ZARZĄDCA PRZYMUSOWY

[serafin666]

Kozińska Joanna
Studia Prawnicze 2003/3/121
artykuł
Numer publikacji : 41705

Środki kontroli działalności zarządu lub zarządcy według ustawy o własności
lokali.
4.

Zatwierdzenie sprawozdania zarządu jest stwierdzeniem prawdziwości zawartych
w nim danych, nie mieści natomiast w sobie oceny działalności zarządu. Ocena
ta znajduje bowiem wyraz w uchwale absolutoryjnej. Dlatego zatwierdzenie
sprawozdania nie stoi na przeszkodzie podjęciu uchwały o nieudzieleniu
absolutorium.



Tezy publikacji :

1.

Jeżeli zawarta w formie aktu notarialnego umowa o powierzeniu zarządu
nieruchomością wspólną nie zawiera odmiennych postanowień, zastosowanie
znajdują przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności przepis art. 208, który
każdemu z właścicieli niesprawujących zarządu nieruchomością wspólną daje
prawo żądania w odpowiednich terminach rachunku z zarządu. Ten ogólny przepis
należy interpretować szeroko, przyjmując, iż nie chodzi tu tylko o
przedstawienie czystego bilansu, ale o złożenie sprawozdania zawierającego
wyczerpujące informacje i wyjaśnienia.

2.

W przypadku powierzenia sprawowania zarządu niektórym właścicielom lokali lub
osobie trzeciej w umowie o zarządzanie nieruchomością wyłączone wydaje się
zastosowanie przepisu art. 201 zd. 2 k.c. Właściciel lokalu niesprawujący
zarządu nieruchomością wspólną nie może przecież żądać upoważnienia sądowego
do dokonania czynności, których dokonanie umownie zostało powierzone
zarządcy. Umowa o powierzeniu zarządu wyznaczonemu zarządcy wyłącza bowiem
uprawnienia właścicieli lokali do sprawowania zarządu według zasad ustawowych.

3.

Jedyną prawidłową formą realizacji przez zarząd lub zarządcę obowiązku
określonego w art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy o własności lokali jest doręczenie
każdemu właścicielowi sprawozdania z działalności w rozsądnym terminie,
umożliwiającym zapoznanie się z nim przed corocznym zebraniem ogółu
właścicieli lokali, którego przedmiotem będzie ocena pracy zarządu lub
zarządcy oraz udzielenie absolutorium. Trudno bowiem, aby pozbawiony
informacji właściciel mógł stwierdzić, czy zarząd lub zarządca dobrze
wykonuje swoje obowiązki. Niezbędne będzie ponadto przedstawienie
sprawozdania na dorocznym zebraniu właścicieli i udzielenie wyjaśnień w tym
zakresie oraz rozstrzygnięcie ewentualnych wątpliwości.

4.

Zatwierdzenie sprawozdania zarządu jest stwierdzeniem prawdziwości zawartych
w nim danych, nie mieści natomiast w sobie oceny działalności zarządu. Ocena
ta znajduje bowiem wyraz w uchwale absolutoryjnej. Dlatego zatwierdzenie
sprawozdania nie stoi na przeszkodzie podjęciu uchwały o nieudzieleniu
absolutorium.

5.

Żaden przepis ustawy o własności lokali nie stanowi, iż nieudzielenie
absolutorium zarządowi jest równoznaczne z jego odwołaniem. Oznacza to, iż
decyzja co do przyszłości zarządu lub zarządcy należy każdorazowo do
właścicieli lokali. Wyjątkowo mogą oni pozostawić dotychczasowy zarząd lub
zarządcę, jeżeli uznają, iż negatywna ocena dotyczy tylko niektórych działań,
zaś zarząd lub zarządca zobowiążą się do podjęcia kroków zmierzających do
poprawy działalności w przyszłości.

6.

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali wyłącznie właściciel, a nie
zarząd, może zaskarżyć do sądu taką uchwałę z powodu jej niezgodności z
przepisami prawa. Nie można wykluczyć takiej sytuacji, iż wszyscy właściciele
będą zgodni w sprawie odwołania zarządu i nikt nie zaskarży takiej uchwały w
sześciotygodniowym terminie przewidzianym w art. 25 ust. 1a ustawy o
własności lokali. W związku z tym, iż wskazany termin jest terminem zawitym,
a ustawodawca przyjął koncepcję nieważności względnej (wzruszalności) takiej
uchwały, uchwała ta ulegnie konwalidacji, nawet jeśli jest sprzeczna z prawem.

7.

Ustanowienie zarządcy przymusowego następuje w postępowaniu nieprocesowym,
wynika to bowiem z samej istoty tego rodzaju działalności sądu.

8.

Prawu kontroli przysługującemu właścicielowi lokalu odpowiada ciążący na
zarządzie lub zarządcy obowiązek umożliwienia mu wykonywania tego prawa, z
którym wiąże się roszczenie o udzielenie wyjaśnień czy roszczenie o
udostępnienie dokumentów bądź ksiąg wspólnoty. Ustawodawca nie przewidział
jednak w tym zakresie żadnych regulacji. W celu rozwiązania tego zagadnienia
można sięgnąć do modelowego uregulowania zawartego w przepisie art. 212
k.s.h. dotyczącym wykonywania prawa kontroli w spółce z ograniczoną
odpowiedzialnością.

9.

Z powództwem [w imieniu wspólnoty mieszkaniowej o naprawienie szkody
przeciwko członkom zarządu lub zarządcy] mogą wystąpić wszyscy właściciele
lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową. Mogą oni także upoważnić pełnomocnika
do występowania w ich imieniu przed sądem. Wreszcie powództwo takie może
wytoczyć w imieniu wspólnoty nowo wybrany zarząd lub nowy zarządca przeciwko
byłym członkom zarządu lub byłemu zarządcy.

[serafin666]

Kozińska Joanna
Rejent 2003/12/114
artykuł
Numer publikacji : 41981

Status prawny zarządu wspólnoty mieszkaniowej - zagadnienia wybrane.


Tezy publikacji :

1.

Uchwała właścicieli lokali [o powierzeniu zarządu, jeżeli nie została ona
zaprotokołowana przez notariusza] niewątpliwie jest czynnością prawną
wywołującą skutki cywilnoprawne w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego.
Wywołuje ona skutek zewnętrzny w postaci powierzenia (zlecenia) zarządzania
nieruchomością wspólną osobie fizycznej bądź prawnej. [...]
Zarówno wykładnia systemowa, jak i funkcjonalna przepisów ustawy o własności
lokali przemawiają za tym, że w tym zakresie do wskazanej uchwały nie znajduje
zastosowania art. 25 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel
lokalu może zaskarżyć do sądu uchwałę z powodu jej niezgodności z przepisami
prawa. Jeżeli nikt nie zaskarży takiej uchwały w sześciotygodniowym terminie
przewidzianym w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, to w związku z tym,
że wskazany termin jest terminem zawitym, a ustawodawca przyjął koncepcję
nieważności względnej (wzruszalności) takiej uchwały, uchwała ta ulegnie
konwalidacji, nawet jeśli jest sprzeczna z prawem.

2.

Zasady z rozdziału czwartego ustawy [o własności lokali] przestają obowiązywać,
jeżeli w umowie bądź w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza powierzono
zarząd osobie fizycznej bądź prawnej, dlatego też należy przyjąć, iż nawet
jeżeli w uchwale o powierzeniu zarządu nie zawarto postanowienia o odwołaniu
dotychczasowego zarządu, powołanego zgodnie z art. 20 ustawy, to zarząd ten
należy uznać za odwołany z chwilą podjęcia skutecznej uchwały o powierzeniu
zarządu osobie fizycznej bądź prawnej i od tego momentu zarząd ten nie jest
uprawniony do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej.

3.

Zawarcie [...] umowy o świadczenie usług [z oznaczonym zarządcą] jest
czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i dlatego, zgodnie z art. 22
ust. 2 ustawy o własności lokali, do jej zawarcia konieczna jest uchwała
wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi
pełnomocnictwa do jej dokonania. [...] Mimo zawarcia takiej umowy zarząd
pozostanie uprawniony do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej. Zarządcy, z
którym została zawarta taka umowa, może zostać udzielone pełnomocnictwo do
samodzielnej reprezentacji wspólnoty przy czynnościach zwykłego zarządu.

4.

Zarząd dużej wspólnoty mieszkaniowej należy traktować zdecydowanie jako organ
tej wspólnoty, którego uprawnienie do działania wynika wprost z przepisów
ustawy o własności lokali (art. 21 i art. 22), a nie z osobno wyrażonej woli
podmiotu reprezentowanego - mocodawcy. [...]
Zarząd składa samodzielnie oświadczenia woli za wspólnotę przy zawieraniu
podstawowych umów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, dotyczących
np. dostawy ciepła, wody, energii elektrycznej dla nieruchomości wspólnej,
bieżącej konserwacji i obsługi windy oraz innych urządzeń znajdujących się w
częściach budynku należących do nieruchomości wspólnej, utrzymywania porządku i
czystości, a także wywozu odpadów z nieruchomości wspólnej.

5.

Zgodnie z obowiązującym obecnie brzmieniem art. 20 ust. 1 zd. 2 ustawy [o
własności lokali], osoba prawna nie może skutecznie reprezentować wspólnoty
jako członek zarządu. [...]
W przypadku powołania osoby prawnej na członka zarządu należy zaakceptować
koncepcję nieważności bezwzględnej takiej uchwały.

6.

Osoba, która zawarła umowę, działając jako członek zarządu wspólnoty bez
umocowania lub przekraczając zakres umocowania, jest obowiązana do zwrotu tego,
co otrzymała od drugiej strony w wykonaniu umowy oraz do naprawienia szkody,
którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o braku
umocowania. Umowa natomiast jest bezwzględnie nieważna i nie może zostać
skutecznie potwierdzona przez wspólnotę mieszkaniową. Nie wyklucza to jednakże
sytuacji, gdy mimo nieważności umowy nie dojdzie do odpowiedzialności osoby
występującej w charakterze członka zarządu. Może to nastąpić, gdy mimo
nieważności umowy dojdzie do jej wykonania i faktycznego potwierdzenia przez
zawarcie nowej umowy z udziałem członka zarządu wspólnoty, uprawnionego do
działania.

7.

Uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności może zapaść
również po złożeniu oświadczenia woli przez zarząd. [...]
Jeżeli zarząd dokona bez zgody właścicieli lokali jednostronnej czynności
prawnej, czynność taka będzie bezwzględnie nieważna.

8.

Uchwała wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego
zarządu jest nie tylko przyzwoleniem dla zarządu na dokonanie określonej
czynności, ale nakłada również na zarząd obowiązek złożenia określonego
oświadczenia woli, przy czym nie ma to znaczenia w stosunkach zewnętrznych
wspólnoty. [...]
Zaniechanie dokonania takiej czynności przez zarząd po podjęciu stosownej
uchwały może spowodować odpowiedzialność zarządu wobec właścicieli lokali w
stosunkach wewnętrznych wspólnoty.

9.

Postanowienie sądu wyrażające zgodę na dokonanie określonej czynności prawnej
zastępuje uchwałę właścicieli lokali wyrażającą zgodę, jak również
pełnomocnictwo, które powinno być udzielone zarządowi do zawarcia umowy.

10.

Dla uchwały właścicieli lokali, udzielającej pełnomocnictwa [zarządowi do
zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu],
ustawodawca zastrzega wymóg zachowania „formy prawem przewidzianej”.
Zastosowanie znajdą [...] tu przepisy kodeksu cywilnego, regulujące formę
pełnomocnictwa (art. 98 zd. 2 oraz art. 99 § 1 k.c.). Wydaje się przy tym, że
wymaganiu formy aktu notarialnego stanie się zadość, gdy uchwałę udzielającą
zarządowi pełnomocnictwa zaprotokołował notariusz.
Niewątpliwie w przypadku zawarcia umowy przez zarząd, bez stosownej uchwały
udzielającej pełnomocnictwa (lub jeżeli nie została zachowana forma wymagana
dla tej uchwały pod rygorem nieważności), zastosowanie znajdzie art. 103 k.c.
Tym samym dopuszczalne jest potwierdzenie takiej umowy przez wspólnotę
mieszkaniową w uchwale podjętej przez właścicieli lokali. Jeżeli natomiast
uchwała potwierdzająca nie zostanie podjęta bądź nie zostanie podjęta w
terminie określonym w art. 103 § 2 k.c., umowa stanie się definitywnie
nieważna, nawet jeśli zarząd dysponował niewadliwą uchwałą właścicieli lokali,
wyrażającą zgodę na dokonanie tej czynności.

[kaja99]

serafin666 napisał:

> 3.
>
> Zawarcie [...] umowy o świadczenie usług [z oznaczonym zarządcą] jest
> czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i dlatego, zgodnie z art.
22
> ust. 2 ustawy o własności lokali, do jej zawarcia konieczna jest uchwała
> wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi
> pełnomocnictwa do jej dokonania. [...] Mimo zawarcia takiej umowy zarząd
> pozostanie uprawniony do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej. Zarządcy, z
> którym została zawarta taka umowa, może zostać udzielone pełnomocnictwo do
> samodzielnej reprezentacji wspólnoty przy czynnościach zwykłego zarządu.

A jaki komentarz do powyższego?

[serafin666]

serafin666 niczego nie napisał - zamieściłem 2 znalezione artykuły , które mogą
być pomocne wspólnotowiczom ; OSOBIŚCIE UWAŻAM , że autorka popełniła w pewnym
sensie błąd pisząc o "zawarciu przez zarząd umowy o zarządzanie" - taki brak
logicznego namysłu dotyka , jak widać , również zawodowych prawników ;
ja korzystam wyłącznie z orzecznictwa oraz własnych interpretacji przepisów ;

[ulot]

Witam.
Czy jak dobrze zrozumiałem ten błąd polega w twojej ocenie na tym że Zarząd nie
podpisuje umowy o zarzadzaniu a jedynie może podpisać np.umowę o wykonanie
czynności wspierajacych działania Zarządu w zakresie zarządzania częścią
wspólną.

[serafin666]

oczywiście ; wybrany zarząd nie może przekazać swoich zarządczych prerogatyw
komuś w trybie umowy ( ani w żadnym innym ) ; dlatego powtarzam jeszcze raz :
albo zarządca umowny ( art. 18 ) albo wybrany zarząd ( art. 20 ) ; ustawa o
własności lokali określa - poprzez sformułowania art. 18 - pojęcie zarządcy i
dlatego w żądnym wypadku nie powinno się używać tego określenia w stosunku do
administratora ( czy jakiegoś innego najętego pomocnika )

[kaja99]

serafin, jeżeli już fatygujesz się i przytaczasz coś, to chociaż skomentuj,
przeanalizuj, no chyba że jedynym celem jest pochwalenie się ogromem swego
zbioru, mniej lub bardziej przydatnym.

Ot, chociażby taki fragment:

>Ustanowienie zarządcy przymusowego następuje w postępowaniu nieprocesowym,
wynika to bowiem z samej istoty tego rodzaju działalności sądu.



serafin666 napisał:

> oczywiście ; wybrany zarząd nie może przekazać swoich zarządczych prerogatyw
> komuś w trybie umowy

Ja przychylam się nie tak znowu do odosobnionej opini, że zarząd może zlecić w
drodze umowy wykonywanie czynności zarządu zwykłego (z czym mamy do czynienia
powszechnie we wspólnotach), a co nie jest równoznaczne z przekazaniem całości
uprawnień związanych z funkcją zarządu.

[lodziak75]

W mojej wspólnocie został wybrany zarząd 4 osobowy, który podpisał umowę z
miastem Łódź w imieniu którego działa zakład budżetowy.
W umowie zarząd przekazał zakładowi budżetowemu wykonywanie wszystkich czynności
zwykłego zarządu.

Od kilku lat wybrany zarząd nie robi nic.
Nic nie podpisuje o niczym nie decyduje - zero działania, tylko raz w roku zebranie.

Czy to jest zgodne z prawem?

[serafin666]

to jest całkowicie nie w porządku ;
jeżeli powiadomienia o zebraniach oraz - w szczególności - sprawozdania
finansowe doręczane przed rocznym zebraniem włascicielom NIE SĄ PODPISANE
przez ten wybrany zarząd - to jest fatalnie nie w porządku / Wyrok S.A. w
Warszawie z dnia 28.06.1999 r. ( I ACa 282/99 , OSA 2001/1 , str. 47 , poz. 7 )
Sprawozdanie finansowe zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest dokumentem , który
musi pochodzić od zarządu Niepodpisanie tego sprawozdania oznacza , że jest to
jedynie projekt dokumentu , sprzeczny z wymogami art. 30 u.o.w.l. Projekt
sprawozda-nia nie mógł być więc przedmiotem obrad, ani tym bardziej nie mógł
stanowić podstawy do udzielenia zarządowi absolutorium (uwaga : w uzasadnieniu
wyroku jest stwierdzenie , iż o prawomocności zebrania decyduje prawidłowość
powiadomień o nim a nie liczba uczestników )/

[babczyk]

Sprawozdanie finansowe zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest dokumentem, który
musi pochodzić od zarządu. Nie podpisanie tego sprawozdania oznacza, że jest to
jedynie projekt dokumentu, sprzeczny z wymogami art. 30 u.o.w.!. Projekt
sprawozdania nie mógł być, więc przedmiotem obrad, ani tym bardziej nie mógł
stanowić podstawy do udzielenia zarządowi absolutorium.
( Uwaga: w uzasadnieniu wyroku jest stwierdzenie, iż o prawomocności zebrania
decyduje prawidłowość powiadomień o nim a nie liczba uczestników) .

Uchwala Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 29.05.2000 r. ( III CZP
10/2000 , OSNC 2000/12 , poz. 215 )

[wprost5]

Coś do tematu z dzisiejszej RZECZPOSPOLITEJ:
www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_050430/prawo/prawo_a_18.html