Samowola czlonkow wspolnoty

[haneczka-1]

Mieszkam w budynku 7 rodzinnym i mamy zalozona wspolnote mieszkaniowa.Budynek znajduje sie w samym centrum 6 tysiecznego miasteczka.
Nie ma mnie w chwili obecnej w Polsce,ale wczoraj sie dowiedzialam,ze zaczeto ocieplac nasz budynek.Bez uchwaly,bez mojej zgody.Podobno czesc lokatorow robi to na wlasny koszt.
Moje mieszkanie znajduje sie na niskim parterze i nie wyrazalam zgody na ocieplanie zanim budynek nie zostanie osuszony i okopany,czyli odpowiednio przygotowany do ocieplania.
Napisalam kilka miesiecy temu pismo do zarzadcy wspolnoty,ze chce byc informowana o wszystkich pracach jakie sa wykonywane podczas mojej nieobecnosci,ale nikt mnie o planowanym remoncie nie zawiadomil.
Czy rzeczywiscie wspolnota moze ocieplic budynek bez mojej zgody nawet jak nie bede musiala za to placic?Moj parter zostaje nie ocieplony.Teraz juz nawet nie moge marzyc o osuszeniu budynku,a grzyb i wilgoc sa bardzo widoczne i dokuczliwe.
Co moge w chwili obecnej zrobic?Ocieplanie trwa juz 2 dni.
Czy bede musiala sie dolozyc do malowania budynku?Czy nie mam nic do powiedzenia?
Bardzo prosze o podpowiedzi co robic.

[andrzej.sawa]

Problem nie jest prosty,bo wiedza właścicieli na temat budownictwa nie jest zbyt duża,a i chęci do uczenia często nie mają.Koszt porządnego remontu zaniedbanego budynku - odwodnienie,izolacja wodna i cieplna,no i dach może być wysoki,a więc bardzo często właściciele robią tylko to co jest popularne - czyli oklejają styropianem.

Jest metoda mediacji - czyli człowiek doświadczony,który spotka się z zarządcą i właścicielami i doradzi,no ale czy będą chcieli słuchać?

Problem nie jest prosty

[haneczka_wm]

andrzej.sawa napisał:
> Problem nie jest prosty,bo wiedza właścicieli na temat budownictwa nie jest zbyt duża,

Ależ skąd...
Problem nie jest prosty raczej dlatego, że w tym kraju wszyscy się na wszystkim znają i do tego, prawie każdy jest ekspertem w wielu dziedzinach. :)

[haneczka-1]

Wszystkie 7 mieszkan jest wlasnoscia prywatna.
Dzwonilam do zarzadcy z pytaniem dlaczego bez mojej wiedzy i zgody jest cos w budynku robione.Potwierdzil,ze napisal uchwale ale skoro ja jej nie podpisze,to bedzie niewazna.Jednak prace na budynku sa juz robione.On postara sie aby uchwala do niego wrocila i wtedy przesle mi ja na maila.Podobno mam 6 tygodni na zaskarzenie uchwaly,ale co mi to da.
W urzedzie nadzoru budowlanego powiedzieli mi,ze wspolnota powinna wystapic o zgode na ocieplenie,przedstawiajac uchwale podpisana przez wszystkich wlascicieli.
Smiesznie bedzie wygladal budynek w centrum miasta,ktory bedzie tylko miejscami ocieplony i pomalowany.
Po co sa wiec wspolnoty skoro kazdy moze robic co chce?

[haneczka_wm]

haneczka-1 napisała:
> Dzwonilam do zarzadcy z pytaniem dlaczego bez mojej wiedzy i zgody jest cos w b
> udynku robione

Skąd się u Was wziął zarządca? Co to za (po)twór i kto go w ogóle wpuścił do Waszego królestwa?

haneczka-1 napisała:
> Potwierdzil,ze napisal uchwale ale skoro ja jej nie podpisze,to bedzie niewazna.

Z pewnością lubi pisać, ale... z myśleniem to mu trochę gorzej idzie.
Chociaż... Z tego co piszeszesz wydaję się, że chodzi tutaj o zgodę wszystkich właścicieli wymaganą w małej wspólnocie do czynności przekraczających zarząd zwykły.

haneczka-1 napisała:
>Jednak prace na budynku sa juz robione.

Na jakiej podstawie, jeśli nie ma wydanego pozwolenia na budowę (ocieplenie)?
W takim razie... jest to samowola budowlana.
Pytanie: dlaczego zarządca (skoro już jest) dopuścił do takiej sytuacji, jeśli działa w interesie wszystich właścicieli?

[andrzej.sawa]

Niestety mogę przytoczyć sporo faktów potwierdzających,że wiedza na tematy budowlane jest znikoma,niestety i zarządzający,którzy może znają trochę prawo,ale na budownictwie niezbyt.

Dlatego daję radę - niech ktoś na miejscu zobaczy i pogada.

[haneczka-1]

Ja nie rozumie dlaczego pomimo tego,ze mamy wspolnote kazdy moze sobie robic co chce.Ja nie widzialam zadnej ustawy i nic nie podpisywalam.Ocieplenie budynku bylo dla mnie wielkim zaskoczeniem.
Czy jest sens podawac wspolnote do sadu? A moze lepiej podac zarzadce,ktory lamie wszelkie przepisy?
Jak powiedzieli mi w Starostwie to zarzadca powinien w imieniu wspolnoty wystapic o pozwolenie na ocieplenie.

[haneczka_wm]

haneczka-1 napisała:
> Mieszkam w budynku 7 rodzinnym i mamy zalozona wspolnote mieszkaniowa.

Nie istotna jest ilość rodzin zamieszkujących w danym budynku.
Ważne jest to, ile jest lokali, stanowiących czyjąś własność.

[highrise]

Uważam, że napisała Pani nieprawdę, bo nie rozpoczyna się ocieplania budynków 24 października. Poza tym, wymyśla Pani absurdalną sytuację - częściowe ocieplanie budynku. Wobec tego wszystkim życzę dalszej miłej dyskusji w sprawie, która nie ma nic wspólnego z rzeczywistością.

-----------------

[andrzej.sawa]

Kwestia czy coś się powinno robić to jedno,a czy się robi to drugie.A często robi się w nieodpowiednim terminie i w nieodpowiedni sposób.Nie raz to widziałem,a budownictwem interesuję się od dawna.

[haneczka-1]

Czy naprawde sprawa,ktora opisalam jest az tak niewiarygodna?
Dzis jest trzeci dzien ocieplania naszego budynku.Moje mieszkanie-niski parter,bez podpiwniczenia.Sciany wapienno-kamienne.Nasiakniete woda przez normalna wilgoc,jak i przez powodz z przed kilku lat.Domagalam sie osuszenia budynku,a dopiero pozniej ocieplania.Jak widac nikt mnie nie posluchal.Oni sobie ocieplili na pietrze,a co ze mna? Gdybym chciala ocieplic wg prawa budowlanego,to koszty beda olbrzymie,duzo wyzsze niz sasiadow z gory.
Najsmieszniejsze,ze budynek znajduje sie w samym centrum naszego miasteczka.Widywalam takie czesciowo ocieplone domy na peryferiach,ale nie w srodku miasta,prawie przy glownej ulicy.

[andrzej.sawa]

Głupota i często chamstwo nie znają granic.Budynek to nie są osobne klocki - mieszkania.

Show Must Go On

[haneczka_wm]

highrise napisał:
> Uważam, że napisała Pani nieprawdę, bo nie rozpoczyna się ocieplania budynków 2
> 4 października.

Bez względu na okoliczności, dlaczego nie możemy pobawić się dalej tym tematem?
Nie wiadomo czy napisała to Pani czy Pan...
Klawiatura bez polskich znaków też jakaś taka znajoma, a więc ... Show Must Go On.
Teatr to Magia, a Życie to Teatr.

Co do terminów ocieplenia zaskoczę Cię highrise przykładem z własnego podwórka.
Poprzedni zarząd w mojej wspólnocie pozwolił na początek prac ociepleniowych z końcem października, przy udziale inspektora nadzoru serwowanego wspólnocie w pakiecie ówczesnego zarządcy/administratora.
Pierwszy etapowy odbiór odbył się z upływem pierwszej dekady grudnia.
I co...?
To niemożliwe?
Możliwe.
Wszystko zależy od tego, jak i dla kogo grają na tej scenie pierwszoplanowi aktorzy.

[jan.jefimik]

Ustawa o własności lokali, Art. 19.
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Kodeks Cywilny, Art. 199.
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Ponieważ nie wyraziłaś zgody na ocieplenie, więc reszta współwłaścicieli dokonała rozporządzenia rzeczą wspólną bez wymaganej zgody pozostałych współwłaścicieli. Zakładając, że ich udziały przekraczają 50%, powinni zażądać, aby sąd rozstrzygnął co do wykonania ocieplenia całości budynku.
Pamiętaj, że wtedy również ty byłabyś związana wyrokiem sądu do sfinansowania ocieplenia.

Uchwała wspólnoty o ociepleniu budynku musi zostać podjęta ponownie od nowa, ponieważ czynność dokonana bez zgody wszystkich współwłaścicieli nie podlega konwalidacji, także wówczas, gdy współwłaściciele otrzymali by później zgodę sądu.

Także późniejsze potwierdzenie zgody przez ciebie (art. 63 KC) nie odnosi skutku w postaci konwalidacji, to jest uzdrowienia wadliwej czynności prawnej.

Konwalidacja oznacza uznanie bezwzględnie nieważnej czynności prawnej z mocą wsteczną za ważną w następstwie mających miejsce później okoliczności (RadwanskiCzescOgolna, wyd. 7, nb. 776). Innymi słowy, czynność prawna dotknięta sankcją nieważności, przy wystąpieniu określonych przesłanek staje się ważna od samego początku (ex tunc) i nie można już powoływać się na jej nieważność.
Kowalidacja może dotyczyć wyłącznie bezwzględnie nieważnych czynności prawnych.

Zwróć się do zarządzającego (osoby upoważnionej przez współwłaścicieli do zarządu nieruchomością) w formie pisemnej, za potwierdzeniem odbioru o wstrzymanie robót, które prowadzone są nielegalnie, bez wymaganej zgody współwłaścicieli i bez zgłoszenia robót do właściwego Urzędu Architektoniczno - Budowlanego.

Jeżeli tego nie zrobi, możesz zwrócić się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

[haneczka-1]

Nasz zarzadca jest osoba bardzo nieodpowiedzialna.Wlasciwie wszystko robi z naginaniem prawa,a wslasciwie to niezgdonie z prawem.
Napisalam do niego 3 pisma i na zadne nie dostalam odpowiedzi.Jak poszlam osobiscie to dowiedzialam sie,ze nie wiedzial co odpisac.
W jednym z pism bylo o tym,ze nie wyrazam zgody na zadne remonty wspolnoty,ktore beda sie odbywaly bez mojej wiedzy,czy tez bez uchwaly na ktorej nie bedzie mojego podpisu.Zostawilam mu wszystkie mozliwe numery telefonow do kontaktu ze mna.Ma mojego maila i dalej robi samowolke.
Mam pytania:
-Czy istnieje mozliwosc zlozenia skargi na licencjonowanego zarzadce?
-Czy mogl zarzadca bez zebrania wspolnoty napisac uchwale dotyczaca ocieplenia budynku i bez wymaganych pozwolen Nadzoru budowlanego i podpisanej uchwaly pozwolic na ocieplenie?-on o wszystkim wiedzial,a nic nie zrobil legalnie.
-Jakich argumentow uzyc w [ismie do Sadu?

[majkowa]

Bezzwłocznie (jutro rano), złóż pisemne zawiadomienie-skargę i jednocześnie zadzwoń do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, informując, że trwa realizacja samowoli budowlanej.

W ciągu kilku dni złóż pisemną skargę na zarządcę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej:
www.pfrn.pl/page/111
Zadzwoń też do nich i spytaj co robić w takiej sytuacji całkowitego bezprawia.

Nie martw się sądem.
Ty nie możesz zaskarżyć nieistniejącej uchwały.
Do sądu możesz zaskarżyć uchwałę, która została podjęta zgodnie z prawem a tutaj uchwała nie istnieje. Bez twojego podpisu nie może być podjęta, ponieważ przeznaczenie określonych kwot na ocieplenie (inwestycję), przekracza zakres zwykłego zarządu.

Chyba, że twój podpis został sfałszowany, a to już inna bajka.

[andrzej.sawa]

No ale kwestia zarządu przymusowego.

[haneczka-1]

Co to znaczy zarzad przymusowy?
Rozmawialam z zarzadca telefonicznie w piatek i cos mi sie zdaje,ze on dopiero zacznie pisac uchwaly i zalatwiac pozwolenia.Niby wiedzial o czym mowie,ale niczego nie mial.

[andrzej.sawa]

To oznacza,że idziesz do sądu,że ktoś działa wbrew twojemu interesowi i żądasz ustanowienie zarządcy przymusowego.Oczywiście nie zawsze sąd uzna Twoją rację.

[haneczka-1]

Bardzo dziekuje za konkretna rade.Jutro zaczne dzialac,ale tylko telefonicznie.Nie ma mnie w polsce.
Do wydzialu nadzoru dzwonilam w piatek,zbytnio sie nie przejeli,ale kazali skarge napisac.

[majkowa]

PINB działa powoli, ale nie odpuszcza. Nie przejęli się, bo oni zazwyczaj zajmują się zagrożeniem życia i katastrofami budowlanymi.

Wygląda na to, że zarządca w trosce o własny stołek trzyma z większością właścicieli, nawet łamiąc prawo i ryzykując ukaranie przez KOZ. Liczy, że ty odpuścisz sprawę.

Działanie telefoniczne

[haneczka_wm]

haneczka-1 napisała:
> Jutro zaczne dzialac,ale tylko telefonicznie.

A dlaczego tylko telefonicznie?
Działanie telefoniczne jest mało skuteczne i mało praktyczne, głównie z tego powodu, iż nie pozostawia znaczących dla sprawy dowodów.
Poproś zarządcę/administratora o adres mailowy wraz z adresem do korespondencji pocztowej.
Przecież chcesz mieć z nim kontakt. Chcesz czuwać na sprawami wspólnoty, której jesteś członkiem, więc... masz do tego pełne prawo.

[ola19801]

Witam.
Jeżeli to zarządca przymusowy to komisja odpowiedzialności zawodowj nic do niego mieć nie może. Tylko Sąd który go wyznaczył.

[haneczka-1]

Jest to zwykly zarzadca prowadzacy nasza wspolnote od chwili zalozenia.Wczesniej pracowal w ZBM,pod ktory podlegalismy.

[andrzej.sawa]

Może jednak warto popatrzeć i sprawdzić zarządcę - a może jednak do sądu?

[haneczka-1]

Napisalam list do zarzadcy z prosba o wyjasnienie.Ciekawa jestem co odpisze,bo wie dobrze,ze tym razem nie odpuszcze.Nigdzie w internecie nie moge znalesc jego danych.Ma biuro w miescie,a jak juz cos mi w necie wyskakuje,to tylko jego adres domowy.Nie moge tez sprawdzic jego w rejestrze CEiDG,bo nie ma tam takiej osoby.Jakos nie bardzo chce mi sie wierzyc,ze moze nie miec zarejestrowanej firmy,bo jeszcze calkiem niedawno byl przewodniczacym naszej Rady Miejskiej,wiec powinien dzialac legalnie.
Chce napisac tez pismo do wydzialu nadzoru budowlanego,ale nie wiem w jakiej formie to zrobic.Czy w formie informacji czy zawiadomienia.

[haneczka_wm]

haneczka-1 napisała:
> Napisalam list do zarzadcy z prosba o wyjasnienie.

No, no... To już czwarty z kolei.

haneczka-1 napisała:
>Ciekawa jestem co odpisze,bo wie dobrze,ze tym razem nie odpuszcze.

Taaak? A po czym się zorientował, że jesteś taka zdeterminowana?
Wcześniej napisałaś:
Napisalam do niego 3 pisma i na zadne nie dostalam odpowiedzi.Jak poszlam osobiscie to dowiedzialam sie,ze nie wiedzial co odpisac.
Zdecydowanie ten facet wygląda na zagubionego, albo... ma zadanie specjalne do wykonania.

haneczka-1 napisała:
> Nigdzie w internecie nie moge znalesc jego danych

Może to James Bond i ma licencję... na rolowanie? :)

[stary-4]

A może to wcale nie jest zarządca tylko administrator. Być może w ADMie prowadził sprawy lokalowe i tak został waszym "zarzadcą".

[haneczka-1]

Ma pieczatke-Licencjonowany Zarzadca Nieruchomosci.

[andrzej.sawa]

Za komuny rozmaite papierki produkowaliśmy.Jest kwestia jakości delikwenta,a nie jego pieczątek.

[haneczka-1]

Dzwonilam dzis do zarzadcy.Chyba pisze dopiero uchwale,ale ma problem,bo okazalo sie,ze tylko 2 rodziny,te ktore ocieplily sobie mieszkania wiedzialy o calej akcji.Inni mieszkancy nie.Przeslanie uchwaly obiecal mi juz w piatek i jak dotad skrzynka mailowa jest pusta.Nawet obiecal,ze przesle zdjecia ocieplonego budynku,ale tez sie jeszcze nie doczekalam.
Dzwonilam tez do Ministerstwa Infrastruktury i rozmawialam z sekcja zarzadcow.Dowiedzialam sie,ze zarzadca nie jest niczemu winny i za wszystko wine ponosimy my-lokatorzy.To,ze budynek ocieplony,on za to nie moze odpowiadac,bo pozwolenia na ocieplenie on nie musial zalatwiac.Wlasciwie to zarzadca za nic nie odpowiada,bo budynek jest nasz.
JEdyna dobra rada jaka uslyszalam bylo to,aby poprosic Inspekcje Nadzoru Budowlanego,aby przeprowadzila kontrole mojego mieszkania i jezeli rzeczywiscie jest w zlym stanie to wydadza wspolnocie nakaz usuniecia wad z terminem 6 miesiecznym.
Wychodzi na to,ze wspolnota jest dziwnym tworem,ktorym nikt nie zarzadza i mozna robic co sie chce.

[majkowa]

Nasuwa się zasadnicze pytanie: Kto upoważnił zarządcę do jednoosobowego dysponowania rachunkiem bankowym wspólnoty?
Ponieważ jest to wspólnota "mała", to pełnomocnictwa do konta powinni podpisać wszyscy właściciele.

Ciekawa jestem dlaczego pozwoliliście osobie pochodzącej z gminnej administracji na dysponowanie swoim budynkiem? Przecież wszystkim wiadomo, że pracują tam najbardziej niekompetentne i skorumpowane osobniki.

[andrzej.sawa]

Już pisałem,może w inny sposób - jaka jest świadomość prawna właścicieli - niewielka.

[haneczka-1]

Ja nie mam zielonego pojecia co mi wolno,a czego nie.Podlegalismy pod ZBM,wykupilismy mieszkania za 1% wartosci,zalozylismy wspolnote i zyjemy w malym piekielku.

2 rodziny ocieplilo mieszkania za prywatne pieniadze,a teraz domagaja sie wyplaty z funduszu remontowego.Zarzadca obiecal,ze nie wyplaci.

Świadomość prawna

[haneczka_wm]

andrzej.sawa napisał:
> jaka jest świadomość prawna właścicieli - niewielka.

Właściciele nie muszą mieć wielkiej świadomości prawnej, chociaż jest ona zawsze pożądana.
Przede wszystkim muszą chcieć dbać o swoje interesy i o swoje dobro. To jest punkt wyjścia. Dopiero taka świadomość jednoczy w działaniu przyczyniając się do większego zainteresowania prawidłowymi rozwiązaniami, zgodnymi z prawem.

Poza tym, od czego są licencjonowani zarządcy?
Właściciele powinni na nich liczyć, czy też się przed nimi (przynajmniej przed częścią z nich) bronić?

Niewiedza i nieświadomość

[majkowa]

Czy tak trudno wpisać w Googla dwa słowa: "mała wspólnota" i przeczytać kilka opracowań? Jak widać właścicieli mieszkań nie stać nawet na to.

Cytuję artykuł zamieszczony we wrześniu 2012 r. na portalu Regiodom
regiodom.pl/portal/porady/nieruchomosci/mala-wspolnota-mieszkaniowa-kilka-waznych-spraw
"Wspólnota mieszkaniowa z małą liczbą członków może zatrudnić zarządcę albo zarządzać we własnym zakresie. Na ogół powinna być jednomyślna, ale przeciw „trudnym" lokatorom może wystąpić do sądu. Co jeszcze warto wiedzieć?

W małej wspólnocie mieszkaniowej liczba lokali nie przekracza siedmiu.
fot.
Podstawowe reguły działania wspólnot mieszkaniowych i zarządzania nimi regulują przepisy ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku oraz Kodeksu Cywilnego.

Mała wspólnota mieszkaniowa zatrudnia zarządcę albo administruje sama

Zacznijmy od tego, że mała wspólnota mieszkaniowa to taka, w której liczba lokali nie przekracza siedmiu. Każdy z właścicieli ma w sprawach zarządzania nieruchomością wspólną decydujący głos, którego znaczenie jest bezwzględnie ważne w sprawach wymagających jednomyślności.

W takiej wspólnocie, prawidłowo nazywanej współwłasnością, na ogół wybiera się zarządcę, z którym podpisuje się umowę o zarząd. Zarządca zostaje przez wspólnotę zatrudniony. To oznacza, że świadczy usługi na jej rzecz za ustaloną opłatą. Niestety w niektórych, czerpiących natchnienie z minionego systemu firmach i instytucjach zajmujących się zarządzaniem wspólnotami mieszkaniowymi, nadal panuje relacja urząd-petent, na którą zaskakująco wielu właścicieli mieszkań własnościowych się zgadza.

Wspólnota może też administrować samodzielnie, rezygnując z zatrudniania zarządcy. Zdarza się, że na podstawie umowy-zlecenia obowiązki te przejmuje jeden z członków.

Inną możliwością jest tzw. zarząd bezpośredni, gdy właściciele rezygnują z podpisania umowy z zarządcą, decydując się na zarządzanie nieruchomością wspólną w drodze współdecydowania. Należy jednak pamiętać, że w takim przypadku to na wspólnocie spoczywa obowiązek znajomości i wywiązywania się z wszelkich przepisów i ich aktualizacji, w tym podatkowych, prawa budowlanego itp.

Osoby zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami profesjonalnie, wykupione mają polisy od odpowiedzialności cywilnej, które stanowią swoiste zabezpieczenie dla ich klientów przed błędnie podjętymi decyzjami. Samozarządzająca się wspólnota musi liczyć się z konsekwencjami własnych działań.

Decyzje podejmowane w ramach zarządzania mieniem wspólnoty mogą być dwojakiego rodzaju: zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd. Czynnością drugiego rodzaju będzie np. ta o przeprowadzeniu generalnego remontu klatki schodowej, pierwszego zaś – wybór wykonawcy. W przypadku decyzji przekraczających zwykły zarząd, czyli wszelkich dotyczących praw własności, finansów, regulaminów, prac remontowych itp. właściciele podejmują decyzje zgodnie z kodeksem cywilnym – jednomyślnie w formie uchwały. Nie jest to konieczne na etapie wyboru wykonawcy, najlepszej oferty itp., gdy wystarczy zwykła większość albo pełnomocnictwo dla zarządcy, upoważniające go do dokonania odpowiedniego wyboru. Takie upoważnienie może wynikać wprost z umowy.

Do sądu przeciw własnym członkom

Mała wspólnota mieszkaniowa powinna być w swych zamiarach jednomyślna. Jednak, jeśli jeden z jej członków działa na szkodę wspólnoty, notorycznie, z bezinteresowną złośliwością i premedytacją, uniemożliwia podejmowanie ważnych decyzji, które np. poprawiłyby warunki zagospodarowania i podniosły wartość nieruchomości, zgodnie z art. 199 Kodeksu Cywilnego, właściciele posiadający ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej mają prawo odwołać się do sądu. A sąd może podważyć ważność jego głosu w danej sprawie.

Umowa z zarządcą i zakres jego odpowiedzialności

Zasady współpracy wspólnoty z zarządcą określają dwa dokumenty: umowa o zarząd i regulamin wspólnoty. Ta pierwsza nakreśla główne zobowiązania zarządcy i właścicieli lokali, drugi zaś często szczegółowo precyzuje obowiązki członków wspólnoty i niektóre reguły, jak np. częstotliwość odczytów mierników ciepła.

W ramach swoich usług zarządca podpisuje umowy na dostawę mediów, konserwacji czy pogotowia lokatorskiego, dokonuje wszelkich rozliczeń z właścicielami, płaci podatki w przypadku umów zleceń, czy przychodów z tytułu uzyskanych pożytków, ale też powinien wykazać się należytą starannością przy zlecaniu przeglądów technicznych, prowadzeniu prac remontowych, jednym słowem stosować się do obowiązujących przepisów.

Plan remontów ustalany jest na podstawie przeglądów technicznych – rocznego, a zwłaszcza pięcioletniego. Zarządca powinien na bieżąco prowadzić książkę obiektu budowlanego, w której zapisywane są protokoły z przeglądów, choćby dlatego, że w przypadku braku przeglądu obejmującego powstałą szkodę dochodzi do odmowy wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela. Chcąc sprawdzić, czy zarządca wypełnia swoje obowiązki w tym zakresie, można zwrócić się do niego o udostępnienie książki obiektu budowlanego. Będziemy mieli jasność, czy na bieżąco są dokonywane wpisy w KOB.

W umowach z zarządcą najczęściej stosuje się trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Nie wynika to z intencji zabezpieczenia jego interesów. Daje jednak niezbędny czas na dokończenie rozpoczętych przedsięwzięć remontowych i dokonanie rozliczeń finansowych przed ewentualnym przekazaniem spraw innej firmie. Umowę można też rozwiązać bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku „rażącego zaniedbania". Jednym z takich zaniedbań może być np. brak rozliczeń, ewentualnie przekazywanie ich z dużym, nawet dochodzącym do 2 lat, poślizgiem. co naraża właścicieli np. na wysokie dodatkowe obciążenia w przypadku występowania niedopłat. Dlatego tak istotne jest prawidłowe dobranie zaliczki na media (CO, CW i ZW).

Sprawozdania finansowe i wynagrodzenie zarządcy

Zbiór wytycznych obowiązujących zarządcę stanowi plan budżetowy na dany rok przyjęty przez wspólnotę w formie uchwały. Treść planu i uchwały na ogół proponuje zarządca. Zostają w nim ujęte wszelkie remonty, podatki, koszt dostawy mediów itp., ale też koszty administrowania częścią wspólną, czyli wynagrodzenie zarządcy. Stawki wynagrodzenia dla zarządców są zróżnicowane. Dla porównania w Zielonej Górze stawka wynosi średnio 78–90 groszy za metr kwadratowy, w Gdańsku zaś, gdzie konkurencja jest większa – 50–65 groszy.

Plan budżetowy uchwalany jest co roku na zebraniu, w trakcie którego zarządca przedstawia sprawozdanie z zarządu za miniony rok. Takie zebrania zarządca ma obowiązek zwołać nie później niż do końca marca. Podczas zebrania, również w formie uchwały podejmowana jest decyzja o zagospodarowaniu środków, które ew. pozostały z roku minionego. Można je przeksięgować na rok bieżący, przekazać na fundusz remontowy albo zwrócić właścicielom proporcjonalnie do posiadanych udziałów.

Autor: redakcja.regiodom

[haneczka-1]

Wyslalam do zarzadcy pismo z zadaniem przeslania mi uchwaly odnosnie ocieplenia budynku.Na pismo mi nie odpowiedzial do dzis,ale przeslal mi na maila czysta uchwale,bez podpisow.Okazalo sie,ze nikt jej nie podpisal,nawet panowie,ktorzy ocieplili swoje mieszkania.
Mam pytanie czy taka uchwale moge zaskarzyc do sadu?

Oto uchwala:
UCHWAŁA Nr 3/09/2012
właścicieli lokali w nieruchomości przy ul.
z dnia 26 września 2012 r

w sprawie: wykonania ocieplenia elewacji na wysokości I i II piętra

Na podstawie z art. 22 pkt. 3 art. 23 pkt.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) uchwala się, co następuje:
§1
Właściciele lokali wyrażają zgodę na wykonanie ocieplenia elewacji od strony podwórka na wysokości I i II piętra przez Panów S. i D. Koszt prac rozliczyć na Pana S. i D. po 1 / 2.
§ 2
Upoważnia się Zarządcę nieruchomości do wydatkowania na poczet remontów, o których mowa w paragrafie 1 niniejszej uchwały, środków zgromadzonych na funduszu remontowym wspólnoty mieszkaniowej z kont Pana Sazońskiego i Dawidka.
§ 4
Uchwała obowiązuje od dnia podpisania uchwały