co może administrator

[bartek64]

Na moim osiedlu nie ma jeszcze wspólnoty. Role tą tymczasowo pełni administrator wynajęty przez dewelopera .Czy administrator może bez mojej zgody obciążać mnie kosztami ochrony osiedla,która została narzucona nam na wniosek dewelopera,mimo,że w umowie kupna lokalu nie było mowy o jakiejkolwiek ochronie.

[mieszkanie.i.wspolnota]

Do chwili sprzedaży pierwszego lokalu rzeczywiście wspólnota nie istnieje.
Wszystkie lokale są własnością developera, który w pełni decyduje o zasadach
gospodarowania i wydaje odpowiednie dyspozycje administratorowi.

Z chwilą sprzedaży pierwszego lokalu, nabywca (poza swoim lokalem) kupuje
udział w (fragment) części budynku zwanej nieruchomością wspólną. Pozostałym
właścicielem tej części jest w dalszym ciągu developer. Część ta jest zatem
współwłasnością – ma dwu właścicieli, którzy stanowią wspólnotę mieszkaniową.
Właściciele lokali o losach swojej nieruchomości decydują na drodze
podejmowania uchwał.

Jeżeli w nieruchomości liczba lokali nie przekracza siedmiu, o podstawowych
sprawach związanych z nieruchomością wspólną decydują łącznie wszyscy
właściciele. Innymi słowy, pojedynczemu właścicielowi przysługuje prawo weta, a
developer nie może samowolnie niczego pozostałym właścicielom narzucić.

W przypadku, gdy w nieruchomości liczba lokali wynosi 8 lub więcej (a
prawdopodobnie taka jest sytuacja w opisywanym przypadku) decyzje właścicieli
lokali zapadają (uchwały podejmowane są) większością głosów, zwykle liczoną
udziałami. W takiej nieruchomości, w początkowym okresie developer, dysponując
większością udziałów w nieruchomości, może narzucić pozostałym właścicielom
swoją wolę.

Jeżeli jednak developer sprzeda co najmniej 20% powierzchni lokali, a
właściciele tych 20% powierzchni (i udziałów) stworzą wspólny front, przy
podejmowaniu uchwał mogą skorzystać z art. 23 ust. 2a ustawy o własności
lokali, który mówi, że „Jeżeli ... większość udziałów należy do jednego
właściciela, ... głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada
jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających
łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.” Zatem, jeżeli
właściciele dysponujący 20% udziałów wysuną takie żądanie, a developer
dysponować będzie jeszcze większością udziałów, można go łatwo przegłosować,
gdyż mimo dużego udziału w nieruchomości wspólnej, w głosowaniu dysponować on
będzie tylko jednym głosem, podobnie, jak każdy pozostały właściciel.

Sam administrator nie może za właścicieli decydować, ani niczego im narzucać.
Nie jest on uprawniony do decydowania o kierunkach wydatkowania środków czy ich
wysokości. W całym procesie podejmowania decyzji administrator może mieć
jedynie głos doradczy. Wyjątkiem może być sytuacja, w której administrator
uzyskał pełnomocnictwo właściciela do występowania w jego imieniu, ale w takiej
sytuacji współuczestniczy on w podejmowaniu decyzji jako reprezentant
właściciela, a nie jako administrator.

Włodzimierz Witakowski