LOKAL SAMODZIELNY

[mrozik.jarek]

W dn 6 czerwca 2005r. zwróciłem się do urzędu gminy o przekazanie wspólnocie
mieszkaniowej dwóch tzw pomieszczeń usługowych, które zdaniem zarządu należą
do nieruchomości wspólnej. Pomieszczenia te do chwili obecnej są wynajmowane
przez urząd gminy.
W swoim pismie krótko uzasadniłem, że pomieszczenia te nie są lokalami
samodzielnymi i powinny zostać przezkazane wspólnocie mieszkaniowej.

A oto fragment interesującej odpowiedzi przedstawiciela gminy: ... Na
podstawie zaświadczenia Nr 12/2005 i 13/2005 z dnia 14.06.2005r. wydanego
przez Biuro Naczelnego Architekta lokale uzytkowe w rozumieniu uowl są
lokalami użytkowymi...
Moim zdaniem zaświadczenie takie zostało wydane trochę za późno :-) dla gminy.


Pozdrawiam

[serafin666]

jesteś głupi - nie prosića kazać

[mb1962]

Drogi Serafinie trochę taktu.

[rwujek]

> A oto fragment interesującej odpowiedzi przedstawiciela gminy: ... Na
> podstawie zaświadczenia Nr 12/2005 i 13/2005 z dnia 14.06.2005r. wydanego
> przez Biuro Naczelnego Architekta lokale uzytkowe w rozumieniu uowl są
> lokalami użytkowymi...
Cytowany frgment zaświadczenia nie dotyczy formy własności a jedynie sposobu
użytkowania lokali.
Proponuje abyś zajrzał do zapisu wakcie notarialnym i sprawdził zapisy w
księdze wieczystej.Tam jedynie jak sądze możesz znaleźć odpowiedź na pytanie
czy te lokale są wyszczególnione i w skład jakiej części nieruchomości wchodzą.
Moim zdaniem o ile nie są wyienione ako odręnelokaleo ch owierzchniawchodzi w
skład owierzchni wspólnej nieruchomości.
pozdro

[dobud]

Skoro nie zostały jeszcze wyodrębnione, to nie będą miały założonej KW.
Sprawdzić trzeba sumę powierzchni dla jakiej policzone są udziały: czy te
lokale są w niej, czy nie - jeśli nie, to zostały zaliczone do części wspolnej
przy 1-wszej sprzedaży i tak już musi być, chyba że gmina kupi je od wspólnoty:)

[asam11]

mrozik.jarek napisał:

>
> W swoim pismie krótko uzasadniłem, że pomieszczenia te nie są lokalami
> samodzielnymi i powinny zostać przezkazane wspólnocie mieszkaniowej.

Brak samodzielności lokalu nie przesądza o jego przynależności do części
wspólnej. Gminy posiadają wiele lokali niesamodzielnych, których chociażby ze
wzgledów funkcjionalnych (np. wspólna kuchnia dla dwóch lokali) łatwo
usamodzielnić się nie da. To nie powód, żeby uznać, że należą do części
wspólnej.
>
> A oto fragment interesującej odpowiedzi przedstawiciela gminy: ... Na
> podstawie zaświadczenia Nr 12/2005 i 13/2005 z dnia 14.06.2005r. wydanego
> przez Biuro Naczelnego Architekta lokale uzytkowe w rozumieniu uowl są
> lokalami użytkowymi...

Te nawet mogą być samodzielne i nic z tego nie wynika.

Pozdr.

[mrozik.jarek]

asam11 napisał:


> Brak samodzielności lokalu nie przesądza o jego przynależności do części
> wspólnej. Gminy posiadają wiele lokali niesamodzielnych, których chociażby ze
> wzgledów funkcjionalnych (np. wspólna kuchnia dla dwóch lokali) łatwo
> usamodzielnić się nie da. To nie powód, żeby uznać, że należą do części
> wspólnej.

To są tylko moje wypociny i mogę sie mylić. Temat jest jednak interesujący.
Jeżeli przyjmiemy, że w nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej są lokale
samodzielne i prawnie wyodrębnione (zbywalne rzeczy), do których mogą
przynależeć jeszcze pomieszczenia przynależne, to wszystko co pozostaje powinno
należeć do nieruchomości wspólnej.
A oto przykłady braku samodzielności lokalu:
1) "lokal mieszkalny" po bez pomieszcenia kuchennego nie może być lokalem
samodzielnym,
2) "lokal mieszkalny/użytkowy" (na stały pobyt ludzi) bez WC nie może być
lokalem samodzielnym,
3) "lokal mieszkalny/użytkowy" (na stały pobyt ludzi) bez okien nie może być
lokalem samodzielnym.
Przykładów mozna podać więcej. Jeżeli "lokale" nie są samodzielne, to moga być
tylko pomieszczeniami: przynależnymi do innych lokali, pomieszczeniami
pomocniczymi, lub pomieszczeniami należącymi do nieruchomości wspólnej.
Ustawodawca niestety nie zdefiniował "pomieszczenia pomocniczego".
Jeżeli nawet przyjmiemy, że pomieszczeniem pomocniczym może byc WC lub
kuchnia usytuowana na korytarzu w budynku, to może ona "przynależeć" tylko do
jednego lokalu. Nie mogę sobie wyobrazic aby kuchnia jako pomieszczenie
pomocnicze stanowiło współwłasność wielu "właścicieli lokali".
Nie jest winą wspólnoty mieszkaniowej, że pierwotny właściciel np. przez 10
lat wynajmował pomieszczenie, które nie przynależało do konkretnego lokalu.
Pierwotny właściciel nie zatroszczył sie o to aby uzyskać tytuł samodzielności
lokalu. Zrobił to po otrzymaniu pisma wzywającego do przekazania pomieszczenia
wspólnocie mieszkaniowej.
Poza tym dorzucę jeszcze fakt, że w momencie sprzedazy pierwszego lokalu
powierzchnia uzytkowa spornych pomieszczeń nie była wliczona do ogólnej
powierzchni uzytkowej wszystkich lokali.

Pozdrawiam

[rwujek]

>
> To są tylko moje wypociny i mogę sie mylić. Temat jest jednak interesujący.
> Jeżeli przyjmiemy, że w nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej są lokale
> samodzielne i prawnie wyodrębnione (zbywalne rzeczy), do których mogą
> przynależeć jeszcze pomieszczenia przynależne, to wszystko co pozostaje
powinno należeć do nieruchomości wspólnej.
Sądzę,że powodem rozbieznoosci w interpretacji jest to, że mieszasz dwie rzeczy:
Lokale samodzielne to te które moga byc zarówno wyodrębnione jak i te nie
wyodrębnione ( wg uowl.)Lokale to nie tylko pomieszczenia przeznaczone na stały
pobyt ludzi ale także wszystkie inne lokale wyszczególnione w księdze
wieczystej nieruchomości. Mogą to być na przykład właśnie lokale użytkowe takie
jak pomieszczenia o określonym, w stosownym zaświadczeniu ( dopuszczeniu),
sposobie użytkowania ( garaż, komórka lokatorska, magazyn, pralnia,usługi itp.)
> > A oto przykłady braku samodzielności lokalu:
> 1) "lokal mieszkalny" po bez pomieszcenia kuchennego nie może być lokalem
> samodzielnym,
A co z lokalami w których jest jedynie wnęka w przedpokoju na kuchnie -
kawalerka
> 2) "lokal mieszkalny/użytkowy" (na stały pobyt ludzi) bez WC nie może być
> lokalem samodzielnym,
Np. : Magazyn nie może być wg ciebie lokalem samodzielnym.

> 3) "lokal mieszkalny/użytkowy" (na stały pobyt ludzi) bez okien nie może być
> lokalem samodzielnym.
Np. : Garaż nie może być wg ciebie lokalem samodzielnym.

> Ustawodawca niestety nie zdefiniował "pomieszczenia pomocniczego".
Wyjasnie ten problem stara norma PN-70/B-02365 i nowa PN-ISO 9836:1997

> Jeżeli nawet przyjmiemy, że pomieszczeniem pomocniczym może byc WC lub
> kuchnia usytuowana na korytarzu w budynku, to może ona "przynależeć" tylko
do jednego lokalu.
Wg w/w norm pow. pomocnicza jest częścią lokalu

> Pierwotny właściciel nie zatroszczył sie o to aby uzyskać tytuł
samodzielności > lokalu. Zrobił to po otrzymaniu pisma wzywającego do
przekazania pomieszczenia > wspólnocie mieszkaniowej.
Jeszcze raz podkreślam zaswiadczenie o samodzielności lokalu wskazuje jedynie
na możliwość jego wykorzstania a jedynie wykazane dane w księdze wieczystej
całej nieruchomości może być podstawą do oceny czy powierzchnia ta wchodzi w
skład powierzchni wspólnej nieruchomości.
> Poza tym dorzucę jeszcze fakt, że w momencie sprzedazy pierwszego lokalu
> powierzchnia uzytkowa spornych pomieszczeń nie była wliczona do ogólnej
> powierzchni uzytkowej wszystkich lokali.
I od tego trzeba było zacząć. Ciekawi mnie dlaczego podkreśliłeś fakt dotyczący
sprzedaży pierwszego lokalu - czyżby później bywało różnie?
Moim zdaniem jeśli powierzchnie ww pomieszczeń użytkowych nie zostały
uwzględnione to masz racje i nie odpuszcaj nawet jak będziecie musieli zwrócić
sie o roztrzygnięcie do sądu.

[mrozik.jarek]

rwujek napisał:

> Sądzę,że powodem rozbieznoosci w interpretacji jest to, że mieszasz dwie
rzeczy
> :
> Lokale samodzielne to te które moga byc zarówno wyodrębnione jak i te nie
> wyodrębnione ( wg uowl.)Lokale to nie tylko pomieszczenia przeznaczone na
stały
>
> pobyt ludzi ale także wszystkie inne lokale wyszczególnione w księdze
> wieczystej nieruchomości. Mogą to być na przykład właśnie lokale użytkowe
takie
>
> jak pomieszczenia o określonym, w stosownym zaświadczeniu ( dopuszczeniu),
> sposobie użytkowania ( garaż, komórka lokatorska, magazyn, pralnia,usługi
itp.)

Odnoszę sie przede wszystkim do lokali samodzielnych niewyodrebnionych.
Zgadzam sie, że nawet niewielkie lokale moga byc prawnie wyodrebnione, jeżeli
celem ich wyodrębnienia nie jest w nich stały pobyt ludzi. Zarządzam budynkami
w których niewielkie garaże stanowią wyodrębnione lokale.

> A co z lokalami w których jest jedynie wnęka w przedpokoju na kuchnie -
> kawalerka

może byc lokalem samodzielnym


> Np. : Magazyn nie może być wg ciebie lokalem samodzielnym.

Magazyn bez WC w którym maja przebywać ludzie nie może byc lokalem samodzielnym.


> > 3) "lokal mieszkalny/użytkowy" (na stały pobyt ludzi) bez okien nie może
> być
> > lokalem samodzielnym.
> Np. : Garaż nie może być wg ciebie lokalem samodzielnym.
>

Garaz nie jest lokalem w którym moga na pobyt stały przebywać ludzie.


> >
> > Jeżeli nawet przyjmiemy, że pomieszczeniem pomocniczym może byc WC lub
> > kuchnia usytuowana na korytarzu w budynku, to może ona "przynależeć" tyl
> ko
> do jednego lokalu.
> Wg w/w norm pow. pomocnicza jest częścią lokalu

Częścią jednego lokalu a nie częścią wielu lokali.

> I od tego trzeba było zacząć. Ciekawi mnie dlaczego podkreśliłeś fakt
dotyczący sprzedaży pierwszego lokalu - czyżby później bywało różnie?

Tak , pózniej liczono juz róznie.


Pozdrawiam

Mrozik

[serafin666]

2003.10.21 wyrok SN I CK 156/02 Biul.SN 2004/3/8
Lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (Dz. U. 2000 r. Nr 80, poz. 903), które nie zostały
wyodrębnione, stanowią wyłączną własność dotychczasowego właściciela
nieruchomości i jemu przypadają pożytki i przychody z tych lokali.
2003.03.07 wyrok SN III RN 29/02 Prz.Podat. 2003/7/62
Definiując pojęcie prawne "samodzielnego lokalu mieszkalnego", ustawodawca
czyni wyraźne rozróżnienie pomiędzy pojęciem "pomieszczenia pomocniczego" (art.
2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali), tj. pomieszczeniem,
które wraz z "izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi"
bezpośrednio "służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych", oraz
pojęciem "pomieszczenia przynależnego", które w sensie prawnym stanowi
wprawdzie część składową lokalu mieszkalnego, jednakże w sensie funkcjonalnym
nie jest "przestrzenią" przeznaczoną dla bezpośredniego
zaspokajania "mieszkaniowych" potrzeb ludzi, natomiast służy
zaspokajaniu "innych potrzeb" tych osób, które korzystają z "samodzielnego
lokalu mieszkalnego" (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali).
2003.10.03 uchwała SN III CZP 65/03 OSP 2004/6/74
Współwłaściciel lokalu stanowiącego odrębną własność nie może - bez zgody
pozostałych współwłaścicieli tego lokalu - żądać zniesienia współwłasności,
polegającego na wyodrębnieniu piwnic, wchodzących w skład nieruchomości
wspólnej.
2000.10.03 postanow. SN I CKN 940/00
W przypadku powołania odrębnej własności lokalu, pojętej w sensie jurydycznym,
powstaje nowy przedmiot własności w postaci lokalu, traktowany tak jak
nieruchomość. Odrębność własności lokalu polega na tym, że każdy właściciel
może dysponować swą własnością bez względu na innych właścicieli lokali. Lokal
taki może być odrębnie obciążony i prawo odrębnej własności lokalu wraz
z "przynależnym do niego udziałem w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1
ustawy z 1994 r. o własności lokali)" podlega ujawnieniu w księgach wieczystych
(księdze wieczystej nieruchomości lokalowej i odrębnej księdze wieczystej
nieruchomości, w której własność lokalu została wyodrębniona).
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 1999 r.( sygn: III CZP 32/99 , publ.
OSNC 2000/6/104 )
Do lokali „należących nadal do dotychczasowego właściciela” w rozumieniu art.
19 ustawy o własności lokali zalicza się wszystkie lokale mogące , w myśl art.
2 ust. 1 tej ustawy , stanowić odrębne nieruchomości . Dotyczy to również
lokali będących własnością spółdzielni mieszkaniowej , przysługujących członkom
na zasadach lokatorskiego lub własnościo-wego spółdzielczego prawa do lokalu .

Inny przykład

[mrozik.jarek]

Lokal składający się z dwóch izb, bez c.o., instalacji gazowej,
usytuowany w kondygnacji podziemnej, bez okien jest traktowany przez
jednostke organizacyjna jako lokal samodzielny użytkowy i wynajmowany
osobie prowadzącej działalność gospodarczą -usługową.
Jest to najzwyklejsze pomieszczenie piwniczne, które mogłoby byc lokalem
samodzielnym przeznaczonym na: wózkarnie, garaż (jeżeli byłby odpowiedni wjazd,
magazyn (skład materiałów). Ale tego nie zrobiono. W związku z tym zamiast
samodzielnego lokalu mamy "samodzielne pomieszczenie", które nie przynalezy do
innego lokalu. W związku z tym musi do czegoś przynależeć. Wydaje mi się że do
nieruchomosci wspólnej. W księdze wieczystej jest odnotowane, że nieruchomość
składa się z lokali mieszkalnych. Nie ma wzmianki o lokalu (pomieszczeniu)
uzytkowym.

[rwujek]

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 1999 r.( sygn: III CZP 32/99 , publ.
OSNC 2000/6/104 )
Do lokali „należących nadal do dotychczasowego właściciela” w rozumieniu art.
19 ustawy o własności lokali zalicza się wszystkie lokale mogące , w myśl art.
2 ust. 1 tej ustawy , stanowić odrębne nieruchomości . Dotyczy to również
lokali będących własnością spółdzielni mieszkaniowej , przysługujących członkom
na zasadach lokatorskiego lub własnościo-wego spółdzielczego prawa do lokalu .

problem ten jak sądze dotyczy odpowiedzi na zasadnicze pytanie:
CZY ?
- pomieszczenie / powierzchnia nie uwidoczniona w ksiedze głównej nieruchomości
- nie uwzglednione w obliczeniu powierzchni "Obliczeniowej"( art 3 uwl)przy
określaniu wielkosci udziału w nieruchomosci wspólnej

WCHODZI WSKŁAD POWIERZCHNI WSPÓLNEJ
czy też
DOTYCHCZASOWY WŁAŚCICIEL NIERUCHOMOŚCI MOŻE NA TEJ POWIERZCHNI
WYODRĘBNIĆ ....wszystkie lokale mogące , w myśl art.
2 ust. 1 tej ustawy , stanowić odrębne nieruchomości ...
nawet jeśli któreś z pomieszczeń/ posiada zaświadczenie o przeznaczeniu
(sposobie jeg użytkowania).
Moim zdaniem pomieszczenia; lokale i powierzchnie nie uwidocznione rzez
dotychczasowego właściciela i nie uwzglednione przy okreslaniu powierzchni
oblczeniowej kreslającej udział w nieruchomości
STANOWIĄ ZĘŚĆ WSPÓLNĄ NIERUCHOMOŚCI
Może sie mylę ale jak na razie nie znlazłem innch rozwiązań

[mrozik.jarek]

rwujek napisał: (...)
> Moim zdaniem pomieszczenia; lokale i powierzchnie nie uwidocznione rzez
> dotychczasowego właściciela i nie uwzglednione przy okreslaniu powierzchni
> oblczeniowej kreslającej udział w nieruchomości
> STANOWIĄ ZĘŚĆ WSPÓLNĄ NIERUCHOMOŚCI
> Może sie mylę ale jak na razie nie znlazłem innch rozwiązań

Zgadzam się z Twoim poglądem.

Pozdrawiam

[niekumaty1]

mrozik.jarek napisał:

> rwujek napisał: (...)
> > Moim zdaniem pomieszczenia; lokale i powierzchnie nie uwidocznione rzez
> > dotychczasowego właściciela i nie uwzglednione przy okreslaniu powierzchn
> i
> > oblczeniowej kreslającej udział w nieruchomości
> > STANOWIĄ ZĘŚĆ WSPÓLNĄ NIERUCHOMOŚCI
> > Może sie mylę ale jak na razie nie znlazłem innch rozwiązań
>
> Zgadzam się z Twoim poglądem.
>
> Pozdrawiam
Cześć
Też się z wami zgadzam.Chciałbym was zapytać tylko,czy istnieją w dokumentacji
technicznej(być może w innych dokumentach) jakieś zaznaczenia,że do
niewyodrębnionego lokalu przyporządkowana jest taka to piwnica lub inne
pomieszczenie?

pozdrawiam,niekumaty:D