prosze o pomoc w spr. zarzadu wspolnoty

[mamatylda]

Wynajmuje mieszkanie we wspolnocie mieszkaniowej, a z zawodu
jestem ksiegowa. Na ostatnim zebraniu wspolnoty zgodzilam sie
na wybranie mnie do zarzadu gdzie mam zajmowac sie ksiegowoscia
wspolnoty. Czlonkowie zarzadu - 3 osoby otrzymuja za prace w
zarzadzie symboliczne wynagrodzenie 300 zl.
Podobno nie moge byc w zarzadzie wspolnoty, bo nie jestem
wlascicielka lokalu i nie posiadam licencji na zarzadzanie
nieruchomosciami, ale przeciez ja mam zajmowac sie
ksiegowoscia i posiadam certyfikat ksiegowego. Podobno
moge byc z zarzadzie, ale nie moge pobierac wynagrodzenia.
Prosze o porade co mam zrobic bo chcialam pomoc sasiadom
a okazuje sie ze moge za to byc aresztowana.
Czy to jest madre?

[janer]

Witam,
bez obaw,pozostawiając problem bycia w zarządzie właścicielskim a konieczności
posiadania licencji, jest inne rozwiązanie.
w zarządzie bądź społecznie a odrębnie podpisz umowę zleceinie ze wspólnotą na
prowadzenie rachunkowości pozabilansowej,
JA

[dobud]

W zarządzie moze być osoba spoza grona wlaścicieli.

[mamatylda]

No to ja wiem bo jestem. Ale podobno jak wezme za to pieniadze a nie mam licencji zarzadcy, to grozi mi areszt albo grzywna. Ale ja nie prowadze dzialanosci gospodarczej. Chce pomoc sasiadom, znamy sie od kilku lat. Przecież to jest chore, zeby mi grozil areszt za wykonywanie pracy, na ktora dostałam certyfikat z Ministerstwa Finansow. Jak wy to zalatwiacie w swoich wspolnotach? To trzeba palacic haracz tym zarzadcom z licencja? To przeciez jest gangsterstwo.

[ciekawa_tak]

mamatylda napisała:

> Ale podobno jak wezme za to pieniadze a nie mam licencji zarzadcy, to grozi mi
areszt albo grzywna. Ale ja nie prowadze dzialanosci gospodarczej.

Nie bój się, nic Ci nie grozi, nie daj się zastraszyć; nie wykonujesz przecież
ZAWODOWO czynności zarządcy.

>Jak wy to zalatwiacie w swoich wspolnotach?

Jeżeli juz tak bardzo obawiasz się i chcesz chuchać na zimne, to zrób tak ja już
tu radzono: za funkcję członka zarządu nie pobierasz wynagrodzenia, a na
czynności księgowe podpisujesz odrębną umowę jako pani M.

>To trzeba palacic haracz tym zarzadcom z licencja?

Niektórzy tak by chcieli i liczą na naiwność właścicieli.

[serafin666]

rzadki głos rozsądku

[serafin666]

nic Ci nie grozi - to bzdury ; art. 28 ( Właściciel lokalu pełniący obowiązki
członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego
uzasadnionemu nakładowi pracy. ) wskazuje tylko, że właściciel-członek zarządu
może żądać wynagrodzenia za zarządzanie również swoją współwłasnością

[kikibobo]

Czy dobrze zrozumiałam :
właściciel -członek zarządu może żądać wynagrodzenia, ale nie musi,
nie właściciel - członek zarządu musi żądać ( tzn. nie może nic robić bez
wynagrodzenia)?

[serafin666]

chodzi o to, że ustawa przyznaje właścicielowi-członkowi wybranego zarządu
prawo do żądania wynagrodzenia - mimo tego, że zarządza swoją współwłasnością ;
zacytowana przez kogoś opinia tego Bajora, że nie-właściciel (członek wybranego
zarządu) nie może otrzymać wynagrodzenia jest kompletnie bez sensu - ponieważ w
ten sposób administracyjnie wkraczalibyśmy w sferę decyzji przysługujących
wyłącznie właścicielom; ten sam Bajor stwierdził zresztą (co zawsze było dla
mnie oczywiste), że "powierzenie zarządu nieruchomością wspólną w trybie art.
18 ust. 1 osobie fizycznej nie wymaga od tej osoby posiadania licencji zarządcy
nieruchomości"

[grandy]

Bez obaw. W świetle obowiązujących przepisów obu ustaw: o własności lokali i o gospodarce nieruchomościami, nie ma przeszkód, aby osoba spoza grona właścicieli lokali nieposiadająca licencji zarządcy nieruchomości była członkiem zarządu wspólnoty i otrzymywała za to wynagrodzenie na tych samych zasadach, jak członkowie zarządu będący właścicielami.

Temu, kto straszy Cię aresztowaniem, należy rękawy kaftanu zawiązać na plecach.

[majkowa]

Nieprawda.
Ustawa wyraźnie mówi:

Art. 28. Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od
wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.

Każda inna osoba, nie będąca właścicielem, jeżeli wykonuje pracę na rzecz
wspólnoty, może otrzymać wynagrodzenie ale na ogólnie obowiązujących zasadach.
Na podstawie umowy o pracę, umowy zlecenia, o dzieło.

Ale nie na podstawie uchwały wspólnoty.

Gdyby ustawodawca nie chciał wprowadzić rozróżnienia członków zarządu na
właścicieli i nie-właścicieli, to art. 23 napisałby:

"Osoba pełniąca obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia
odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy." lub po prostu:

"Członek zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego
uzasadnionemu nakładowi pracy."

Rozszerzające interpretacje serafina i grandy nie mają żadnego uzasadnienia.

[ciekawa_tak]

majkowa napisała:

> Na podstawie umowy o pracę, umowy zlecenia, o dzieło.
> Ale nie na podstawie uchwały wspólnoty.

Toteż założycielka wątku (jeśli chce być tak bardzo ostrożna, moim zdaniem
niepotrzebnie) dostanie wynagrodzenie za prowadzenie ewidencji (księgowości) a
nie za zarządzanie. Chyba nie powiesz, że za to gorzi jej kara, tym bardziej że
ma stosowne uprawnienia w tym zakresie, większe zapewne niż Ty jako
linencjonowany zarządca.

[majkowa]

Ustawodawca wyraźnie napisał, że wynagrodzenia za wkład pracy może żądać tylko
właściciel lokalu - członek wspólnoty.
Nie ma znaczenia za co to wynagrodzenie będzie wypłacane, czy będzie to
zarządzanie, czy księgowość, czy inne czynności.

Księgowa ma uprawnienia do usługowego prowadzenia księgowości i w tym temacie
nie ma sporu.
Musi tylko zawrzeć ze wspólnotą umowę o prowadzenie księgowości.
Samo bycie członkiem zarządu nie uprawnia jej do pobierania wynagrodzenia,
ponieważ nie jest właścicielem lokalu i tym samym nie jest współwłaścicielem
nieruchomości wspólnej.

Gdyby tak nie było, to wspólnota mogłaby dowolnej osobie wypłacać dowolne kwoty,
przedtem przyjmując je do zarządu a po wypłacie odwołując.

W skrajnym przypadku można by wykonać remont za 50 tys zł przyjmując właściciela
firmy wykonującej remont do zarządu i na jego żądanie przyznając mu
wynagrodzenie w tej kwocie.

[grandy]

Ustalmy zasady generalne:
- obywatel korzysta z zasady: "to co nie jest zabronione w prawie, jest dozwolone",
- organy władzy publicznej działają na podstawie i w granicach prawa (artykuł 7 Konstytucji), czyli władzę obowiązuje zasada: "wszystko co nie jest dozwolone jest zabronione".


> Każda inna osoba, nie będąca właścicielem, jeżeli wykonuje pracę na rzecz
> wspólnoty, może otrzymać wynagrodzenie ale na ogólnie obowiązujących zasadach.
> Na podstawie umowy o pracę, umowy zlecenia, o dzieło.
> Ale nie na podstawie uchwały wspólnoty

Proszę wskazać przepisa prawa zabraniający przyznania wynagrodzenia członkowi zarządu spoza właścicieli, na podstawie uchwały wspólnoty. Ja znam przepis nakazujący to robić w drodze uchwały w stosunku do całego zarządu, bez wyłączania niektórych jego członków - art. 22 ust. 3 pkt 1 uowl w związaku z ustępem 2 tego artykułu.


> Gdyby ustawodawca nie chciał wprowadzić rozróżnienia członków zarządu na
> właścicieli i nie-właścicieli, to art. 23 napisałby...

Ale ustawodawca tego nie napisał. Poza tym, interpretowanie prawa poprzez analizę pojedyńczych zdań ZAWSZE zaprowadzi interpretatora na manowce. Ustawodawca bowiem, w art. 28 uowl (art. 23 zostawmy w spokoju) w sposób szczególny uprawnił włascicieli lokali do wynagrodzenia nie dlatego, że innych chciał w ten sposób tego wynagrodzenia pozbawić (wówczas musiałby to jednoznacznie zapisać w formie zakazu), ale dlatego, że członkowie zarządu będący właścicielami lokali wykonują swoje czynności również względem swojej własności, a to mogłoby być podstawą odmówienia lub obniżenia im tego wynagrodzenia przez wspólnotę, gdyby ustawodawca nie wskazał, że i w tym przypadku wynagrodzenia ma odpowiadać uzasadnionemu nakładowi pracy.


> Rozszerzające interpretacje serafina i grandy nie mają żadnego uzasadnienia.

Proszę tego dowieść w oparciu o przepisy prawa, a nie własne wyobrażenia. Ja swoje interpretacje zawsze szczegółowo uzasadniam.

[majkowa]

1. Cytat: "Ja swoje interpretacje zawsze szczegółowo uzasadniam."
Proszę zatem uzasadnić, podając podstawę prawną twierdzenie:
"to co nie jest zabronione w prawie, jest dozwolone",

2. Cytat: "Proszę wskazać przepisa prawa zabraniający przyznania wynagrodzenia
członkowi zarządu spoza właścicieli, na podstawie uchwały wspólnoty."

Nie ma potrzeby zapisu takiego zakazu. W art. 23 ustawodawca wyraźnie wskazuje
osoby, które mogą żądać wynagrodzenia. Są to właściciele lokali.

Opierając sie na tej samej zasadzie wyjaśniam, że ustawodawca nie wprowadził
również zakazu w wielu innych artykułach ustawy. Jako przykład możemy wziąć
dowolny artykuł ustawy:

- Art. 30. 1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną
powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,
Brak zapisu: "Wprowadza się zakaz prowadzenia rozliczeń poza rachunkiem bankowym".
Rozumując jak grandy dochodzimy do wniosku, że ponieważ nie ma zakazu, więc
możemy prowadzić rachunek jak chcemy.

Grandy chce sprawę sprowadzić do absurdu.

3. Cytat: "Poza tym, interpretowanie prawa poprzez analizę pojedyńczych zdań
ZAWSZE zaprowadzi interpretatora na manowce."

Proszę przeczytac ustawę i stwierdzić, że art. 28 mówiący o wynagrodzeniu składa
sie z jednego zdania.
Na manowce zaś prowadzi pokrętny sposób interpretowania jasnych i prostych
sformułowań art. 28. To nie są moje wyobrażenia, a prosty tekst, który jeszcze
raz przytaczam w celu lepszego jego zrozumienia:

Art. 28. Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od
wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.

Jest tu podmiot, orzeczenie i określenia. Nic trudnego do zrozumienia.
Podmiotem jest "właściciel lokalu".
Orzeczeniem jest "żądać".

[grandy]

> 1. Cytat: "Ja swoje interpretacje zawsze szczegółowo uzasadniam."
> Proszę zatem uzasadnić, podając podstawę prawną twierdzenie:
> "to co nie jest zabronione w prawie, jest dozwolone"

Gdybym był licencjonowanym zarządcą nieruchomości, to spaliłbym się ze wstydu za zadanie takiego pytania. Podaję podstawę prawną i chyba nie muszę uzasadniać:
Art. 31 ust. 3 KONSTYTUCJI RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ:
"Ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw."


> Nie ma potrzeby zapisu takiego zakazu.
Proszę jeszcz raz, powoli przeczytać, w jaki sposób mogą być ograniczane konstytucyjne wolności i prawa, w tym prawo do własności (art. 64 konstytucji).


> Opierając sie na tej samej zasadzie wyjaśniam, że ustawodawca nie wprowadził
> również zakazu w wielu innych artykułach ustawy. Jako przykład możemy wziąć
> dowolny artykuł ustawy:
> - Art. 30. 1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną
> powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
> 1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,
> Brak zapisu: "Wprowadza się zakaz prowadzenia rozliczeń poza rachunkiem bankowym".
> Rozumując jak grandy dochodzimy do wniosku, że ponieważ nie ma zakazu, więc
> możemy prowadzić rachunek jak chcemy.

Nakaz określonego zachowania jest zakazem postępowania sprzecznego z tym nakazem. To tego nie uczą na kursach dla licencjonowanych zarzadców nieruchomości?!?! Nie wierzę!


> Art. 28. Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od
> wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.

Właściciel... może żądać wynagrodzenia...
Tyle i tylko tyle. To wcale nie znaczy, że osoba nie będąca właścicielem nie może otrzymać wynagrodzenia, nawet wbrew swojemu oporowi, jeżeli tak w uchwale postanowią właściciele lokali.


> Jest tu podmiot, orzeczenie i określenia. Nic trudnego do zrozumienia.
> Podmiotem jest "właściciel lokalu".
> Orzeczeniem jest "żądać".

Rozbiór zdania zrozumiałem.

[majkowa]

1. Wyjaśniam:
Właśnie zgodnie z Konstytucją, w art. 28 ustawy o własności lokali, ustanowione
zostało ograniczenie prawa do żądania wynagrodzenia, tylko do osób będących
właścicielami lokalu.
Właśnie zapis art. 28 jest tym poszukiwanym przez grandego ustawowym
ograniczeniem wprowadzonym przez ustawodawcę.

2. Spróbujmy inny artykuł:
Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej
niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli
narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny
sposób narusza jego interesy.

Nie ma zakazu zaskarżania uchwały przez nie-właścicieli. Czyli wg grandego:
każdy może ją zaskarżyć.

Grandy twierdzi, że jest możliwe, aby właściciele w uchwale postanowili, że
wynagrodzenie może otrzymać nie-właściciel.

Przez analogię powinien stwierdzić, że jeżeli właściciele tak postanowią w
uchwale, to zaskarżyć uchwałę do sądu może każdy przechodzeń.

Praca do domu. Ćwiczenie na zrozumienie tekstu. Zadane na jutro:

Przeczytaj poniższe pytania i staraj się zrozumieć zdanie:
"Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać
od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy."

Pytanie 1: Kto może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego
uzasadnionemu nakładowi pracy?
Odpowiedź: Właściciel

Pytanie 2: Co może zrobić właściciel?
Odpowiedź: Właściciel może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego
uzasadnionemu nakładowi pracy.

Pytanie 3: Czego może żądać właściciel?
Odpowiedź: wynagrodzenia.

Zadanie: ułóż własne pytania do powyższego zdania.

Oświadczenie

[grandy]

Oświadczam, że zapłacę prawomocnie wymierzoną grzywnę lub odsiedzę karę aresztu, za członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej, wybranego spoza grona właścicieli lokali, który nie posiadając licencji zarządcy nieruchomości przyjmie od wspólnoty mieszkaniowej wynagrodzenie przyznane uchwałą właścicieli lokali. Oczywiście pod warunkiem, że karę orzeczono pomimo przeprowadzenia obrony według moich wskazówek.

grandy

Na tym Majkowa, możemy spór zakończyć. Szkoda Twojego czasu.

[majkowa]

Zgoda. Na koniec poproszę cię o odpowiedź na jedno pytanie które pominąłeś.

Dlaczego, twoim zdaniem, ustawodawca nie sformułował art. 28 ustawy następująco:

Art. 28. Członek zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego
uzasadnionemu nakładowi pracy.

tylko napisał tak:

Art. 28. Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od
wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.

Przecież w innym miejscu ustawy ustawodawca pisze "Członkiem zarządu może być
wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona."
Czyli ustawodawca zdaje sobie sprawę, że członkami zarządu będą właściciele lub
nie-właściciele. A do żądania wynagrodzenia wybrał sobie tylko właścicieli.

Czy to pomyłka, czy celowe działanie?

Co do oświadczenia, to trzymam za słowo i czekamy na pierwszy wyrok w tej sprawie.

[grandy]

> Zgoda. Na koniec poproszę cię o odpowiedź na jedno pytanie które pominąłeś.
> Dlaczego, twoim zdaniem, ustawodawca nie sformułował art. 28 ustawy >następująco :
> Art. 28. Członek zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego
> uzasadnionemu nakładowi pracy.
> tylko napisał tak:
> Art. 28. Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od
> wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.
> Przecież w innym miejscu ustawy ustawodawca pisze "Członkiem zarządu może być
> wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich >grona."
> Czyli ustawodawca zdaje sobie sprawę, że członkami zarządu będą właściciele >lub nie-właściciele. A do żądania wynagrodzenia wybrał sobie tylko właścicieli.
> Czy to pomyłka, czy celowe działanie?


Odpowiedziałem na to pytanie 6 schodków wyżej, następująco:

Ustawodawca bowiem, w art. 28 uowl w sposób szczególny uprawnił włascicieli lokali do wynagrodzenia nie dlatego, że innych chciał w ten sposób tego wynagrodzenia pozbawić (wówczas musiałby to jednoznacznie zapisać w formie zakazu), ale dlatego, że członkowie zarządu będący właścicielami lokali wykonują swoje czynności również względem swojej własności, a to mogłoby być podstawą odmówienia lub obniżenia im tego wynagrodzenia przez wspólnotę, gdyby ustawodawca nie wskazał, że i w tym przypadku wynagrodzenia ma odpowiadać uzasadnionemu nakładowi pracy.

I dodaję:
Gdyby nie taki zapis art. 28 uowl, to członka zarządu będącego właścicielem lokalu należałoby pozbawić prawa do wynagrodzenia za pracę w zarządzie lub obnizyć mu to wynagrodzenie ponieważ:
- art. 13 ust. 1 uowl nakłada na niego obowiązek współdziałania z innymi właścicielami w ochronie wspólnego dobra,
- tak jak każdy właściciel lokalu ma obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną (art. 27 uowl)
- wykonując czynności członka zarządu świadczy usługę również na swoją rzecz.

W tej sytuacji ustawodawca (już w następnym - 28 artykule) słusznie uznał za konieczne, aby wynagrodzenie członka zarządu uregulować w sposób szczególny. Osoba spoza grona właścicieli godzi się być członkiem zarządu na określonych warunkach lub odchodzi z zarządu. Z kolei gdy właściciel lokalu uważa, że jego praca nie jest odpowiednio wynagradzana może odejść z zarządu, ale może także zażądać przyznania wynagrodzenia lub podwyższenia wynagrodzenia przyznanego - również przed sądem.

Nic poza tym, co wyżej napisałem, z art. 28 uowl nic więcej nie wynika.

Proszę nie doszukiwać się w mojej interpretacji niechęci do licencjonowanych zarządców. Na codzień w mojej wspólnocie współpracuję z dwoma zarządcami (występującymi w roli administratorów) i cenię sobie współpracę z nimi. Nawet gdyby nie było wymogu zatrudniania zarządców z licencją, to nadal zatrudnialibyśmy te same osoby. Chciałbym jednak móc zatrudniać osoby faktycznie, a nie tylko formalnie kompetentne.

[serafin666]

toż to Wersal ! ( a gdzie WERSALIKI ? ) ; jutro o 9:00 przychodzi do mnie
po "ratunek" wspólnota, ktorej "licencjonowany" schrzanił rozliczenie '2005 ;
tyle komentarza

[grandy]

Serafinie, starzy Indianie powiadają:

Jeśli nie możesz pokonać wroga, to przyłącz się do niego!

moja interpretacja w tej sprawie

[grandy]

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami reguluje działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami. Zgodnie z art. 190, przepisów tej ustawy nie stosuje się do m.in. "zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli lub użytkowników wieczystych".

Ustawa o własności lokali przewiduje, że zarząd nieruchomoscią wspólną może być wykonywany na trzy sposoby:

- przez osobę fizyczną albo prawną, której zarząd powierzyli właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 uowl) - nie ulega wątpliwości, że wówczas właściciele nie wykonują czynności zarządzania bezpośrednio,

- przez zarządcę przymusowego ustanowionego przez sąd (art. 26 ust. 1) - nie ulega wątpliwości, że wówczas właściciele nie wykonują czynności zarządzania bezpośrednio,

- bezpośrednio przez właścicieli lokali, przy czym we wspólnotach liczących ponad 7 lokali, w celu wykonywania tego zarządu właściciele lokali zobowiązani są wybrać zarząd, którego członkiem może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art. 20 ust. 1 uowl).


Zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarząd wybrany przez właścicieli lokali jest więc zarządzaniem tą nieruchomością bezpośrednio przez właściciela, którym są współwłaściciele nieruchomości wspólnej. W "dużych" wspólntach nie mogą oni działać osobiście, a wyłącznie przez ustawowego przedstawiciela, czyli zarząd wspólnoty. Tak nakazuje i ustawa, i rozsądek, jak bowiem nieruchomością wspólną miałoby zarządzać jednocześnie np. 200 współwłaścicieli. Per analogiam: nieruchomością należącą do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością zarządza zarząd tej spółki i jest to bezpośrednie zarządzanie przez właściciela. Właściciel (spółka) nie może inaczej zarządzać swoją własnością, niż poprzez swój zarząd. (Przy okazji - jak swojsko brzmi art. 201 § 3 ksh: "Do zarządu mogą być powołane osoby spośród wspólników lub spoza ich grona." I w dodatku, jedni i drudzy mogą otrzymywać wynagrodzenie na tych samych zasadach.)


Gdyby powyższa interpretacja nie spodobała się któremuś z licencjonowanych zarządców i twierdził on nadal, że wyłączenie obejmuje wyłącznie "zarządzanie nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli" i to sformułowanie należy interpretować sztywno, to zgodzę się chętnie na takie podejście. Wówczas to sformułowanie może jednak dotyczyć wyłącznie zarządzania lokalem (nieruchomością lokalową) przez właściciela lokalu i nie odnosi się do nieruchomości wspólnej. Nie da się bowiem z nieruchomości wspólnej wydzielić części własności przypadającej właścicielowi lokalu w ten sposób, aby ta część mogła stać się przedmiotem czynności zarządzania. Kierując się podstawową regułą interpretacyjną głoszącą, że ustawodawca działa w sposób racjonalny - należy przyjąć, że gdyby ustawodawca chciał ograniczyć grono osób fizycznych, pochodzących spoza grona właścicieli lokali, uprawnionych do sprawowania funkcji członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej - to dokonałby stosownej zmiany w art. 20 ustawy o własności lokali.


Konkluzja: członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej, wybranym zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona może być osoba, która nie posiada licencji zarządcy nieruchomości.

Quod erat demonstrandum.


(Fakt pobierania wynagrodzenia przez członka zarządu wybranego spoza grona właścicieli lokali, na równi (co do prawa, wysokość może być różna) z członkami zarządu wybranymi spośród właścicieli lokali - nie ma znaczenia dla powyższego wywodu. W ustawie o gospodarce nieruchomościami używa się bowiem sformułowania "działalność zawodowa" a nie zarobkowa czy gospodarcza, więc dla ustalenia obowiązku posiadania licencji zawodowej, okoliczność pobierania wynagrodzenia nie ma znaczenia.)


Na koniec zestaw pytań dla licencjonowanych zarządców nieruchomości:

1. Czy osoba fizyczna reprezentująca właściciela lokalu, który jest osobą prawną - pochodzi spośród właścicieli lokali, czy spoza ich grona?

2. Czy osoba, o której mowa wyżej, może być wybrana do zarządu wspólnoty?

3. Czy osoba, o której mowa wyżej, musi posiadać licencję zarządcy nieruchomości?

4. Czy wynagrodzenie wypłacane za udział w posiedzeniu zarządu wspólnoty (w dosłownym tego znaczeniu: członkowi wspólnoty przysługuje wynagrodzenie w wysokości x złotych za udział w jednym posiedzeniu zarządu w miesiącu, w pozostałych posiedzeniach zarządu w danym miesiącu członek zarządu bierze udział nieodpłatnie) jest wynagrodzeniem za zarządzanie nieruchomością (proszę porównać z określeniem zarządzania zawartym w art. 185 ust. 1 uogn)?

[dobud]

Zaznaczam, że ani nie posiadam licencji zarządcy nieruchomości, ani nie jestem
prawnikiem, tylko zwykłym budo-wlańcem :-)

Ad 1: Spoza grona.

Ad 2: Może.

Ad 3: Nie musi.

Ad 4:nie, jest to dieta, a la radny gminy.

Proszę o ocenę z uzasadnieniem :-)

[dobud]

I co z tą oceną ? :-(

[grandy]

Poczekajmy na odpowiedzi licencjonowanych :)))

Dodam jeszcze 5 pytanie:
Czy osoba fizyczna nie posiadająca licencji zarządcy nieruchomości, może pobierać, na podstawie uchwał wspólnot, wynagrodzenie za pracę w zarządach 8 różnych wspólnot mieszkaniowych, przy czym w zakres jej obowiązków wchodzi podejmowanie decyzji i dokonywanie czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość?

[dobud]

Będą woleli nie ryzykować kompromitacji :-)