wykupienie i budowa na strychu

[gazetowy.mail]

Nad moim mieszkaniem jest strych. Obecnie sąsiedzi robią sobie tam
składowisko śmieci i czasami suszą pranie. Klatka jest wspólnotą.
Część mieszkań jest wykupiona część jest komunalna.
Wymyśliłam sobie żeby zrobić w mieszkaniu schody a na strychu
dodatkowe dwa pokoje.
Wogóle nie wiem jak to sie fachowo nazywa i co po kolei trzeba
zrobić (domyślam sie, że najpierw trzeba wykupić strych) Nikt z
moich znajomych nie miał takiego "problemu" bo wszyscy
kupują "zwykłe" mieszkania.

Proszę o informacje jak do tego tematu podejść.

I najważniejsza sprawa: ile mniej więcej kosztuje taki strych? Tzn
jak się go wycenia?

[koziorozka]

Zanim ktoś ci konkretnie odpowie może poczytaj, co już było na tym forum?
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=523&w=86938547&v=2&s=0
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=523&w=88603017&v=2&s=0

[gazetowy.mail]

Czytałam to wszystko i jeszcze więcej co znalazłam. Nawet ciekawe
zarchiwizowane wątki z 2002 roku - niestety powołują się na
przepisy które sa juz nieaktualne. Niestety tematy dotyczą
sprzedawania strychu przez wspolnote (?) obcym. Ja jestem lokatorem
którego znają i nie musza sie bać że na strychu zamieszka ktoś obcy,
głośny. I moje pytanie jest skierowane do tych którzy może taka
droge przeszli i powiedza co i w jakiej kolejności trzeba zrobić.

możę się przyda

[serafin666]

s t r y c h - jak wykupić strych krok po kroku
KROK 1. Po pierwsze, trzeba znaleźć odpowiednie poddasze i
sprawdzić, czy w ogóle nadaje się do przerobienia na mieszkanie. To
zaś oznacza wielogodzinne wycieczki do lokalnych zarządów domów
komunalnych, aby dowiedzieć się, czy przypadkiem nie słyszeli o
strychu do remontu. Można również na piechotę podróżować od domu do
domu, szukając odpowiedniego miejsca i rozpytując okolicznych
mieszkańców.
Nawet jeśli znalazłeś strych - nie ciesz się jeszcze. Dobudowanie
nowej kondygnacji nie wszędzie jest bowiem możliwe. Bywa tak np.,
gdy budynek jest za stary i nie wytrzyma dodatkowych obciążeń,
trzeba wymieniać wszystkie instalacje, bo stare nie są odpowiednio
wydajne (wymiana jest oczywiście możliwa, ale potwornie kosztowna).
KROK 2. Aby w ogóle zacząć myśleć o wykupie strychu, trzeba uzyskać
zgodę właściciela budynku, czyli - w tym przypadku - wspólnoty
mieszkaniowej. To jej zarząd przedstawia mieszkańcom pomysł na
wyodrębnienie strychu i zaadaptowanie do potrzeb mieszkalnych.
Mieszkańcy o możliwości sprzedaży strychu muszą następnie
zadecydować w specjalnej uchwale. Jeśli będą nieprzychylni twojemu
pomysłowi (sąsiedzi nie życzą sobie np., aby dodatkowy lokator tupał
im nad głowami), o wykupie nie ma co marzyć.
Przekonać ich oczywiście można, ale zazwyczaj jest to kosztowne.
Wspólnota może złożyć ci ofertę nie do odrzucenia: sprzedamy strych
ale pod warunkiem wyremontowania za twoje pieniądze niektórych
części wspólnych budynku - dachu czy instalacji.
W negocjacjach ze wspólnotą warto podkreślać, że:
1. Dzięki sprzedaży poddasza wspólnota może uzyskać dodatkowe środki
na fundusz remontowy, które mogą później pomóc w finansowaniu
remontu budynku.
2. Wprowadzenie się nowego lokatora - członka wspólnoty powoduje
obniżenie kosztów zarządu nieruchomością (innymi słowy płacą co
miesiąc mniej za mieszkanie).
Spróbuj też negocjować rozmiar potencjalnych prac, które miałbyś
wykonać. Np. zamiast odmalowania elewacji zaoferuj odremontowanie
klatki.
UWAGA! Wspólnota nie sprzeda ci strychu przed adaptacją (bo nie
pozwalają na to przepisy). ( to nie jest prawda !!! – Serafin666 )
Może jednak i powinna w uchwale obiecać sprzedaż lokalu powstałego w
wyniku adaptacji. Uchwała musi być zaprotokołowana przez notariusza.
W uchwale wspólnoty powinno znaleźć się również upoważnienie
inwestora do załatwiania wszelkich formalności związanych z
adaptacją, zwłaszcza do ubiegania się o pozwolenie na przebudowę
(nadbudowę) i pozwolenie na użytkowanie.
KROK 3. Mieszkańcy budynku muszą udzielić pełnomocnictwa zarządowi
wspólnoty m.in. do podpisania umowy, w której opisane są warunki,
pod jakimi strych będzie sprzedany inwestorowi. W umowie zawarte są
wszelkie porozumienia ustalone pomiędzy inwestorem a wspólnotą.
Inwestor zobowiązuje się w niej m.in. do dokonania adaptacji w
określonym czasie (np. w ciągu dwóch lat) i zakresie, a wspólnota w
zamian zobowiązuje się w niej do przekazania własności lokalu po
przeprowadzeniu remontu, oczywiście za odpowiednią ustaloną
wcześniej cenę, i do pokrycia wszelkich kosztów związanych z
adaptacją. W tym zapłaty za ewentualne szkody poczynione w budynku i
za zmianę wysokości udziałów wszystkich właścicieli lokali (koszty
aktu notarialnego i wpisów w księgach wieczystych).
Umowa musi być podpisana przed notariuszem, a treść obietnicy
sprzedaży wniesiona do księgi wieczystej budynku.
PAMIĘTAJ! Zazwyczaj w umowie ze wspólnotą zaznacza się, w jakim
terminie roboty budowlane muszą być ukończone. Mogą tam też być
wpisane kary umowne, które będziesz musiał zapłacić na rzecz
wspólnoty, jeśli roboty się przedłużą.
KROK 4. Jeśli mieszkańcy zgadzają się na adaptację poddasza, wtedy
musisz wykonać projekt architektoniczny przebudowy. Musi on
pokazywać w jaki sposób chcesz zaaranżować mieszkanie (m.in. gdzie
wyburzyć ściany, a gdzie postawić nowe). Dodatkowo do projektu
trzeba dołączyć np. :
• opinię rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń pożarowych, który
zaświadcza, że nadbudowa nie jest groźna dla bezpieczeństwa ludzi w
razie pożaru;
• zaświadczenia zakładu energetycznego, ciepłowniczego, wodociągów,
że są w stanie dać na budynek więcej prądu, wody, ciepła oraz gazu;
PAMIĘTAJ! Według prawa budowlanego pomieszczenia na poddaszu powinny
mieć średnio 2,5 m wysokości. Przy stropach pochyłych jest to
wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością
pomieszczenia (lecz nie mniejszą niż 1,9 m). Przestrzeni o wysokości
poniżej 1,9 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego
pomieszczenia. Uznaje się ją za pomocniczą (można ją przeznaczyć na
schowki, garderoby itp.).
W budynku wielorodzinnym szerokość w świetle ścian pomieszczeń
powinna wynosić co najmniej:
• pokoju sypialnego przewidzianego dla jednej osoby - 2,2 m,
• pokoju sypialnego przewidzianego dla dwóch osób - 2,7 m,
• kuchni w mieszkaniu jednopokojowym - 1,8 m,
• kuchni w mieszkaniu wielopokojowym - 2,4 m.
W mieszkaniu co najmniej jeden pokój powinien mieć powierzchnię nie
mniejszą niż 16 m kw.
UWAGA! Nadbudowa kondygnacji użytkowej na pięciokondygnacyjnym domu
bez windy wymaga wyposażenia go w windę. Od tej zasady jest jednak
wyjątek - adaptacja na cele mieszkalne poddasza (strychu)
usytuowanego bezpośrednio nad czwartą kondygnacją istniejącego
budynku wielorodzinnego, wzniesionego przed dniem wejścia w życie
rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny
odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czyli przed 1 kwietnia 1995
roku.

KROK 5. Projekt należy przedstawić w wydziale architektury urzędu
miasta lub gminy waz z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Do wniosku
o pozwolenie na budowę musisz dołączyć m.in. projekt
architektoniczny, zgodę wspólnoty na adaptację oraz umowę ze
wspólnotą dotyczącą adaptacji. Dodatkowo jeśli przebudowa strychu
ingeruje w wygląd zewnętrzny nieruchomości (np. obejmuje nadbudowę),
wtedy należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu.
UWAGA, KRUCZEK!
Jeśli budynek, w którym chcemy przerabiać strych na mieszkanie, jest
wpisany do rejestru zabytków, musisz uzyskać pozwolenie konserwatora
zabytków. To jest zaś droga przez mękę. Szykuj się na długie kłótnie
o to, jak mają wyglądać okna w twoim nowym mieszkaniu czy np.
materiał z którego chcesz budować ściany. Ustalenia z konserwatorem
spokojnie mogą ci zająć nawet... kilka lat.
KROK 6. Musisz znaleźć ekipę remontową, która według twojego
projektu architektonicznego dokona adaptacji strychu.
Jak szukać ekipy?
Pamiętaj, że wybór pierwszej z brzegu firmy lub takiej, która jest
najtańsza, może narazić cię na duże straty (co nie znaczy, że nie ma
firm rzetelnych i niedrogich).
Możesz popytać wśród znajomych, którzy niedawno budowali, a nuż
kogoś ci polecą. Jeśli nikt tego nie robił, zdaj się na ogłoszenia w
prasie.
Tu dwie wskazówki.
1. Do tzw. nadbudowy czy remontu strychu nie warto zatrudniać małych
np. dwuosobowych ekip. Lepiej podpisać umowę z większą firmą, która
ma wielu pracowników (remont trwa wtedy krócej). Fachowiec jest
zazwyczaj jak wino - im starszy, z większym stażem, tym lepiej
wygląda później mieszkanie.
2. Firmy, które się zgłoszą, pytaj o to:
• czy mają własny sprzęt;
• co do tej pory zrobiły i czy mają jakieś doświadczenie, jeśli
chodzi o poddasza (powinieneś porozmawiać z właścicielami tych
obiektów, jak oceniają pracę ekipy).
UWAGA! Większość wykonawców nie będzie chciała podpisywać umowy,
tłumacząc, że tak będzie taniej. Prawda jednak brzmi - jeśli coś po
kilku miesiącach odpadnie, to bez umowy możesz co najwyżej... szukać
kolejnej ekipy do zrobienia poprawek, którym trzeba będzie słono
zapłacić. A z umową? Domagać się poprawki fuszerki, i to za darmo!
Co w umowie?
Ustal w niej: jaki jest zakres powierzonych

możę się przyda - c.d.

[serafin666]

Co w umowie?
Ustal w niej: jaki jest zakres powierzonych prac (dokładnie
sprecyzuj np. jakie prace mają wykonać), kto dostarcza materiały
(jeśli ty, to będziesz jeździł co 15 minut do sklepu, przywożąc np.
kolejną puszkę farby; jeśli wykonawca, masz mniejszy wpływ na to,
co, gdzie i za ile będzie kupowane), termin wykonania zlecenia,
czyli dokładnie co do dnia, kiedy zaczynają się prace i kiedy
kończą; kary umowne za przekroczenie tego terminu, np. odsetki
ustawowe za każdy dzień; sposób rozliczenia - bądź oszczędny w
dawaniu zaliczek, bo ekipa straci motywację.
Jeśli robisz nadbudowę - czyli podwyższasz ściany na strychu -
pamiętaj, dach najlepiej jest zdejmować latem, kiedy istnieje małe
niebezpieczeństwo, że będzie padać.
Konstrukcję dachową możesz robić np. z sezonowanego drewna czy z
lekkiej konstrukcji stalowej. Krokwie przykrywasz deskami z papą lub
folią dachową. Wzdłuż krokwi nabijasz listwy, tzw. kontrłaty.
Zapewniają one swobodny spływ wody, jaka może znaleźć się pod
pokryciem dachowym, do rynny. Na listwy nabija się łaty, na których
mocuje się pokrycie dachowe. Wewnątrz stawiasz ściany wewnętrzne (z
lekkich materiałów, tak aby za bardzo nie obciążać konstrukcji - np.
ścianki gipsowe na ruszcie). Potem izolujesz swoją podłogę (a sufit
sąsiada) płytami, np. z twardego styropianu. Robisz wylewki z
chudego betonu i - jeżeli jest to konieczne - posadzki
samopoziomujące za pomocą masy samopoziomującej. Na nich kładziesz
paroizolację i gąbkę, np. pod panele podłogowe.
A teraz już tylko prawne formalności
KROK 7. Po przeprowadzeniu remontu musisz uzyskać zgodę na
użytkowanie pomieszczenia, a ze starostwa zaświadczenie o
samodzielności lokalu i jego przeznaczeniu na cele mieszkaniowe.
Dodatkowo trzeba uzyskać wyrys wyodrębnionego lokalu. Wtedy zarząd
wspólnoty może zawrzeć umowę notarialną o jednostronnym
wyodrębnieniu własności lokalu.
KROK 8. Po uzyskaniu wszelkich pozwoleń i dostarczeniu ich zarządowi
wspólnoty ten, na podstawie uchwały wymienionej w kroku 3, ustanawia
przed notariuszem na rzecz wspólnoty(!) odrębną własność nowego
lokalu i dokonuje (w tym samym akcie notarialnym) zmiany wysokości
udziałów wszystkich właścicieli. Koszty tego aktu notarialnego i
wpisów do ksiąg wieczystych ponosi inwestor.
KROK 9. Po dokonaniu przez inwestora wszystkich ustalonych wcześniej
wpłat zarząd wspólnoty podpisuje z inwestorem - na podstawie uchwały
wymienionej w kroku 3 - notarialną umowę przeniesienia własności
lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (także koszty tej
umowy ponosi inwestor).
KROK 10. Notariusz składa wniosek o założenie księgi wieczystej
nowego lokalu. Do wydziału ksiąg wieczystych kieruje też wniosek o
zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości (koszty
tych wpisów ponosi inwestor).
Od tego momentu lokal jest twój!.

Konsultacja: Witold Kalinowski, radny miasta stołecznego Warszawy,
ekspert w sprawie wspólnot mieszkaniowych

mój komentarz ( serafin666 ) :
od strony prawnej rady wątpliwe – po uchwale SN o majątku wspólnoty
mieszkaniowej ( uchwała SN z 21 grudnia 2007, sygn. akt III CZP
65/07 )

[gazetowy.mail]

Dziękuję,
Wszystko kopiuję i drukuję.