I znowu WAM !!!

[grudziadz]

W jaki najkrótszy sposób członkowie wspólnoty (46% osoby fizyczne ) mogą
zrezygnować z " opieki " WAM-u bez ogłaszania przetargu (Przewazające udziały
Skarbu Państwa.

[mieszkanie.i.wspolnota]

Dopóki WAM (Skarb Państwa) dysponuje większością udziałów w nieruchomości
wspólnej, można skorzystać z Art. 23 ust. 2a Ustawy o własności lokali. Brzmi
on:

„2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo
większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki
spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela
przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali
posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.”

Przed najbliższym zebraniem należy przygotować „Żądanie” o mniej więcej takiej
treści:

„My, właściciele lokali w nieruchomości XXXXX, na podstawie Art. 23 ust. 2a
Ustawy o własności lokali żądamy, by głosowanie nad odwołaniem dotychczasowego
i wyborem nowego zarządu (ew. na wszystkimi uchwałami poddanymi pod głosowanie
podczas zebrania w dniu 2002-99-99) prowadzone było według zasady, że na
każdego właściciela przypada jeden głos”.

Żądanie takie powinno zostać podpisane przez właścicieli lokali dysponujących
co najmniej 20% udziałów w nieruchomości wspólnej (przy nazwisku i podpisie
należy podać także nr lokalu i udział, udziały należy podsumować) oraz wręczone
prowadzącemu zebranie na początku tego zebrania. Oczywiście należy też
wprowadzić punkt „odwołanie dotychczasowego i wybór nowego zarządu” do porządku
dziennego zebrania.

Odwołanie zarządu jest możliwe na każdym zebraniu, czy też w wyniku uchwały
podejmowanej na drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Mówi o tym
Art. 20 ust. 2 Ustawy:

„2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy
uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.”

Włodzimierz Witakowski

[mieszkanie.i.wspolnota]

grudziadz napisała:

> W jaki najkrótszy sposób członkowie wspólnoty (46% osoby fizyczne ) mogą
> zrezygnować z " opieki " WAM-u bez ogłaszania przetargu (Przewazające udziały
> Skarbu Państwa.

„Opieka”, jak się domyślam, polega na tym, że WAM pełni w tej wspólnocie
zarówno funkcje zarządcy, jak zarządu.
O przetargu nie mówmy - to chyba jakieś nieporozumienie. Żadne prawo nie
przewiduje (a tym bardziej nie wymaga) przetargu przy wyborze zarządu wspólnoty
mieszkaniowej. Droga do pełnej samodzielności jest w waszym przypadku całkiem
łatwa - trzeba tylko zdecydowanie skorzystać z przysługujących wam praw. Należy:
1. skierować do aktualnego zarządu wspólnoty (WAM) wniosek o zwołanie zebrania
w celu podjęcia uchwał o odwołaniu zarządu i wyborze nowego zarządu. Zgodnie z
art. 31 ustawy o własności lokali taki wniosek - aby był skuteczny - musi być
podpisany przez właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/10 udziałów.
Lepiej jednak:
2. zebrać podpisy reprezentujące co najmniej 20% udziałów, dodając do wniosku
punkt 2: żądanie przeprowadzenia głosowań nad ww. uchwałami według zasady, że
na każdego właściciela przypada 1 głos. Upoważnia was do tego art.23 ust.2a
UWL - ponieważ jeden z właścicieli lokali w waszej wspólnocie (skarb państwa
reprezentowany przez WAM) posiada bezwzględną większość udziałów w
nieruchomości wspólnej. Przyjąwszy zasadę głosowania „1 głos = 1 właściciel”,
łatwo podejmiecie potrzebne wam uchwały;
3. odwołać WAM z funkcji zarządu i wybrać nowy zarząd; mogą do niego wejść,
zgodnie z art.20 UWL, osoby fizyczne z grona właścicieli lokali w tej
nieruchomości - lub spoza tego grona;
4. (to już zadanie dla nowego zarządu): wypowiedzieć WAM-owi umowę o
zarządzanie-administrowanie nieruchomością, a jeśli takiej umowy nie ma -
przedłożyć pisemną rezygnację z usług WAM;
5. (przydatne w sytuacji, gdy wybierzecie zarząd z własnego grona, a nie
czujecie się zbyt mocni w administrowaniu budynkiem): zlecić wszystkie lub
niektóre czynności administracyjne profesjonalnej firmie zarządzającej
nieruchomościami.
Tym samym ostatecznie i całkowicie uwolnicie się spod „opieki” WAM. c.b.d.o.
Życzę sukcesów.
Polecam wzory wniosków i uchwał zawarte w książce: „Wspólnota mieszkaniowa. 103
wzory dokumentów, pism i procedur” (dane bibliograficzne na stronie
internetowej miesięcznika „Mieszkanie i Wspólnota”,
miwspolnota.republika.pl
W. Kalinowski

dr Witold Kalinowski - dziennikarz, doradca parlamentarny ws. gospodarki
mieszkaniowej, samorządu terytorialnego i uwłaszczenia. Założyciel (1995),
wiceprezes i konsultant Stowarzyszenia „Wspólnota Mieszkaniowa”. Autor wielu
publikacji książkowych i prasowych zawierających porady prawne i organizacyjne
dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych.
Kontakt: miesięcznik „Mieszkanie i Wspólnota” miwspolnota.republika.pl
tel. [phone], fax [phone] mail: [e-mail]

[abcd17]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:
> O przetargu nie mówmy - to chyba jakieś nieporozumienie. Żadne prawo nie
> przewiduje (a tym bardziej nie wymaga) przetargu przy wyborze zarządu
wspólnoty
>
> mieszkaniowej.

Moze warto o rozwiniecie tego watku?
Dla szeregu prawnikow nie jest to takie jasne - wylaczenie wspolnot z
koniecznosci stosowania UZP, tzn. po pazdziernikowej noweli ustawy o
zamowieniach. Absurd jest oczywisty, choc proba podania podstawy prawnej
zwolnienia nie jest najlatwiejsza. prosze o wyjasnienie tej kwestii.
Dziekuje,
MT

[mieszkanie.i.wspolnota]

abcd17 napisał:

) mieszkanie.i.wspolnota napisał:
) ) O przetargu nie mówmy - to chyba jakieś nieporozumienie. Żadne prawo ni
) e
) ) przewiduje (a tym bardziej nie wymaga) przetargu przy wyborze zarządu
) wspólnoty
) )
) ) mieszkaniowej.
)
) Moze warto o rozwiniecie tego watku?
) Dla szeregu prawnikow nie jest to takie jasne - wylaczenie wspolnot z
) koniecznosci stosowania UZP, tzn. po pazdziernikowej noweli ustawy o
) zamowieniach. Absurd jest oczywisty, choc proba podania podstawy prawnej
) zwolnienia nie jest najlatwiejsza. prosze o wyjasnienie tej kwestii.
) Dziekuje,
) MT

Cytuję obszerne wyjaśnienie, które ukaże się najprawdopodobniej w numerze 7
(wrzesień) miesiecznika "Mieszkanie i Wspólnota".

WITOLD KALINOWSKI

Zamówienia publiczne ? - NIE !

Choć już parokrotnie zamieszczaliśmy na tych łamach próby wyjaśnienia
kwestii, czy - i w jakich okolicznościach - wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek
stosowania ustawy o zamówieniach publicznych, wciąż napływają do redakcji nowe
listy i telefony w tej sprawie. Nic dziwnego: stosowanie przepisów tej ustawy,
zwłaszcza przy zamówieniach powyżej 30 000 euro, pociąga za sobą znaczne koszty
i wysiłek organizacyjny. Wspólnoty - rzecz oczywista - chciałyby tych kosztów i
nakładów uniknąć. Przedstawiamy zatem jeszcze raz nasze stanowisko: WSPÓLNOTA
MIESZKANIOWA, JEŚLI TYLKO DZIAŁA ZGODNIE Z USTAWĄ O WŁASNOŚCI LOKALI, NIE MA -
W ŻADNYCH OKOLICZNOŚCIACH - OBOWIĄZKU STOSOWANIA PRZEPISÓW USTAWY O
ZAMÓWIENIACH PUBLICZNYCH.

Pierwotny tekst tej ustawy - z 10 czerwca 1994 roku - nie pozostawiał w tej
kwestii żadnych wątpliwości. Zrodziły się one dopiero po nowelizacji z 22
czerwca 2001 roku; przyniosła ona sformułowania, które przy nieuważnej lub
tendencyjnej analizie mogą sugerować, że w niektórych przypadkach zamówienia
składane przez wspólnoty mieszkaniowe winny być traktowane jako zamówienia
publiczne.
Chodzi tu w szczególności o następujące przepisy:
"Art. 2. 1. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
5) zamawiającym - należy przez to rozumieć podmiot obowiązany stosować ustawę
przy udzielaniu zamówień, (...)
7) środkach publicznych - należy przez to rozumieć środki:
a) publiczne w rozumieniu ustawy z dnia 26 listopada 1998 r. o finansach
publicznych (...)
11) jednostkach zależnych - należy przez to rozumieć jednostki organizacyjne,
na które zamawiający ma bezpośredni lub pośredni wpływ wynikający z posiadania:
a) co najmniej 50% udziałów (akcji) lub
b) większości głosów w zgromadzeniu wspólników (walnym
zgromadzeniu akcjonariuszy), lub
c) prawa do powoływania lub odwoływania co najmniej połowy
członków organu zarządzającego lub nadzorczego, (...)

Art. 3. 1. Ustawę stosuje się do udzielania zamówień publicznych na
dostawy, usługi lub roboty budowlane. (...)

Art. 4. 1. Ustawę stosuje się do zamówień publicznych udzielanych przez:
1) jednostki sektora finansów publicznych w rozumieniu ustawy o finansach
publicznych, z zastrzeżeniem pkt 7 i 9, (...)
6) wykonujące zadania o charakterze użyteczności publicznej:
a) państwowe jednostki organizacyjne,
b) komunalne jednostki organizacyjne,
c) jednostki zależne, (...)
2. Do stosowania ustawy są obowiązane również inne podmioty niż
wymienione w ust. 1, jeżeli ponad 50% wartości udzielanego przez nie zamówienia
jest finansowane ze środków publicznych lub bezpośrednio przez podmioty
wymienione w ust. 1.
3. Rada Ministrów może wskazać, w drodze rozporządzenia, inne
podmioty dysponujące środkami publicznymi, które obowiązane są stosować
przepisy ustawy.”

Rzecznicy poglądu, że ustawa o zamówieniach publicznych ma zastosowanie do
wspólnot mieszkaniowych (głównie - rzecz szczególna - funkcjonariusze państwowi
i samorządowi), opierają ten pogląd na trzech założeniach:
1) wspólnota mieszkaniowa, w której podmiot publiczny (np. gmina lub skarb
państwa) posiada ponad 50% udziałów, jest jednostką zależną (od zamawiającego)
w rozumieniu art.2 pkt.11 ustawy o zamówieniach publicznych;
2) jeżeli podmiot publiczny ma we wspólnocie ponad 50% udziałów, to w każdym
zamówieniu tej wspólnoty ponad 50% stanowią środki publiczne w rozumieniu art.2
pkt.7 i art.4 ust.2 ustawy o zamówieniach publicznych;
3) wspólnota, w której gmina (lub inny podmiot publiczny) posiada choćby jeden
lokal, wykonuje na rzecz tego lokalu zadania właściwe podmiotom publicznym, a
więc zadania o charakterze użyteczności publicznej - w rozumieniu art.4 ust.1
pkt.6 ustawy o zamówieniach publicznych.
Założenia te, po dokładniejszej analizie przytoczonych przepisów ustawy,
okazują się jednak fałszywe.

Ad 1):
Wspólnota mieszkaniowa nigdy nie jest jednostką zależną w rozumieniu art.2
pkt.11b ustawy o zamówieniach publicznych. Byłoby tak, gdyby jakiś inny podmiot
(np. gmina) posiadał udziały we wspólnocie. Jednak wspólnota nie jest spółką, i
żaden inny podmiot - także publiczny - nie może mieć w niej udziałów. Gmina,
jak każdy inny właściciel lokalu w danej nieruchomości, posiada jedynie udziały
w nieruchomości wspólnej. (Ustawa o własności lokali, art.3 ust.1). Można zatem
zgodnie z prawdą powiedzieć, że zależna od gminy jest nieruchomość wspólna.
Zamówień jednak - co chyba oczywiste - udziela nie nieruchomość wspólna, ale
wspólnota mieszkaniowa.
W zakresie swojej działalności wspólnota mieszkaniowa zawsze jest
zamawiającym (w rozumieniu art.2 pkt.11 ustawy o zamówieniach publicznych).
Zamówień dotyczących towarów, usług i robót w nieruchomości wspólnej nie może
(poza okolicznościami nadzwyczajnymi) dokonywać żaden inny podmiot. Tym samym
jednak wspólnota mieszkaniowa nie może być zależna od innego zamawiającego - bo
żaden inny zamawiający w tym przypadku nie istnieje. Decydentem w sprawach
wspólnoty, a więc również w sprawach zamówień dotyczących nieruchomości
wspólnej, jest zawsze sama wspólnota, w przypadku nieruchomości ponad 7 lokali
reprezentowana przez zarząd wspólnoty (ustawa o własności lokali, art.21 i
art.22, oraz Kodeks cywilny art.199 i art. 201).
Nie ma więc również tutaj zastosowania przepis art.4 ust.2 ustawy o
zamówieniach publicznych, zobowiązujący podmioty niepubliczne do stosowania
ustawy, kiedy ponad 50% wartości zamówienia jest finansowane bezpośrednio przez
podmioty publiczne. Zamówienia wspólnoty mieszkaniowej powinny być dokonywane i
finansowane bezpośrednio wyłącznie przez wspólnotę. Zdarzające się wciąż
jeszcze praktyki składania i finansowania zamówień na rzecz wspólnot przez inne
podmioty - zwłaszcza komunalne - a następnie odkupywania bądź refinansowania
uzyskanej pracy przez wspólnotę - są nielegalne, niezgodne z duchem i literą
ustawy o własności lokali.

Ad 2)
Środki finansowe, którymi dysponuje wspólnota mieszkaniowa, nigdy nie są
środkami publicznymi (w rozumieniu art.2 pkt.7 i art.4 ust.2 ustawy o
zamówieniach publicznych). Jeżeli podmiot publiczny (np. gmina) posiada
większość udziałów w nieruchomości wspólnej, to - oczywiście - ponad 50%
środków, jakimi dysponuje wspólnota, pochodzi z kasy publicznej. Nie można
jednak na tej podstawie twierdzić, że wydatki wspólnoty - w tym wydatki z
tytułu zamówień - są finansowane ze środków publicznych. Zaliczki wpłacone
przez gminę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (zarówno
bieżących jak remontowych) nie są już środkami publicznymi - są środkami
własnymi wspólnoty. Nie ma więc tutaj zastosowania art.4 ust.2 ustawy o
zamówieniach publicznych, który mówi wyłącznie o środkach publicznych.


Ad 3)
Wspólnota nigdy nie wykonuje zadań o charakterze użyteczności publicznej w
trybie ustawy o zamówieniach publicznych. Przytoczony art.4 ust.1 pkt.6
nakazuje stosowanie przepisów tej ustawy przez trzy rodzaje podmiotów: a)
państwowe jednostki organizacyjne; b) komunalne jednostki organizacyjne; c)
jednostki zależne. Wspólnota mieszkan

Bez przetargu !!!

[mieszkanie.i.wspolnota]

abcd17 napisał:

) mieszkanie.i.wspolnota napisał:
) ) O przetargu nie mówmy - to chyba jakieś nieporozumienie. Żadne prawo ni
) e
) ) przewiduje (a tym bardziej nie wymaga) przetargu przy wyborze zarządu
) wspólnoty
) )
) ) mieszkaniowej.
)
) Moze warto o rozwiniecie tego watku?
) Dla szeregu prawnikow nie jest to takie jasne - wylaczenie wspolnot z
) koniecznosci stosowania UZP, tzn. po pazdziernikowej noweli ustawy o
) zamowieniach. Absurd jest oczywisty, choc proba podania podstawy prawnej
) zwolnienia nie jest najlatwiejsza. prosze o wyjasnienie tej kwestii.
) Dziekuje,
) MT

Okay. Cytuję obszerne wyjaśnienie, jakie ukaże sie na łamach
miesięcznika "Mieszkanie i Wspólnota".

WITOLD KALINOWSKI

Zamówienia publiczne ? - NIE !

Choć już parokrotnie zamieszczaliśmy na tych łamach próby wyjaśnienia
kwestii, czy - i w jakich okolicznościach - wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek
stosowania ustawy o zamówieniach publicznych, wciąż napływają do redakcji nowe
listy i telefony w tej sprawie. Nic dziwnego: stosowanie przepisów tej ustawy,
zwłaszcza przy zamówieniach powyżej 30 000 euro, pociąga za sobą znaczne koszty
i wysiłek organizacyjny. Wspólnoty - rzecz oczywista - chciałyby tych kosztów i
nakładów uniknąć. Przedstawiamy zatem jeszcze raz nasze stanowisko: WSPÓLNOTA
MIESZKANIOWA, JEŚLI TYLKO DZIAŁA ZGODNIE Z USTAWĄ O WŁASNOŚCI LOKALI, NIE MA -
W ŻADNYCH OKOLICZNOŚCIACH - OBOWIĄZKU STOSOWANIA PRZEPISÓW USTAWY O
ZAMÓWIENIACH PUBLICZNYCH.

Pierwotny tekst tej ustawy - z 10 czerwca 1994 roku - nie pozostawiał w tej
kwestii żadnych wątpliwości. Zrodziły się one dopiero po nowelizacji z 22
czerwca 2001 roku; przyniosła ona sformułowania, które przy nieuważnej lub
tendencyjnej analizie mogą sugerować, że w niektórych przypadkach zamówienia
składane przez wspólnoty mieszkaniowe winny być traktowane jako zamówienia
publiczne.
Chodzi tu w szczególności o następujące przepisy:
"Art. 2. 1. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
5) zamawiającym - należy przez to rozumieć podmiot obowiązany stosować ustawę
przy udzielaniu zamówień, (...)
7) środkach publicznych - należy przez to rozumieć środki:
a) publiczne w rozumieniu ustawy z dnia 26 listopada 1998 r. o finansach
publicznych (...)
11) jednostkach zależnych - należy przez to rozumieć jednostki organizacyjne,
na które zamawiający ma bezpośredni lub pośredni wpływ wynikający z posiadania:
a) co najmniej 50% udziałów (akcji) lub
b) większości głosów w zgromadzeniu wspólników (walnym
zgromadzeniu akcjonariuszy), lub
c) prawa do powoływania lub odwoływania co najmniej połowy
członków organu zarządzającego lub nadzorczego, (...)

Art. 3. 1. Ustawę stosuje się do udzielania zamówień publicznych na
dostawy, usługi lub roboty budowlane. (...)

Art. 4. 1. Ustawę stosuje się do zamówień publicznych udzielanych przez:
1) jednostki sektora finansów publicznych w rozumieniu ustawy o finansach
publicznych, z zastrzeżeniem pkt 7 i 9, (...)
6) wykonujące zadania o charakterze użyteczności publicznej:
a) państwowe jednostki organizacyjne,
b) komunalne jednostki organizacyjne,
c) jednostki zależne, (...)
2. Do stosowania ustawy są obowiązane również inne podmioty niż
wymienione w ust. 1, jeżeli ponad 50% wartości udzielanego przez nie zamówienia
jest finansowane ze środków publicznych lub bezpośrednio przez podmioty
wymienione w ust. 1.
3. Rada Ministrów może wskazać, w drodze rozporządzenia, inne
podmioty dysponujące środkami publicznymi, które obowiązane są stosować
przepisy ustawy.”

Rzecznicy poglądu, że ustawa o zamówieniach publicznych ma zastosowanie do
wspólnot mieszkaniowych (głównie - rzecz szczególna - funkcjonariusze państwowi
i samorządowi), opierają ten pogląd na trzech założeniach:
1) wspólnota mieszkaniowa, w której podmiot publiczny (np. gmina lub skarb
państwa) posiada ponad 50% udziałów, jest jednostką zależną (od zamawiającego)
w rozumieniu art.2 pkt.11 ustawy o zamówieniach publicznych;
2) jeżeli podmiot publiczny ma we wspólnocie ponad 50% udziałów, to w każdym
zamówieniu tej wspólnoty ponad 50% stanowią środki publiczne w rozumieniu art.2
pkt.7 i art.4 ust.2 ustawy o zamówieniach publicznych;
3) wspólnota, w której gmina (lub inny podmiot publiczny) posiada choćby jeden
lokal, wykonuje na rzecz tego lokalu zadania właściwe podmiotom publicznym, a
więc zadania o charakterze użyteczności publicznej - w rozumieniu art.4 ust.1
pkt.6 ustawy o zamówieniach publicznych.
Założenia te, po dokładniejszej analizie przytoczonych przepisów ustawy,
okazują się jednak fałszywe.

Ad 1):
Wspólnota mieszkaniowa nigdy nie jest jednostką zależną w rozumieniu art.2
pkt.11b ustawy o zamówieniach publicznych. Byłoby tak, gdyby jakiś inny podmiot
(np. gmina) posiadał udziały we wspólnocie. Jednak wspólnota nie jest spółką, i
żaden inny podmiot - także publiczny - nie może mieć w niej udziałów. Gmina,
jak każdy inny właściciel lokalu w danej nieruchomości, posiada jedynie udziały
w nieruchomości wspólnej. (Ustawa o własności lokali, art.3 ust.1). Można zatem
zgodnie z prawdą powiedzieć, że zależna od gminy jest nieruchomość wspólna.
Zamówień jednak - co chyba oczywiste - udziela nie nieruchomość wspólna, ale
wspólnota mieszkaniowa.
W zakresie swojej działalności wspólnota mieszkaniowa zawsze jest
zamawiającym (w rozumieniu art.2 pkt.11 ustawy o zamówieniach publicznych).
Zamówień dotyczących towarów, usług i robót w nieruchomości wspólnej nie może
(poza okolicznościami nadzwyczajnymi) dokonywać żaden inny podmiot. Tym samym
jednak wspólnota mieszkaniowa nie może być zależna

Bez przetargu !!!

[mieszkanie.i.wspolnota]

abcd17 napisał:

) mieszkanie.i.wspolnota napisał:
) ) O przetargu nie mówmy - to chyba jakieś nieporozumienie. Żadne prawo ni
) e
) ) przewiduje (a tym bardziej nie wymaga) przetargu przy wyborze zarządu
) wspólnoty
) )
) ) mieszkaniowej.
)
) Moze warto o rozwiniecie tego watku?
) Dla szeregu prawnikow nie jest to takie jasne - wylaczenie wspolnot z
) koniecznosci stosowania UZP, tzn. po pazdziernikowej noweli ustawy o
) zamowieniach. Absurd jest oczywisty, choc proba podania podstawy prawnej
) zwolnienia nie jest najlatwiejsza. prosze o wyjasnienie tej kwestii.
) Dziekuje,
) MT

Okay. Cytuję obszerne wyjaśnienie, jakie ukaże sie na łamach
miesięcznika "Mieszkanie i Wspólnota".

WITOLD KALINOWSKI

Zamówienia publiczne ? - NIE !

Choć już parokrotnie zamieszczaliśmy na tych łamach próby wyjaśnienia
kwestii, czy - i w jakich okolicznościach - wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek
stosowania ustawy o zamówieniach publicznych, wciąż napływają do redakcji nowe
listy i telefony w tej sprawie. Nic dziwnego: stosowanie przepisów tej ustawy,
zwłaszcza przy zamówieniach powyżej 30 000 euro, pociąga za sobą znaczne koszty
i wysiłek organizacyjny. Wspólnoty - rzecz oczywista - chciałyby tych kosztów i
nakładów uniknąć. Przedstawiamy zatem jeszcze raz nasze stanowisko: WSPÓLNOTA
MIESZKANIOWA, JEŚLI TYLKO DZIAŁA ZGODNIE Z USTAWĄ O WŁASNOŚCI LOKALI, NIE MA -
W ŻADNYCH OKOLICZNOŚCIACH - OBOWIĄZKU STOSOWANIA PRZEPISÓW USTAWY O
ZAMÓWIENIACH PUBLICZNYCH.

Pierwotny tekst tej ustawy - z 10 czerwca 1994 roku - nie pozostawiał w tej
kwestii żadnych wątpliwości. Zrodziły się one dopiero po nowelizacji z 22
czerwca 2001 roku; przyniosła ona sformułowania, które przy nieuważnej lub
tendencyjnej analizie mogą sugerować, że w niektórych przypadkach zamówienia
składane przez wspólnoty mieszkaniowe winny być traktowane jako zamówienia
publiczne.
Chodzi tu w szczególności o następujące przepisy:
"Art. 2. 1. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
5) zamawiającym - należy przez to rozumieć podmiot obowiązany stosować ustawę
przy udzielaniu zamówień, (...)
7) środkach publicznych - należy przez to rozumieć środki:
a) publiczne w rozumieniu ustawy z dnia 26 listopada 1998 r. o finansach
publicznych (...)
11) jednostkach zależnych - należy przez to rozumieć jednostki organizacyjne,
na które zamawiający ma bezpośredni lub pośredni wpływ wynikający z posiadania:
a) co najmniej 50% udziałów (akcji) lub
b) większości głosów w zgromadzeniu wspólników (walnym
zgromadzeniu akcjonariuszy), lub
c) prawa do powoływania lub odwoływania co najmniej połowy
członków organu zarządzającego lub nadzorczego, (...)

Art. 3. 1. Ustawę stosuje się do udzielania zamówień publicznych na
dostawy, usługi lub roboty budowlane. (...)

Art. 4. 1. Ustawę stosuje się do zamówień publicznych udzielanych przez:
1) jednostki sektora finansów publicznych w rozumieniu ustawy o finansach
publicznych, z zastrzeżeniem pkt 7 i 9, (...)
6) wykonujące zadania o charakterze użyteczności publicznej:
a) państwowe jednostki organizacyjne,
b) komunalne jednostki organizacyjne,
c) jednostki zależne, (...)
2. Do stosowania ustawy są obowiązane również inne podmioty niż
wymienione w ust. 1, jeżeli ponad 50% wartości udzielanego przez nie zamówienia
jest finansowane ze środków publicznych lub bezpośrednio przez podmioty
wymienione w ust. 1.
3. Rada Ministrów może wskazać, w drodze rozporządzenia, inne
podmioty dysponujące środkami publicznymi, które obowiązane są stosować
przepisy ustawy.”

Rzecznicy poglądu, że ustawa o zamówieniach publicznych ma zastosowanie do
wspólnot mieszkaniowych (głównie - rzecz szczególna - funkcjonariusze państwowi
i samorządowi), opierają ten pogląd na trzech założeniach:
1) wspólnota mieszkaniowa, w której podmiot publiczny (np. gmina lub skarb
państwa) posiada ponad 50% udziałów, jest jednostką zależną (od zamawiającego)
w rozumieniu art.2 pkt.11 ustawy o zamówieniach publicznych;
2) jeżeli podmiot publiczny ma we wspólnocie ponad 50% udziałów, to w każdym
zamówieniu tej wspólnoty ponad 50% stanowią środki publiczne w rozumieniu art.2
pkt.7 i art.4 ust.2 ustawy o zamówieniach publicznych;
3) wspólnota, w której gmina (lub inny podmiot publiczny) posiada choćby jeden
lokal, wykonuje na rzecz tego lokalu zadania właściwe podmiotom publicznym, a
więc zadania o charakterze użyteczności publicznej - w rozumieniu art.4 ust.1
pkt.6 ustawy o zamówieniach publicznych.
Założenia te, po dokładniejszej analizie przytoczonych przepisów ustawy,
okazują się jednak fałszywe.

Ad 1):
Wspólnota mieszkaniowa nigdy nie jest jednostką zależną w rozumieniu art.2
pkt.11b ustawy o zamówieniach publicznych. Byłoby tak, gdyby jakiś inny podmiot
(np. gmina) posiadał udziały we wspólnocie. Jednak wspólnota nie jest spółką, i
żaden inny podmiot - także publiczny - nie może mieć w niej udziałów. Gmina,
jak każdy inny właściciel lokalu w danej nieruchomości, posiada jedynie udziały
w nieruchomości wspólnej. (Ustawa o własności lokali, art.3 ust.1). Można zatem
zgodnie z prawdą powiedzieć, że zależna od gminy jest nieruchomość wspólna.
Zamówień jednak - co chyba oczywiste - udziela nie nieruchomość wspólna, ale
wspólnota mieszkaniowa.
W zakresie swojej działalności wspólnota mieszkaniowa zawsze jest
zamawiającym (w rozumieniu art.2 pkt.11 ustawy o zamówieniach publicznych).
Zamówień dotyczących towarów, usług i robót w nieruchomości wspólnej nie może
(poza okolicznościami nadzwyczajnymi) dokonywać żaden inny podmiot. Tym samym
jednak wspólnota mieszkaniowa nie może być zależna od innego zamawiającego - bo
żaden inny zamawiający w tym przypadku nie istnieje. Decydentem w sprawach
wspólnoty, a więc również w sprawach zamówień dotyczących nieruchomości
wspólnej, jest zawsze sama wspólnota, w przypadku nieruchomości ponad 7 lokali
reprezentowana przez zarząd wspólnoty (ustawa o własności lokali, art.21 i
art.22, oraz Kodeks cywilny art.199 i art. 201).
Nie ma więc również tutaj zastosowania przepis art.4 ust.2 ustawy o
zamówieniach publicznych, zobowiązujący podmioty niepubliczne do stosowania
ustawy, kiedy ponad 50% wartości zamówienia jest finansowane bezpośrednio przez
podmioty publiczne. Zamówienia wspólnoty mieszkaniowej powinny być dokonywane i
finansowane bezpośrednio wyłącznie przez wspólnotę. Zdarzające się wciąż
jeszcze praktyki składania i finansowania zamówień na rzecz wspólnot przez inne
podmioty - zwłaszcza komunalne - a następnie odkupywania bądź refinansowania
uzyskanej pracy przez wspólnotę - są nielegalne, niezgodne z duchem i literą
ustawy o własności lokali.

Ad 2)
Środki finansowe, którymi dysponuje wspólnota mieszkaniowa, nigdy nie są
środkami publicznymi (w rozumieniu art.2 pkt.7 i art.4 ust.2 ustawy o
zamówieniach publicznych). Jeżeli podmiot publiczny (np. gmina) posiada
większość udziałów w nieruchomości wspólnej, to - oczywiście - ponad 50%
środków, jakimi dysponuje wspólnota, pochodzi z kasy publicznej. Nie można
jednak na tej podstawie twierdzić, że wydatki wspólnoty - w tym wydatki z
tytułu zamówień - są finansowane ze środków publicznych. Zaliczki wpłacone
przez gminę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (zarówno
bieżących jak remontowych) nie są już środkami publicznymi - są środkami
własnymi wspólnoty. Nie ma więc tutaj zastosowania art.4 ust.2 ustawy o
zamówieniach publicznych, który mówi wyłącznie o środkach publicznych.


Ad 3)
Wspólnota nigdy nie wykonuje zadań o charakterze użyteczności publicznej w
trybie ustawy o zamówieniach publicznych. Przytoczony art.4 ust.1 pkt.6
nakazuje stosowanie przepisów tej ustawy przez trzy rodzaje podmiotów: a)
państwowe jednostki organizacyjne; b) komunalne jednostki organizacyjne; c)
jednostki zależne. Wspólnota mieszkaniowa nie jest ani jednostk

[mieszkanie.i.wspolnota]

Dokończenie artykułu "Przetargi - NIE". Trzykrotna próba zamieszczenia całości
nie przyniosła pożądanego rezultatu. Objętość jednego postu na tym Forum jest
ograniczona.

Ad 3)
Wspólnota nigdy nie wykonuje zadań o charakterze użyteczności publicznej w
trybie ustawy o zamówieniach publicznych. Przytoczony art.4 ust.1 pkt.6
nakazuje stosowanie przepisów tej ustawy przez trzy rodzaje podmiotów: a)
państwowe jednostki organizacyjne; b) komunalne jednostki organizacyjne; c)
jednostki zależne. Wspólnota mieszkaniowa nie jest ani jednostką państwową, ani
jednostką komunalną, ani jednostką zależną (por. wyżej, pkt. Ad1). Wspólnota
nie ma zatem obowiązku stosować się do ustawy o zamówieniach publicznych, nawet
jeśli rzeczywiście wykonuje zadania o charakterze użyteczności publicznej.
Wspólnota wykonuje takie zadania - jak wszystkie inne - na podstawie
własnych, suwerennych decyzji. Gmina, jako właściciel lokali i udziałowiec
nieruchomości wspólnej, ma oczywiście wpływ na te decyzje. W „małej” wspólnocie
mieszkaniowej (do 7 lokali), gdzie obowiązuje zasada liberum veto, jest to
wpływ zasadniczy: gmina, jak każdy inny właściciel, może (i powinna) zablokować
zamówienie udzielane z pominięciem przepisów ustawy o zamówieniach publicznych.
W „dużej” wspólnocie (ponad 7 lokali) - jest to wpływ proporcjonalny do siły
głosu, czyli do udziału w nieruchomości wspólnej.. Jeżeli przedmiotem decyzji
jest zamówienie prac o charakterze użyteczności publicznej - gmina może (i
powinna) głosować za zastosowaniem przepisów i procedur ustawy o zamówieniach
publicznych. Jeżeli jednak zostanie przegłosowana, jeżeli właściciele podejmą
prawomocnie uchwałę, że zamówienie, nawet na prace o charakterze użyteczności
publicznej, będzie udzielone „z wolnej ręki” - uchwała powinna być wykonana.
Gmina może co najwyżej zaskarżyć tę uchwałę do sądu (w ciągu 6 tygodni od
dnia jej podjęcia). Podstawą prawną zaskarżenia nie będzie jednak ustawa o
zamówieniach publicznych - ale ustawa o własności lokali, dokładniej: art.25,
określający warunki i sposób zaskarżania uchwał właścicieli.

Witold Kalinowski

dr Witold Kalinowski - dziennikarz, doradca parlamentarny ws. gospodarki
mieszkaniowej, samorządu terytorialnego i uwłaszczenia. Założyciel (1995),
wiceprezes i konsultant Stowarzyszenia „Wspólnota Mieszkaniowa”. Autor wielu
publikacji książkowych i prasowych zawierających porady prawne i organizacyjne
dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych.
Kontakt: miesięcznik „Mieszkanie i Wspólnota” miwspolnota.republika.pl
tel. [phone], fax [phone] mail: [e-mail]