Osiedle segmentów a wspólnota

[balbek]

Witam,

W temacie wspólnot jestem całkiem zielony, oprócz tego, że podobno nie może
być wspólnoty w przypadku budownictwa jednorodzinnego.

Ale co można zrobić w takim przypadku?

Jest osiedle segementów wybudowane przez spółdzielnię. Spółdzielnia zrzeka
się zarządzania i rozwiązuje. Mieszkańcy osiedla chcą zarządzać tym osiedlem
(ochrona, sprzątanie, urządzenie terenu, itp.) ale w jakiej formie mogą to
robić? Każdy segment jest oddzielną własnością - wspólna jest tylko droga
wewnętrzna i kawałek terenu.
Czy można stworzyć coś, np. jakąś wspólnotę czy coś innego i to
zformalizować? Jest potrzeba założenia konta bankowego - ale na kogo je
założyc? Na kogo ma byc wystawiona faktura np. za odśnieżenie lub ochronę,
itp?

Proszę o pomoc!!!

Z góry dziękuję,
Arek Kułakowski

[zarzadca]

balbek napisał:

> Witam,
>
> W temacie wspólnot jestem całkiem zielony, oprócz tego, że podobno nie może
> być wspólnoty w przypadku budownictwa jednorodzinnego.
>
> Ale co można zrobić w takim przypadku?
>
> Jest osiedle segementów wybudowane przez spółdzielnię. Spółdzielnia zrzeka
> się zarządzania i rozwiązuje. Mieszkańcy osiedla chcą zarządzać tym osiedlem
> (ochrona, sprzątanie, urządzenie terenu, itp.) ale w jakiej formie mogą to
> robić? Każdy segment jest oddzielną własnością - wspólna jest tylko droga
> wewnętrzna i kawałek terenu.
> Czy można stworzyć coś, np. jakąś wspólnotę czy coś innego i to
> zformalizować? Jest potrzeba założenia konta bankowego - ale na kogo je
> założyc? Na kogo ma byc wystawiona faktura np. za odśnieżenie lub ochronę,
> itp?
>
> Proszę o pomoc!!!
>
> Z góry dziękuję,
> Arek Kułakowski


Witam

Prosze dokładnie opisać
stan prawny osiedla składającego
się z wielu nieruchomości.
Jakie ma prawa do tych nieruchomości
wymieniona przez Pana spółdzielnia mieszkaniowa?
Pozdrawiam
[e-mail]

[zarzadca]

zarzadca napisał:


>
>
> Witam
>
> Prosze dokładnie opisać
> stan prawny osiedla składającego
> się z wielu nieruchomości.
> Jakie ma prawa do tych nieruchomości
> wymieniona przez Pana spółdzielnia mieszkaniowa?
> Pozdrawiam
> [e-mail]


Przypuszczam, że to jest kolejne pytanie
z nowej książki. Stąd wyjasnienia o stanie prawnym nie będzie.
Kto jest kto na tym forum trudno zgadnąć?
Dozorca1 i Kwakwa to chyba Pan EKSPERT NACZELNY i pewnie
jeszcze kilka innych nicków ma na swoim knocie. Niezłe wychodzą z tego jaja...
Fajnie jest, trzymac tak dalej...

[witold.kalinowski]

zarzadca napisał:

> Przypuszczam, że to jest kolejne pytanie
> z nowej książki. Stąd wyjasnienia o stanie prawnym nie będzie.
> Kto jest kto na tym forum trudno zgadnąć?
> Dozorca1 i Kwakwa to chyba Pan EKSPERT NACZELNY i pewnie
> jeszcze kilka innych nicków ma na swoim knocie. Niezłe wychodzą z tego jaja...
> Fajnie jest, trzymac tak dalej...

Jak słusznie zauważył wcześniej Maciek Tertelis
- KTOŚ TU CIERPI NA MANIĘ PRZEŚLADOWCZĄ.
Ale pogadać i tak miło

[balbek]

Stan prawny:
Osiedle wybudowała spółdzielnia mieszkaniowa. Spółdzielnia w tym przypadku
działała raczej jako developer (założyli ją trzej panowie, za własne pieniądze
wybudowali osiedle a następnie sprzedali te segmenty). Do spółdzielni
przystępował każdy właściciel kupowanego segmentu. Po zakończeniu budowy
wszystkie segmenty zostały przepisane aktami notarialnymi na poszczególnych
właścicieli.
W chwili obecnej jest 30 segmentów, każdy jest oddzielną własnością. Częścią
wspólną jest droga wewnętrzna plus część gruntu.

[mieszkanie.i.wspolnota]

Temat wspólnoty w osiedlu złożonym z wielu domów jednorodzinnych już był,
ale ponieważ było to dawno, przytoczę obszernie ówczesną dyskusję.

"Wspólnota osiedlowa"
Autor: [e-mail]
Data: 13-08-2002 23:13

Przedstawiciele 57 właścicieli domów jednorodzinnych posadowionych na
odrębnych nieruchomościach gruntowych zwrócili się do mnie o udzielenie im
pomocy w zarządzie nieruchomością wspólną niezabudowaną. Właściciele domów
są również współwłaścicielami nieruchomości gruntowej niezabudowanej , na
której usytuowana jest droga wewnętrzna i teren zielony. Wszystkie
nieruchomości wyodrębnione (zabudowane domami jednorodzinnymi)
i „nieruchomość wspólna” stanowią zwartą całość, jako osiedle domów
jednorodzinnych. Moim zdaniem, współwłaściciele są zobowiązani na mocy
przepisu art. 200 Kodeksu cywilnego do współdziałania w zarządzie
nieruchomością wspólną i do ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z tą
nieruchomością położoną w osiedlu domów jednorodzinnych.
Współwłaściciele chcieliby wywiązać się z ustawowego obowiązku i dokonywać
wszystkich rozliczeń finansowych poprzez wspólny rachunek bankowy.
W tej sprawie, zwróciłem się do pracowników banków na terenie miasta
Warszawy, którzy nie wyrazili zgody na założenie wspólnego rachunku
oszczędnościowo rozliczeniowego dla 56 współwłaścicieli osób fizycznych i
jednej osoby prawnej. Proponowano założenie rachunku dla podmiotu
gospodarczego.
Przypuszczam, że wykonywanie czynności w ramach zarządu nieruchomością
wspólną nie jest działalnością gospodarczą zdefiniowaną w art. 2 ust.1 w
ustawie – Prawo działalności gospodarczej. Na podstawie wymienionej ustawowej
definicji, chyba nie można zaliczyć do prowadzenia działalności
gospodarczej - współdziałania współwłaścicieli w zarządzie nieruchomością
gruntową niezabudowaną. W ramach zarządu współwłaściciele są zobowiązani do
utrzymania w dobrym stanie dróg dojazdowych do swoich domów, zapewnienia
bezpieczeństwa użytkownikom drogi, utrzymania czystości, zapewnienia
oświetlenia wspólnego terenu, konserwacji i napraw urządzeń znajdujących
się na wspólnej nieruchomości gruntowej itp. Wykonywanie przez
współwłaścicieli ustawowego obowiązku - zarządu nieruchomością wspólną -
powinno przebiegać zgodnie z prawem. Przepisy Kodeksu cywilnego nie
określają ilości osób fizycznych mogących sprawować zarząd rzeczą wspólną i
ponoszących wydatki związane z tą rzeczą. Wobec tego, dążenie
współwłaścicieli do założenia wspólnego rachunku bankowego jest chyba
uzasadnione.
Problemów z zarządzaniem taką nieruchomością będzie wiele. Nie będę ich
wymieniał. Nie będę proponował Współwłaścicielom, jak to robią inni,
powołanie stowarzyszenia do zarządzania taką nieruchomością.
Czy można prosić o pogląd w tej sprawie.
Pozdrawiam

Witold Kalinowski ("Mieszkanie i Wspólnota":
To, że „inni” powołują w takiej sytuacji stowarzyszenie (a czasem spółkę),
nie jest przypadkowe. Prawdę mówiąc, nie ma tu lepszego rozwiązania. Wprawdzie
istotnie - jak pisze „Zarządca” - żadne przepisy ogólne nie zakazują tworzenia
wspólnych kont bankowych dla 57 czy nawet 200 odrębnych osób, ale banki -
przynajmniej te najbardziej znane - nie mają takiego produktu. Zwykle konta
wspólne można w tych bankach zakładać dla co najwyżej 2-3 osób.
Powołanie stowarzyszenia, którego celem będzie zarządzanie współwłasnością
(drogi, parkingi, zieleń, urządzenia wspólne, infrastruktura osiedla itd.),
jest - z prawnego punktu widzenia - łatwe, i nie pociąga za sobą, moim zdaniem,
żadnych szczególnych problemów. Takie stowarzyszenie może zatrudnić zarządcę i
zlecić mu - za umownym wynagrodzeniem - wykonywanie wszelkich czynności
związanych z utrzymaniem osiedla w należytym stanie, a także z uzasadnionym
inwestowaniem w osiedle. Stowarzyszenie, jako osoba prawna, bez trudu otworzy
sobie rachunek w każdym banku - a zarządca otrzyma pełnomocnictwo (ograniczone
lub nieograniczone) do dysponowania tym rachunkiem. Jeśli jest naprawdę
wykwalifikowanym zarządcą nieruchomości - a nie tylko posiadaczem licencji
zdobytej w trybie przyspieszonym - nie powinien mieć „problemów z
zarządzaniem”, o których mowa w pytaniu.
Przy okazji radziłbym wszystkim, którzy dopiero przystępują lub przymierzają
się do budowy domów w takich osiedlach, aby kupowali od developera nie odrębne
działki, ale udziały w nieruchomości obejmującej całe osiedle. Automatycznie, z
mocy prawa powstanie w takim osiedlu wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z ustawą o
własności lokali wspólnota powstaje nie „w budynku”, ale „w nieruchomości”
(Art. 6). Jeżeli budynków w obrębie nieruchomości jest więcej - wspólnotę
tworzą właściciele lokali we wszystkich tych budynkach. Jeżeli nieruchomość
jest zabudowana domami jednorodzinnymi - „odrębnymi lokalami” będą całe domy.
Wspólnota mieszkaniowa w ogóle nie będzie miała problemów, o których mowa w
pytaniu - bo choć nie ma ona osobowości prawnej, to jednak może „nabywać prawa
i zaciągać zobowiązania” - może zatem bez trudności otworzyć sobie rachunek
bankowy, gromadzić na nim środki na utrzymanie nieruchomości wspólnej, zawrzeć
umowę z administratorem i wypłacać mu wynagrodzenie.

"Zarzadca" napisał m.in.:
"To jest ustawa szczególna [ustawa o własności lokali] i chyba nie można jej
stosować w szerszym zakresie. Na mocy przepisów tej ustawy powstaje tylko
nieruchomość lokalowa. Nieruchomość gruntową i budynkową określają inne
przepisy. (...)
Nie chciałbym mieszkać w domu jednorodzinnym na takim osiedlu, gdzie wszyscy
współwłaściciele działek gruntowych nieruchomości byliby współwłaścicielami
wzniesionego przez mnie domu na tym gruncie.
Myślę, że na takim osiedlu mogłyby powstać wspólnoty mieszkaniowe i nawet
57, jeżeli w każdym z domów zostałby wyodrębniony przynajmniej jeden lokal i
byłoby przynajmniej dwóch właścicieli wszystkich lokali i jeszcze pod jednym
warunkiem – domy zostałby wzniesione na odrębnych nieruchomościach
gruntowych."

W. Kalinowski:
Ustawa o własności lokali ma znacznie szersze zastosowanie, niżby to
wynikało z samego jej tytułu. Jest to wyjęty ze starego Kodeksu cywilnego - i
rozbudowany - rozdział o współwłasności nieruchomości. Odnosi się więc do
każdej nieruchomości, w której wyodrębniono własność lokali (mieszkalne lub o
innym przeznaczeniu - art.2). A definicja "nieruchomości" - zawarta w Kodeksie
cywilnym - brzmi:
"Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące
odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem
związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych
stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności."
Każda nieruchomość jest więc "gruntowa", bo jest to albo grunt
niezabudowany, albo budynek posadowiony na gruncie (lub część budynku, np.
lokal) i trwale z tym gruntem związany, nie tylko w sensie fizycznym, ale także
w sensie prawnym. Nie można przecież oddzielić własności budynku od własności
gruntu. Także lokal jest "nieruchomością gruntową" - bo każdemu właścicielowi
lokalu przysługuje z mocy prawa udział w gruncie - w takich granicach, jakie
zostały określone w księdze wieczystej.
I tu dochodzimy do sedna sprawy. Jeżeli w obrębie nieruchomości wzniesiono
kilka budynków, każdy właściciel lokalu w choćby jednym z tych budynków - jest
współwłaścicielem CAŁEGO gruntu należącego do tej nieruchomości według księgi
wieczystej. Ma obowiązek uczestniczyć w kosztach utrzymania całej
nieruchomości; ma też prawo uczestniczyć w zarządzaniu całą tą nieruchomością.
Wynika to z definicji udziału określonej w art.3 ust.5 ustawy o własności
lokali; wynika z niej również, że lokal wyodrębnia się z nieruchomości, a nie z
budynku; jeżeli w obrębie nieruchomości istnieją budynki jednorodzinne - to t

[mieszkanie.i.wspolnota]

mieszkanie.i.wspolnota uzupełnia:
(poprzedni tekst był za długi i nie zmieścił się w limicie dozwolonym na tym
forum, dlatego - po skrótach - powtarzam)

) Temat wspólnoty w osiedlu złożonym z wielu domów jednorodzinnych już był,
) ale ponieważ było to dawno, przytoczę obszernie ówczesną dyskusję.
)
13-08-2002 23:13 zarzadca napisał (wątek "Wspólnota osiedlowa"):
)
) Przedstawiciele 57 właścicieli domów jednorodzinnych posadowionych na
) odrębnych nieruchomościach gruntowych zwrócili się do mnie o udzielenie im
) pomocy w zarządzie nieruchomością wspólną niezabudowaną. Właściciele domów
) są również współwłaścicielami nieruchomości gruntowej niezabudowanej , na
) której usytuowana jest droga wewnętrzna i teren zielony. Wszystkie
) nieruchomości wyodrębnione (zabudowane domami jednorodzinnymi)
) i „nieruchomość wspólna” stanowią zwartą całość, jako osiedle domów
)
) jednorodzinnych. ) Problemów z zarządzaniem taką nieruchomością będzie wiele.
Nie będę ich
) wymieniał. Nie będę proponował Współwłaścicielom, jak to robią inni,
) powołanie stowarzyszenia do zarządzania taką nieruchomością.
) Czy można prosić o pogląd w tej sprawie.
) Pozdrawiam
)
) Witold Kalinowski ("Mieszkanie i Wspólnota") odpowiedział:
) To, że „inni” powołują w takiej sytuacji stowarzyszenie (a czase
) m spółkę),
) nie jest przypadkowe. Prawdę mówiąc, nie ma tu lepszego rozwiązania.
Wprawdzie
) istotnie - jak pisze „Zarządca” - żadne przepisy ogólne nie zakazuj
) ą tworzenia
) wspólnych kont bankowych dla 57 czy nawet 200 odrębnych osób, ale banki -
) przynajmniej te najbardziej znane - nie mają takiego produktu. Zwykle konta
) wspólne można w tych bankach zakładać dla co najwyżej 2-3 osób.
) Powołanie stowarzyszenia, którego celem będzie zarządzanie współwłasnością
) (drogi, parkingi, zieleń, urządzenia wspólne, infrastruktura osiedla itd.),
) jest - z prawnego punktu widzenia - łatwe, i nie pociąga za sobą, moim
zdaniem,
)
) żadnych szczególnych problemów. Takie stowarzyszenie może zatrudnić zarządcę
i
) zlecić mu - za umownym wynagrodzeniem - wykonywanie wszelkich czynności
) związanych z utrzymaniem osiedla w należytym stanie, a także z uzasadnionym
) inwestowaniem w osiedle. Stowarzyszenie, jako osoba prawna, bez trudu otworzy
) sobie rachunek w każdym banku - a zarządca otrzyma pełnomocnictwo
(ograniczone
) lub nieograniczone) do dysponowania tym rachunkiem. Jeśli jest naprawdę
) wykwalifikowanym zarządcą nieruchomości - a nie tylko posiadaczem licencji
) zdobytej w trybie przyspieszonym - nie powinien mieć „problemów z
) zarządzaniem”, o których mowa w pytaniu.
) Przy okazji radziłbym wszystkim, którzy dopiero przystępują lub
przymierzają
)
) się do budowy domów w takich osiedlach, aby kupowali od developera nie
odrębne
) działki, ale udziały w nieruchomości obejmującej całe osiedle. Automatycznie,
z
)
) mocy prawa powstanie w takim osiedlu wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z ustawą
o
)
) własności lokali wspólnota powstaje nie „w budynku”, ale „w n
) ieruchomości”
) (Art. 6). Jeżeli budynków w obrębie nieruchomości jest więcej - wspólnotę
) tworzą właściciele lokali we wszystkich tych budynkach. Jeżeli nieruchomość
) jest zabudowana domami jednorodzinnymi - „odrębnymi lokalami” będą
) całe domy.
) Wspólnota mieszkaniowa w ogóle nie będzie miała problemów, o których mowa w
) pytaniu - bo choć nie ma ona osobowości prawnej, to jednak może „nabywać
) prawa
) i zaciągać zobowiązania” - może zatem bez trudności otworzyć sobie rachu
) nek
) bankowy, gromadzić na nim środki na utrzymanie nieruchomości wspólnej,
zawrzeć
) umowę z administratorem i wypłacać mu wynagrodzenie.
)
) "Zarzadca" napisał m.in.:
) "To jest ustawa szczególna [ustawa o własności lokali] i chyba nie można
jej stosować w szerszym zakresie. Na mocy przepisów tej ustawy powstaje tylko
) nieruchomość lokalowa. Nieruchomość gruntową i budynkową określają inne
) przepisy. (...)
) Nie chciałbym mieszkać w domu jednorodzinnym na takim osiedlu, gdzie wszyscy
) współwłaściciele działek gruntowych nieruchomości byliby współwłaścicielami
) wzniesionego przez mnie domu na tym gruncie.
) Myślę, że na takim osiedlu mogłyby powstać wspólnoty mieszkaniowe i nawet
) 57, jeżeli w każdym z domów zostałby wyodrębniony przynajmniej jeden lokal i
) byłoby przynajmniej dwóch właścicieli wszystkich lokali i jeszcze pod jednym
) warunkiem – domy zostałby wzniesione na odrębnych nieruchomościach
) gruntowych."
)
) W. Kalinowski:
) Ustawa o własności lokali ma znacznie szersze zastosowanie, niżby to
) wynikało z samego jej tytułu. Jest to wyjęty ze starego Kodeksu cywilnego - i
) rozbudowany - rozdział o współwłasności nieruchomości. Odnosi się więc do
) każdej nieruchomości, w której wyodrębniono własność lokali (mieszkalne lub
o
) innym przeznaczeniu - art.2). A definicja "nieruchomości" - zawarta w
Kodeksie
) cywilnym - brzmi:
) "Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące
) odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem
) związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych
) stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności."
) Każda nieruchomość jest więc "gruntowa", bo jest to albo grunt
) niezabudowany, albo budynek posadowiony na gruncie (lub część budynku, np.
) lokal) i trwale z tym gruntem związany, nie tylko w sensie fizycznym, ale
także
)
) w sensie prawnym. Nie można przecież oddzielić własności budynku od własności
) gruntu. Także lokal jest "nieruchomością gruntową" - bo każdemu właścicielowi
) lokalu przysługuje z mocy prawa udział w gruncie - w takich granicach, jakie
) zostały określone w księdze wieczystej.
) I tu dochodzimy do sedna sprawy. Jeżeli w obrębie nieruchomości wzniesiono
) kilka budynków, każdy właściciel lokalu w choćby jednym z tych budynków -
jest
) współwłaścicielem CAŁEGO gruntu należącego do tej nieruchomości według księgi
) wieczystej. Ma obowiązek uczestniczyć w kosztach utrzymania całej
) nieruchomości; ma też prawo uczestniczyć w zarządzaniu całą tą
nieruchomością.
) Wynika to z definicji udziału określonej w art.3 ust.5 ustawy o własności
) lokali; wynika z niej również, że lokal wyodrębnia się z nieruchomości, a nie
z budynku; jeżeli w obrębie nieruchomości istnieją budynki jednorodzinne - to
te budynki są lokalami w rozumieniu prawa. ("W rozumieniu ustawy rak jest
rybą ..." - i nic Pan na to nie poradzi). Powstaje zatem sytuacja prawna typowa
dla wspólnoty mieszkaniowej; wspólnota taka może - i nawet powinna -
natychmiast rozpocząć działalność zgodną z ustawą o własności lokali.
Dlatego właśnie w poprzedniej wypowiedzi zachęcałem do wykupywania udziałów
(a nie działek) w gruntach osiedlowych, a tym samym do tworzenia niejako "na
pniu" osiedlowej wspólnoty mieszkaniowej. Wyraziłem się przy tym nieściśle,
dlatego natychmiast koryguję: chodzi tu nie o jakiś odrębny akt kupna-
sprzedaży, ale o przeniesienie własności lokalu wraz z udziałem we
współwłasności gruntu; umowa wstępna zawierałaby jedynie tzw. ekspektatywę
przeniesienia własności i współwłasności. Z chwilą realizacji tej ekspektatywy,
tzn. z chwilą podpisania pierwszego notarialnego aktu przeniesienia własności
lokalu - powstanie wspólnota mieszkaniowa.
Zarządzanie nieruchomością w imieniu wspólnoty jest o wiele łatwiejsze, niż
zarządzanie w imieniu stowarzyszenia właścicieli. Zasady zarządzania w imieniu
wspólnoty są wyłożone wprost w ustawie, nie trzeba ich wymyślać od nowa, nie
trzeba tworzyć statutu i struktury stowarzyszenia, nie trzeba wreszcie
wykonywać wielu żmudnych czynności, do których zobowiązane jest stowarzyszenie
prowadzące działalność gospodarczą.
Wspólnoty o

[mieszkanie.i.wspolnota]

Zarządzanie nieruchomością w imieniu wspólnoty jest o wiele łatwiejsze, niż
zarządzanie w imieniu stowarzyszenia właścicieli. Zasady zarządzania w imieniu
wspólnoty są wyłożone wprost w ustawie, nie trzeba ich wymyślać od nowa, nie
trzeba tworzyć statutu i struktury stowarzyszenia, nie trzeba wreszcie
wykonywać wielu żmudnych czynności, do których zobowiązane jest stowarzyszenie
prowadzące działalność gospodarczą.
Wspólnoty o ... [tu znowu urwało, więc uzupełniam ponownie - wk.]

Wspólnoty obejmujące więcej niż jeden budynek nie są bynajmniej moim wymysłem,
nie stanowią też wyłącznie teoretycznej możliwości. Jest już w Polsce wiele
takich wielobudynkowych wspólnot; niektóre składają się z domów
wielorodzinnych, inne - z domków jednorodzinnych albo segmentów w zabudowie
szeregowej lub atrialnej. I wszystkie - przynajmniej te, z którymi miałem do
czynienia - radzą sobie z zarządzaniem wspólną nieruchomością dobrze, a w
każdym razie nie gorzej niż wspólnoty jednobudynkowe. Nie mają też żadnych
problemów z otwieraniem rachunków bankowych.
Można jeszcze, oczywiście, toczyć spór semantyczny o to, co właściwie znaczy
słowo "kilka" ("grunt zabudowany kilkoma budynkami") w zacytowanym przepisie
art.3 ust.5 ustawy o własności lokali. Jeżeli przyjąć potoczny polski sens tego
terminu, to wspólnota mieszkaniowa mogłaby powstać tylko w nieruchomości, w
której jest co najwyżej 10 budynków - bo już 11 to nie "kilka",
ale "kilkanaście". Praktyka kpi sobie jednak z tych semantycznych wątpliwości,
bo spotkałem już w Polsce regularne, funkcjonujące wspólnoty, obejmujące nawet
ponad sto budynków.
Nadto można dodać - ale to już tytułem ciekawostki - że w niektórych stanach
USA prawo dopuszcza tworzenie wspólnot mieszkaniowych obejmujących do 35
tysięcy budynków. Tak duże wspólnoty noszą nazwę "planned communities" - i
słusznie, bo chyba w 100 procentach przypadków powstają one jako rezultat
świadomego, planowego działania developera, który po zakończeniu budowy
przenosi na nabywców własność lokali (tzn. jednorodzinnych budynków) wraz z
udziałami w gruncie i urządzeniach całego osiedla, i oddaje im zarządzanie tą
nieruchomością wspólną.

W.Kalinowski

[zarzadca]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> Zarządzanie nieruchomością w imieniu wspólnoty jest o wiele łatwiejsze, niż
> zarządzanie w imieniu stowarzyszenia właścicieli. Zasady zarządzania w
imieniu
> wspólnoty są wyłożone wprost w ustawie, nie trzeba ich wymyślać od nowa, nie
> trzeba tworzyć statutu i struktury stowarzyszenia, nie trzeba wreszcie
> wykonywać wielu żmudnych czynności, do których zobowiązane jest
stowarzyszenie
> prowadzące działalność gospodarczą.
> Wspólnoty o ... [tu znowu urwało, więc uzupełniam ponownie - wk.]
>
> Wspólnoty obejmujące więcej niż jeden budynek nie są bynajmniej moim
wymysłem,
> nie stanowią też wyłącznie teoretycznej możliwości. Jest już w Polsce wiele
> takich wielobudynkowych wspólnot; niektóre składają się z domów
> wielorodzinnych, inne - z domków jednorodzinnych albo segmentów w zabudowie
> szeregowej lub atrialnej. I wszystkie - przynajmniej te, z którymi miałem do
> czynienia - radzą sobie z zarządzaniem wspólną nieruchomością dobrze, a w
> każdym razie nie gorzej niż wspólnoty jednobudynkowe. Nie mają też żadnych
> problemów z otwieraniem rachunków bankowych.
> Można jeszcze, oczywiście, toczyć spór semantyczny o to, co właściwie
znaczy
>
> słowo "kilka" ("grunt zabudowany kilkoma budynkami") w zacytowanym przepisie
> art.3 ust.5 ustawy o własności lokali. Jeżeli przyjąć potoczny polski sens
tego
>
> terminu, to wspólnota mieszkaniowa mogłaby powstać tylko w nieruchomości, w
> której jest co najwyżej 10 budynków - bo już 11 to nie "kilka",
> ale "kilkanaście". Praktyka kpi sobie jednak z tych semantycznych
wątpliwości,
> bo spotkałem już w Polsce regularne, funkcjonujące wspólnoty, obejmujące
nawet
> ponad sto budynków.
> Nadto można dodać - ale to już tytułem ciekawostki - że w niektórych
stanach
>
> USA prawo dopuszcza tworzenie wspólnot mieszkaniowych obejmujących do 35
> tysięcy budynków. Tak duże wspólnoty noszą nazwę "planned communities" - i
> słusznie, bo chyba w 100 procentach przypadków powstają one jako rezultat
> świadomego, planowego działania developera, który po zakończeniu budowy
> przenosi na nabywców własność lokali (tzn. jednorodzinnych budynków) wraz z
> udziałami w gruncie i urządzeniach całego osiedla, i oddaje im zarządzanie
tą
> nieruchomością wspólną.
>
> W.Kalinowski
>
>

Szanowny Panie
Odnosząc się do Pana wypowiedzi należy przyjąć,
że np. 10 nieruchomości zabudowanych budynkami jednorodzinnymi, których
właściciele są zarazem współwłaścicielami jedenastej nieruchomości
niezabudowanej, na której są drogi, teren zielony i infrastruktura techniczna i
całość tego osiedla jest wspólnotą mieszkaniową.
Moim skromnym zdaniem, ta 11 niezabudowana nieruchomość
nie jest częścią wspólną nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o
własności lokali, lecz współwłasnością w oparciu o przepisy kc i kpc.
Czy w tej opisanej sytuacji „rak jest rybą”.?

Proszę przyjąć wyrazy szacunku i poważania.

Zarzadca