raleksandruk
11.05.08, 22:03
Witam,
Chciałbym otworzyć dyskusję na temat opłat eksploatacyjnych za
miejsca parkingowe w wydzielonym pomieszczeniu parking podziemny
Miejsca parkingowe z racji braku ścian działowych nie mogą być
samodzielnie wydzielonymi pomieszczeniami lokalami. Jestem
właścicielem takiego miejsca, gdzie w akcie notarialnym mam wpisany
udział w lokalu parking podziemny. Zarządca zaproponował zaliczki na
takim samym poziomie jak do lokali mieszkalnych i lokali użytkowych.
Co spowodowało powstanie zaliczek za garaż w nieprzystających do
rzeczywiście generowanych kosztów, przez to pomieszczenie,
wysokości. Opłaty za garaż kształtują się na poziomie opłat za 27
metrową kawalerkę. Próbowałem argumentować bezzasadność tych opłat
i ustalenie ich na poziomie rynkowych kosztów zakupu jednego metra
udziału mieszkania i miejsca parkingowego (4:1). W mojej opinii
rynek sam najlepiej kształtuje zależności cena do zaspokajanych
potrzeb. Dodatkowo wykazałem bardzo zubożoną infrastrukturę tego
pomieszczenia i inne aspekty zmniejszające proporcję wpływu
pomieszczenia na koszty dla części wspólnych:
- służebności na rzecz komórek lokatorskich przynależnych do lokali
mieszkalnych i pomieszczenia stanowiącego część wspólną
- nieuzasadnione naliczanie zaliczki za wywóz śmieci
- brak instalacji hydraulicznej (wodociągowej),
- brak odpływów sanitarnych,
- instalacja odpływu wody ograniczona do kanału odpływowego z kratką,
- brak domofonów,
- brak wentylacji grawitacyjnej (kominowej)
- brak sieci internetowej,
- brak sieci elektrycznej (gniazda sieciowe),
- brak instalacji hydraulicznej, CO
- ograniczona sieć elektryczna (oświetleniowa)
- ograniczenie własności przez przepisy dotyczące bezpieczeństwa i
ochrony przeciwpożarowej
- intensywność korzystania z miejsca parkingowego w porównaniu do
mieszkania jest miażdżąca, w garażu spędzam kilka minut na dobę, a w
mieszkaniu między 12 a 24 godziny,
- ilość ścian stanowiących część wspólną ogranicza się tylko do
ścian okalających powierzchnię garażu i nie posiada elewacji
zewnętrznej. W kondygnacjach mieszkalnych występują ściany
oddzielające poszczególne lokale od siebie będące częścią wspólną.
Znalazłem też jeden punkt zwiększający funkcjonalność pomieszczenia:
- Instalacja ostrzegawcza połączona z wentylacją mechaniczną i
ogrzewaniem (ogrzewanie nie było potrzebne przez niespełna 3 lata
użytkowania budynku).
Administrator i zarząd powołują się na zapis w UoWL Art. 12
„2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą
pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części
przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w
stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali
ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości
wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych
przychodach.
3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego
tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób
korzystania z tych lokali. „
Ustęp trzeci powstał wskutek orzeczenia Sądu Najwyższy – Izba
Cywilna w wyroku z 20.06.1997, II CKN 226/97, stwierdził, że
obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku
wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza
konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla
wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za metr kwadratowy
powierzchni lokalu. Konsekwencją jest możliwość określenia w uchwale
zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii
zobowiązanych. Co za tym idzie, jeżeli koszty są mniejsze powinna
być możliwość obniżenia zaliczek.
Niestety interpretacja administratora jest zbyt dosłowna i stoi on
na stanowisku, że proporcjonalnie (w stosunku udziałów) znaczy
równo, za każdy metr. Trzeci ustęp, przy takiej interpretacji byłby
w sprzeczności z treścią drugiego ustępu. A chodzi w praktyce o to,
że jeżeli są powody do podwyższenia opłaty za uzasadnioną zwiększoną
eksploatację to powinna być możliwość obniżenia opłat, jeśli
eksploatacja jest ewidentnie mniejsza.
