Sprzedaż części wspólnej

[seew]

Współwłasność w części wspólnej (np. strychu) jest niepodzielna. Przy tego
typu współwłasności wszyscy współwłaściciele muszą zgodzić się sprzedaż. Ale
jednocześnie UoWłL mówi, że wystarczy uchwała współnoty by zmienić
przeznaczenie częśći wspólnej i dokonać np. nowego podziału udziałów. Ale
ustawa nie mówi nic o sprzedaży części wspólnej (czy uchwała czy wszyscy).
Więc jaka jest u Państwa praktyka i jak odnoszą się do tego właściciele-
samorządy i Skarb Państwa?
Moim zdaniem wystarczy uchwała (wspólnota jest podmiotem prawnym)

[abcd17]

seew napisał:

> Współwłasność w części wspólnej (np. strychu) jest niepodzielna. Przy tego
> typu współwłasności wszyscy współwłaściciele muszą zgodzić się sprzedaż.

Dlaczego wszyscy?

----
Pozdrawiam - mt

wystarczy większość

[mieszkanie.i.wspolnota]

seew napisał:
> ustawa nie mówi nic o sprzedaży części wspólnej (czy uchwała czy wszyscy).

Owszem, mówi (że UCHWAŁA !!!) i jest w tej materii obowiązująca.

W art.199 Kodeksu cywilnego napisano: „do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do
innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest
zgoda WSZYSTKICH współwłaścicieli”.
Pojawiła się w związku z tym interpretacja, że także do podziału nieruchomości
wspólnej potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali we wszystkich
budynkach położonych w obrębie tej nieruchomości. JEST TO INTERPRETACJA BŁĘDNA.

Ustawa o własności lokali, odnosząca się specyficznie do własności
nieruchomości, w których ustanowiono odrębną własność lokali, wprowadza w
odniesieniu do NIERUCHOMOŚCI POWYŻEJ 7 LOKALI liczne odstępstwa od uregulowań
Kodeksu cywilnego – w tym odstępstwo od zasady, że do czynności
przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich
współwłaścicieli. W art.22 ust.2 zapisano: „Do podjęcia przez zarząd czynności
przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli
lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi
pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres
zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej”. A w art.23 ust.2: „Uchwały
zapadają większością głosów właścicieli lokali ...”.
Art.22 ust.3 pkt 9 zalicza „udzielenie zgody na podział nieruchomości
gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym” * do czynności
przekraczających zwykły zarząd, wymagających zatem UCHWAŁY właścicieli, do
której podjęcia wystarczająca jest, zgodnie z art.23 ust.2, WIĘKSZOŚĆ głosów
właścicieli lokali – oczywiście w obrębie całej dotychczasowej nieruchomości
wspólnej.

* może tu chodzić o wyodrębnienie prawne całego budynku - ale równie dobrze o
inny podział nieruchomości wspólnej, np. wyodrębnienie lokalu zbudowanego na
strychu.

wystarczy większość - uzup.

[mieszkanie.i.wspolnota]

seew pytał o SPRZEDAŻ - więc uzupełniam:
Gdy już wyodrębiono część nieruchomości wspólnej
- wspólnota jako właściciel wyodrębnionego lokalu może go oczywiście sprzedać
(w języku urzędowym: "przenieść na nabywcę własność lokalu").

[abcd17]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> seew pytał o SPRZEDAŻ - więc uzupełniam:
> Gdy już wyodrębiono część nieruchomości wspólnej
> - wspólnota jako właściciel wyodrębnionego lokalu może go oczywiście sprzedać
> (w języku urzędowym: "przenieść na nabywcę własność lokalu").

I tutaj możemy napotkać szereg nieporozumień, szczególnie w przypadku gdy lokal
został najpierw wyodrębniony na rzecz wspólnoty, a sprzedany po pewnym czasie.
Można byłoby domniemywać, że jak lokal został najpierw wyodrębniony na rzecz
wspólnoty, to stanowi współwłasność z kc właścicieli lokali. Jeżeli
współwłasność kodeksowa - to by zbyć lokal trzeba by jednomyślności.

Ale oczywiście obowiązuje nas art. 22 ust. 3 pkt 5 uwl:


3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę
nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w
następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na
zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu
nadbudowanego lub przebudowanego.

[abcd17]

...choć czy adaptacja części nieruchomości wspólnej jest nadbudową lub
przebudową? Raczej nie.... :-)

[mieszkanie.i.wspolnota]

abcd17 napisał:

> ...choć czy adaptacja części nieruchomości wspólnej jest nadbudową lub
> przebudową? Raczej nie.... :-)

No to czym jest, jeśli nie nadbudową lub przebudową ?
Instalacją w sensie artystycznym, happeningiem, performance ?

[abcd17]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> No to czym jest, jeśli nie nadbudową lub przebudową ?

Może się okazać w pewnych przypadkach że nie będzie ani jednym ani drugim, na
szczęście chyba jednak będą to rzadkie przypadki.

> Instalacją w sensie artystycznym, happeningiem, performance ?

:-)

[xxxll]

mieszkanie.i.wspolnota W. Kalinowski napisał:

> Pojawiła się w związku z tym interpretacja, że także do podziału nieruchomości
> wspólnej potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali we wszystkich
> budynkach położonych w obrębie tej nieruchomości. JEST TO INTERPRETACJA BŁĘDNA.


Jest to tzw faladyzacja prawa z pana strony panie Kalinosiu

> W art.22 ust.2 zapisano: „Do podjęcia przez zarząd czynności
> przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli
> lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności


Kolejna nadinterpretacja ...

Czym innym jest dokonanie czynności o czym mowa jest w art. 22 UoWL
a czym innym jest rozporządzanie rzeczą wspólną o czym mowa w art. 199 K,C,

Jeżeli grupa właścicieli chce rozporządzać częścią wspólna ( np sprzedać , zabudować) musi uzyskać zgodę 100 % właścicieli lokali jak jej nie ma, to muszą wystąpić do Sądu o uzyskanie mandatu do rozporządzania rzeczą wspólną.

[sikora64]

Doliwa A., Mróz T. artykuł P M.Prawn. 2002/9/391 - t.3
Wspólnoty mieszkaniowe - podziały i łączenie.

Jedną z podstawowych czynności prowadzących do podziału wspólnoty mieszkaniowej
będzie podjęcie uchwały przez właścicieli lokali, wyrażającej zgodę na
dokonanie podziału nieruchomości wspólnej i na zmianę wysokości udziałów we
współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 6 i 5a). Bez
wątpienia jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, wymagająca
więc zgody właścicieli. [...]
Jak przewiduje art. 1 ust. 2 WłLokU w zakresie, który nie został jej treścią
uregulowany stosuje się przepisy KC. W tym przypadku powinny być to reguły
przewidziane w art. 199 KC, a nie reguły ustalone art. 23 ust. 2 WłLokU, czyli
należy przyjąć, że potrzebna jest zgoda WSZYSTKICH współwłaścicieli.

Podział wspólnoty lub połączenie się to czynności przekraczające zakres
zwykłego zarządu, więc zarząd lub zarządca występujący z taką inicjatywą
musiałby uzyskać zgodę WSZYSTKICH właścicieli lokali. W tej sytuacji zasady
ingerencji sądu w sprawy wspólnoty mieszkaniowej, określone art. 24 WłLokU, nie
będą miały zastosowania.

1996.11.14 wyrok NSA II SA/Gd 1223/96 LEX nr 44252
w Gdańsku

Zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, którą w niniejszej
sprawie jest sień, udziela OGÓŁ właścicieli lokali, które wchodzą w skład
nieurchomości, tworzącej wspólnotę mieszkaniową.
Sprawy tego typu mają charakter cywilnoprawny i nie podlegają rozstrzyganiu w
formie decyzji administracyjnych.


2001.02.22 wyrok s.apel. I ACa 1309/00 OSA 2002/4/30


Prawa i zobowiązania nabyte w związku z wykonywaniem przez wspólnotę czynności
zarządzania nieruchomością wspólną stanowią majątek jej członków objęty
współwłasnością (w odpowiednim ułamku stosownie do udziału każdego z
właścicieli lokalu w nieruchomości wspólnej), a NIE MAJĄTEK WSPÓLNOTY; nie ma
ona bowiem własnej zdolności prawnej.

[abcd17]

sikora64 napisała:

> Doliwa A., Mróz T. artykuł P M.Prawn. 2002/9/391 - t.3
> Wspólnoty mieszkaniowe - podziały i łączenie.
>
> Jedną z podstawowych czynności prowadzących do podziału wspólnoty
mieszkaniowej
>
> będzie podjęcie uchwały przez właścicieli lokali, wyrażającej zgodę na
> dokonanie podziału nieruchomości wspólnej i na zmianę wysokości udziałów we
> współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 6 i 5a). Bez
> wątpienia jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, wymagająca
> więc zgody właścicieli. [...]
> Jak przewiduje art. 1 ust. 2 WłLokU w zakresie, który nie został jej treścią
> uregulowany stosuje się przepisy KC. W tym przypadku powinny być to reguły
> przewidziane w art. 199 KC, a nie reguły ustalone art. 23 ust. 2 WłLokU,
czyli
> należy przyjąć, że potrzebna jest zgoda WSZYSTKICH współwłaścicieli.
>
> Podział wspólnoty lub połączenie się to czynności przekraczające zakres
> zwykłego zarządu, więc zarząd lub zarządca występujący z taką inicjatywą
> musiałby uzyskać zgodę WSZYSTKICH właścicieli lokali. W tej sytuacji zasady
> ingerencji sądu w sprawy wspólnoty mieszkaniowej, określone art. 24 WłLokU,
nie
>
> będą miały zastosowania.

Przyznam się, że nie rozumiem toku myślenia autorów. art. 1 ust. 2 WłLokU w
przypadku podziału nieruchomości wspólnej nie obowiązuje bowiem tryb podziału
został określony właśnie w art. 22 ust. 3 pkt. 6.

[sikora64]

Niemniej oba wskazane wyroki sądów jednoznacznie wskazują, że wspólnota jako
taka nie jest władna podejmować decyzji w trybie uchwały, gdy w grę wchodzą
względy majątkowe poszczególnych współwłaścicieli. Inaczej mówiąc nie można
większością głosów zmienić wielkości udziałów poszczególnych członków wspólnoty
bez ich zgody.
pozdrawiam Agata

[chip1]

Czy Zarząd Wspólnoty może ogłosić konkurs na sprzedaż powierzchni wspólnej, bez zawiadamiania członków wspólnoty?
Czy może sprzedać powierzchnie wspólną bez zgody wszystkich członków Wspólnoty M?
Czy Zarządca nieruchomości ogłaszający konkurs na sprzedaż powierzchni wspólnej ma wiedzę na temat Uchwał Zarządu?

[koziorozka]

chip1 napisał(a):
> Czy Zarząd Wspólnoty może ogłosić konkurs na sprzedaż powierzchni wspólnej, bez
> zawiadamiania członków wspólnoty?
Tak

> Czy może sprzedać powierzchnie wspólną bez zgody wszystkich członków Wspólnoty M?
Tak, wystarczy uchwała właścicieli

> Czy Zarządca nieruchomości ogłaszający konkurs na sprzedaż powierzchni wspólnej
> ma wiedzę na temat Uchwał Zarządu?
Administrator wykonuje to, co właściciele postanowili w uchwale oraz pomaga członkom zarządu. Zarząd podejmuje decyzje, o których może poinformować administratora, ale nie musi

[highrise]

chip1 napisał(a):


> Czy może sprzedać powierzchnie wspólną bez zgody wszystkich członków Wspólnoty
> M?

Powierzchni się nie sprzedaje tylko prawo do nieruchomości, a nieruchomość wspólna nie jest zbywalna.

> Czy Zarządca nieruchomości ogłaszający konkurs na sprzedaż powierzchni wspólnej
> ma wiedzę na temat Uchwał Zarządu?

Przesadził Pan z tą formą grzecznościową wobec zarządcy. Chyba, że mnie Pan miał na myśli. Konkursy ofert to chyba tylko ja ogłaszam na swojej stronce www. Czy zna Pan jeszcze inne firmy? Trzeba być wyjątkowo kreatywnym wyciągając wątek z 2004r. SJ

[xxxll]

hip1 napisał(a):

> Czy Zarząd Wspólnoty może ogłosić konkurs na sprzedaż powierzchni wspólnej, bez
> zawiadamiania członków wspólnoty?

Ogłosić może , co nie oznacza ,że tego może dokonać


> Czy może sprzedać powierzchnie wspólną bez zgody wszystkich członków Wspólnoty M?
>

Nie może, do tego potrzebna jest zapoda wszystkich właścicieli lokali o tym mówi art. 199 K.C.

> Czy Zarządca nieruchomości ogłaszający konkurs na sprzedaż powierzchni wspólnej
> ma wiedzę na temat Uchwał Zarządu?

Powinien mieć i wiedzieć czy procedury prawne zostały dotrzymane przez Wspólnotę .

[chip1]

Czy ważna jest uchwała WM z przed kilku lat w której Z WM został upoważniony do sprzedaży poddasza? Przez ten czas zmienił się skład Zarządu i udziały (został wykupiony lokal przez lokatorów), zmieniła się ilość udziałów Miasta w nieruchomości.

[koziorozka]

Uchwała jest ważna do momentu, w którym jej postanowienia nie zostaną zmienione nowszą uchwałą

[xxxll]

chip1 napisał(a):

> Czy ważna jest uchwała WM z przed kilku lat w której Z WM
> został upoważniony do sprzedaży poddasza?

Ten rodzaj uchwała jest ważny do moment ich wykonania lub do momentu zmiany treści inną uchwałą. Nie ma znaczenia, że powiększyło się grono właścicieli lokali .

Każdy nowy właściciel ma obowiązek zapoznać się z uchwałami jakie zostały podjęte we wspólnocie dotychczas przed nabyciem przez niego lokalu.

Są uchwały, które można zaliczyć to uchwał okresowych .
Do tej grupy można zaliczyć uchwały w sprawie Planu remontów NW , Planu gospodarczego , itp.

[asam11]

Ustawa mówi, że zmiany udziałów dokonuje się w drodze umowy wszystkich współwłascicieli a nie uchwały. sprzedanie wyodrębnionej części skutkuje immanentnie zmianą udziałów więc też musi być w tej sprawie umowa, a więc zgoda wszystkich.