Zarząd a administrator

[ola19801]

Witam.
Czy dopuszczalna prawnie jest sytuacja taka: Duża wspólnota,Zrząd się
rozwiązuje ,członkowie przestają pełnić swe role-właściciele milcząco to
akceptują i powierzają administrowanie firmie zajmującej się zarządzaniem
profesjonalnie.
Czy nastąpiła w tym przypadku zmiana sposobu zarządu czy nie? Jeżeli tak to
co się może stać gdy uchwałę nie pisał notariusz a sami właściciele.Jakie to
stwarza zagrożenia dla włacicieli.A może "nic" to nie powoduje?

[jolanda5]

Precyzuje to Art. 18 UWL. Jest to dopuszczalne, ale powinna być uchwała – nie
koniecznie notarialna – do powierzenia Administratorowi obowiązków Zarządu
nieruchomością wspólną określoną w ustawie. Potem umowa i już. Może to lepiej,
ale trzeba patrzeć na ręce.
Pozdrawiam
Jolanda5

[ulot]

Witam.
Czy nie mylisz tu pojęć zarząd , zarządzanie , administrowanie ?

[annac13]

niestety nie moge zgodzic sie z Jolanda5. Ustawa, art 18 pkt 2:
"Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej
własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego
określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą
powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych
współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do
każdego kolejnego nabywcy lokalu.
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością
wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej
przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust.1, lub
w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w
niniejszym rozdziale."

a co znaczy, ze jesli w akcie notarialnym macie wpisany Zarzad zlozony z
czlonkow wspolnoty to zmiana sposobu zarzadu na firme zewnetrzna wymaga uchwaly
wlascicieli spisanej notarialnie !!!!
ten sposob nie obowiazuje tylko jesli zarzad pozostaje taki jak byl ale nie
chce zajmowac sie administracja i wynajmuje wspolnota firme zewnetrzna do
administrowania.

[jarastel]

Świeta racja pod warunkiem,że taki dosłowny zapis jest w aktach notarialnych
(czyli np. "członkowie wspólnoty wybiorą spośród siebie zarząd wspólnoty...").
Najczęściej nie ma w ogóle takiego zapisu (budynki są "starsze" od ustawy.
Jeśli pojawia sie zapis w aktach not. to tylko powołuje się na ustawę o wł.
lokali. Sumując wystarczy zwykła uchwała gdy zarządca podpisze umowę jako osoba
fizyczna (np. właścicicel firmy prowadzący działalnośc gospodarczą pod własnym
nazwiskiem) i zostanie wybrany uchwałą do zarządu (w omawianym przypadku -
jednosobowego). Konieczność uchwały "notarialnej" pojawi sie jeśli wspólnota
bedzie chciała powierzyc zarzadzanie nieruchomoscia wspólną osobie prawnej
(spółce działającej na podst. prawa handlowego).

[jolanda5]

Witam ponownie. Większość Zarządów i WM zrobiła moim zdaniem błąd polegający na
zapisie – Forma aktu notarialnego określający, jaki zarząd i na jakich zasadach
oraz Kto! W mojej wspólnocie mamy „zwykłą” uchwałę powołującą Zarząd. W każdych
chwili, jeśli nam się jego „Włosy” nie będą podobać to możemy go odwołać, – bo
tak jest w życiu. Wy macie problem, Notariusz, wpis do księgi wieczystej,
procedura odwołania bardziej skomplikowana oraz koszty, jakie z tego tytułu
wynikają itp. A co gorsza, jeśli jest zapis „członkowie wspólnoty wybiorą
spośród siebie zarząd wspólnoty..." no to rybka!!! Czy nie lepiej to odwrócić i
wrócić do „zwykłej” uchwały, która tylu kłopotów nie narobi? A co szkodzi, aby
to prowadził Administrator zachowując zapisy Ustawy? Wy sami zrobiliście sobie
problem, bo jeśli Zarząd jest do „bani” – ile macie pracy, no i
oczywiście „biedny” administrator, bo co ma teraz uczynić np. jak płacić
rachunki, które podpisze Zarząd, jak dalej prowadzić waszą nieruchomość. Ja
osobiście jestem daleki od tego, aby przekazywać „władzę” administratorowi, –
ale na niektórych WM się inaczej nie da.
Pozdrawiam

[ola19801]

Witam.
I znowu jak zawsze dwóch odpowiadających i trzy zdania. A jak ma być zgodnie z
przepisami nadal nie wiem.
Muszę dodać, że w akcie notarialnym brak jest zapisu o sposobie zarządu( niema
w ogóle zapisu o Zarządzie,zarządzaniu czy administrowaniu). Dotarłam do pisma,
w którym poprzedni administrator - ABK kończąc administrowanie tą
nieruchomością w związku z tym że zgodnie z przepisami niema prawa zarządzać (
zostały jednorazowo wykupione wszystkie mieszkania) proponuje właścicielom
dalszy sposób zarządzania się poprzez wybór własnego Zarządu. I tak się dzieje.
Zarząd z właścicieli zarządza 7 lat. A teraz ma dosyć i zrezygnował.
Właściciele zdecydowali się powierzyć administrowanie firmie.
A teraz proszę o precyzyjną odpowiedź Czy nastąpiła zmiana sposobu zarządu czy
też nie. Czy potrzebny był notariusz na zebraniu, na którym podjęto decyzję o
powierzeniu administrowania firmie?. Czy administrator może reprezentować
wspólnotę przed sądami?. Czy może otworzyć i być jedynym decydentem rachunku
bankowego wspólnoty.? Duża wspólnota.

[jolanda5]

Witaj Ola
Piszesz, "Właściciele zdecydowali się powierzyć administrowanie firmie" i do
tego mają prawo. "Czy nastąpiła zmiana sposobu zarządu czy też nie" (nie
chciałby cię wprowadzić w błąd), ale forma aktu notarialnego i powierzenia
Zarządu firmie jest w pewnym rodzaju zmianą, ale nie łamie się przy tym prawa,
bo jak zauważyłaś Właściciele na to się zgodzili? Ty możesz mieć odmienne
zdanie, na które możesz się nie zgodzić, dlatego przysługuje ci prawo do
zaskarżeniu Uchwały do Sądu, bo uważasz, że Zarząd powinien być powierzony
takim ludziom jak ty. Pare lat temu na mojej wspólnocie tak było tylko bez aktu
notarialnego, że Zarząd i Administrację pełnił tą funkcję?
Pozdrawiam
Miro

[mko]

jolanda5 napisała:

> Witaj Ola
> ...forma aktu notarialnego i powierzenia
> Zarządu firmie jest w pewnym rodzaju zmianą, ale nie łamie się przy tym
prawa,
> bo jak zauważyłaś Właściciele na to się zgodzili?

Moim zdaniem: Po to własnie jest notariusz, aby miec pewność, ze właściciele
sie zgodzili, a nie ze ktos sfałszował wybory. jak nie ma notariusza, to nie
ma pewnosci,ze wszystko bylo OK, wiec uchwala jest niewazna (albo do obalenia w
sądzie).

pozdr
mko

[jolanda5]

Mnie ludzie powołali do Zarządu uchwałą. Twój wywód wskazuje na to, że mnie nie
ma i nie mają do mnie zaufania i trzeba notariusza, aby było zgodnie z prawem.
To nie tędy droga. MOŻNA później w formie aktu notarialnego tak uczynić, ale
tego odradzam, bo jak np. moja gęba się nie spodoba to Fora ze Dwora i zwykłą
uchwałą mnie odsuwają, natomiast w formie notarialnej jest trudniej, dlatego
Zarządcy się wycwanili i chcą tą formę, bo trudniej, Fora ze Dwora.
Pozdrawiam

[mko]

ale Ty jesteś osobą fizyczną, więc nie zmieniano sposobu zarzadu.
W akcie notarialnym nie trzeba przecież podawać nazwy firmy, która będzie
zarzadzała.
Powinno to być tak, że notariusz protokołuje, że WM będzie zarządzana przez
osobę prawną (ale bez nazwy!!)
Natomiast drugą uchwałą (bez notariusza) powołują (zawieraja umowe) z firma
zarządzającą. I wtedy, jak firma się nie sprawdzi, to fora ze dwora i bierzemy
następną.
pozdr
mko

[jolanda5]

Masz rację ale w sprawie była mowa o zgodnść z prawem a prowo na to pozwala,
Ktoś może mieć odmmiene zdanie ale nie uchybia UWL.
Pozd.
Miro

[mko]

art 18.1 uwl:
Właściciele lokali __mogą__ w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali
albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób
zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie
fizycznej albo prawnej

art 18.3 uwl:
Jeżeli sposobu zarządu __nie__określono__ w umowie, o której mowa w ust. 1, lub
w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w
niniejszym rozdziale.

art.20.1 uwl:
Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej
niż siedem, właściciele lokali są __obowiązani__ podjąć uchwałę o wyborze
jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie
__osoba____fizyczna__ wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona

----------
nie macie w umowie kupna lokalu, ani później zapisanego przez notariusza
sposobu zarządzania, więc podpadacie pod art. 18.3 - czyli pod dalsze zapisy
tego rozdziału uwl.
Zgodnie z art.20.1 jesteście zobowiązani wybrać zarząd składając się z co
najmniej 1 osoby __fizycznej__, czyli nie możecie jako zarząd wskazać firmy.
Taka uchwała jest niezgodna z uwl - czy jest prawomocna, nie wiem.
Powinniście wybrać minimum jedną osobę fizyczną do zarządu (może to byc
właściciel, lub pracownik tej firmy, która ma wami administrować - ale chyba
musi mieć licencję). A potem ten zarząd podpisze (na podst. waszej uchwały)
umowę z firmą administrującą.

Co do twoich pytań:
1. notariusz był potrzebny, choć nie nastąpiła zmiana sposobu zarządu, bo nie
było poprzednio okreslonego sposobu zarządu.
2. uprawnienia administratora (firmy) do reprezentowania was mogą zostać
podwazone przez druga strone albo nawet przez sedziego - choc tutaj przydałaby
sie opinia prawnika co do skutecznosci umowy, ktora musi byc "potwierdzona"
przez notariusza. przez analogie do sprzedazy nieruchomosci, umowa jest
nieobowiazujaca, wiec administrator (firma) nie moze reprezentowac was przed
sadem.
3.jesli prawda jest to co napisalem powyzej (dot. umow co do ktorych wymagana
jest forma aktu not.), to nie moze otworzyc.
pozdr
mko

[edward_sl]

Wszelkie wątpliwości w tej sprawie rozwieje art 18 Ustawy z dnia 24 czerwca
1994 roku o własności lokali. Wszystkiego 13 wersów i już.

[serafin666]

no cóż : durne pytanie - durna odpowiedź