Prawo ZGN-ów

06.06.05, 23:29
Ostatnio ZGN wysyłał pisma do Wspólnot o następującej treści:
Na podstawie inwentaryzacji uległa zmianie powierzchnia użytkowa
lokalu. Prosimy naliczać zaliczki od ...... w oparciu o skorygowaną
powierzchnię uzytkowa lokalu.
Mam prośbe do BPL o spowodowanie ograniczenia szerzącej się głupoty.

Pozdrawiam

Mrozik
    • dobud Re: Prawo ZGN-ów 06.06.05, 23:31
      A co to ZGN i BPL ?:)
      • mrozik.jarek Re: Prawo ZGN-ów 06.06.05, 23:47
        dobud napisał:

        > A co to ZGN i BPL ?:)

        Zakład Gospodarowania Nieruchomościami
        Biuro Polityki Lokalowej
        • dobud Re: Prawo ZGN-ów 07.06.05, 00:16
          łłłłłłłłłoooooooo matko........strasznie mondre nazwy..........gdziesik to sie
          takie uchowało?:(
    • mieszkanie.i.wspolnota Super ! 08.06.05, 00:22
      mrozik.jarek napisał:

      > Ostatnio ZGN wysyłał pisma do Wspólnot o następującej treści:
      > Na podstawie inwentaryzacji uległa zmianie powierzchnia użytkowa
      > lokalu. Prosimy naliczać zaliczki od ...... w oparciu o skorygowaną
      > powierzchnię uzytkowa lokalu.
      > Mam prośbe do BPL o spowodowanie ograniczenia szerzącej się głupoty.
      >
      > Pozdrawiam
      >
      > Mrozik
      • aurita Re: Super ! 09.06.05, 09:11
        a moze jednak jakis ekspert odpowie: tepa jestem i nie zrozumialam.
        W naszej wspolnocie co rusz zmienia sie powierzchnia budynku jak gmina sprzedaje
        kolejny lokal.
        Drugie pytanie z tym zwiazane: czy mozemy wobec tego zastosowac zasade
        glosowania 1 glos =1 wlasciciel? Czy Gmina, skoro miesza w udzialach nie powinna
        przeprowadzic na swoj koszt "reinwentaryzacji" budynku?
        • gosiakz Re: Super ! 09.06.05, 10:51
          No jasne !!!! Może nie jestem ekspertem, ale to wiem !
          Powierzchnię jaką masz w akcie notarialnym , to taka ma być ! Jeśli gmina
          miesza, to głosowanie 1x1 spokojnie możesz przeprowadzać.
          I podjąć uchwałę o zrobieniu inwentaryzacji arch-budowlanej na koszt Gminy (
          jesli takowej nie ma) zgodnie z art.29 ust.1c i 1d Ustawy o wł.lokali i Prawa
          budowlanego ( art. nie pamiętam, ale poszukaj )
          • dobud Re: Super ! 09.06.05, 22:27
            super odpowiedź: jestem za w 100% :):)
        • mieszkanie.i.wspolnota ZGN nie jest źródłem prawa 09.06.05, 23:52
          aurita napisała:
          > a może jednak jakiś ekspert odpowie: tępa jestem i nie zrozumiałam

          Ja też jestem tępy i pewnie dlatego nie mogę zrozumieć, dlaczego jednostki
          komunalne albo urzędy gmin uzurpują sobie prawo do ustalania wysokości udziałów
          we wspólnotach. @mrozik.jarek kpi sobie z tego, i słusznie, ale to nie
          wystarczy. Proceder jest bowiem powszechny i przez to groźny, tym bardziej, że
          właściciele mieszkań przeważnie nie znają prawa i ślepo wierzą pismom
          przysyłanym z "administracji" - którą utożsamiają z władzą i źródłem prawa.
          W moim tępym umyśle rzeczy mają się inaczej:
          1. Źródłem prawa w Polsce są ustawy, a także orzeczenia sądowe - jeśli powstał
          spór co do interpretacji ustaw. Źródłem prawa dla wspólnoty mieszkaniowej są w
          szczególności ustawa o własności lokali i Kodeks cywilny.
          2. Władzą we wspólnocie jest sama wspólnota, czyli (upraszczając) ogół
          właścicieli. Wspólnota zarządza nieruchomością wspólną zgodnie z ustawami.
          3. Zgodnie z ustawą o własności lokali wysokość udziałów w nieruchomości
          wspólnej ustala WSPÓLNOTA, na podstawie wpisów w księgach wieczystych. Jeśli
          jednak (co często się zdarza) te wpisy są niekompletne lub kwestionowana jest
          ich zgodność z rzeczywistością, niezbędna jest następująca procedura:
          a) inwentaryzacja, a ściślej: pomiar powierzchni wszystkich lokali i
          pomieszczeń do nich przynależnych;
          b) ustalenie wysokości udziałów na podstawie inwentaryzacji;
          c) zatwierdzenie wyników inwentaryzacji i wysokości udziałów - jednomyślnie w
          nieruchomości do 7 lokali, uchwałą właścicieli w nieruchomości ponad siedem
          lokali - zawsze jednak w obecności notariusza. Notariusz protokołuje decyzję
          właścicieli, sporządza stosowne aneksy do wszystkich aktów własności lokali i
          składa do sądu wniosek o dokonanie nowych wpisów w księgach wieczystych.
          Całą tę procedurę może przeprowadzić tylko wspólnota.* Może ona zlecić
          inwentaryzację biegłemu, a samą czynność wyliczania udziałów może i nawet
          powinien wykonać zarząd wspólnoty .** Ale decyzję ostateczną czyli – w dużej
          wspólnocie - uchwałę zatwierdzającą wysokość udziałów mogą podjąć wyłącznie
          właściciele. WYLICZENIE ZROBIONE PRZEZ ZARZĄDCĘ ALBO PRZEZ KTÓREGOŚ Z
          WŁAŚCICIELI, NP. PRZEZ GMINĘ – CHOĆBY BYŁO NAJRZETELNIEJSZE MERYTORYCZNIE – NIE
          MA ŻADNEJ WARTOŚCI PRAWNEJ, DOPÓKI NIE ZOSTANIE ZATWIERDZONE UCHWAŁĄ
          WŁAŚCICIELI ZAPROTOKOŁOWANĄ NOTARIALNIE (formalnie nazywa się to: „udzielenie
          zgody na zmianę wysokości udziałów
          we współwłasności nieruchomości wspólnej” – art.22 ust.3 pkt.5a ustawy o
          własności lokali).
          Jeśli niektórzy właściciele nie chcą zaakceptować wyników inwentaryzacji,
          sprawę można rozstrzygnąć na drodze sądowej (art.24 ustawy o własności lokali,
          a dla małych wspólnot art.201 Kodeksu cywilnego). Orzeczenie sądu zastąpi w
          takim wypadku uchwałę i będzie podstawą wpisów do księgi wieczystej.
          UWAGA: zdarza się, że gmina lub jednostka komunalna podsuwa właścicielom
          wykaz udziałów wg własnego pomysłu, gdzie np. udział gminy wyliczono drogą
          odjęcia od jedności sumy udziałów indywidualnych (wg ksiąg wieczystych); gmina
          czyni tak, bo sama ksiąg wieczystych dla swoich lokali nie posiada – a
          nieświadomi rzeczy i nie znający prawa właściciele prywatni zatwierdzają ten
          wykaz swoją uchwałą. Potem przyklepuje go notariusz: dane z wykazu trafiają do
          księgi wieczystej i zaczynają obowiązywać, mimo iż są niezgodne z
          rzeczywistością. Także w tym wypadku możliwe jest działanie na drodze sądowej:
          zaskarżenie uchwały jako „czynności sprzecznej z ustawą” (art.58 Kodeksu
          cywilnego) – a w efekcie, jeśli sąd uzna naszą skargę, unieważnienie uchwały i
          jej następstw: aktów notarialnych i wpisów w księgach wieczystych.
          --
          * Oznacza to również, że wspólnota ponosi wszystkie koszty tej procedury.
          Gdyby jednak w jej trakcie udało się znaleźć winnego – np. developera,
          notariusza, urząd lub sąd, który popełnił błędy przy dotychczasowym wyliczeniu
          udziałów – wspólnota może obciążyć winnego kosztami procedury korygującej.
          Zaczyna się od noty obciążeniowej, a gdy ta nie skutkuje – dochodzi się
          należności na drodze sądowej.
          ** Wyliczenie, zgodnie z art.3 ust.3 ustawy o własności lokali, wymaga
          znajomości arytmetyki na poziomie szkoły podstawowej. Na wszelki wypadek podam
          przykład. Jeżeli moje mieszkanie wraz z wymienionymi w akcie własności
          pomieszczeniami przynależnymi ma powierzchnię 48,36 m.kw., a łączna
          powierzchnia lokali i pomieszczeń do nich przynależnych to 3295,68 m.kw., to
          mój udział wynosi 4836/329568. UWAGA: tylko taki zapis (ułamek zwykły)
          gwarantuje spełnienie ustawowego wymagania, aby suma udziałów
          w nieruchomości wspólnej była równa 1. Przedstawienie udziału w ułamku
          dziesiętnym (w procentach) niemal zawsze, za sprawą reguł zaokrąglania,
          prowadzi do sytuacji, w której suma udziałów w nieruchomości wspólnej jest albo
          większa, albo mniejsza niż 1.
          • aurita Re: ZGN nie jest źródłem prawa 10.06.05, 10:33
            Bardzo dziekuje za wyczerpujaca odpowiedz.

            W akcie notarialnym nie mamy zapisanego udzialu (przynajmniej ja), tylko
            powierzchnie mieszkania, gmina sprzedajac mieszkanie za kazdym razem robi nowy
            pomiar lokalu: i zmienia jego powierzchnie jednoczesnie korygujac powierzchnie
            budynku, tak aby suma udzialow byla zawsze 1. Nie zmieniaja udzialu juz
            sprzedanych lokali. Zarowno firma zarzadzajaca jak i Zarzad nie protestuja. Nie
            chodzi o to ze "slepo wierzymy" Gminie tylko poprostu musielibysmy zainwestowac
            w spiwory i koczowac w sadzie: co chwile Gmina wymysla nowe "kwiatki". Ale to
            nie na temat.
            Jeszcze raz dziekuje, sprobuje zmobilizowac Zarzad.
            • gosiakz Re: ZGN nie jest źródłem prawa 29.07.05, 22:56
              Ten temat będzie chyba długo jeszcze aktualny......
              Gmina Łódź twierdzi z uporem , że dopóki nie sprzeda ostatniego lokalu w
              nieruchomości i wówczas okaże się , że udziały nie są równe jedności , to żadna
              wspólnota podejmująca uchwały tym systemem i z tym uzasadnieniem nie może
              korzystać z zapisu art.23 ust.2a ( dot. udziałów nierównych 1), bo każdy
              prawnik gminy Łódź to obali.
              Wiem , że w wielu wspólnotach łódzkich bez problemów z gminą stosuje się ten
              system ( u serafina666 także)
              Czy ktoś zna jakieś orzecznictwo sądowe w tym temacie ?
              Ustawa jest dziurawa i każdy chce przeciągnąć na swoją stronę !!! Jak długo
              można to "mielić"!!!
              • xxxll Re: ZGN nie jest źródłem prawa 30.07.05, 10:27
                Spróbujcie złozyć pozew przeciwko Urżędowi a ... wygracie . Przy kazdym
                wyliczniu zmieniaja sie udziały wszystkich lokali tych sprzedanych i tych nie
                sprzedanych gdy zmienia sie ogólna powierzchnia . Sami sobie policzcie .

                Dlatego musi byc zrobiony operat wyodrębnienia dla CAŁEJ nieruchomosci (nie
                mylic z budynkiem) gruntowej. Po 1995 roku nie powinno byc takich sytuacji ale
                żyjemy w Polsce i wszystko jasne.
                • asam11 Re: ZGN nie jest źródłem prawa 30.07.05, 18:22
                  xxxll napisał:

                  > Spróbujcie złozyć pozew przeciwko Urżędowi a ... wygracie .

                  Na forum wystepują osoby, które same przyznają, że są mało lotne w temacie. I w
                  porządku, oby wiecej takich szukało rady a wkrótce będą obeznane w temacie.
                  Chyba, że odpowiedzi bedzie udzielać osoba przekonana tak bardzo o swej wiedzy,
                  ze rady będą podawane bardzo niechlujnie. Ten typ tak właśnie ma.

                  Nie mozna złożyć pozwu przeciw urzędowi. Wielką czy małą literą pisany
                  zdolności prawnej nie ma.

                  Przy kazdym
                  > wyliczniu zmieniaja sie udziały wszystkich lokali tych sprzedanych i tych nie
                  > sprzedanych gdy zmienia sie ogólna powierzchnia .

                  Udział lokalu??? - duży skrót myślowy.
                  Udział lokalu niesprzedanego? - to już abstrakcja.

                  • dobud Re: ZGN nie jest źródłem prawa 30.07.05, 19:07
                    Należy wnieść pozew przeciwko Gminie X.
            • xxxll Re: ZGN nie jest źródłem prawa 30.07.05, 09:53
              To masz wadliwy akt notarialny . Udział w NW musi być.
          • xxxll Re: ZGN nie jest źródłem prawa 30.07.05, 10:20
            Szanowny ekspercie !
            Nie do końca sie spanem zgadzam , bo:

            1. Wspólnota nie może w nieskończonośc poprawiać udziału procenyowego w NW.

            2. Jeżel w nieruchomości ma udział pierszy właściciel ( ten który dysponował
            100%) np;Gmina, Deweloper, Zakład Pracy , Spółdzielnia Mieszkaniowa po
            przekształceniu spółdzielczego lokalu we własność , to ON ma zapłacicic za te
            operacjie, bo to on popełnił ten błąd - świadomie czy nie to jest inna sprawa.

            3. wystarczy wykonać operat wyodrębnienia lokalu przez rzeczoznawce majatkowego
            i to wystaczy ( ta robota jest dla [dobud]). Opreat musi być wykonany na
            podstawie prawa jakie obowiazywał przy pierwszym wyodrebnieniu (przed 1995 czy
            po)
            4 Uchwała właścicieli ma na celu zatwierdzenie tego nowego podziału i tu sie
            jej rola kończy.

            ###

            Niezgodnośc udziałów (jedności) wynika z tego że sprzedaż odbywa sie etapami a
            pierwotni własciciele nie maja wykonanych operatów na wszystkie lokalale . To
            jest przyczyna takich sytuacji
            • maosia1 Re: ZGN nie jest źródłem prawa 30.07.05, 10:49
              Należę do grupy osób niestety niezbyt lotnych w tej dziedzinie i mam (i mojaWM)
              z tym ogromny problem,tym bardziej,że wszyscy patrzą na mnie co zrobię tzn
              jeżeli zaakceptuję to oni też.
              U nas była inwentaryzacja poszłam z tym do" mądrych głów",ale też ręce
              rozłożyli.
              Sytułacja jest taka mam w akcie notarialnym zapis,że moje udziały w budynku
              wynoszą 49,97/282 po korekcie mają wynosić 4887/47751 no i co mam zrobić? Oni
              twierdzą,że kupiłam tylko 1/2 działki na której stoi budynek-bzdura bo akt
              notarialny zawiera wykaz wszystkich lokali a nie połowy. Acha jeszcze jedno
              mianownik to powierzchnia wszystkich lokali mieszkalnych nie ma tu
              ujętych,żadnych pomieszczeń należących do części wspólnych.
              • xxxll Re: ZGN nie jest źródłem prawa 30.07.05, 11:17
                maosia1 napisała:

                >>>Acha jeszcze jedno mianownik to powierzchnia wszystkich lokali mieszkalnych
                nie ma tu ujętych,żadnych pomieszczeń należących do części wspólnych<<<

                mianownik to suma wszystkich lokalu wyodrębnionych :mieszkalnych i uzytkowych.

                Przed 1995 roku nie uwzględniano powierzchni przynależnych (piwnic, boksów,
                itp) po 1995 przy ustalaniu należy do p.u.l. doliczyć powierzchnię lokali
                przynależnych . Tak policzona powierzchnie stanowi mianownik.
                • asam11 Re: ZGN nie jest źródłem prawa 30.07.05, 18:29
                  xxxll napisał:

                  > maosia1 napisała:
                  >
                  > >>>Acha jeszcze jedno mianownik to powierzchnia wszystkich lokali m
                  > ieszkalnych
                  > nie ma tu ujętych,żadnych pomieszczeń należących do części wspólnych<<&
                  > #60;
                  >
                  > mianownik to suma wszystkich lokalu wyodrębnionych :mieszkalnych i uzytkowych.
                  >
                  > Przed 1995 roku nie uwzględniano powierzchni przynależnych (piwnic, boksów,
                  > itp) po 1995 przy ustalaniu należy do p.u.l. doliczyć powierzchnię lokali
                  > przynależnych . Tak policzona powierzchnie stanowi mianownik.

                  Doprecyzujmy za xxxll:
                  Doliczyć albo nie doliczyć, zależy jakie zasady obowiazywały przy pierwszym
                  wyodrebnieniu (przed 1995 czy po - obojętne)

                  • xxxll Re: ZGN nie jest źródłem prawa 30.07.05, 20:09
                    Znowu zamieszłeś a nie wyjaśniłeś.

                    Ważne jest daliczać pom przynależne czy nie

                    Można mieć mały lokal mieszkalny i duże pomieszczenie przynalezne
                    i odwrotnie i posiadać te same udziały - to sytuacja po 1995 roku.
                    Przed 1995 udziały byłyby rózne. Kumasz ASAM11.
                    • asam11 Re: ZGN nie jest źródłem prawa 30.07.05, 22:00
                      xxxll napisał:

                      > Znowu zamieszłeś a nie wyjaśniłeś.


                      Staram sie ale nie wszyscy to rozumieją.

                      > Ważne jest daliczać pom przynależne czy nie

                      Ważne
                      >
                      > Można mieć mały lokal mieszkalny i duże pomieszczenie przynalezne
                      > i odwrotnie i posiadać te same udziały - to sytuacja po 1995 roku.
                      > Przed 1995 udziały byłyby rózne. Kumasz ASAM11.

                      Po 1995 tez moga być różne. Jeśli dla pierwszego wyodrebnionego lokalu udziały
                      własciela określono bez uwzględnienia pomieszczeń przynaleznych to dla
                      następnych włascicieli lokali obowiązuje ta sama zasada, nawet po 1995 r.

                      Ale to ty ponoć szkolisz członków wspólnot i bierzesz za to kasę, czyż nie???
                      • xxxll Re: ZGN nie jest źródłem prawa 31.07.05, 12:33
                        ASAM11
                        mozolnie wyklikał: (tylko po co)

                        Po 1995 tez moga być różne. Jeśli dla pierwszego wyodrebnionego lokalu udziały
                        > własciela określono bez uwzględnienia pomieszczeń przynaleznych to dla
                        > następnych włascicieli lokali obowiązuje ta sama zasada, nawet po 1995 r.
                        >
                        > Ale to ty ponoć szkolisz członków wspólnot i bierzesz za to kasę, czyż nie???

                        ###

                        To pytanie zawsze dodtyczy pierwszego lokalu a następne to zasada domina.
                        Jezeli bym uzyskał informację w jakim czasie wyodręniono pierwszy lokal to
                        udzieliłbym następnej KONKRETNEJ odpowiedzi , a ty wsadziłeś swoje 5 groszy
                        tylko po co?
              • serafin666 Re: ZGN nie jest źródłem prawa 30.07.05, 13:58
                żeczywiście nie jesteś zbyt lotna ;
                Twój "nowy" udział do "starego" udziału wynosi (4887/47751)/(49,97/282)=0,5776 ;
                i w takiej proporcji zminiejszył się Twój udział w kosztach wspólnych ;
                powinnaś podskakiwać z radości
                • xxxll Re: ZGN nie jest źródłem prawa 30.07.05, 14:25
                  ale i też zmieszyły się zyski z pożytków. Cieszyć sie czy płakać>
              • dobud Re: ZGN nie jest źródłem prawa 30.07.05, 15:50
                Sprawdź na mapie. Może ten budynek stoi "okrakiem" na 2 działkach, a w akcie
                jest tylko wymieniona jedna? Zdobyłaś juz zdolność skanowania, to możesz
                przesłać ten akt i mapkę - jeśli masz.
            • dobud Re: ZGN nie jest źródłem prawa 30.07.05, 15:46
              Hi,hi :):) Nareszcie doceniłeś mój zawód :):). Na poważnie: tylko w tym roku
              robilem już kilka takich operatów dla całych nieruchomosci.
              • xxxll Re: ZGN nie jest źródłem prawa 30.07.05, 20:03
                a jaki sens robic dla kawałka niruchomosci - chyba ze dla kapuchy
                • dobud Re: ZGN nie jest źródłem prawa 30.07.05, 22:01
                  Sens ma taki, że pojedynczy wlaściciel może chcieć sprawdzić, czy powierzchnia
                  jego mieszkania podana w akcie notarialnym jest zgoda ze stanem faktycznym,
                  zanim zrobi "aferę", a może nie wiedzieć jak to sie mierzy.
                  Ty chory byłbyś, jakbyś nie łapał za słowka.........
                  • maosia1 Re: ZGN nie jest źródłem prawa 30.07.05, 22:06
                    Cześć Dodud :).Dokładnie nasz domek stoi "orakiem" na dwóch działkach dzieląc
                    go na pół.Jutro zrobię nową "sesję fotograficzną" to ci podeślę co mam.
    • krzysztog Re: Prawo ZGN-ów 30.07.05, 22:56
      Urocze jest to że ci "głupcy" pracujący w gminnych tzw ZGN, ZGM itp nagle,
      po zakończeniu tam pracy i rozpoczęciu "prywatnej praktyki" stają sie
      poważanymi i fachowymi Zarządcami. :-)
      Rozumiem że łatwiej się dyskutuje czy wyraża poglądy mając gdzieś
      wspólnego "Zływroga" (to chyba Sniegow w książce "Dalekie szlaki" wymyślił to
      pojęcie). Dobry, milczący i neruchawy przeciwnik. :-)

      Przecież wszyscy Państwo wiecie że wiekszość budynków i Wspólnot w mistch
      nie ma aktualnego opomiarowania, książek budynków, aktów notarialnych, kont
      bankowych, ... .:-). Zaległości siegają kilkudziesięciu lat. Normalizacja tego
      stanu wymaga gigantycznych peniędzy i sporo czasu. Powoli to zreszta następuje.
      A dzisiejsi Gmina i Zarządcy muszą jakoś obsługiwać na bieżąco ten bałagan.

      Czy w ogóle można to zrobić dobrze i bezboleśnie dla wszystkich ???
      - Kto ma za te prace zapłacić ?
      - Od kiedy maja obowiązywać potrzebne zmiany ?
      - Kto ma pokryć koszt zmienionych(%) rozrachunków ?
      - Jeżeli zmiana "pogorszy" sytuację właściciela to .. czy może się na nia
      niezgodzić ???
      - ...
      Ciekawi mnie JAK można by to realnie załatwić ??

      KG
      • xxxll Re: Prawo ZGN-ów 31.07.05, 12:21
        Można i powinno.
        Jeżeli gmina ma trochę udziałow to ona ma zapłacicie za wszystko.
      • krzysztog Re: Prawo ZGN-ów 31.07.05, 13:22
        W jakim miescie ?
        Od Opola, przez Wrocław, Jelenią Górę po Legnicę, na przykład.
        Zanam od strony komunalno-mieszkaniowej miast koło 100 w południowo zachodniej
        części ale nie wiem czy nie pamiętam dokładnie co jest w we wszystkich.
        Może forumowicze pomoga ??
        KG
    • seew Re: Prawo ZGN-ów 30.07.05, 23:03
      w jakim to mieście?
Pełna wersja