Pytanie o art. 23 pkt 2a UWL

[meehow77]

Witam

W naszej wspolnocie mieszkania wyodrebnione to ok. 51%, a 49% to miasto za
posrednictwem ADMu. Czy w takim przypadku mozemy wprowadzic zasade glosowania
1 wlasciciel - 1 glos na podstawie art. 23 pkt 2a UWL? Dla przypomnienia:

"Art. 23
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze
indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem
głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich
zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według
wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie
postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden
głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo
większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki
spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela
przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali
posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych
indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na
piśmie."

Pytanie sprowadza sie do tego, czy jesli miasto ma mniej niz 50%, to mozemy
caly czas mowic, ze wiekszosc udzialow nalezy do 1 wlasciciela, a co za tym
idzie - wcielic w zycie pkt 2a? Co prawda ADM mniej niz polowe, ale caly czas
znaczaco wiecej niz inni wlasciciele. Przyznam szczerze, ze byloby to nam
bardzo na reke, bo obawiam sie, ze wlasciciele tej nieznacznej wiekszosci
(51%) nie zgodza sie jednomyslnie na tryb 1 wlasciciej - 1 glos. Zawsze sie
ktos wylamie, a w naszym przypadku wystarczy 1 osoba...

Pozdrawiam,

Michal

[serafin666]

NIE ; ale sprawdźcie , czy nie zachodzi druga przesłanka - brak "1" ;
robi to się tak :
1. dodajemy metraże i udziały z aktów notarialnych ( wszystkich ! )
2. od całego metrażu odejmujemy ten zliczony w pkt 1 - pozostaje metraż gminny
3. metraż gminny dzieli się przez cały metraż - wychodzi udział gminy
4. dodaje sie udział gminy do tego zliczonego w pkt 1
5. gdy wynik jest rózny od 1 - mozna użyć art. 23 ust. 2a

[meehow77]

Dziekuje wszystkim za odpowiedzi. Mam dodatkowe pytanie: czy gdyby udalo sie
zmobilizowac te nasze 51% i zapewnic jednoglosnosc, to w nawiazaniu do art. 23
pkt 2 UWL mozna przeglosowac uchwale wprowadzajaca zasade 1 wlascicel - 1 glos
(pomijajac juz pkt 2a). Czy uchwala taka moze dotyczyc wszelkich przyszlych
glosowan, czy tez musi wyszczegolniac, ktorych spraw taka forma liczenia glosow
ma dotyczyc?

Michal

[serafin666]

musi dotyczyć określonej sprawy - czyli konkretnego głosowania

tylko JEDEN legalny sposób wyliczenia udziałów

[mieszkanie.i.wspolnota]

serafin666 napisał:
> 2. od całego metrażu odejmujemy ten zliczony w pkt 1 - pozostaje metraż gminny
> 3. metraż gminny dzieli się przez cały metraż - wychodzi udział gminy
> 4. dodaje sie udział gminy do tego zliczonego w pkt 1
> 5. gdy wynik jest rózny od 1 - mozna użyć art. 23 ust. 2a

Ta część wypowiedzi serafina nia ma żadnego uzasadnienia prawnego.
Istnieje tylko JEDEN legalny sposób wyliczenia udziałów, określony w art.3
ust.3 ustawy o własności lokali:
"3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada
stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń
przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z
pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali
niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni
użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych
do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami
do nich przynależnymi."
Aby wyliczyć udziały, trzeba więc:
1. określić powierzchnię KAŻDEGO lokalu wyodrębnionego i pomieszczeń doń
przynależnych;
2. określić powierzchnię wszystkich lokali niewyodrębnionych i pomieszczeń do
nich przynależnych;
3. zsumować powierzchnie z p. 1 i 2;
4. udział przypadający właścicielowi ustalić jako stosunek (ułamek zwykły)
powierzchni lokalu/lokali ustalonej zgodnie z p.1 lub 2 - do łącznej
powierzchni WSZYSTKICH lokali i pomieszczeń do nich przynależnych w obrębie
nieruchomości.
Każdy inny sposób obliczenia udziałów jest niezgodny z prawem i może być
uzasadnieniem do stosowania w głosowaniach zasady "1 właściciel = 1 głos").
Zwracam uwagę, że jeśli nie ustalono powierzchni choćby jednego lokalu czy
pomieszczenia przynależnego do lokalu (wg dokumentów) - to wyliczenie udziałów
w całej nieruchomości jest niemożliwe, bo nie można wykonać punktów 3 i 4
opisanej wyżej procedury. W takiej sytuacji NIE WIADOMO, czy udziały sumują się
do 1, bo NIE WIADOMO, jakie one są.
Ustawodawca takiej sytuacji nie przewidział - ale zdrowy rozsądek podpowiada,
że nie można głosować udziałami, kiedy nie znamy ich wysokości. Wspólnota musi
dążyć do jak najszybszego, zgodnego z prawem określenia wysokości udziałów -
ale dopóki tego nie dokona, nie ma innego wyjścia, jak głosować według
zasady: "1 właściciel = 1 głos", bez oglądania się na przepisy, bo przepisu na
tę sytuację po prostu nie ma.

[serafin666]

bzdura ; dane o powierzchniach i udziałach bierzemy z aktów notarialnych -
lepsze być nie mogą ; opisany sposób sprawdzenia "1" był weryfikowany przez sąd
apelacyjny w składzie 3 sędziów zawodowych

[dobud]

NO NIE !!!
Dwóch ekspertów wyląduje zaraz na ringu ! :-) :-)

[mieszkanie.i.wspolnota]

serafin666 napisał:
> bzdura ; dane o powierzchniach i udziałach bierzemy z aktów notarialnych -

No pewnie, jeżeli gmina była cwana i JUŻ wniosła swoje łajdackie wyliczenie
udziałów do księgi wieczystej - to w tej księdze ogół = 1 i taka "prawda"
obowiązuje. Oszukani prywatni właściciele lokali mogą co najwyżej (i powinni!)
zaskarżyć dokument - najczęściej akt notarialny - który był podstawą tego
fałszywego wpisu.
Ale w większości znanych mi przypadków gmina nie ma jeszcze wpisu w księdze
wieczystej: tam są wpisane udziały Abackiego, Babackiej ... Zabobockich,
łącznie np. 51% (też wzięte z sufitu, bo jak można było obliczyć udział bez
znajomości WSZYSTKICH powierzchni? Ale mniejsza o to.)
Moim zdaniem 51% nie równa się jeden.
Ale może się mylę.

[xxxll]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> No pewnie, jeżeli gmina była cwana i JUŻ wniosła swoje łajdackie wyliczenie
> udziałów do księgi wieczystej - to w tej księdze ogół = 1 i taka "prawda"
> obowiązuje. Oszukani prywatni właściciele lokali mogą co najwyżej (i
powinni!)
> zaskarżyć dokument - najczęściej akt notarialny - który był podstawą tego
> fałszywego wpisu.

TO WSZYSTKO KOSZTUJE !!!!! KTO ZA TO ZAPŁACI?

> Ale w większości znanych mi przypadków gmina nie ma jeszcze wpisu w księdze
> wieczystej: tam są wpisane udziały Abackiego, Babackiej ... Zabobockich,
> łącznie np. 51% (też wzięte z sufitu, bo jak można było obliczyć udział bez
> znajomości WSZYSTKICH powierzchni? Ale mniejsza o to.)
> Moim zdaniem 51% nie równa się jeden.
> Ale może się mylę.

[wkalinowski]

meehow77 napisał:
> W naszej wspolnocie mieszkania wyodrebnione to ok. 51%, a 49% to miasto za
> posrednictwem ADMu. Czy w takim przypadku mozemy wprowadzic zasade glosowania
> 1 wlasciciel - 1 glos na podstawie art. 23 pkt 2a UWL?

NIE.
W każdym razie nie na tej podstawie, że "większość udziałów należy do jednego
właściciela" - bo 49% to jednak nie większość.
Sprawdźcie, czy nie jest spełniony drugi warunek:
"suma udziałów nie jest równa 1" (chodzi o wpis w księdze wieczystej).
To się zdarza, nie tylko dlatego, że w księgach są błędy i luki, ale także
dlatego, że udziały - za sprawą niedouczonych notariuszy - często są zapisywane
w ułamkach dziesiętnych (w procentach), a wtedy tylko wyjątkowo, raz na 2,5 mln
przypadków może się zdarzyć, sumują się do 1.

[goscdw]

Bijecie pine !!!

A gdzie podziali sie rzeczoznawcy majatkowi!!!

Przeciez to oni robiąc operat wyodrębnienia lokali winno byc podstawą do
ustalenia udziału w nieruchomosci wspólnej.

Niestety Twardogłowi urzędasy nie rozumieja tego tematu i robia odzielnie
operaty w dłuzym odstepie czasu co często sie zadarza , że niema "1" . Dopóki
coś posiada pierwszy właściciel to on jest zobowiązany na swój koszt wykonać
operat wyodrębnienia wszystkich , piszę WSZYSTKICH , lokali (49%) .
Propnuję zażądać takich dokumentów i problem z głosowaniem zniknie.

[seew]

oczywiście że nie- większość to większość.
Ale pytanie może być ciekawe dla obozu z serafinem na czele, który forsuje
interpretację, że uchwała musi być przegłsowana t.zw. "zwykłą" większością
głosów właścicieli liczoną według udziałów czyli np. wystarczy 20 % za jeśli
przeciw było 19% . Bo skoro ustawa nie mówi o "większośći bezwzględnej" to
tutaj również nie mówi i np. w sytuacji gdy 30 % należy do jednego właściciela
to jest większość - bo ma najwięcej. W każdej wspólnocie możemy wówczas
głosować 1:1 bo w każdej ktoś ma większość.
Proszę o wypowiedź obozu pro "większości zwykłej".

[ktob8080]

seew napisał:

> tutaj również nie mówi i np. w sytuacji gdy 30 % należy do jednego właściciela
> to jest większość - bo ma najwięcej. W każdej wspólnocie możemy wówczas
> głosować 1:1 bo w każdej ktoś ma większość.

hi, hi, dobre;
ale spoko, serafin666 zaraz coś wymyśli, aby jego było na wierzchu ...

[goscdw]

Mamy kilka tzw. większości:

1. Większość zwykła to ponad 50% np; 50,01%
2. Większość bezwzględna to 50% plus jeden głos (np . przy głosowaniu 1 wł =1
głos )
3. większość kwalifikowana to ok 3/4 głosów za jedna opcją stosuje się w
zapisach statutowych - we wspólnotach się nie stosuje.

We wspólnocie stosuje się "większość zwykłą" .

w przypadku opisywanym nie można głosować 1 właściciel jeden głos bo nie
zachodzą żadne przesłanki wymienione w ustawie owl.

[serafin666]

bzdura ; większośc zwykła to więcej glosów ZA niż PRZECIW ; to abecadło

[goscdw]

serafin666 napisał:

> bzdura ; większośc zwykła to więcej glosów ZA niż PRZECIW ; to abecadło

Przecież uchwały maja rózne roztrzygnięcia zwykła większoscia mozna coś
odrzucic głosuja PRZECIW serafinku666 - wpisz sie na te swoja liste oszołomów.

Nie rób zametu choc z tego słyniesz.

[nk45]

Oczywiście, że nie możecie !!! . Gdybym miał we wspólnocie 2 duże mieszkania to
ja miałbym większość udziałów ??? Oczywiście - że nie. Nawet gdybyście
zsumowali wszystkie udziały z Aktów Notarialnych i nie byłoby jedności ( 1 =
tj. 100%) to i tak na wniosek 1/5 udziałów zmianę sposobu liczenia głosów
należy przegłosować większością udziałów. Przy niewielkiej przewadze
właścicieli prywatnych - głosowanie udziałami wymagają pełnej mobilizacji
właścicieli prywatnych. Jest trudne - ale trzeba próbować i organizować
zwolenników.

[serafin666]

kretynku - jeżeli nie ma "1" , to na żądanie 20% głosuje się 1-1 ; tego żądania
się nie głosuje

[nk45]

Z epitetem się nie zgadzam mimo tego, że ewidentnie się pomyliłem. Przyznaję,
że odpowiadałem z pamięci i coś mi się pomieszało. Ale żeby od razu
kretynku ??? Mimo tego pozdrawiam wprowadzonych w błąd .

[ktob8080]

nk45 napisał:

> Z epitetem się nie zgadzam, żeby od razu
> kretynku ???

przecież to pieszczotliwie, po znajomości w dowód wdzięczności za wcześniejsze
pochlebne opinie;)

normalnie byłoby : kretyn

[serafin666]

a ja przepraszam ; szlag mnie trafił , gdy po 5 latach obowiązywania kluczowego
przepisu ktoś tak pisze

[goscdw]

ale Serafinku666 muszą być spełnione jeszcze pozostałe pozostałe uwarunkowania
z uwl. i te twoje 20 % może schowac do swojej szfki z głupimi poradami.