Gmina a fundusz remontowy

[asam11]

Sytuacja jest taka:
wspólnota uchwaliła zaliczki na fundusz remontowy wyższe od wynikających z
planu remontów w tym roku z zamiarem przeniesienia nadwyżek na rok przyszły
(w perspektywie duże wydatki remontowe). Gmina stwierdza obecnie, że nadwyżek
ponad poniesione przez wspólnotę koszty płacić nie zamierza. Stanowisko
oczywiście bezprawne bowiem rozliczenie zaliczek na koszty zarządu, a koszty
remontów się do nich zaliczają, następuje po upływie okresu rozliczeniowego
jakim jest w świetle uowl rok kalendarzowy.
Jeśli gmina będzie obstawała przy swoim to dojdziemy do konieczności
sprzedaży jej lokali w drodze przewidzianej ustawą.
Pytania są takie:
Czy należałoby sprzedawać całą własność gminy jako właściciela rażąco
naruszającego zasady obowiązujące we wspólnocie i przepisy ustawy, czy tylko
tyle lokali ile wystarczy na pokrycie jej długów?
Czy ktoś słyszał o zlicytowaniu lokalu gminy?
Czy z faktu, że okresem rozliczeniowym zaliczek jest rok kalendarzowy,
wynika, że nadwyżki po tym roku podlegają zwrotowi (i ustala się nową
wysokość zaliczki) czy też mogą być uchwałą wspólnoty (wbrew woli mniejszości
tj.gminy) przeniesione na rok następny?

[abcd17]

asam11 napisał:

> Sytuacja jest taka:
> wspólnota uchwaliła zaliczki na fundusz remontowy wyższe od wynikających z
> planu remontów w tym roku z zamiarem przeniesienia nadwyżek na rok przyszły
> (w perspektywie duże wydatki remontowe). Gmina stwierdza obecnie, że nadwyżek
> ponad poniesione przez wspólnotę koszty płacić nie zamierza. Stanowisko
> oczywiście bezprawne bowiem rozliczenie zaliczek na koszty zarządu, a koszty
> remontów się do nich zaliczają, następuje po upływie okresu rozliczeniowego
> jakim jest w świetle uowl rok kalendarzowy.

I zaliczka ma sie tylko czesciowo do kosztow ponoszonych w danym roku
finansowym. Generalnie moze sie miec nijak do tych kosztow bo prawo nie narzuca
tu zadnej reguly - jedynie zdrowy rozsadek (budzet remontowy, kilkuletnmi).

> Jeśli gmina będzie obstawała przy swoim to dojdziemy do konieczności
> sprzedaży jej lokali w drodze przewidzianej ustawą.
> Pytania są takie:
> Czy należałoby sprzedawać całą własność gminy jako właściciela rażąco
> naruszającego zasady obowiązujące we wspólnocie i przepisy ustawy, czy tylko
> tyle lokali ile wystarczy na pokrycie jej długów?

Chcialoby sie ze zlosci postawic na sprzedaz calosci lokali, bo gmina gra nie
fair. I lepiej zabrzmi to medialnie, bo gmina dwa razy zastanowi sie w innych
wspolnotach niz zacznie wycinac ten sam numer. Nawet jesli praktycznie nie
byloby to mozliwe za cene rynkowa, to przeciez mamy licytacje, wiec cena moze
byc dotkliwie nizsza (dla gminy). Dodatkowo gmina wpada w tarapaty, bo musi
znalexc lokale zastepcze dla swoich najemcow.

> Czy ktoś słyszał o zlicytowaniu lokalu gminy?

Nie, ale slyszalem o sciagnieciu od gminy 100% kosztow odtworzenia pelnej
dokumentacji technicznej (odtworzenie najpierw sfinansowala wspolnota).

> Czy z faktu, że okresem rozliczeniowym zaliczek jest rok kalendarzowy,
> wynika, że nadwyżki po tym roku podlegają zwrotowi (i ustala się nową
> wysokość zaliczki) czy też mogą być uchwałą wspólnoty (wbrew woli mniejszości
> tj.gminy) przeniesione na rok następny.

Nie slyszalem by praktykowano zwrot nadwyzki wplaconej na FR po zakonczeniu
roku i niewyczerpaniu srodkow. teoretycznie sytuacja taka jest mozliwa, jesli
tak sobie zazyczy wspolnota w uchwale, ale prawo i zdrowy rozsadek do tego nie
zmuszaja. No chyba ze zarzadca marnuje pieniadze zalegajace na FR i wlasciciele
chca je wycofac bo sami lepiej dbaja o ich pomnozenie badz zachowanie wartosci
w czasie.

A ktora to gmina, jesli mozna wiedziec?

Pozdrawiam,

[asam11]

Dziękuję za uwagi. Wspierają one moje odczucia. Przy okazji: ewentualny nabywca
kupiłby lokal od gminy z lokatorami, jako następca prawny, zgodnie z kc,
wszedłby w jej miejsce jako strona umowy najmu.
Imię gminy zachowajmy w cieniu. Oszczędźmy jej wstydu (jeszcze).

[mieszkanie.i.wspolnota]

asam11 napisał:

> Pytania są takie:

> Czy z faktu, że okresem rozliczeniowym zaliczek jest rok kalendarzowy,
> wynika, że nadwyżki po tym roku podlegają zwrotowi (i ustala się nową
> wysokość zaliczki) czy też mogą być uchwałą wspólnoty (wbrew woli mniejszości
> tj.gminy) przeniesione na rok następny?

Niestety istnieje sprzeczność między Ustawą o własności lokali, a Ustawą o
podatku dochodowym od osób fizycznych.
UoWL mówi, że po zakończeniu roku koszty i wpłacone zaliczki powinny zostać
rozliczone, czyli w przypadku nadpłaty zaliczek ponad poniesione koszty,
wspólnota tę nadpłatę winna właścicielowi lokalu zwrócić (oczywiście w
przypadku przeciwnym, właściciel lokalu winien dopłacić).
Zgodnie zaś a ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych członek wspólnoty
(a także spółdzielni mieszkaniowej) ma prawo odliczyć sobie od podatku 19%
wpłat wniesionych na wyodrębniony fundusz remontowy (do pewnej granicy). Gdyby
więc po rozliczeniu roku okazało się, że wspólnota zwraca właścicielowi lokalu
część zaliczki wpłaconej na fundusz remontowy, on z kolei musiałby dokonać
korekty zeznania podatkowego i wpłacić do urzędu skarbowego 19% od zwróconej
kwoty.
Dlatego też w praktyce przyjmuje się sposób rozliczenia funduszu remontowego
wspólnoty mieszkaniowej taki, jaki istnieje w spółdzielniach mieszkaniowych –
nie jest dokonywany zwrot nadpłat, a fundusz gromadzony jest na pokrycie
wieloletnich potrzeb remontowych wspólnoty. To z kolei może nie być na rękę
władzom gminy, której ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w ogóle
nie dotyczy.
Jeżeli gmina jako członek państwa wspólnoty zajmuje opisane wyżej stanowisko,
to ma ku temu podstawy prawne. Przypuszczam jednak, że władzom gminy nie
chodzi o zrobienie na złość wspólnocie, której gmina jest członkiem, lecz o
zachowanie zgodności z przepisami prawa obowiązującymi gminę.
Dlatego też najprostszym wyjściem z sytuacji jest rozwiązanie o którym Pan
pisze, a mianowicie po przyjęciu rozliczenia kosztów za rok miniony, podjęcie
uchwały o jednorazowej zaliczce równej różnicy między należnymi zaliczkami i
kosztami poniesionymi w ubiegłym roku.
Bardziej skomplikowanym sposobem, ale mającym trwały skutek, byłoby zawarcie
między właścicielami lokali umowy notarialnej zmieniającej sposób zarządu i jej
wpisanie do księgi wieczystej. Zmieniony sposób zarządu polegałby na przyjęciu
zasady, że fundusz remontowy, podobnie jak w spółdzielniach mieszkaniowych,
pozostaje na rachunku wspólnoty mieszkaniowej, a nie podlega zwrotowi.

> Czy należałoby sprzedawać całą własność gminy jako właściciela rażąco
> naruszającego zasady obowiązujące we wspólnocie i przepisy ustawy, czy tylko
> tyle lokali ile wystarczy na pokrycie jej długów?
> Czy ktoś słyszał o zlicytowaniu lokalu gminy?

Spór między wspólnotą mieszkaniową i gminą dotyczy spraw czysto finansowych, a
nie np. niszczenia mienia wspólnoty czy stwarzania uciążliwości dla innych
mieszkańców. W takim przypadku wniesienie do sądu sprawy o pokrycie zaległych
należności miałoby na celu jedynie ich odzyskanie (wraz z ew. odsetkami). Gdyby
doszło w końcowym wyniku do licytacji lokali, licytacja taka miałaby na celu
uzyskanie kwoty długu powiększonej o koszty sądowe i koszty egzekucji
należności. Po uzyskaniu takich kwot licytacja zostałaby przerwana.
Zanim jednak właściciele lokali podjęliby uchwałę o wystąpieniu do sądu o
spłatę zaległości z majątku dłużnika na drodze licytacji tego majątku, powinni
wyczerpać inne, prostsze możliwości. Taką możliwością jest wystąpienie do sądu
o wydanie nakazu zapłaty w trybie upominawczym. I dopiero wówczas, gdyby ta
droga nie odniosła skutku, można podejmować następny krok, czyli wystąpienie z
wnioskiem o licytację.
To wszystko, to możliwości w ogólnym przypadku. W Państwa wspólnocie, być może,
spór dotyczy jedynie części funduszu remontowego, o której Pan pisze. Myślę, że
podjęcie proponowanej wyżej uchwały, a być może także uzgodnienie innych spraw,
zlikwiduje w ogóle problem.