problem z udziałami we wspólnocie

[seew]

Powierzchania mieszkań w m2 nie odpowiada dokładnie przypisanym w aktach
notarialnych udziałom w częśći wspólnej. Różnica- ok 4 %- wypada na
niekorzyść Gminy. Dotąd gmina głosowała wg udziałów 100% minus suma udziałów
określonych w aktach notarialnych, jednak parę miesięcy temu przyłano (przy
okazji głosownia uchwały)pismo że udziały są mniejsze i będa płacić
zaliczki "do tej wysokości udziałów"- skreślając jednocześnie "starą" kwotę
udziałów na uchwale i dopisując nową. Jako zarząd odpisałem że nie przyjmuję
tego do wiadomości, gdyż tryb zmiany sposobu obliczania udziałów określa art
3 pkt 7 UoWL. Nie odpisano na pismo - na zebrniau rozliczeniowym wspólnoty
pełnomocnik gminy oświadczył, że Dyrektor kazał głosować wg mniejszych
udziałów. Zarząd nie może tak po prostu zmniejszyć gminie udziałów dopisująć
je innym właścicielom gdyż: 1)mają oni w aktach notarialnych zapisane udziały
(określone przez gminę) 2) podstawą takiego działania mogłaby być uchwała
wspólnoty ale jej projektu nawet nie złożyła gmina.
Poddam jednak pod głosownie uchwałę że udziały określamy wg art 3 pkt 7 czyli
w naszym przypadku 100% minus suma udziałów lokali sprzedanych zapisanych w
aktach notarialnych. Jeśli gmina zostanie przegłosowana, a jednocześnie nie
zaskarży uchwały do sądu a jednocześnie będzie płacić mniej to co? Zaskarżyć
do sądu postępowanie gminy czy co? Jeśli przekona się do inwentaryzacji i na
jej podstawie zechce zmienić udziały uchwałą, którą właściciele odrzucą to w
przypadku zaskarenia jej do sądu jaki przewidujecie wyrok, skoro art 3 pkt 7
mówi "dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów". Nawet
rozumiejąc umowę jako uchwałę (co nie jest poprawne) to odrzucenie przez
właścicieli nowego ustalenia wysokości udziałów praktycznie zamyka drogę do
jej zmiany aż do sprzedaży ostatniego lokalu. Więc właściciele mogą blokować
taką zmianę a sąd nie bardzo ma podstawy do odrzucenia uchwały. W ogóle
pomijam kwestię czy taką zmianę można przeprowadzać uchwałą czy tylko umową-
podpisaną więc przez 100 % właścicieli - bo na umowę muszą zgodzić się
wszyscy.
Proszę o komentarze.

[serafin666]

problem jakiś jest ;
my robimy tak :
zaliczki na koszty zarządu ( obejmujace całość mediów ) naliczamy wg m2 i
ilości osób ; tak też je później rozliczamy : k.z. ( w tym F.R ) oraz C.O.
udziałami wynikającymi z rzeczywistych metraży , pozostałe media ( woda/ścieki
oraz wywóz śmieci ) na osobomiesiące z uwglednieniem liczników wody ; taki
sposób rozliczeń został określony w uchwale , której prawidłowość potwierdziły
dwa sądy : okręgowy i apelacyjny ; oczywiście w rozliczeniach za podstawę
ustalenia udziału bierzemy rzeczywiste metraże ( nie oglądając się na błędy
udziałowe w katach notarialnych ) ;
u Was jest problem taki ( poważny ) : z pokazanego tekstu wynika , iż gmina do
tej pory solidnie nadpłacała ( te 4% ) i ponosiła wymierną szkodę finansową ;
proponuję podjąć uchwałę taką mniej więcej : ustala się , iż metraże i udziały
odpowiadają : w mieszkaniach sprzedanych wielkościom występującym w aktach
notarialnych , w pozostałych lokalach udziałom wynikającym z ich rzeczywistych
powierzchni , gmina sprzedając mieszkania będzie się to tej uchwały stosowała ;
pamiętajcie , żeby obliczjąc udziały do podziału kosztów pisć je w % do
trzeciego miejsca po przecinku - wtedy będą dobrze odpowiadać metrażom ; my
taką uchwałę podjęliśmy w roku 1998 ;
może gmina nie zorientuje się , iż ma mocne roszczenie do wspólnoty

[seew]

taki sposób obliczania kosztów (dla sprzedanych i gminnych inaczej) powoduje że
wspólnota traci te 4 % czyli koszty i tak trzeba ponieść 4 % wyższe.
Gmina poniosła szkodę na własne życzenie a do zmiany tego nie zabiera się
profesjonalnie- żadnego stanowiska, projektu uchwały, tylko "płacimy mniej i
koniec". A przecież to zarzad poddaje uchwały pod głsowanie i ustala - na
podstawie dokumentów- udziały właścicieli. Sposób na m2 jest dobry tylko nie
dla tych którym te 4 % przypadnie a całe lata płacicli mniej.