Czy administrator może ....

[turystka-0]

Czy administrator, może udzielić pełnomocnictwo swemu pracownikowi
do reprezentowania go w sądzie w sprawie o zwrot niewpłaconych
wpłat na koszty zarządu.
Chcę nadmienić, że administrator w umowie o administrowanie ma
obowiązek ściągania niewpłaconych sum. Dodam, że jest to zadłużenie
powstałe w chorej głowie administratora i nie ma nic wspólnego ze
stanem rzeczywistym. Pozdrawiam

[serafin666]

kodeks postępowania cywilnego :

Art. 86 Strony i ich organy lub przedstawiciele ustawowi mogą
działać przed sądem osobiście lub przez pełnomocników.
Art. 87 § 1. Pełnomocnikiem może być adwokat lub radca prawny, a w
sprawach własności przemysłowej także rzecznik patentowy, a ponadto
osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba
pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot
sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia, współuczestnik sporu, jak
również rodzice, małżonek, rodzeństwo lub zstępni strony oraz osoby
pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia.§ 2. Pełnomocnikiem
osoby prawnej lub przedsiębiorcy, w tym nie posiadającego osobowości
prawnej, może być również pracownik tej jednostki albo jej organu
nadrzędnego.

[prawdziwa_ssocratesowa]

Zarząd wspólnoty czy tylko wspólnota uchwałą?

Czy to może być pełnomocnictwo z określeniem "do reprezentowania wspólnoty w
sprawach sądowych i pozasądowych" (ogólne?) czy musi być do okreśłonych
czynności w określonej sprawie?

Pytam, bo w naszej wspólnocie administrator takiego pełnomocnictwa nie ma, a
zapis w naszej umowie z administratorem "pobieranie i windykacja należności z
tytułu przychodów na utrzymanie części wspólnej i innych przychodów" wydaje mi
się nie wystarczający, bo:
1. umowa z firmą to nie jest przekazanie uprawnienia do reprezentowania
wspólnoty w każdej sprawie
2. windykacja może być przeprowadzana w stosunku do należności (kosztów) a nie
"przychodów" (?)
3. czeka nas kolejny pozew o zapłatę...

A może się mylę i zarząd jest władny przekazać sam takie uprawnienia
administratorowi?

Proszę o oświecenie ;)

[1960dawid]

Witam
Ani administrator ani jego pracownik takich uprawnień nie mają.
Zapis w umowie o administrowaniu o obowiązku ściągania od
właścicieli wpłat na koszty zarządu jest nieważny.
Poczytaj sobie Uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 20.07.1999 r (III CZP
19/99, OSNIC z 2000 r nr 2, poz. 23).
Pozdrawiam

[1960dawid]

Dodam jeszcze że administrator w Ustawie o własności lokali nie
istnieje. Zarząd zarządza, w tym administruje nieruchomością
wspólną, administrator jest tylko jego pomocnikiem i nie ma żadnego
decyzyjnego głosu we wspólnocie.
Pozdrawiam

postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach

[gosiakz]

POSTANOWIENIE SĄDU APELACYJNEGO W KATOWICACH
z dnia 31 maja 2006 r.
I ACa 290/06

Przewodniczący: SSA B. Kurzeja (spr.)
Sędziowie: SA Z. Kawińska- Szwed
SA J.Kiercz

Art. 89 § 1, 126 § 3 kpc, 39 kc, art. 18, 20 i 33 ustawy z dnia 24
czerwca 1994r. o własności lokali ( Dz. U. Nr 85 poz. 388 z późn.
zm. )
1. Nie ulega wątpliwości, że w sytuacji, w której pełnomocnik
procesowy ma wskazać stosownie do uregulowania zawartego w art. 89 §
1 i 126 §3 kpc swoje umocowanie do działania, spełnienie tego
wymagania może nastąpić przez przedstawienie dokumentów, z których
wynika istnienie jego prawa do działania za mocodawcę. W sytuacji,
gdy mocodawca jest osobą prawną działającą przez swoje organy ( art.
39 kc) wykazanie umocowania może nastąpić tylko przez jednoczesne
przedstawienie dokumentu pełnomocnictwa oraz innych stosownych
dokumentów potwierdzających , że osoba udzielająca pełnomocnictwa
jest uprawniona do działania za mocodawcę.
2. Wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna pozbawiona
zdolności prawnej – nie posiada własnego majątku, zarządza natomiast
częścią majątku właścicieli lokali, który został funkcjonalnie
wydzielony w celu poddania go zarządowi wspólnoty, reprezentowanej
przez organ składający się z osób fizycznych (zarząd), uprawniony do
składania oświadczeń woli w imieniu tej wspólnoty ( art. 20 ustawy o
wł. lokali). Stosownie do art. 18 i 33 ustawy o wł. lokali wspólnota
może z kolei powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną osobie
trzeciej ( reprezentacja powierzona- powiernicza). Działania takiego
zarządcy pociągają za sobą skutki dotyczące bezpośrednio wspólnoty
mieszkaniowej ( art. 95 kc). W odróżnieniu od reprezentacji przez
organ , zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa, gdyż
pomiędzy nią, a tymże zarządcą ( osobą trzecią) istnieje dodatkowe
ogniwo , którym jest oświadczenie woli o udzieleniu pełnomocnictwa.
Za powyższym poglądem przemawia okoliczność, że ustawa o własności
lokali wyraźnie rozróżnia „zarząd” od „zarządcy”, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony
w art. 18 ust. 1 ustawy o wł. lokali.
Stosownie do treści art. 18 §3 ustawy o wł. lokali , jeżeli sposób
zarządu nie został określony w trybie przewidzianym w art. 18 § 1 i
2 cyt. ustawy wówczas obowiązuje regulacja ustawowa przewidziana w
dalszych przepisach rozdziału 4 ustawy , przy czym zadaniem Sądu
Apelacyjnego, który nie podziela poglądu wyrażonego przez Sąd
Najwyższy w postanowieniu z 14.09.2005r.( III CZP 62/05 niepubl.) z
art. 22 ustawy upoważnienia zarządcy ustanowionego na podstawie art.
18 ustawy do działania w imieniu właścicieli lokali tworzących
wspólnotę nie można wyprowadzać z ustawy.
Odpowiednie stosowanie przepisów ustawy, o których mowa w art. 33
może się jedynie odnosić do zakresu ram działania zarządcy, którego
umocowanie , co wynika z istoty pełnomocnictwa musi wynikać z umowy.
Przy modelu ustawowym, zarządca – administrator nie może zatem w
imieniu wspólnoty występować w sądzie, gdyż jeżeli w trybie art. 18
ustawy nie określono sposobu sprawowania zarządu, to zarządca jest
upoważniony jedynie do dokonania czynności zwykłego zarządu. Wobec
tego z kolei, że udzielenie pełnomocnictwa procesowego należy do
czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nie ulega
wątpliwości, że zarządca , o ile jego umocowanie do takiego
działania nie wynika z wcześniejszej umowy, winien uzyskać
pełnomocnictwo w trybie przewidzianym w art. 22 ust. 2 ustawy o wł.
lokali ( uchwała właścicieli lokali).

popieram

[grandy]

Mnie przekonuje uzasadnienie postanowienia SA.

Problem należy więc rozpatrywać w następujących wariantach:

- gdy we wspólnocie działa zarząd właścicielski (art. 20 uowl) to
jest on uprawniony z mocy ustawy do reprezentowania wspólnoty w
postępowaniach sądowych, zarząd może też ustanowić pełnomocnika
procesowego (administratora, adwokata)

- gdy we wspólnocie działa zarządca ustanowiony na podstawie art. 18
uowl, to jego umocowanie do reprezentowania wspólnoty przed sądem
musi wprost wynikać z treści umowy o zarządzanie lub wspólnota musi
podjąć uchwałę o ustanowieniu zarządcy swoim pełnomocnikiem w
postępowaniach przed sądem (zalecana ostrożność co do zakresu
pełnomocnictwa).

[prawdziwa_ssocratesowa]

> - gdy we wspólnocie działa zarząd właścicielski (art. 20 uowl) to
> jest on uprawniony z mocy ustawy do reprezentowania wspólnoty w
> postępowaniach sądowych, zarząd może też ustanowić pełnomocnika
> procesowego (administratora,

Pełnomocnikiem administrator - pełnomocnictwo daje Zarząd, czy właściciele
uchwałą? (jak wyżej w uzasadnieniu)
jak w końcu?

wyjaśniam

[grandy]

prawdziwa_ssocratesowa napisała:
> Pełnomocnikiem administrator - pełnomocnictwo daje Zarząd, czy
> właściciele uchwałą? (jak wyżej w uzasadnieniu) jak w końcu?

Cytuję dwa fragmenty uzasadnienia postanowienia SA. Pierwszy:

> W sytuacji, gdy mocodawca jest osobą prawną działającą przez swoje
> organy ( art. 39 kc) wykazanie umocowania może nastąpić tylko
> przez jednoczesne przedstawienie dokumentu pełnomocnictwa oraz
> innych stosownych dokumentów potwierdzających , że osoba
> udzielająca pełnomocnictwa jest uprawniona do działania za
> mocodawcę.

Czyli, gdy we wspólnocie działa organ w postaci zarządu wspólnoty, to
zarząd wspólnoty udziela pełnomocnictwa procesowego. Pełnomocnik
musi w sądzie przedstawić dokument pełnomocnictwa oraz uchwałę
o wyborze zarządu wspólnoty.


Drugi fragment:

> W odróżnieniu od reprezentacji przez organ , zarządca nie działa
> jako wspólnota mieszkaniowa, gdyż pomiędzy nią, a tymże zarządcą
> (osobą trzecią) istnieje dodatkowe ogniwo , którym jest
> oświadczenie woli o udzieleniu pełnomocnictwa.

Czyli we wspólnocie nie ma zarządu, tylko działa zarządca ustanowiony
na podstawie art. 18 uowl. Wówczas prawo reprezentowania wspólnoty
przed sądem przez zarządcę musi wynikać wprost z treści umowy o
zarządzaniu nieruchomością wspólną lub z odrębnej uchwały wspólnoty.

Mam wątpliwości i pytanie

[father01]

Jak powyższe wypowiedzi mogą mieć odniesienie do sytuacji, gdy
wspólnota 3 lata temu udzieliła pełnomocnictwa administratorowi w
formie uchwały by ten w imieniu wspólnoty występował przed sądami w
sprawie windykacji należności.

Chcę zaznaczyć, że mamy zarząd powołany na podstawie art.20 ustawy o
własności. Dzięki.

odpowiadam

[grandy]

father01 napisał:
> Jak powyższe wypowiedzi mogą mieć odniesienie do sytuacji, gdy
> wspólnota 3 lata temu udzieliła pełnomocnictwa administratorowi w
> formie uchwały by ten w imieniu wspólnoty występował przed sądami w
> sprawie windykacji należności.
> Chcę zaznaczyć, że mamy zarząd powołany na podstawie art.20 ustawy o
> własności. Dzięki.


W tej sytuacji i administrator, i zarząd mogą przed sądem dochodzić
należności w imieniu wspólnoty. Administrator - jako pełnomocnik,
na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w uchwale, a zarząd wspólnoty
jako przedstawiciel ustawowy - na podstawie uchwały o wyborze zarządu.

Przypadku braku współpracy między administratorem i zarządem wspólnoty
nie rozważam, bowiem taki problem należy rozwiązać poprzez eliminację
jednej ze stron konfliktu.