ważność uchwał

[miluszka]

Wspolnota, w której większość właścicieli kupiła niedawno swoje lokale,
zwołała zebranie i wybrała zarząd. Ponieważ pomiedzy właścicielami ( a
szczególnie jednym z nich, który ma ok 1/3 udziałów w całości) dochodziło do
nieporozumień, na zarząd wybrano obcą osobę z licencją, prowadzącą firmę
zarzadcza. Jednak okazało się, że przy podziale fizycznym nieruchomości,
przeprowadzonym zresztą w czasie, kiedy obecni właściciele nie mieli nic
wspólnego z nieruchomością, wpisano do aktu, że zarząd nieruchomością
sprawują wszyscy właściciele. Zapis ten nie znalazł się w ksiedze wieczystej
nieruchomości, kolejni nabywcy nie byli informowani , że taki jest sposób
zrządu nieruchomoscią. W kolejnych aktach kupna sprzedazy nie było ani
słowa o sposobie zarzadu, a starzy właściciele, z których w końcy pozostał
tylko ten jeden z 1/3 udziałow nie uczestniczyli w życiu wspólnoty. W końcu
zrządca dotarł do pierwotnego aktu ustanawiającego podział fizyczny i
stwierdził, że został wybrany nieprawnie - bo bez notariusza. Na kolejnym
zebraniu notariusz już był i wybrano zarząd ten sam, co poprzednio, tylko
notarialnie. Pytanie: Co z poprzednimi uchwałami, gdzie wsytępuje
słowo "zarząd" - typu np upoważniamy zarząd do...... Czy one wszystkie są
nieważne i trzeba je podejmować raz jeszcze? Czy wystarczy jedna uchwała,
utrzymująca w mocy wszystkie poprzednie ustalenia?
M

[abcd17]

miluszka napisała:

> Wspolnota, w której większość właścicieli kupiła niedawno swoje lokale,
> zwołała zebranie i wybrała zarząd. Ponieważ pomiedzy właścicielami ( a
> szczególnie jednym z nich, który ma ok 1/3 udziałów w całości) dochodziło do
> nieporozumień, na zarząd wybrano obcą osobę z licencją, prowadzącą firmę
> zarzadcza. Jednak okazało się, że przy podziale fizycznym nieruchomości,
> przeprowadzonym zresztą w czasie, kiedy obecni właściciele nie mieli nic
> wspólnego z nieruchomością, wpisano do aktu, że zarząd nieruchomością
> sprawują wszyscy właściciele. Zapis ten nie znalazł się w ksiedze wieczystej
> nieruchomości, kolejni nabywcy nie byli informowani , że taki jest sposób
> zrządu nieruchomoscią. W kolejnych aktach kupna sprzedazy nie było ani
> słowa o sposobie zarzadu, a starzy właściciele, z których w końcy pozostał
> tylko ten jeden z 1/3 udziałow nie uczestniczyli w życiu wspólnoty.

Jezeli sposob zarzadu nie jest sprecyzowany w KW, obowiazuje zarzad ustawowy, a
wiec wybraliscie do zarzadu wspolnoty osobe fizyczna zgodnie z prawem.

W końcu
> zrządca dotarł do pierwotnego aktu ustanawiającego podział fizyczny i
> stwierdził, że został wybrany nieprawnie - bo bez notariusza.

A rekojmia wiary publicznej ksiag wieczystych? Zarzadca zostal wybrany zgodnie
z prawem i udzial notariusza nie byl konieczny.

Na kolejnym
> zebraniu notariusz już był i wybrano zarząd ten sam, co poprzednio, tylko
> notarialnie. Pytanie: Co z poprzednimi uchwałami, gdzie wsytępuje
> słowo "zarząd" - typu np upoważniamy zarząd do...... Czy one wszystkie są
> nieważne i trzeba je podejmować raz jeszcze? Czy wystarczy jedna uchwała,
> utrzymująca w mocy wszystkie poprzednie ustalenia?

Jezeli jednak zalozymy, ze zmiana sposobu zarzadu byla konieczna (tzn. jako
punktem wyjscia byl zarzad umowny, spreecyzowany w KW), rzeczywiscie
wlasciciele powinni podjac nowa uchwale o tresci skladajacej sie z tresci
poprzednich uchwal czastkowych.

Pozdr.
maciej tertelis

[miluszka]

Dzięki za wyczerpujacą i szybką odpowiedź
Miluszka

[zarzadca]

Zarząd nieruchomością może być ujawniony w księdze wieczystej, ale nie musi. W
W opisane sprawie, został spełniony jeden podstawowy ustawowy warunek - sposób
zarządu nieruchomością został określony w umowie zawartej w formie aktu
notarialnego. Uchwały te, moim zdaniem, mogłyby zostać unieważnione, ale w
określonym terminie. Czy teraz też? Wszystko zależy od upływu czasu i sądu.
Pozdrawiam

aloe

[abcd17]

zarzadca napisał:


> W opisane sprawie, został spełniony jeden podstawowy ustawowy warunek -
sposób
> zarządu nieruchomością został określony w umowie zawartej w formie aktu
> notarialnego.

Tak, ale albo notariusz, albo wlasciciele nie dopelnili obowiazku dostarczenia
umowy do sadu wieczystoksiegowego i zmiana sposobu zarzadu nie zostala
odnotowana w KW. I co z tym fantem zrobic? Wydaje mi sie, ze w zwiazku z
powyzszym, sposob zarzadu nie ulegl formalnej zmianie.

Inna sprawa jest zarzad "sprawowany przez wszystkich wspolwlascicieli". Bardzo
to dziwne sformulowanie i zastanawiam sie jak to rozumiec. Tak jak w malej
wspolnocie?

Pozdr.
mt

[miluszka]

Ostatnio miałam do czynienia z trzema wspólnotami, i każda z nich w swoim akcie
notarialnym wydzielającym lokale miała ten zapis. Czyżby to jakaś zwyczajowa
praktyka notariuszy? Wszystkie te wspólnoty były duże, j toedna z nich liczyła
powyżej 20 lokali ( i właścicieli). Wyobrażacie sobie zarząd sprawowany przez
dwadzieścia parę osób?
M
PS A wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis do KW tego, co zapisane w akcie
powinien złożyć notariusz - czyż nie? A pracownik w sądzie pracowicie i
dokładnie wpisać to, co we wniosku!

[miluszka]

Ostatnio miałam do czynienia z trzema wspólnotami, i każda z nich w swoim akcie
notarialnym wydzielającym lokale miała ten zapis. Czyżby to jakaś zwyczajowa
praktyka notariuszy? Wszystkie te wspólnoty były duże, jedna z nich liczyła
powyżej 20 lokali ( i właścicieli). Wyobrażacie sobie zarząd sprawowany przez
dwadzieścia parę osób?
M
PS A wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis do KW tego, co zapisane w akcie
powinien złożyć notariusz - czyż nie? A pracownik w sądzie pracowicie i
dokładnie wpisać to, co we wniosku!

[miluszka]

Ostatnio miałam do czynienia z trzema wspólnotami, i każda z nich w swoim akcie
notarialnym wydzielającym lokale miała ten zapis. Czyżby to jakaś zwyczajowa
praktyka notariuszy? Wszystkie te wspólnoty były duże, jedna z nich liczyła
powyżej 20 lokali ( i właścicieli). Wyobrażacie sobie zarząd sprawowany przez
dwadzieścia parę osób?
M
PS A wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis do KW tego, co zapisane w akcie
powinien złożyć notariusz - czyż nie? A pracownik w sądzie pracowicie i
dokładnie wpisać to, co we wniosku!

[miluszka]

Ostatnio miałam do czynienia z trzema wspólnotami, i każda z nich w swoim akcie
notarialnym wydzielającym lokale miała ten zapis. Czyżby to jakaś zwyczajowa
praktyka notariuszy? Wszystkie te wspólnoty były duże, j toedna z nich liczyła
powyżej 20 lokali ( i właścicieli). Wyobrażacie sobie zarząd sprawowany przez
dwadzieścia parę osób?
M
PS A wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis do KW tego, co zapisane w akcie
powinien złożyć notariusz - czyż nie? A pracownik w sądzie pracowicie i
dokładnie wpisać to, co we wniosku!

[abcd17]

miluszka napisała:

> Ostatnio miałam do czynienia z trzema wspólnotami, i każda z nich w swoim
akcie
>
> notarialnym wydzielającym lokale miała ten zapis. Czyżby to jakaś zwyczajowa
> praktyka notariuszy? Wszystkie te wspólnoty były duże, j toedna z nich
liczyła
> powyżej 20 lokali ( i właścicieli). Wyobrażacie sobie zarząd sprawowany przez
> dwadzieścia parę osób?

W takim razie cos mi sie wydaje, ze chodzi tu jednak o forme zarzadu
ustawowego. To znaczy, mozemy miec a) zarzad sprawowany przez wlascicieli,
zarzad powierzony (umowny, art. 18 uwl) i zarzad ustanowiony przez sad.

Czyli w opisanym przypadku zarzadca byl wybrany prawidlowo, nie bylopotrzeby
protokolowac notarialnie uchwaly o jego wyborze.


> M
> PS A wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis do KW tego, co zapisane w
akcie
>
> powinien złożyć notariusz - czyż nie?

Niekoniecznie. Praktyka jest taka, ze aby zaoszczedzic na oplatach
notarialnych, do sadu biega nie notariousz, ale klienci (zarzad wspolnoty).


A pracownik w sądzie pracowicie i
> dokładnie wpisać to, co we wniosku!

No tak, ale gdy nic do nich nie dotarlo, to nic nie wpisali!

Pozdrawiam,

[mieszkanie.i.wspolnota]

Moim zdaniem uchwały są ważne. Oczywiście pod warunkiem, że zarząd w tych
uchwałach nie jest określony z imienia i nazwiska. Jeżeli uchwała nie jest
spersonalizowana, dotyczy każdego zarządu wybranego przez właścicieli lokali.

Ponadto, każda uchwała, jak wiadomo, może być zaskarżona do sądu m.in. z powodu
jej sprzeczności, czy choćby niezgodności z przepisami prawa. Jeżeli uchwały
przyjęte nie zostały przez nikogo zaskarżone w terminie 6-ciu tygodni, nie ma
dalszej możliwości podważenia ich ważności.

Pozdrawiam

[wygralem]

I to jest tu najciekawsze: Jeśli minie ustawowy okres odwoławczy 6 tygodni, to
potem nawet uchwała podjęta niezgodnie z prawem zachowuje swoją moc ?

[e-mail]
Lech Kowalewski

[mieszkanie.i.wspolnota]

wygralem napisał(a):

> I to jest tu najciekawsze: Jeśli minie ustawowy okres odwoławczy 6 tygodni,
to
> potem nawet uchwała podjęta niezgodnie z prawem zachowuje swoją moc ?

Niezupełnie.
Nadal można wystąpić do sądu o "stwierdzenie nieistnienia uchwały"
albo "stwierdzenie nieważności uchwały" (zależnie od okoliczności).
Chociaż, oczywiście, ta procedura jest już znacznie trudniejsza niż zaskarżenie
uchwały na podstawie art. 25 UWL - co w istocie można zrobić tylko w ciągu
sześciu tygodni od "powzięcia wiadomości" o podjętej uchwale.
Pozdrawiam