rozbudowa

[boleromc]

należę do wspolnoty która sklada się z lokali handlowych.planuje rozbudować swój lokal na terenie który nalezy do wszystkich włascicieli.czyli na powierzchni nalezacej do wspolnoty.wspolnota chce mi ten teren wynając.ja chce zeby mi sprzedała.obawiam sie ze jak wynajmie ten teren od wspolnoty i rozbuduje swój lokal handlowy powstanie nowa nieruchomość.a to sie wiąże z nowa ksiega wieczystą.powstanie de facto nowy lokal,skladajacy sie z mojego lokalu +powierzchnia wynajeta od wspolnoty.załózmy ze wspolnota podejmie decyzje wiekszościa głosów i zgodzi sie na wynajecie tej powierzchni.ale obawiam sie ze jakiemus udziałowcowi sie to nie spodoba,bo ograniczy to dostep do jego lokalu lub po prsostu stwierdzi ze on tez by chciał wynajac ta powierzchnię.wspolnota jest duza 70 członków.boje sie zaryzykowac i inwestowac w cos co moze zostac po wybudowaniu zakwestionowane przez innych.obawiam sie ze nawet podpisujac umowe na czas okreslony na 10 lat ze wspolnota moge sie narazic na sankcje niewaznosci takiej umowy.jednak powstanie nowy lokal a to juz jest duza ingerencja we wspolnote.chciałbym sie zapytac czy jest taka mozliwosc aby ktos z członków zakwestionował taka umowe ze wspolnota?

[serafin666]

jedną z możliwości jest zawarcie umowy quoad usum;

Umowa quoad usum to po polsku umowa o podział do korzystania. Jej istota sprowadza się do tego, że w przypadku współwłasności, właściciele zawierają tymczasowe porozumienie w którym ustalają sposób w jaki będą korzystali z przedmiotu, stanowiącego współwłasność ustalając, że każdy z nich korzysta na zasadzie wyłączności z określonej części rzeczy. Inaczej rzecz ujmując umowa taka określa sposób zarządu rzeczą wspólną. Np. współwłaściciele domu mogą postanowić, że piętro będzie użytkowane przez jednego z nich, zaś parter przez drugiego. Oczywiście zawarcie tego typu umowy jest możliwe tylko wtedy, gdy dany przedmiot nadaje się do podziału do korzystania. Niemożliwe np. będzie dokonanie podziału quoad usum studni znajdującej się na nieruchomości stanowiącej współwłasność. Wobec tego, że umowa qouad usum jest umową ustalającą zarząd rzeczą wspólną można dokonywać jej zmian. W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd, że umowa ta jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a więc zawsze wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Dokonanie podziału quoad usum, oznacza, że współwłaściciele korzystają z poszczególnych części przedmiotu na zasadzie wyłączności. W efekcie każdy z nich pobiera z przydzielonej mu części pożytki i sam ponosi bieżące nakłady na tą część przedmiotu współwłasności. Przenosząc powyższe na grunt postawionego pytania trzeba wskazać, że nieruchomość w której znajdują się lokale mieszkalne i lokal użytkowy (stanowią one odrębną własność) stoi prawdopodobnie na gruncie wspólnym. Skoro jedno z mieszkań posiada oddzielne wejście to możliwe było zawarcie umowy przewidującej wyłączne prawo do korzystania z tego wejścia. W efekcie, jeżali rzeczywiście zawarto umowę quoad usum, to jeden z współwłaścicieli z całą pewnością nie musi partycypować w kosztach sprzątania, odśnieżania i remontu chodnika z którego nie korzysta. Ze względu na to, że nie wiemy kto podpisał umowę nie jesteśmy w stanie wskazać, czy jej postanowienia obowiązują. Jeżeli zawarta została między współwłaścicielami nieruchomości to umowa obowiązuje i bez znaczenia są podpisy urzędników gminy. Podkreślamy też, że umowa quoad usum w żadnym wypadku nie zwalnia z obowiązku zarządu nieruchomością wspólną, w tym znaczeniu, że zawarcie tego typu umowy jest rozwiązaniem tymczasowym i każdy ze współwłaścicieli nieruchomości może domagać się ustalenia innego sposobu zarządu rzeczą wspólną. Do czasu, gdy zostanie ustalony inny sposób zarządu, współwłaściciel de facto zarządza jedynie częścią przedmiotu, który stanowi współwłasność. Podstawa prawna: Kodeks cywilny, ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zmianami. PR.