Niegosporarnośc zarzadu wspólnoty - co mogę?

[pola260]

Mam pytanie. Na zebraniu wspólnoty głosowane było ogrodzenie posesji i cena tego ogrodzenia była mniej więcej pięciokrotnie wyższa niż cena rynkowa. 46 osób było za 30 przeciw. Ogrodzenie przeszło. Istnieje mocno uzasadnione podejrzenie, że członkowie zarządu mają z tego dealu spory nielegalny dochód ale to jest nie do udowodnienia. Natomiast jak pisałam sporo osób jest przeciw lecz za mało. Chciałabym wykazać niegospodarność zarządu gdyż cena jest bardzo mocno zawyżona. Mój plan jest taki aby teraz od wspólnoty pozyskać szczegóły wyceny, pozyskać ceny od innych wykonawców i właśnie -co dalej? Jak wykazać niegospodarność wspólnoty? Z góry dziękuję za radę.

[andrzej.sawa]

Problem dowodowy jest,bo trudno udowodnić,że wersja przyjęta do wykonania jest zbyt luksusowa.

[koziorozka]

Zdarza się, że zarząd proponuje uchwałę na zawyżoną cenę, żeby po realizacji remontu wykazać się, ile oszczędził.
Drugi powód - uchwała z kasą na styk, a nagle coś wyskoczyło, jakiś konieczny ale droższy dodatek, więc lepiej mieć w uchwale więcej na zakładkę.
Po uchwale na większe dla danej wm sumy zarząd powinien zebrać kilka ofert i z ich wybrać (niekoniecznie najtańszą).
Tak więc może zaproponuj pomoc w zebraniu ofert?

[haneczka_wm]

pola260 napisała:
> cena tego ogrodzenia była mniej więcej pięciokrotnie wyższa niż cena rynkowa.

Dlatego, tym bardziej należy sprawie uważnie się przyjrzeć.
Zarząd przed sporządzeniem uchwały powinien zebrać kosztorysy ofertowe na wykonanie ogrodzenia - przynajmniej od trzech wykonawców.
Następnie, kosztorysy skonsultować z osobą posiadającą uprawnienia budowlane, ewentualnym inspektorem nadzoru.


koziorozka napisała:
> Zdarza się, że zarząd proponuje uchwałę na zawyżoną cenę, żeby po realizacji re
> montu wykazać się, ile oszczędził.

Nieco wyższy koszt w uchwale ma na celu zmieszczenie się w określonej kwocie, która została zaakceptowana przez właścicieli, po to, by nie zabrakło pieniędzy w trakcie jej realizacji.
Tłumaczenie tego chęcią wykazania się przez zarząd oszczędnością jest pomyłką w interpretacji samej uchwały, lub... ochroną niekompetentnego zarządu.

[pola260]

Z tego co wiem, nie zebrano kilku ofert a wzięto tylko jedną pod uwagę - ofertę firmy zaprzyjaźnionej z członkiem zarządu. Na razie poprosiłam o tą wycenę, chcę wycenić to ogrodzenie w kilku innych firmach sama i jeśli okaże się, że wszędzie jest dużo taniej będę się zastanawiała co dalej. Nie chciałabym tego tak zostawiać, nie chciałabym aby ktoś zarabiał na naszych składkach na fundusz remontowy. Trafiłam na mocno nieuczciwą wspólnotę a właściwie członków zarządu. Tak jak pisałam wcześniej, wiele osób jest zbulwersowanych (ale nie większość) więc może coś zdziałamy.

A tak na marginesie, podobno jest tak, że firma wystawia wspólnocie fakturę na kwotę x a potem członek zarządu (ewentualnie członkowie zarządu) już na boku się rozliczają i tenże dostaje swoją cześć. Może warto zgłosić podejrzenie do US na tą firmę gdyby jednak do realizacji doszło?

[wiseman1]

pola260 napisała:

> A tak na marginesie, podobno jest tak, że firma wystawia wspólnocie fakturę na
> kwotę x a potem członek zarządu (ewentualnie członkowie zarządu) już na boku się
> rozliczają i tenże dostaje swoją cześć.

Proponuje aby Pani sama znalazla firme do wykonania tej inwestycji i poprosila o wycene.
Pozostaje przekonac zarzad do zgodzenia sie na firme ktora Pani znalazla ale jesli cena bedzie atrakcyjna to nie powinno byc klopotu.
Nie bedzie wtedy powodu zeby zarzad oskarzac o branie lapowki ale nie powstrzyma to innych przez oskarzeniem Pani o jej wziecie.

[wprezio]

ehh az szkoda odpowiadać /nie tylko na Twoj post/ ..znam wspolnotę i zarządzam i administruję od 14 lat .czasami tylko zarząd może podjąc jedynie słuszna decyzję, i tak bedzie obwiniany o wszystko.Pozdro

[balanger4]

>Nie chciałabym tego tak zostawiać, nie chciałabym aby ktoś zarabiał na naszych składkach na fundusz remontowy.<
Może poniższe orzeczenie ci się przyda:
"...Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie I ACa 456/09
Sąd Okręgowy w Radomiu na skutek skargi jednego z członków wspólnoty stwierdził, że uchwała jest niezgodna z art. 14 ustawy o własności lokali. Uzasadnił, że wydzielenie odrębnego funduszu na cele remontowe, na które właściciele uiszczają zaliczki, skutkuje tym, że środki tam zgromadzone nie mogą zostać wydatkowane na inne cele niż pokrycie wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Budowa ogrodzenia nie należy natomiast do przedsięwzięć o charakterze remontowym, o którym mowa w art. 14 § 1 ustawy.
Oznacza to, że wykorzystanie środków z funduszu remontowego na inwestycję narusza powołany przepis i godzi w interes wspólnoty. Pozbawia ją bowiem środków zabezpieczonych na utrzymanie nieruchomości.
Sąd wskazał, że nowe ogrodzenie powinno być opłacone z odrębnych środków. Chyba że w uchwale, której podjęcie znajdowało się w porządku obrad, właściciele nieruchomości postanowiliby o przesunięciu części środków bądź całości nadwyżki z funduszu remontowego na cele inne niż remonty. W tej sprawie to jednak nie nastąpiło. Wyrok utrzymał w mocy Sąd Apelacyjny w Lublinie..." - prawo.rp.pl/artykul/393013.html

[majkowa]

Przede wszystkim wyjaśnij o co ci chodzi:

Czy chodzi o to, że zarząd chce wykonać ogrodzenie z kutego żelaza na podmurówce za 10.000 zł, a ty uważasz, że wystarczy zwykła siatka ogrodzeniowa bez podmurówki, za 2.000 zł.

Czy chodzi o to, że zarząd chce wykonać ogrodzenie z kutego żelaza na podmurówce za 10.000 zł a ty uważasz, że cena rynkowa takiego ogrodzenia z kutego żelaza na podmurówce wynosi 2.000 zł?

Przede wszystkim

[haneczka_wm]

majkowa napisała:
> Przede wszystkim wyjaśnij o co ci chodzi:
> Czy chodzi o to, że zarząd chce wykonać ogrodzenie

Przede wszystkim chodzi o to, czego chcą sami właściciele, a dokładniej ich większość.
Zarząd praktycznie nie ma tutaj nic do gadania - i to właściciele powinni sobie uświadomić.

Zarząd ma zebrać oferty i przedstwić je właścicielom jako propozycję - czy ma być to ogrodzenie za 2 tys. czy za 10 tys. zł. O reszcie wydatku decydują tylko i wyłącznie właściciele.
To oni powinni (mają do tego pełne prawo) zadecydować jaki ma być to rodzaj ogrodzenia i za jakie pieniądze.

[highrise]

haneczka_wm napisała:

(...)
> Przede wszystkim chodzi o to, czego chcą sami właściciele, a dokładniej
> ich większość.
> Zarząd praktycznie nie ma tutaj nic do gadania - i to właściciele powinni sobie
> uświadomić.

Właściciele podejmują właściwą uchwałę upoważniając np. zarząd do podejmowania określonych czynności: ogłoszenia konkursu ofert, negocjacji ceny, zawarcia umowy z wykonawcą, odbioru robót, dokonania zapłaty za wykonane roboty i wiele innych czynności, których nie wymieniłem. Wynika z tego, że zarząd wspólnoty powinien mieć wiele do zrobienia w tej sprawie. A Pani chce ograniczyć nawet im "gadanie" i stwierdza Pani, że powinni mieć tego świadomość. Tylko całkowicie niekompetentne osoby w zarządzie mogą mieć świadomość, że nawet nie wolno im "gadać" na temat ogrodzenia nieruchomości wspólnej.

>
> Zarząd ma zebrać oferty i przedstwić je właścicielom jako propozycję - czy ma b
> yć to ogrodzenie za 2 tys. czy za 10 tys. zł. O reszcie wydatku decydują tylko
> i wyłącznie właściciele.

Właściciele lokali na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej powinni określić w planie gospodarczym:
a) rodzaj ogrodzenia,
b) maksymalną kwotę jaką zarząd może wydać na realizację tego celu,
c) zakres upoważnienia zarządu wspólnoty do wykonania określonych czynności pozwalających na realizacje tego zadania.

> To oni powinni (mają do tego pełne prawo) zadecydować jaki ma być to rodzaj ogr
> odzenia i za jakie pieniądze.

Powinni o tym zdecydować na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej przy podejmowaniu uchwały o przyjęciu planu gospodarczego. Jeżeli tego wcześniej nie robiono, to można stwierdzić jednoznacznie, że wspólnota mieszkaniowa jest zarządzana w sposób chaotyczny. SJ

[haneczka_wm]

highrise napisał:
> Wynika z tego, że zarząd wspólnoty powinien mieć wiele do zrobienia w tej sprawie.
> A Pani chce ograniczyć nawet im "gadanie" i stwierdza Pani, że powinni mieć tego
> świadomość. Tylko całkowicie niekompetentne osoby w zarządzie mogą mieć świadomość, > że nawet nie wolno im "gadać" na temat ogrodzenia nieruchomości wspólnej.

Wynika z tego, że Pan źle zinterpretował sens moje wypowiedzi, ale to nic nie szkodzi.
Mam nadzieję, iż pozostali czytelnicy nie będą mieli z tym problemu.

[marylalysiak]

Pola260 co Ty chcesz udowadniać? jako jednostka jesteś na pozycji przegranej! co mogę życzyć to tylko szczęścia a przede wszystkim ZDROWIA

[lisia312]

jeżeli głosowana była uchwała, to można ją zaskarżyć.

[elmaz]

Uchwałę można zaskarżyć m.in. wtedy, gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Jeśli większość właścicieli uchwala, że chce 5-krotnie przepłacić wykonanie jakiejś usługi w stosunku do średniej ceny rynkowej, to - jeśli potrafisz udowodnić, że ta cena rynkowa jest ZA TO SAMO - niewątpliwie narusza to zasady prawidłowego zarządu.

Należy zatem w takim przypadku zaskarżyć uchwałę z art.25 UWL - jest na to 6-tygodni od dnia zebrania, lub - jeśli uchwałę podjęto w trybie indywidualnego zbierania głosów - 6-tygodni od daty otrzymania powiadomienia o treści podjętej uchwały.

Na podstawie art.25.2 UWL można też zażądać wstrzymania wykonania uchwały do czasu rozstrzygnięcia, co jest ważne, bo jak zarząd już podpisze umowę o wykonanie prac to będzie "po ptokach".

Koszt zaskarżenia uchwały to bodajże 250 zł, albo coś koło tego - więc może i warto zaryzykować.

Uchwałę można zaskarżyć

[haneczka_wm]

elmaz napisał:
> Na podstawie art.25.2 UWL można też zażądać wstrzymania wykonania uchwały do cz
> asu rozstrzygnięcia,

Art.25.2 uowl nie jest podstawą do wystąpienia z takim żądaniem.
Dokładnie chodzi o to, iż można (a w wielu przypadkach właśnie należy) wystąpić w pozwie z wnioskiem o zabezpieczenie powództwa przez wstrzymanie wykonania zaskarżonej uchwały do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy. Wtedy sąd wydaje w tej sprawie postanowienie, które jest dla wspólnoty obowiązujące.
Art.25.2. uowl tę procedurę potwierdza w odniesieniu do stwierdzenia, że nawet zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, jeśli sąd nie wyda w tej sprawie postanowienia.

elmaz napisał:
> Koszt zaskarżenia uchwały to bodajże 250 zł, albo coś koło tego - więc może i w
> arto zaryzykować.

Tak, ale koszty będą znacznie większe jeśli skorzystamy z usług prawnika. Nie każdy czuje się na siłach by samodzielnie walczyć przed sądem.

[elmaz]

OK - masz rację - wyraziłem się nieprecyzyjnie.

Co do kosztów prawnika - zaskarżenie uchwały nie jest szczególnie trudne i nie wymaga zatrudnienia prawnika. A na dalszym etapie - to już kwestia kalkulacji, czy warto ryzykować i iść w koszty. Jak się wygra, to koszty zostaną zawrócone.

[j666]

No i to jest dobre pytanie:
Czy występować z wnioskiem o zabezpieczenie powództwa na podstawie art. 730 kpc, czy raczej właśnie na podstawie art. 25 ust. 2 UoWL ("..chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy."), który to przepis wydaje się być lex specialis wobec kpc.

[j666]

Sprawdziłem w paru komentarzach:

Komentarz do ustawy o własności lokali
fragment pozycji: Prawo mieszkaniowe. Komentarz
dr Adam Doliwa
Rok wydania: 2012, Wydawnictwo: C.H.Beck, Wydanie: 4
W świetle art. 25 ust. 2 zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. W zakresie wstrzymania wykonalności zaskarżonej uchwały mają zastosowanie przepisy KPC o zabezpieczeniu powództwa (art. 730 i nast.). Sąd może wstrzymać wykonalność uchwały, wydając zarządzenie tymczasowe na wniosek, w którym wnioskodawca musi uwiarygodnić swoje żądanie uchylenia uchwały oraz wykazać, że brak zabezpieczenia mógłby pozbawić go zaspokojenia (art. 730 § 1 i art. 732 KPC). W doktrynie przyjmuje się trafnie, że sąd może omówione zarządzenie tymczasowe wydać także z urzędu. Wniosek taki uzasadnia treść przepisu art. 25 ust. 2 ("chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie"); zob. Nazar, Własność, s. 88, P. Pełczyński, Zaskarżenie, s. 119.

Własność lokali. Komentarz
dr Ryszard Strzelczyk, Aleksander Turlej
Rok wydania: 2013, Wydawnictwo: C.H.Beck, Wydanie: 3
Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy o uchylenie uchwały. Zgodnie przyjmuje się w piśmiennictwie, że zarządzenie o wstrzymaniu wykonania uchwały sąd może wydać nie tylko na wniosek, lecz także z urzędu (M. Nazar, Własność lokali, s. 88; P. Pełczyński, Zaskarżenie uchwał, s. 119).

Cytowanych powyżej publikacji Nazara "Własność lokali" ani Pełczyńskiego "Zaskarżanie uchwał" niestety nie mam, można w jakiejś bibliotece.

A swoją droga właśnie otrzymałem parę postanowień paru sądów odrzucających wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały za każdorazowym uzasadnieniem sądu, iż strona powodowa nie dołączyła do wniosku (do pozwu) oryginału zaskarżanej uchwały.
Wedle sądu kopia powiadomienia o zwoływanym zebraniu z porządkiem obrad zebrania i z dołączonym projektem uchwał nie dowodzi, że taka uchwała została w ogóle podjęta, co wedle sądu uzasadnia odrzucenie przez sąd wniosku o udzielenie zabezpieczenia.
Obydwa sądy też powątpiewają lub wskazują na "brak uzasadnienia interesu prawnego powoda we wstrzymaniu wykonania uchwały".
Co do drugiego to ręce mi opadają, ale jak widac nie jest to jednorazowy wyskok przypadkowej sędzi.
BTW sprawy niby w sądach okręgowych, ale tak się składa że zawsze rozpatrywane przez delegowanych SSR (oczywiście jednoosobowo).
Jasna strona: sądy nie żądały podania w.p.s.

[posesja.az]

elmaz napisał:
> Koszt zaskarżenia uchwały to bodajże 250 zł, albo coś koło tego


Raczej "coś koło tego", a dokładnie: 200 zł.
Podstawa prawna: art. 27 pkt 9 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Tekst jednolity: Dz.U.2010.90.594 z późn. zmianami.

[balanger4]

pola260 napisała, że na zebraniu przed 08.08.12 głosowano uchwałę o ogrodzeniu.
Wy jej nakazujecie zaskarżyć tę uchwałę teraz po 6- miesiącach (nie tygodnaich ale miesiącach!!!)
Jej główne pytanie było:
>Jak wykazać niegospodarność wspólnoty?<
Żeby skutecznie zarzucić komukolwiek niegospodarność trzeba mieć mocne dowody osobistej odpowiedzialności konkretnej osoby. Progiem jakiejkolwiek odpowiedzialności jest tu kwota powyżej której prokurator może mówić o niegospodarności i zechce się tym wogóle zająć - we wspólnocie raczej takimi kwotami się nie obraca.

[elmaz]

No fakt - nie zwróciłem uwagi na datę pierwotnego wpisu.
Udowodnienie niegospodarności na poziomie, na którym opłaca się iść do sądu, to sprawa bardzo trudno. Znacznie łatwiej przekonać właścicieli do zmiany zarządu.