bohdan

[and.s5]

Przystąpiłem do wspólnoty niedawno, czy w myśl prawa przysługującego każdemu
współwłaścicielowi do kontroli zarządu, mogę domagać się w formie kserokopi
wszystkich uchwał podjętych przez wspólnotę od chwili jej powstania.
Zarządca( dawny ADM) twierdzi, że nic takiego nie wynika z UWL na, które
powołałem się w skierowanym do nich pismie.
pozdr

[abcd17]

and.s5 napisał:

> Przystąpiłem do wspólnoty niedawno, czy w myśl prawa przysługującego każdemu
> współwłaścicielowi do kontroli zarządu, mogę domagać się w formie kserokopi
> wszystkich uchwał podjętych przez wspólnotę od chwili jej powstania.

Nie ma przepisu, który nakazywałby zarządcy kserowanie uchwały wspólnoty dla
właścicieli lokali. Właściciel ma prawo wglądu w uchwały, może również
porozumieć się z zarządcą i za opłatą (koszt ksera) otrzymać kopie
interesujących go uchwał, protokołów itp.

[babczyk]

Ustawowa regulacja prawa kontroli zarządu wspólnoty przez poszczególnych
właścicieli lokali jest dość enigmatyczna. W myśl art. 29 ust. 3 ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903)
prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu. Brak
zatem szczegółowych ustawowych wskazówek co do zakresu uprawnień kontrolnych
właścicieli i odpowiadających im obowiązków po stronie zarządu.
Taką sytuację próbują wykorzystywać niektóre zarządy, dokonujące interpretacji,
według których to zarząd ma daleko idącą swobodę w udostępnianiu dokumentów
właścicielom lokali, w wyborze rodzajów tych dokumentów itd. Tego rodzaju
praktyki nie mają podstaw. Zapis art. 29 ust. 3 nie ogranicza praw właścicieli
w wykonywaniu czynności kontrolnych, jak chciałoby wiele zarządów. Wręcz
przeciwnie, z tego przepisu można wysnuć następujące wnioski:
- prawo kontroli służy każdemu właścicielowi lokalu indywidualnie i może być
indywidualnie wykonywane. Zarząd nie ma zatem prawa odmówić udostępnienia
dokumentów, chociażby ich okazania zażądał zaledwie jeden ze stu właścicieli.
Właściciel zamierzający przeprowadzić kontrolę działalności zarządu nie musi
namawiać innych właścicieli do wspólnego prowadzenia kontroli ani zabiegać o
ich poparcie dla swoich działań;
- nie ma znaczenia, czy za okres objęty kontrolą wspólnota mieszkaniowa
udzieliła zarządowi absolutorium. Podjęcie takiej uchwały samo przez się nie
uniemożliwia właścicielowi lokalu przeprowadzenia kontroli działalności
zarządu;
- każdy właściciel może żądać okazania wszelkich dokumentów wspólnoty, a więc
wszelkich umów, zleceń i innych dokumentów, w tym dokumentów księgowych.
Oczywiste jest, iż udostępnienie tych dokumentów winno nastąpić w sposób
pozwalający na dokładne zapoznanie się z ich treścią oraz ich weryfikację. W
wielu przypadkach niezbędne może okazać się sporządzenie notatek i odpisów, do
czego w moim przekonaniu każdy właściciel lokalu ma pełne prawo.
Każdy właściciel lokalu ma prawo sporządzać odpisy i notatki z dokumentów
wspólnoty mieszkaniowej.
Korzystanie z wykonanych w trakcie czynności kontrolnych notatek i odpisów z
dokumentów w celu ich dokładnej analizy, co oczywiste, wymaga niejednokrotnie
ich zabrania przez kontrolujących właścicieli lokali z miejsca kontroli (którym
najczęściej jest lokal zarządu wspólnoty). Trudno bowiem sobie wyobrazić, że
kontrolujący właściciele zapamiętają szczegółowo wszystkie informacje zawarte
nieraz w dziesiątkach i setkach dokumentów (umów, kosztorysów itp.).
Niedopuszczalne jest natomiast wydawanie poza lokal zarządu wspólnoty
kontrolującym właścicielom oryginałów dokumentów. Te powinny pozostać na
miejscu.

pozdrawiam

[abcd17]

Warto uzupełnić tę wypowiedź o sugestie skierowaną w stronę właścicieli, by nie
demonizowali swojego prawa kontroli i nie domagali się jego stosowania zawsze i
o każdej porze. Warto się wcześniej umówić z zarządem (zarządcą), przeglądać
dokumenty w godzinach pracy firmy a jeżeli zarząd jest właścicielski - w
uzgodnionej porze. Warto wreszcie, gdy potrzebę kontroli czuje kilku
właścicieli - zorganizować wspólną kontrolę, być może połączoną z oficjalnym
zebraniem wspólnoty i prezentacją kluczowych dokumentów przez zarząd/zarządcę,
tak aby nie doszło do paraliżu pracy zarządu/zarządcy w chwili, gdy kontrolę
przeprowadza kilku właścicieli naraz albo jeden po drugim.

No i wracam do swojej poprzedniej opinii - ważnej bo chodzi tu o pieniądze.
Właściciele powinni zapłacić za kopie dokumentów.

[terri15]

Wszystko pięknie, ale tylko w teorii. Prawo do kontroli owszem, ale tylko dotąd
dopóki nie pytam wcale albo pytam o drobiazgi. Gorzej gdy chcę zajrzeć głębiej,
w rachunki... A jeśli nie daj boże okaże się że nie wszystko jest tak jak być
powinno to już całkiem źle.... to już wtedy robi się wszystko by właścicielowi
jak najbardziej utrudnić lub wręcz uniemożliwić dostęp do dokumentów. Oto
przykład z mojego podwórka. Całkiem świeżutki.
Wczoraj zadzwoniłam do zarządcy by umówić się na spotkanie. Chciałam dowiedzieć
się jak wyglądają nasze (wspólnotowe płatności), kto zalega z opłatami i ile, ;
chciałam zobaczyć wyciąg z konta wspólnoty, a także uchwały podjęte obiegiem
jeszcze w czerwcu a których nie otrzymałam do dzisiaj na piśmie, nie byłam
nawet zapoznana z ich treścią. Chciałam zobaczyć także faktury regulujące
należności wspólnoty wobec innych podmiotów. Zarządca mi odpowiedział że nie
będzie go w biurze. Na moją sugestię by te dokumenty udostępnił do wglądu za
pośrednictwem swoich pracowników odmówił. Trzeba tu dodać że nasz zarządca ma
firmę która świadczy usługi dla wspólnot ; na zebraniu sam powiadomił
wszystkich że ma trzech pracowników w związku z tym nie będzie już problemów z
dostępem do informacji o wspólnocie. Zgodnie z wczorajszą zapowiedzią poszłam
jednak dziś do biura zarządcy. Czekało tam na mnie pismo od zarządcy, a dwoje
obecnych w biurze pracowników oświadczyło że nie są upoważnieni do
udostępnienia mi żadnych dokumentów ani udzielania informacji na temat naszej
wspólnoty . Przytoczę fragmenty pisma :
„W związku z Państwa żądaniem przekazanym wczoraj telefonicznie przez p
(......) w sprawie informacji dot. sytuacji finansowej Wspólnoty
Mieszkaniowej, wykazu właścicieli zalegających z opłatami, a także chęcią
przeprowadzenia kontroli i wglądu do dokumentów Wspólnoty proszę o zwrócenie
się w tej sprawie na piśmie podając z jakiego powodu, w jakim zakresie i do
jakich celów potrzebne są Państwu te informacje. Stanowisko zarządcy uzgodnione
z członkami zarządu wynika z obawy przekazania tych informacji osobom trzecim.
W przeszłości niejednokrotnie dokumenty wspólnoty , bez zgody właścicieli były
przez państwa przekazywane osobom trzecim do załatwiania spraw niekoniecznie
związanych z kontrolą pracy zarządcy oraz troską o interes wspólnoty. Prawo
kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu zgodnie z
art.29 ust3 UWL, jednakże zakres danych udostępnianych współwłaścicielom
powinien być adekwatny do ich potrzeb związanych ze zgodnym z prawem celem ich
udostępniania”.
Chcę tu dodać , że wspomniane przez zarządcę moje udostępnianie dokumentów
osobom trzecim to: złożenie skargi do KOZ przy Ministerstwie Infrastruktury (
którą należało poprzeć dokumentami) oraz złożenie pozwu do sądu o uchylenie
uchwał. Także zwrócenie się po poradę do profesjonalnego biura doradczego w
Warszawie zostało podciągnięte pod stwierdzenie o udostępnieniu dokumentów
osobom trzecim.
Jak wiec widać zarządca wie że mam prawo do kontroli ale nie ma zamiaru nic mi
ujawniać. I nie ujawni. Bo cóż ja mu mogę zrobić? Komu się poskarżę? Nie ma nad
nim żadnej nadrzędnej jednostki która mogłaby go skontrolować. Gdyby należał do
jakiegoś stowarzyszenia zarządców to może tam mogłabym coś zdziałać, ale on nie
ma obowiązku należeć i nie należy. Kasę bierze solidną, nic nie robi i śmieje
się z nas – właścicieli; z jednych że ślepo mu ufają i nie kontrolują , a z
drugich (czyli np. ze mnie ) że nic mu nie mogą zrobić. Taka jest prawda o
działaniach ogromnej rzeszy zarządców.... szczególnie takich którzy
są „spadkiem” po spółdzielniach, ZGM-ach , PEKOM-ach itd.
pozdrawiam

terri15

[abcd17]

Serdecznie Wam współczuję.
W Waszym przypadku obowiązek prowadzenia kwitów spoczywa chyba na zarządzie
wspólnoty, więc należałoby pukać (list polecony ze zwrotnym potwierdzeniem
odbioru itp.) do zarządu a nie do administratora.

[terri15]

tak się składa że cała dokumentacja naszej wspólnoty znajduje się w biurze
zarządcy (administratora), tam też składamy nasze pisma (za potwierdzeniem
odbioru) ale adresowane do zarządu wspólnoty. Nawiasem mówiąc nikt sobie nic
nie robi z naszych pism, nie próbują nawet na nie odpowiadać. Są pisma które
czekają na odpowiedź od sierpnia zeszłego roku...

[terri15]

hmm.... hmmm....

[terri15]

widze ze jednak nie ma sily na takiego zarzadce..... moze sobie robic co
chce...
a moze po prostu nikt nie ma pomyslu ..... myslalam ze moze BOHDAN8080 cos
poradzi...

[abcd17]

terri15 napisała:

> hmm.... hmmm....

Wyjście jest.
Zebrać grupę właścicieli i odwołać zarządcę.
Zebrać - to znaczy być z właścicielami po tej samej stronie barykady.
Inaczej się nie uda.
Twój przykład tego dowodzi.
Niestety.

[bohdan8080]

nawiasem mówiąc : zarząd nie odpowiada na ( sensowne ) pisma właścicieli » to
go wyrzućcie ( a jeżeli nie macie dostatecznej siły , to pozostaje paskudna
droga sądowa - art. 25,26 ustawy )

[babczyk]

To są puste rady. Niby wszystko zgodnie z prawem ,to po zakończeniu sprawy w
sądzie, możemy mieć już 100 lat a w dodatku nasuwa się pytanie ........czy
wygramy z niesprawiedliwością i niewidzą tych co powinni bronić naszych praw.
Przecież porady tu na tym forum to jedno ,prawo to drugie a życie to trzecie.
Wszystko by miało sens w PAŃSTWIE PRAWA a nie w takim B.....u Jak Nasz Kraj. Ci
co mają w ręku Asy chcą zochydzić co się da tym dla których pracują
przestrzegając wszystkie normy prawne a nie je łamiąc wiedząc że im włos z
głowy nie spadnie.

A ze skargą to do Pana Boga.

Liczyłem że część ekspertów zainteresuje się bliżej problemem i dosłownie
pomoże, ale się przliczyłem. Wszyscy trzymają się litery prawa jednocześnie je
łamiąc i wiedząc że im włos z głowy nie spadnie.

[wprost5]

Babczyk, nie oczekuj cudów od tzw ekspertów z tego forum, bo oni, nawet jakby
chcieli pewne sprawy rozwiązć, to nie mają mocy sprawczej.
I jeśli nie potrafisz przekonac swoich sąsiadów, żeby złego zarządcę (łamiącego
prawo) wyrzucić na zbity pysk, to pozostaje ci tylko droga sądowa. Zgadza się,
jest to kosztowne i przede wszystkim bardzo czasochłonne, ale jesteśmy sami
temu winni, bo nie drzemy gęby gdzie się da, że sądy działają skandalicznie.
Zrobiliśmy chyba 15 lat temu z sędziów prawie bogów (niezawiśli i niezależni) i
teraz mamy tego skutki.
Sami musimy teraz poprawiać, co kiedy sknociliśmy. Podobnie z zarządcami -
trzeba z rozwagą ich wybierać, bo po wyborze czuja sie tak niezawisli i
niezależni, że później łamiemy sobie porządnie głowę, jak się ich pozbyć. Nie
chcę być złośliwy, bo wiem jak te mechanizmy działają, ale "widziały gały, co
brały"! Nie oczekuj cudów od ekspertów.

[babczyk]

Ja cudu nie oczekuję, ale wszyscy tu mówimy o prawie i co zgodnie z nim
możemy robić (zrobić ). A jako właściciele nie możemy zrobić nic, a mowy typu
zebrać podpisy czy coś w tym stylu to dosłownie mowa trawa dla zarządców. To że
są tacy którzy się interesują swoją wspólnotą są bezsilni na takie beznadziejne
zarządzanie swoimi wspólnotami. Chcą to zmienić ale nie są tego w stanie
przeskoczyć. A przecież wystarczyła by np.,skarga do odpowiednich władz i która
by tę sprawę potraktowała serio i po odpowiednim sprawdzeniu dowodów na
takiego zarządcę po prostu wyeliminowała z tego kręgu. A porady typu taki
artykuł czy kodeks czy ustawa są potrzebne ale zdają się niestety psu na
budę .Jeżeli w Ministerstwie Infrastruktury będą pracowali odpowiedni i
odpowiedzialni ludzie,
zainteresowani sygnałami negatywnymi do nich docierającymi na tych którym
wydawali licencje i będą odpowiednio reagowali to myślę że wiele problemów by
znikło automatycznie.
A tak kruk krukowi oka nie wykole.
Myślę że kiedyś będzie lepiej tylko, tylko ile się nam krwi napsuje.

Pozdrawiam

[wprost5]

babczyk, na litość boską, jesli sami nie potraficie wywalić złego zarządcy, to
nikt tego za was nie zrobi. Przecież wspólnota jest samodzielna i samorządna i
każdy, do ktogo zwrócicie się ze skargą, powie wam, że musicie zrobić porządek
we własnym zakresie. Sąd będzie się chrzanił ze sprawa kilka lat, będzie
potrzebował biegłych itp. Skoro ty widzisz przekręty zarzadcy, to rodzi się
pytanie, czy inni członkowie wspólnoty też. jesli nie przekonasz do swoich
racji sąsiadów, nie uda ci sie zmienic zarządcy. Podobną sytuacje obserwuje u
siebie w spółdzielni, ale tu jest 6000 członków, we wspólnotach znacznie mniej
i wobec tegp łatwiej dotrzeć do ludzi.

[babczyk]

To wiem że wlazłem Ci wprost5 i innym za kołnierz. No i starczy tego. Myślę ze
z dalszych spotkań na tym forum coś ciekawego się z tego urodzi ale już bez
takiego dołowania wszystkich.

Pozdrawiam

[abcd17]

wprost5 napisał:

> Skoro ty widzisz przekręty zarzadcy, to rodzi się
> pytanie, czy inni członkowie wspólnoty też. jesli nie przekonasz do swoich
> racji sąsiadów, nie uda ci sie zmienic zarządcy.

To święta racja.
Dlatego zamiast iść do sądu najpierw spróbujmy przekonać sąsiadów.
Bez tego można zapomnieć o sukcesie.

do wprost5

[mucha2]

Twoja wypowiedź "widziały gały co brały" jakby prosto wyjęta z ust prezesa
mojego dewelopera. Doskonale rozumiem, że Twoja wypowiedź dotyczyła innej
sytuacji.
Zapewniam Cię jednak, że nie zawsze gały widzą to co biorą!!! Czasmi nie widać
wszystkiego po prosu ze zwykłego braku czasu, choć na zakup mieszkania
poświęciliśmy naprawdę sporo czasu i nie był to wybór w pośpiechu, a mimo to
wdepnęliśmy. Choć tak naprawdę najwięcej oszustw dewelopera widzę ja. Zbyt dużo
rzeczy mnie interesuje i zbyt dużo wątków łaczę ze sobą, a efekt jest taki, że
moje po części domysły (niestety czarne scenariusze) w ciągu kilkunastu
ostatnich miesięcy sprawdzają się jeden po drugim.
Co do zarządców to jest bardzo różnie. Jak na razie nie mam konkretnych
zarzutów co do obecnego zarządcy, którego sami wybraliśmy (choć watpliwości się
czasami pojawiają). Nalezy jednak pamiętać, że są to tylko firmy, jak
dziesiatki innych na rynku, których celem jest zarobek. Wszelkie działania
zarządcy powinny byc zgodne z dobrem wspólnoty, choć mogą nastąpić pewne
rozbiezności i dlatego mimo wszystko powinien tego pilnować zarząd wspólnoty
(składający się z właścicieli nieruchomości).
Raz szef firmy zarządzającej nie wysłał pisma do dewelopera o usunięcie jego
sprzętu z naszej nieruchomości (deweloper obok rozpoczął kolejną budowę), nasza
rozmowa była dość krótka. No cóż szef firmy zarządzającej nie odzywał się do
mnie przez jakiś czas, ale to my jemu płacimy więc wkońcu musiał przełknąć
kilka moich słów i działac dalej zgodnie z ustaleniami jakie dokonujemy.
Zarządcy mają wykonywac uchwały, pilnować terminów przeglądów, faktur i
przelewów, dbać żeby wszystko działało itd. itp., ale tak naprawdę to my -
właściciele zarządzamy swoim majątkiem - budynkami.
Masz jednak dużo racji, bez przekonania sąsiadów nic się wskura. Jednak czasami
jest to męczące, trzeba egzekwować różne rzeczy od dewelopera, pilnować
zarządcę żeby postępował zgodnie z tym co ustalamy, a dodatkowo jeszcze trzeba
przekonywać sąsiadów że działamy w słusznej sprawie wszystkich właścicieli.
Zbyt dużo to zajmuje czasu, a kiedyś też trzeba pracować dla własnych potrzeb
finansowych.

Pozdrawiam

Ja też mam problemy

[wprost5]

Życie nie jest łatwe - jak juz pisalem w swoim poście, jestem członkiem
wspólnoty i jednocześnie członkiem spółdzielni. Znam bardzo dobrze realia
spółdzielni, współnot troche mniej. Ale jedna rzecz jest w nich wspólna - i
członkowie wspólnoty i spółdzielni sa czasami bezdennie głupi i nie docieraja
do nich żadne rzeczowe argumenty. Dlatego rozumiem twoje problemy, bo się a
nimi zetknąłem. Ale o swoje trzeba walczyć, bo jeśli każdy opuści rece, to
będziemy po prostu bezczelnie okradani. Pomyśl, że robisz to przede wszystkim
dla siebie, a będzie ci nieco lżej.