego.
Sicher ist sicher. Dlatego zarząd powinien, na wszelki wypadek, zaczynać
roznoszenie zawiadomień na 15 dni przed terminem zebrania, a jak mu się z kimś
nie uda, wysłać list polecony 8 dni przed zebraniem.
Jeśli zarząd nie dochował tych terminów, a we wspólnocie są pieniacze, to
lepiej przesunąć termin zebrania na bezpieczny dystans i zacząć wszystko od
nowa. (Raczej rzadko się zdarza, aby nawet największy pieniacz próbował
wykorzystać okazję i przejąć kompetencje zarządu w organizacji zebrania po 31
marca. Rzeczywiste trudy organizacji takiego zebrania - to nie jest to, co
pieniacze lubią najbardziej.)

[mieszkanie.i.wspolnota]

terri15 napisała:

> zgzadzam się w pełni ze zdaniem eksperta; prawdę mówiąc właśnie na taką
> odpowiedź liczyłam :) ale proszę jeszcze o odpowiedź na takie pytanie : co
> zrobić powinien zarząd z zarządcą jeśli zdecydowali się zawiadomić członków
> wspólnoty w ostatniej chwili tzn. w ostatnim możliwym dniu (dzisiaj)a
zebranie
> ma się odbyć 31 marca i nie zastali w domu jakiegoś właściciela....czy
zebranie
>
> może się odbyć w podanym terminie i czy uchwały na nim podjęte będą ważne?
> pozdrawiam

Zawiadomienie musi być DOSTARCZONE "przynajmniej na tydzień przed terminem
zebrania" (art.32) - tak interpretują to sądy. Jeśli dostarczono za
powitowaniem - nie ma problemu. Dopuszczalne jest jednak zawiadomienie listem
poleconym, i tu pojawiają się dwie szkoły, falenicka i otwocka:
a) datą zawiadomienia jest data stempla pocztowego;
b) datą zawiadomienia jest data pokwitowania odbioru listu - najpóźniej jednak
7 dni po dacie stempla pocztowego.
Sicher ist sicher. Dlatego zarząd powinien, na wszelki wypadek, zaczynać
roznoszenie zawiadomień na 15 dni przed terminem zebrania, a jak mu się z kimś
nie uda, wysłać list polecony 8 dni przed zebraniem.
Jeśli zarząd nie dochował tych terminów, a we wspólnocie są pieniacze, to
lepiej przesunąć termin zebrania na bezpieczny dystans i zacząć wszystko od
nowa. (Raczej rzadko się zdarza, aby nawet największy pieniacz próbował
wykorzystać okazję i przejąć kompetencje zarządu w organizacji zebrania po 31
marca. Rzeczywiste trudy organizacji takiego zebrania - to nie jest to, co
pieniacze lubią najbardziej.)

korekta

[mieszkanie.i.wspolnota]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> terri15 napisała:
>
> > W UWL zapisano,że zarząd lub zarządca jest zobowiązany "zwoływać zebranie
> > ogółu właścicieli conajmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwart
> ale
> > każdego roku". Czy należy rozumieć że do 31 marca każdy właściciel ma
> > otrzymać ZAWIADOMIENIE o zebraniu (np. że odbędzie się 15 czerwca ) czy że
>
> > zebranie ma się ODBYĆ w pierwszym kwartale?
>
> Ma się ODBYĆ w pierwszym kwartale.
> Tylko ta interpretacja ma precyzyjny sens.
> Gdyby "zwołać" miało znaczyć "wysłać zawiadomienie" albo nawet "dostarczyć
> zawiadomienie" - to pozostawałaby całkowita dowolność terminu zebrania: od 7
> dni (art.31)
[KOREKTA: art.32]
do nieskończoności.
> Gdyby TO chciał zapisać ustawodawca, to w ogóle by nie pisał, chyba że jest
> kompletnym zbiorowym idiotą.

[terri15]

właśnie dostałam zawiadomienie o zebraniu 31.03.2004 listem poleconym za
potwierdzeniem odbioru;podpisane przez zarządcę- nadmienić muszę że mamy
wybrany zarząd, który wg mojej wiedzy powinien podpisywać takie pisma; u nas
wszystko podpisuje zarządca; wiele razy zgłaszałam mu że jest to niezgodne z
prawem ale on ma to w nosie ; cześć pozostałych właścicieli nie chce zadzierać
z zarządcą , część nie ma czasu na zajęcie się tym a jest też taka część która
mówi:mu wierzymy naszemu zarządcy i nie chcemy o niczym słyszeć; skutek jest
taki że tylko ja z mężem zgłaszamy jakieś protesty, prośby o wyjaśnienia (na
które nie dostajemy odpowiedzi); zarządca dobrze zdaje sobie sprawę jaka jest
sytuacja i śmieje się mi w oczy...ręce opadają ... nie ma na niego sposobu,
jednym słowem PAN I WŁADCA; czy tacy są wszyscy zarządcy ? mam wielką nadzieję
że nie .pozdrawiam

[terri15]

Termin zebrania rocznego zastał ustalony na 31.03.2004r.Zawiadomienie dostałam
listem poleconym.Data stempla pocztowego 24.03.2004r.Listonosz dostarczył ten
list 25.03.2004r.i z taką datą potwierdziłam jego odbiór.Wraz z mężem jesteśmy
współwlaścicielami lokalu .Na zebranie zaproszony został jednak tylko mąż.W
zaproszeniu podany jest tylko porządek zebrania.Przewiduje on min.podjęcie
uchwał przy udziale notariusza o zmianach personalnych w składzie zarządu,oraz
standardowe przyjęcie planu gospodarczego,sprawozdania zarządu,udzielenie
absolutorium dla zarządu ustalenie wysokości zaliczek na koszty zarządu
nieruchomością.Regulamin zebrania uchwalony przez Wspólnotę przewiduje
dostarczenie wraz z zawiadomieniem każdemu właścicielowi w/w dokumentów
(projektów-gdyż tylko wtedy normalny współwlaściciel po zapoznaniu się z nimi
może sensownie głosować)Czy tak zwołane zebranie ma jakikolwiek sens? Moim
zdaniem zebranie zwołane z naruszeniem prawa i wszystko co na nim zostanie
uchwalone z mocy prawa będzie nieważne .Co o tym sądzą Eksperci ?Pozdrawiam

[asam11]

terri15 napisała:

> Termin zebrania rocznego zastał ustalony na 31.03.2004r.Zawiadomienie
dostałam
> listem poleconym.Data stempla pocztowego 24.03.2004r.Listonosz dostarczył ten
> list 25.03.2004r.i z taką datą potwierdziłam jego odbiór.Wraz z mężem
jesteśmy
> współwlaścicielami lokalu .Na zebranie zaproszony został jednak tylko mąż.W
> zaproszeniu podany jest tylko porządek zebrania.Przewiduje on min.podjęcie
> uchwał przy udziale notariusza o zmianach personalnych w składzie
zarządu,oraz
> standardowe przyjęcie planu gospodarczego,sprawozdania zarządu,udzielenie
> absolutorium dla zarządu ustalenie wysokości zaliczek na koszty zarządu
> nieruchomością.Regulamin zebrania uchwalony przez Wspólnotę przewiduje
> dostarczenie wraz z zawiadomieniem każdemu właścicielowi w/w dokumentów
> (projektów-gdyż tylko wtedy normalny współwlaściciel po zapoznaniu się z nimi
> może sensownie głosować)Czy tak zwołane zebranie ma jakikolwiek sens? Moim
> zdaniem zebranie zwołane z naruszeniem prawa i wszystko co na nim zostanie
> uchwalone z mocy prawa będzie nieważne .Co o tym sądzą Eksperci ?Pozdrawiam

Tak ostro wnioskować nie można. Nawet sąd zanim się wypowie zważy czy
niewątpliwe uchybienia ustawie i regulaminowi miały wpływ na kształt uchwał.
Może tak, może nie. Zwróćcie uwagę, że ustawa owlok. jest mało restrykcyjna
wobec niezwołania w ogóle zebrania a uchwały pozwala podejmować w drodze
indywidualnego zbierania głosów gdzie nie ma żadnego ustawowego terminu
wcześniejszego zawiadamiania o głosowaniu. Daje to pole do lekkich manipulacji
np. wobec zarzutów o nieformalności zebrania zarząd natychmiat może uznać, że
przedstawione uchwały głosowane są właśnie w drodze indywidualnego zbierania
głosów.
Wyczuwam Wasze niezadowolenie z postawy zarządcy i nie mam podstaw by wątpić,
że jest uzasadnione, ale samymi formalnymi zarzutami trudno będzie coś zmienić.
Trzeba przekonywać innych właścicieli do swoich racji i próbować osiągnąć
większość.
Art. 26 uwlok. daje Wam możliwość wystąpienia do sądu o zmianę zarządcy ale
podane zarzuty wg mojej oceny mają charakter przyczynkowy i jako główny zarzut
nie wystarczą.

[asam11]

terri15 napisała:

> właśnie dostałam zawiadomienie o zebraniu 31.03.2004 listem poleconym za
> potwierdzeniem odbioru;podpisane przez zarządcę- nadmienić muszę że mamy
> wybrany zarząd, który wg mojej wiedzy powinien podpisywać takie pisma; u nas
> wszystko podpisuje zarządca; wiele razy zgłaszałam mu że jest to niezgodne z
> prawem ale on ma to w nosie ;
Z tego co piszesz wynika, że zarządca nie należy do wzorowych, ale fakt, że
zawiadomienia są podpisywane przez niego a nie przez zarząd, nie może być
kategorycznie kwalifikowany jako niezgodny z prawem. Zarządca działa bowiem na
ogół w takich przypadkach w imieniu zarządu i na pewno bardziej elegancko
byłoby gdyby zarząd podpisywał zawiadomienie ale tylko ten brak elegancji i
szacunku dla właścicieli można mu zarzucić.

[terri15]

wielkie dzięki... w swej naiwności nie potrafiłam przewidzieć czegoś takiego
jak brak elegancji u mojego zarzadcy; jestem mocno zbulwersowana...nie
spodziewałam się takiej odpowiedzi....jak można jawne łamanie przepisów ustawy
nazywać brakiem elegancji; zgodnie z art.21 ust 1 UWL "zarząd kieruje sprawami
wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między
wspólnotą a poszczególnymi właścicielami". Zawarcie umowy z zarządcą
(administratorem) i zlecenie mu czynności w kwestiach dotyczących utrzymania
nieruchomości wspólnej nie oznacza że zarządca przejmuje obowiązki i
uprawnienia zarządu. Zarzadca bez pełnomocnictwa wspólnoty nie może jej
reprezentować , w tym także pomiędzy poszczególnymi jej członkami. Czy zatem
jest to tylko " brak elegancji" czy świadome łamanie prawa? czy ktokolwiek
może zmieniać ustawowy zakres uprawnień zarządu ?
brakiem elegancji ( i to dużym ) w przypadku mojego zarządcy mogę nazwać
śmianie mi się w oczy z zarzutów - on wie że ma większy wpływ na naszych
członków niż ja; dużo lepiej zna psychologię tłumu i potrafi manipulować
odpowiednio ludźmi;dobrze wie że niewiele mogę zrobić dopóki sama będe
upominać się o wszystko; inni są ślepo w niego zapatrzeni a mnie nie
słuchają...ot i nasza polska świadomość właścicielska

[asam11]

terri15 napisała:

> wielkie dzięki... w swej naiwności nie potrafiłam przewidzieć czegoś takiego
> jak brak elegancji u mojego zarzadcy;

Sarkazm i ironia przesłaniają spokojną ocene sytuacji. Brak elegancji i
szacunku dla właścicieli zarzucałem zarządowi nie zarządcy.

jestem mocno zbulwersowana...nie
> spodziewałam się takiej odpowiedzi....jak można jawne łamanie przepisów
ustawy
> nazywać brakiem elegancji; zgodnie z art.21 ust 1 UWL "zarząd kieruje
sprawami
> wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach
między
> wspólnotą a poszczególnymi właścicielami". Zawarcie umowy z zarządcą
> (administratorem) i zlecenie mu czynności w kwestiach dotyczących utrzymania
> nieruchomości wspólnej nie oznacza że zarządca przejmuje obowiązki i
> uprawnienia zarządu. Zarzadca bez pełnomocnictwa wspólnoty nie może jej
> reprezentować , w tym także pomiędzy poszczególnymi jej członkami.

Nie wiem jaki jest status zarządcy, jakie ma obowiązki, kto go wynajął, zarząd
sam czy wspólnota uchwałą. Na ogół jednak, na tym forum również, przeważa
pogląd, że zarząd może udzielać pełnomocnictw bez pytania wspólnoty o zdanie.
Podtrzymuję swoje zdanie, że podpis zarządcy pod zawiadomieniem nie
dyskwalifikuje zebrania.

Czy zatem
> jest to tylko " brak elegancji" czy świadome łamanie prawa? czy ktokolwiek
> może zmieniać ustawowy zakres uprawnień zarządu ?

Wzywam do zachowania umiaru bo niedługo będziemy mieli za złe zarządowi, że sam
śmieci nie sprząta lecz wysługuje się wynajętym sprzątaczem.
Przy Państwa głębokim przekonaniu o swej racji zapewne zwrócicie się do sądu o
zmianę zarządcy a może przed tym do adwokata. To kosztuje nieco więcej niż
dyskusja na tym forum ale jeśli jest tak jak Państwo sądzicie to na pewno
wygracie. Proszę tylko: nie mylmy chamskiego zachowania zarządcy ze świadomym
łamaniem prawa. A własciwie: komu Państwo zarzucacie łamanie prawa: zarządowi
czy zarządcy, a może również mnie?

[abcd17]

terri15 napisała:

> wielkie dzięki... w swej naiwności nie potrafiłam przewidzieć czegoś takiego
> jak brak elegancji u mojego zarzadcy; jestem mocno zbulwersowana...nie
> spodziewałam się takiej odpowiedzi....jak można jawne łamanie przepisów
ustawy
> nazywać brakiem elegancji;

Rzeczywiście, uzyskała Pani odpowiedź nieelegancką, że nazwę niedżentelmeńską :)

> zgodnie z art.21 ust 1 UWL "zarząd kieruje sprawami
> wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach
między
> wspólnotą a poszczególnymi właścicielami". Zawarcie umowy z zarządcą
> (administratorem) i zlecenie mu czynności w kwestiach dotyczących utrzymania
> nieruchomości wspólnej nie oznacza że zarządca przejmuje obowiązki i
> uprawnienia zarządu. Zarzadca bez pełnomocnictwa wspólnoty nie może jej
> reprezentować , w tym także pomiędzy poszczególnymi jej członkami. Czy zatem
> jest to tylko " brak elegancji" czy świadome łamanie prawa? czy ktokolwiek
> może zmieniać ustawowy zakres uprawnień zarządu ?

Nie można.
Choć pełnomocnistwo zarządcy mogą udzielić członkowie zarządu i to rodzajowe.
Nie może takiego pełnomocnictwa dać wspólnota, chyba że w uchwale
zaprotokołowanej przez notariusza.

> brakiem elegancji ( i to dużym ) w przypadku mojego zarządcy mogę nazwać
> śmianie mi się w oczy z zarzutów - on wie że ma większy wpływ na naszych
> członków niż ja; dużo lepiej zna psychologię tłumu i potrafi manipulować
> odpowiednio ludźmi;dobrze wie że niewiele mogę zrobić dopóki sama będe
> upominać się o wszystko; inni są ślepo w niego zapatrzeni a mnie nie
> słuchają...ot i nasza polska świadomość właścicielska

Przykra rzeczywiście ta nasza rzeczywistość. Cóż, wypada zalobbować u
właścicieli lokali, zmienić zarząd i zarządcę. Na sąd nie ma co liczyć. Ani na
Komisję odpowiedzialności Zawodowej.

Pozdrawiam,

mt

[terri15]

no proszę, odniosłam wrażenie że asam11 poczuł się urażony...przepraszam jeśli
uraziłam -nie było to zamierzone; Pan asam11 wzywa do umiaru, hm.....dochodzę
do wniosku że jeśli miałam wątpliwe szczęście wraz z całą wspólnotą dostać się
w ręce zarządcy który dba tylko o interes swojej firmy a nasze dobro ma ... ,
jest mistrzem manipulacji i mając za współwłaścicieli osoby nie interesujące
się swoją własnością a szukające intrygi w postępowaniu współwłaściciela który
upomina się o swoje (który w efekcie końcowym przecież działając na swoją
korzyść jako właściciela działa przecież także na korzyść pozostałych
wspólwłaścicieli ) to przepadłam . KOZ-a nie pomoże, sąd też nie... więc co
może zrobić taki biedny właściciel? ponarzekać na forum, poczytać książki,
poradniki, gazety w których mądrzy ludzie opisują jakie to wielkie uprawnienia
mają właściciele, jak kto i gdzie może im pomóc.... I po co to wszystko?
Mydlenie oczu... Panem i władcą jest zarządca i tyle...może robić co chce...na
każdy zarzut jest wykręt...nawet jak doprowadzi do podjecia uchwały
naruszającej obowiązujące prawo to jak będzie cwany to uchwała taka stanie się
prawem,;aż sie chce upominać o swoje; nawet Pan abcd17 pisze :
>Na sąd nie ma co liczyć. Ani na Komisję odpowiedzialności Zawodowej.<
WIĘC NA KOGO MOŻNA LICZYĆ? Więc po co jest ta Komisja? po co sąd? Płać i siedź
cicho...innego wyjścia nie ma...pomocy też znikąd nie wypatruj...ręce opadają z
bezsilności...a moje (i nie tylko moje) pieniądze pracują nie dla mnie albo
wręcz idą w błoto...

[marion18]

male to pocieszenie, ze nie jestes jeden(dna) oszukiwana przez zarzadce, ktory
powinien pracowac dla ciebie. polecam jednak z uporem odwolanie do tych, ktorzy
wydaja te licencje, a mianowicie do urzedu mieszkalnictwa. zawsze mozna
postraszyc odebraniem licencji, raz i drugi zarzadac okazania wszyskich
dokumentow wspolnoty, zawsze cos sie w nich znajdzie i....... nekac codziennie
takiego drania

[terri15]

witam marion i dziękuję za wsparcie...faktycznie żadna to pociecha że inni nie
mają lepiej...co do skarg do urzedów....przerobiłam już kiedyś ten etap
(pisałam skargę do UMiRM-u)i nie doczekałam się żadnego odzewu...nawet nie
odpisali że nie zajmą się sprawą...ot i nasza polska kultura...mówi się trudno
i żyje się dalej , doszłam do wniosku że muszę czekać aż wywinie jakiś grubszy
numer...inaczej nic nie zdziałam , tylko że nim do tego dojdzie bardzo dużo
naszych pieniędzy przepadnie, a szkoda przecież każdego grosza....no cóż ,
takie jet życie; pozdrawiam

[asam11]

abcd17 napisał:

> Przykra rzeczywiście ta nasza rzeczywistość. Na sąd nie ma co liczyć. Ani na
> Komisję odpowiedzialności Zawodowej.
>
> mt
>
Panie mt, jak Pan to ładnie ujął. Prostak napisałby wprost "w sądzie
przegracie" a Pan niby to samo, ale z przymrużeniem oka, nieomal słyszy
się "wiecie jakie są sądy - nierychliwe i niesprawiedliwe". Pan oczywiście tego
nie powiedział. Pana wypowiedź to miód na serce wielu niezadowolonych a takich
wkoło tłumy, bardzo często słusznie niezadowolonych. Pan powinien startować w
wyborach, chyba niedługo nadejdą. Brat łata, swój chłop, mówi co ludzie chcą
usłyszeć. Tą techniką ostatnio kilku panów bardzo się poprawiło w sondażach.
Pozdrawiam

[abcd17]

asam11 napisał:

> Panie mt, jak Pan to ładnie ujął. Prostak napisałby wprost "w sądzie
> przegracie" a Pan niby to samo, ale z przymrużeniem oka, nieomal słyszy
> się "wiecie jakie są sądy - nierychliwe i niesprawiedliwe". Pan oczywiście
tego
>
> nie powiedział. Pana wypowiedź to miód na serce wielu niezadowolonych a
takich
> wkoło tłumy, bardzo często słusznie niezadowolonych. Pan powinien startować w
> wyborach, chyba niedługo nadejdą. Brat łata, swój chłop, mówi co ludzie chcą
> usłyszeć. Tą techniką ostatnio kilku panów bardzo się poprawiło w sondażach.
> Pozdrawiam

Coś Pana ostatnio nerwy ponoszą. Niepotrzebnie.

mt

[jacky44]

A ja mam przy okazji pytanie czy mala wspolnota ( zarzad bezposredni)jest
zobowiazana do zwolania zebrania rocznego ?

NIE

[mieszkanie.i.wspolnota]

jacky44 napisał:

> A ja mam przy okazji pytanie czy mala wspolnota ( zarzad bezposredni)jest
> zobowiazana do zwolania zebrania rocznego ?

NIE

[jacky44]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> NIE

Dziekuje , ulzylo mi....:)