Kolejne pytanie?

[zarzadca]

W żadnej książce, które przeczytałem, nie podano przepisu prawnego, na
podstawie którego mogłbym znależć odpowiedź na zadane pytanie.
Dlaczego członkowie spółdzielni mieszkaniowych mogą zarządzać
nieruchomościami spółdzielczymi bez posiadanej licencji zarządcy
nieruchomości?
Mam inny pogląd w tej sprawie niż przedstawiona wypowiedź jednego z
doświadczonych zarządców na pewnej stronie internetowej stowarzyszenia
zarzadców nieruchomości.
Pozdrawiam
Zarządca

[abcd17]

zarzadca napisał:

> W żadnej książce, które przeczytałem, nie podano przepisu prawnego, na
> podstawie którego mogłbym znależć odpowiedź na zadane pytanie.
> Dlaczego członkowie spółdzielni mieszkaniowych mogą zarządzać
> nieruchomościami spółdzielczymi bez posiadanej licencji zarządcy
> nieruchomości?

Tytulu prawnego dostarcza ustawa o gospodarce nieruchomosciami, ktora w dziale
dot. zarzadzania nieruchomosciami, w jednym z ostatnich art. zwalnia z
obowiazkow posiadania licencji wlascicieli nieruchomosci zarzadzajacych
samodzielnie swym majatkiem.

Wlascicielem budynkow spoldzielczych jest spoldzielnia, ktorej czlonkowie
zarzadu sa pracownikami. To zarzadzanie wlascicielskie.

Podobna sytuacja jest we wspolnocie, ktora wybiera wlascicielski zarzad
wspolnoty (art. 20 i kolejne). Czlonkowie zarzadu moga byc pracownikami
wspolnoty w rozumieniu kodeksu pracy, ale jak wiadomo najczesciej obowiazki
czlonka zarzadu pelnione sa spolecznie (czasami z zwrotem kosztow) badx na
podstawie umowy zlecenia.

Pozdr.
MT

[zarzadca]

Art190 Ustawy o gospodarce nieruchoościami umożliwia zarządzanie
nieruchomościami ( a nie majątkiem ) bez posiadania licencji zarządcy
nieruchomości (podkreślam) bezpośrednim właścicielom lub użytkownikom
wieczystym. Zgodzę sie tylko z Panem z tym że odpowiedź na to pytanie jest w
wymienionej ustawie.
Dzieki za wypowiedź.
Pozdrawianm
Zarządca

[abcd17]

zarzadca napisał:

> Art190 Ustawy o gospodarce nieruchoościami umożliwia zarządzanie
> nieruchomościami ( a nie majątkiem ) bez posiadania licencji zarządcy
> nieruchomości (podkreślam) bezpośrednim właścicielom lub użytkownikom
> wieczystym. Zgodzę sie tylko z Panem z tym że odpowiedź na to pytanie jest w
> wymienionej ustawie.

Nieruchomosci to tez majatek, tyle ze nieruchomy.

Przepraszam za pytanie - a z czym sie Pan nie zgadza, poza tym, z czym sie Pan
zgadza :-)?

Art. 190 stanowi o zarzadzaniu bezposrednio przez wlascicieli a nie o
zarzadzaniu przez bezposrednich wlascicieli. Roznica drobna acz istotna.

Tak na powaznie, bez odbijania pileczki za czepianie sie slow (majatek -
nieruchomosci) - wlasnie z takim zarzadzaniem wlascicielskim mamy do czynienia
(z reguly) w spoldzielniach. Spoldzielnia zarzadza swymi nieruchomosciami
poprzez swych pracownikow. Oczywiscie zdarzaja sie spoldzielnie ktore stosuja
outsourcing uslugi zarzadzania nieruchomosciami, ale jest ich zdecydowana
mniejszosc.

Pozdr. MT

[zarzadca]

Zacytowany prze Pana przepis odnosi się tylko do prawa rzeczowego -
nieruchomości, a nie do prawa majątkowego. Coś trzeba z tym zrobić.
Szukajmy dalej klucza do rozwiązania tej zagadki.
Zarządca

[abcd17]

zarzadca napisał:

> Zacytowany prze Pana przepis odnosi się tylko do prawa rzeczowego -
> nieruchomości, a nie do prawa majątkowego. Coś trzeba z tym zrobić.

Prosze sprecyzowac pytanie.
Odnosilem wrazenie, ze sprawe wyjasnilismy, jesli chodzi o delegacje prawna
umozliwiajaca zarzadzanie nieruchomosciami spoldzielczymi wykonywane przez
czlonkow spoldzielni bez posiadania licencji.
Pozdrawiam,
MT

[zarzadca]

Nie ma takiej delegacji.
Pzdr

[abcd17]

zarzadca napisał:
> Nie ma takiej delegacji.

Nie rozumiem. Prosze o wyjasnienie panskiego stanowiska.

Pozdr. MT

[kwakwa1]

> zarzadca napisał:
> > Nie ma takiej delegacji.

abcd17 napisał:
> Nie rozumiem. Prosze o wyjasnienie panskiego stanowiska.


Zarzadca sam chyba nie rozumie pytania bo......... zaniemowil!

Gawiedz uprasza sie o sprecyzowanie pytania. Nieladnie tak zamieszac i zniknac.

Kwakwa1

[zarzadca]

kwakwa1 napisał:

> > zarzadca napisał:
> > > Nie ma takiej delegacji.
>
> abcd17 napisał:
> > Nie rozumiem. Prosze o wyjasnienie panskiego stanowiska.
>
>
> Zarzadca sam chyba nie rozumie pytania bo......... zaniemowil!
>
> Gawiedz uprasza sie o sprecyzowanie pytania. Nieladnie tak zamieszac i
zniknac.
>
> Kwakwa1

"Prosze sprecyzowac pytanie.
Odnosilem wrazenie, ze sprawe wyjasnilismy, jesli chodzi o delegacje prawna
umozliwiajaca zarzadzanie nieruchomosciami spoldzielczymi wykonywane przez
czlonkow spoldzielni bez posiadania licencji.
Pozdrawiam,"


Przepraszam, ze tak długo nic nie pisałem w tej sprawie. Ja, też należe do
osób zainteresowanych uzyskiwaniem odpowiedzi na wiele pytań.
Wracajac do poruszonej kwestii, to uważam, że pytanie zadałem w swoim pierwszym
liście. Odnosząc sie do zacytowanej powyższej wypowiedzi pragnę zaznaczyć, że
ustawa o spóldzielniach mieszkaniowych nie zawiera delegacji do ustawy o
gospodarce nieruchomościami w sprawie zarządzania nieruchomościami. Stąd nalezy
przypuszczać, ze spółdzielcy i zatrudnieni przez nich pracownicy mogą zarządzać
nieruchomościami spółdzielczymi bez posiadanej licencji zarządcy nieruchomości.
Pozdrawiam

[zarzadca]

kwakwa1 napisał:

> > zarzadca napisał:
> > > Nie ma takiej delegacji.
>
> abcd17 napisał:
> > Nie rozumiem. Prosze o wyjasnienie panskiego stanowiska.
>
>
> Zarzadca sam chyba nie rozumie pytania bo......... zaniemowil!
>
> Gawiedz uprasza sie o sprecyzowanie pytania. Nieladnie tak zamieszac i
zniknac.
>
> Kwakwa1

MT napisał:kwakwa1 napisał:

> > zarzadca napisał:
> > > Nie ma takiej delegacji.
>
> abcd17 napisał:
> > Nie rozumiem. Prosze o wyjasnienie panskiego stanowiska.
>
>
> Zarzadca sam chyba nie rozumie pytania bo......... zaniemowil!
>
> Gawiedz uprasza sie o sprecyzowanie pytania. Nieladnie tak zamieszac i
zniknac.
>
> Kwakwa1

"Prosze sprecyzowac pytanie.
Odnosilem wrazenie, ze sprawe wyjasnilismy, jesli chodzi o delegacje prawna
umozliwiajaca zarzadzanie nieruchomosciami spoldzielczymi wykonywane przez
czlonkow spoldzielni bez posiadania licencji.
Pozdrawiam,"


Przepraszam, ze tak długo nic nie pisałem w tej sprawie. Ja, też należe do
osób zainteresowanych uzyskiwaniem odpowiedzi na wiele pytań.

Wracajac do poruszonej kwestii, to uważam, że pytanie zadałem w swoim pierwszym
liście.
Odnosząc się do zacytowanej powyższej wypowiedzi pragnę zaznaczyć, że ustawa o
spóldzielniach mieszkaniowych nie zawiera delegacji do ustawy o gospodarce
nieruchomościami w sprawie zarządzania nieruchomościami. Stąd nalezy
przypuszczać, ze spółdzielcy i zatrudnieni przez nich pracownicy mogą zarządzać
nieruchomościami spółdzielczymi bez posiadanej licencji zarządcy nieruchomości.
Pozdrawiam

[mieszkanie.i.wspolnota]

Bez licencji można zarządzać jedynie nieruchomością własną.
A zatem członkowie spółdzielni jednobudynkowej (a właściwie obejmującej jedną
nieruchomość) mogą zarządzać nią bez licencji. W pozostałych przypadkach
spółdzielnia powinna zatrudniać licencjonowanego zarządcę

Włodzimierz Witakowski

[zarzadca]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> Bez licencji można zarządzać jedynie nieruchomością własną.
> A zatem członkowie spółdzielni jednobudynkowej (a właściwie obejmującej jedną
> nieruchomość) mogą zarządzać nią bez licencji. W pozostałych przypadkach
> spółdzielnia powinna zatrudniać licencjonowanego zarządcę
>
> Włodzimierz Witakowski

Ja też twierdzę, że mogą zarządzać bez licencji i nie tylko w tych małych
(jednobudynkowych) spółdzielniach, a także w dużych. Tak twierdzą prawie
wszyscy, tylko nie podają podstawy prawnej.
Pan tez nie powołał się udzielając odpowiedzi na przepis ustawy.
Pozdrawiam
Zarządca

[zarzadca]

Chciałbym tylko dodać, że spółdzielcy nawet w małej Spóldzielni nie są
bezpośrednimi współwłaścicelami nieruchomości, jako prawa rzeczowego. Są
natomiast współwłascielami prawa majątkowego, przypadającego na udział
członkowski.
Zarządca

[abcd17]

zarzadca napisał:

> Chciałbym tylko dodać, że spółdzielcy nawet w małej Spóldzielni nie są
> bezpośrednimi współwłaścicelami nieruchomości, jako prawa rzeczowego. Są
> natomiast współwłascielami prawa majątkowego, przypadającego na udział
> członkowski.
> Zarządca


Bycie czlonkiem spoldzielni dla tematu posiadania licencji nie ma wiekszego
znaczenia. Z reguly czlonkowie zarzadu spoldzielni sa zatrudnieni przez
spoldzielnie na umowie o prace (KP), a wiec wlasciciel (spoldzielnia –
bezposredni wlasciciel nieruchomosci) zarzadza poprzez swoich pracownikow.
Pracownikiem może być czlonek spoldzielni, choc oczywiście nie musi.

Zrozumiale jest, ze sa osoby, którym zalezy na opinii, ze licencja w
spoldzielniach jest wymagana. Sa to ci, którzy czerpia korzysci z udzialu
pracownikow spoldzielni w kursach, warsztatach itp.

Na propagowaniu zdania, ze licencja w spoldzielniach jest konieczna zalezy
również samym spoldzielcom. Bo taki czlonek zarzadu przeciez sam za kurs i
warsztaty nie placi – finansuje mu to pracodawca – czyli spoldzielnia. Lepiej
jest wiec powiedziec spoldzielcom, ze musza zaplacic, bo prawo tego wymaga itp.
Inaczej jeden czy drugi prezes musieliby placic z wlasnej kieszeni – a przeciez
oni zostali prezesem i wygrali skuter! J

Pozdr. MT

[mieszkanie.i.wspolnota]

Zarządca napisał:

W żadnej książce, które przeczytałem, nie podano przepisu prawnego, na
podstawie którego mogłbym znależć odpowiedź na zadane pytanie:
Dlaczego [na jakiej podstawie prawnej] członkowie spółdzielni mieszkaniowych
mogą zarządzać
nieruchomościami spółdzielczymi bez posiadanej licencji zarządcy nieruchomości?

Pozdrawiam, Zarządca


Podstawą prawną jest ... brak podstawy prawnej.
Ten pozorny paradoks tłumaczy się następująco. Ustawa o gospodarce
nieruchomościami zobowiązuje do posiadania licencji tylko tych zarządców,
którzy działają na podstawie UMOWY o zarządzanie nieruchomością (art.185
ust.2). Tymczasem prawo spółdzielcze (art.52 §1) dopuszcza nawiązanie stosunku
pracy z członkami zarządu spółdzielni nie tylko na podstawie umowy, ale także
na podstawie POWOŁANIA, zgodnie z art.68 Kodeksu pracy.
Wynika stąd, że członek zarządu spółdzielni - wykonujący czynności zarządcy
spółdzielczych nieruchomości - MOŻE WYKONYWAĆ TĘ PRACĘ BEZ LICENCJI, JEŻELI
DZIAŁA NA PODSTAWIE POWOŁANIA - BEZ UMOWY. Jednak członek zarządu, który chce
podpisać ze spółdzielnią umowę, MUSI POSIADAĆ LICENCJĘ ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI.
Warto dodać, że Kodeks pracy przewiduje jeszcze inną formę zatrudnienia:
nawiązanie stosunku pracy na podstawie WYBORU (artykuły 73-75). Prawo
spółdzielcze nie wymienia tej formy zatrudnienia - ale też jej nie zabrania.
Podstawowa zasada prawa prywatnego brzmi, jak wiadomo: „Co nie zabronione, to
dozwolone”. Dopuszczalne byłoby więc wykonywanie pracy członka zarządu
spółdzielni mieszkaniowej - a więc i czynności zarządcy nieruchomości - na
podstawie samego tylko wyboru, a więc znowu: bez umowy. Także w tym przypadku
członek zarządu spółdzielni nie musiałby posiadać licencji zarządcy
nieruchomości.

W. Kalinowski

[zarzadca]

Dziekuję za ciekawą odpowiedź na pytanie.
Pani Ewa Bończak-Kucharczyk we wczorajszej Rzeczpospolitej
wyraziła podobny pogląd w tej sprawie.
Pozdrawiam.

[abcd17]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:
Ustawa o gospodarce
> nieruchomościami zobowiązuje do posiadania licencji tylko tych zarządców,
> którzy działają na podstawie UMOWY o zarządzanie nieruchomością (art.185
> ust.2). Tymczasem prawo spółdzielcze (art.52 §1) dopuszcza nawiązanie
stosunku
> pracy z członkami zarządu spółdzielni nie tylko na podstawie umowy, ale także
> na podstawie POWOŁANIA, zgodnie z art.68 Kodeksu pracy.
> Wynika stąd, że członek zarządu spółdzielni - wykonujący czynności
zarządcy
> spółdzielczych nieruchomości - MOŻE WYKONYWAĆ TĘ PRACĘ BEZ LICENCJI, JEŻELI
> DZIAŁA NA PODSTAWIE POWOŁANIA - BEZ UMOWY. Jednak członek zarządu, który chce
> podpisać ze spółdzielnią umowę, MUSI POSIADAĆ LICENCJĘ ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI.

Moze doprecyzujmy - powyzej odnosi sie Pan do umowy o zarzadzanie.

W sytuacji gdy czlonka zarzadu spoldzielni wiaze z nia stosunek pracy, czyli
inaczej jest on pracownikiem spoldzielni - wtedy rowniez nie ma obowiazku
posiadania licencji. Niezaleznie czy jest czlonkiem spoldzielni czy nie jest.

Pozdrawiam,
MT

[mieszkanie.i.wspolnota]

abcd17 napisał:

Moze doprecyzujmy - powyzej odnosi sie Pan do umowy o zarzadzanie.

W sytuacji gdy czlonka zarzadu spoldzielni wiaze z nia stosunek pracy, czyli
inaczej jest on pracownikiem spoldzielni - wtedy rownież nie ma obowiazku
posiadania licencji. Niezależnie czy jest czlonkiem spoldzielni czy nie jest.

Pozdrawiam,
MT

No to, drogi Maćku, (od kiedy to jesteśmy na Pan?) doprecyzujmy jeszcze raz:

To, czy licencja obowiązuje, czy nie, NIGDY nie zależy od tego, czy kandydat
do zarządu jest członkiem spółdzielni, czy nim nie jest. * Licencja jest
potrzebna wtedy, gdy spółdzielnia zawiera z członkiem zarządu umowę. Masz
rację, że nie każdą umowę. Gdyby wybrany (powołany) prezes podpisał umowę jako
dozorca, hydraulik czy księgowy - nie musi mieć, to oczywiste, licencji
zarządcy nieruchomości.
Rzecz w tym, że znakomita większość, a może nawet wszyscy znani mi prezesi
spółdzielni mają podpisane umowy o pracę w charakterze prezesa. A do zakresu
obowiązków prezesa (czy innego członka zarządu spółdzielni) należy niemal bez
wyjątku wykonywanie różnych czynności, które de facto i de iure są czynnościami
zarządcy czyli zarządzaniem w rozumieniu art. 185 ustawy o gospodarce
nieruchomościami. Umowa o pracę na stanowisku prezesa (członka zarządu) wiąże
się więc nierozerwalnie z licencją. nawet jeśli w tytule umowy nie występują
takie pojęcia jak „zarządzanie” czy „zarządca nieruchomości”

*
(nb. istnieje chyba jeszcze w prawie spółdzielczym „bardzo mądry” przepis, że
członek zarządu MUSI być członkiem spółdzielni, więc jeśli trafi się kandydat z
zewnątrz, to się go w trybie ekspresowym przyjmuje, przyznając mu przy tym,
prawem kaduka, wszystkie uprawnienia członkowskie, np. partycypację w majątku
spółdzielni; a bywa to majątek niemały; na mnie na przykład - jestem członkiem
dużej warszawskiej spółdzielni mieszkaniowej - przypada w samych tylko lokalach
użytkowych ok. 10 000 złotych; i tyleż - no, trochę mniej, wskutek przybycia
nowej gęby do podziału - przypadnie na każdego nowego prezesa, a zmieniają się
oni u nas jak rękawiczki.

Wszystkiego dobrego
W.K.

dr Witold Kalinowski - dziennikarz, doradca parlamentarny ws. gospodarki
mieszkaniowej, samorządu terytorialnego i uwłaszczenia. Założyciel (1995),
wiceprezes i konsultant Stowarzyszenia „Wspólnota Mieszkaniowa”. Autor wielu
publikacji książkowych i prasowych zawierających porady prawne i organizacyjne
dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych.
Kontakt: miesięcznik „Mieszkanie i Wspólnota” miwspolnota.republika.pl
tel. [phone], fax [phone] mail: [e-mail]