wynagrodzenie dla zarządu - jak w praktyce

[kiksem]

Mam pytanie w naszej Wspólnocie chcemy wybrać Zarząd Wspólnoty który będzie prowadził różne czynności np sprawy rozliczeniowe. Chcemy, aby Zarząd za swoją prace otrzymywał miesięczne wynagrodzenie (zwłaszcza jedna osoba - jeden z członków Zarządu). Jak to wygląda w pratyce w Państwa wspólnotach? Czy wynagrodzenie przelewane ma być z konta Wspólnoty na konto poszczególnych członków Zarządu w ramach zaliczki eksploatacyjnej. Czy Zarząd ma mieć w związku z tym podpisaną ze Wspólnotą jakąś umowę np. umowę zlcenie? Bardzo proszę praktyków o wszelkie porady.

[xxxll]

Wystarczy uchwała właścicieli lokali przyznająca wynagrodzenie dla Zarządu WM.

> Czy wynagrodzenie przelewane ma być z konta Wspólnoty na konto
> poszczególnych członków Zarządu w ramach zaliczki eksploatacyjnej.


Oczywiści najlepiej bezgotówkowo, a zalicza się kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.


> Czy Zarząd ma mieć w związku z tym podpisaną ze
> Wspólnotą jakąś umowę np. umowę zlcenie?

Żadnej umowy, wystarczy uchwała właścicieli lokali tworzących WM o przyznaniu wynagrodzenia dla członków Zarządu WM.




----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

[kiksem]

Bardzo dziękuje za opinię. Wydawało nam się, że lepiej jest
sporządzić jakąś umowę między Zarządem a Wspólnotą, gdzie Zarząd
będzie miał określony zakres obowiązków, żeby później nie było mowy
że to, cz tamto nie należy do jego kompetencji...

I jeszcze jedno pytanko: Proszę o potwierdzenie, czy w zarządzie
może być osoba nie będąca właścicielem (w ustawie OWOL pisze, że
tak). To właśnie ta osoba (znajoma z sąsiedniego budynku) zna się na
sprawach rachunkowych i to głównie dla niej chcemy, aby przelewać
wynagrodzenie miesięczne. Mieliśmy tylko dylemat, czy będzie można
to czynić z konta Wspólnoty bezpośrednio na jej rachunek osobisty
(bez faktur itp.).... Proszę o ewentualne kolejne komentarze i z
góry dzięki.

Aha, po lekturze tego forum, zastanawialiśmy się też nad takim
rozwiązaniem, aby wybrać Zarząd Wspólnoty i jednocześnie powierzyć
administrowanie tej Pani znającej się na sprawach rachunkowych itp.
Zarząd wówczas nie otrzymywałby wynagrodzenia, tylko ta osoba
prowadząca administrowanie na zasadzie umowy zlecenia (osoba nie
prowadzi działaności gospodarczej). Wyczytaliśmy jednak, że zgodnie
z Ustawą o Gospodarce Nieruchomościami prowadzenie administrowania w
takiej formie (osoba spoza grona właścicieli pobiera za to
pieniądze) bez licencji jest niedozwolone. Pomóżcie, który wariant
ułożenia tych spraw w naszej Wspólnocie mamy wybrać?

[xxxll]

kiksem napisał:

>
> Bardzo dziękuje za opinię. Wydawało nam się, że lepiej jest
> sporządzić jakąś umowę między Zarządem a Wspólnotą, gdzie Zarząd
> będzie miał określony zakres obowiązków, żeby później nie było mowy
> że to, cz tamto nie należy do jego kompetencji...

Tak cie ciągnie, aby podpadać pod kodeks pracy (umowa z członkami Zarządu)?

Zakres obowiązków można zawrzeć w "Regulaminie pracy Zarządu WM".!!!


> I jeszcze jedno pytanko: Proszę o potwierdzenie, czy w zarządzie
> może być osoba nie będąca właścicielem (w ustawie OWOL pisze, że
> tak).


Widzę żeś nowicjusz ... ustawie nie wierzysz ... oczywiście, że członkiem Zarządu WM może być tylko osoba fizyczna, żaden podmiot.

> zastanawialiśmy się też nad takim
> rozwiązaniem, aby wybrać Zarząd Wspólnoty i jednocześnie powierzyć
> administrowanie tej Pani znającej się na sprawach rachunkowych itp.

Zarządzanie nieruchomością wspólną to nie tylko ewidencja pozaksięgowa przychodów i wydatków wspólnoty - to jest najmniejszy problem, ale to jeszcze miliony innych spraw... a podstawowym zadaniem takiego Zarządcy NW / Administratora - to zapis z ustawy o gospodarce nieruchomościami: ""Zarządzać w taki sposób nieruchomością, by ta nie traciła na wartości"". Lokale to dzisiaj są "towarem" jakby na to nie patrzeć...





----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

[netha1]

Zgodnie z art. 20 ust. 1 UWL,członkiem Zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna
wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Nic nie stoi na
przeszkodzie, by wybrać, np. na księgową lub administratora - osobę z
sąsiedniego budynku. Zgodnie z art.22 ust.3 UWL wspólnota uchwala wysokość
wynagrodzenia zarządu. Uchwała ta stanowi podstawę do wypłaty wynagrodzenia.
Członkowie wieloosobowego zarządu mogą podzielić się obowiązkami i opracować
własny regulamin oraz zasady podziału otrzymywanego od wspólnoty wynagrodzenia.
Wspólnota musi ustalić wynagrodzenie zarządu, a nie zasady wynagradzania. Z tego
względu zarząd z otrzymanego wynagrodzenia się nie rozlicza.
Członek zarządu, który otrzymywał w ciągu roku wynagrodzenie od wspólnoty, ma
obowiązek uwzględnić je w rocznym rozliczeniu podatkowym i rozliczyć na
podstawie druku PIT 8C, a osoba zatrudniona na podstawie umowy-zlecenia na
podstawie otrzymanego druku PIT-11 (art. 42a ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych).
Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje pojęcie tylko zarządca
nieruchomości; nie ma takiego zawodu jak administrator. Administrowanie
nieruchomością wspólną przez np. członka Zarządu Wspólnoty lub przez osobę
zatrudnioną przez Zarząd, jest czynnością w ramach zarządu zwykłego. Zarządca
występuje w ustawie wyłącznie w rozumieniu zarządcy notarialnego, czyli
powołanego w trybie art. 18.1 UWL, który samodzielnie wykonuje swoje obowiązki.
We wspólnotach nie może być jednocześnie Zarządu i Zarządcy w rozumieniu art.
18.1. UWL. Administrator w waszej wspólnocie nie wykonuje zawodu zarządcy
nieruchomości, w rozumieniu UOGN, i dlatego nie musi posiadać licencji.

[j666]

Ponoć może.


-----

> We wspólnotach nie może być jednocześnie Zarządu i Zarządcy w
rozumieniu art. 18.1. UWL.

życzę Wam wyjątku od reguły

[lech66]

Mniej więcej wygląda to tak:
Ludzie rozsądniejsi, zarabiający godziwe pieniądze w swojej „normalnej” pracy
lub mający sukcesy gdziekolwiek indziej nie mają najmniejszego interesu aby być
w zarządzie wspólnoty. Strata czasu. Olewają to, i słusznie. Dajemy więc jakieś
drobne wynagrodzenie dla osób w zarządzie, dla zachęty. Inaczej do zarządu będą
„pchać się” wyłącznie jakieś kompletne miernoty. Wtedy mamy puste pole do popisu
dla ludzi niedowartościowanych, dla których te parę groszy z tytułu pracy w
zarządzie wspólnoty ma znaczenie. Tu naprężają muskuły, z reguły na niekorzyść
interesów wspólnoty, bo nie są zbyt „kumający”. Nigdzie się nie sprawdzili,
próbują tutaj. Zwykle mądrzy inaczej. Populiści, prostacy bez jakiejkolwiek
wiedzy o czymkolwiek. Przygłuptaski. Tragedia dla wspólnoty. I to jest reguła,
jak jest inaczej to jest to odstępstwo od reguły i powód do zadowolenia
członków wspólnoty.

Pewnie zaraz spadnie na mnie za to co napisałem fala krytyki ale tak jest.
Gorszy pieniądz wypiera lepszy, gdybyśmy spytali Kopernika o zdanie. Lepiej nie
pytać.

[xxxll]

lech66 napisał:

> Pewnie zaraz spadnie na mnie za to co napisałem fala krytyki

Tylko nie pchaj sie z tym tekstem na forum wspolnota.net ... tam takich "co wala prosto w oczy nie lubią" , coś o tym wiem...



----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

[serafin666]

oj... Lechu... nie dorosłeś do społeczeństwa obywatelskiego...

kto do zarządu ?

[lech66]

... a powiedzcie obaj, stare wygi forumowe, że jest inaczej....

zarząd i administrator

[kiksem]

Bardzo dzięki doświadczeni forumowicze za opinie. Dzięki wam wiem
już wiele...
Mam jeszcze pytanko dla rozwiania wszelkich moich wątpliwości:
Czy administratorem naszej Wspólnoty może być osoba spoza grona
właścicieli, z którą Zarząd w imieniu Wspolonty podpisałby umowę
zlecenie. Osoba taka prowadziłaby nie tylko ewidencję przychodów,
kosztów i rozliczenia, ale także np. zawierałaby w imieniu Wspolnoty
(po otrzymaniu pełnomocnictwa w drodze uchwały) umowy dot. mediów i
utrzymania nieruchomości wspólnej itp.
Mam wątpliwość, czy zatrudnienie jako administratora osoby spoza
grona właścicieli, która otrzymuje za swą prace wynagrodzenie nie
jest sprzeczne z Ustawą o Gosp Nieruch. Ustawa nie mówi wprawdzie
nic o pojęciu ADMINISTRATOR, ale bodajże w art 185 jest mowa o tym
że czynności bieżącego administrowania są składową ZARZĄDZANIA.
Prosze o kolejne mądre podpowiedzi.
Z góry dzięki

[xxxll]

kiksem napisał:

> Czy administratorem naszej Wspólnoty może być osoba spoza grona
> właścicieli, z którą Zarząd w imieniu Wspolonty podpisałby umowę
> zlecenie.

TAK. Tylko po co wchodzić w prawo pracy, ZUS, itp...


Reszta to dobrze kumasz ... musi mieć licencje zawodową, bo wykonuje czynności
zarządzania nieruchomością ... o ubezpieczeniu się nie wspomnę , bo dla mnie to
oczywiste....




----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla
osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

[serafin666]

"Reszta to dobrze kumasz ... musi mieć licencje zawodową, bo
wykonuje czynności zarządzania nieruchomością ... o ubezpieczeniu
się nie wspomnę , bo dla mnie to oczywiste...."

wypisujesz bzdury, w czyim interesie ?

[kiksem]

Dziękuje stałym forumowiczom zwłaszcza xxl oraz serafinowi za
opinie. Prosiłbym ewentualnie Serafina, żeby uargumentował bardziej
swoją wypowiedź (to tylko moja prośba, żeby dowiedzieć się więcej -
do tego chyba służy to forum, wnioski każdy wyciągnie sobie sam).
Rozumiem, że opinia Serafina to: administrator w naszym przypadku
może realizować zgodnie z prawem swoje czynności bez licencji,
XXL natomiast ma na ten temat odmienny pogląd, i tyle... Bez kłotni
Panowie - argumenty są dla mnie i Waszych czytelników najważniejsze:)
Pozdrawiam

Aha, do xxl: zastanawiam się, czy gdyby Panią - administratora spoza
grona naszej Wspólnoty (mieszka w sąsiednim budynku) wybrać do
zarządu naszej wspólnoty i ustanowić wynagrodzenie dla Zarządu - to
w ten sposób można by chyba obejść przepis o koniecznym posiadaniu
licenji... Proszę o ewentualne kolejne opinie, no i z góry dzięki

[xxxll]

serafin666 napisał:

> "Reszta to dobrze kumasz ... musi mieć licencje zawodową, bo
> wykonuje czynności zarządzania nieruchomością ... o ubezpieczeniu
> się nie wspomnę , bo dla mnie to oczywiste...."
>
> wypisujesz bzdury, w czyim interesie ?

Bohdanie ferujesz ten styl myślenia (w czyim interesie ?) i ...przegrywasz w
sądach, aż w Łodzi huczy...

Kto wykonuje zakres obowiązków Zarządcy Nieruchomości i pobiera za to kasiorkę
powinien mieć licencje zawodową.

To tak jak z "felczerem i lekarzem" jeden i drugi leczy , ale...



----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla
osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

[jaktos]

oczywiście, że Serafin ma rację, licencja, oc,itd nie zawsze są konieczne

[xxxll]

jaktos napisała:

> oczywiście, że Serafin ma rację, licencja, oc,itd nie zawsze są konieczne

My (ja i Bohdan vel Serafin666) nie piszemy o przypadku "ZAWSZE" ... lecz o
przypadku konkretnym, gdy osoba spoza grona właścicieli wykonuje czynności
zarządcy nieruchomości odpłatnie ...




----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla
osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

[kiksem]

xxxll napisał:

>
> jaktos napisała:
>
> > oczywiście, że Serafin ma rację, licencja, oc,itd nie zawsze są
konieczne
>
> My (ja i Bohdan vel Serafin666) nie piszemy o
przypadku "ZAWSZE" ... lecz o
> przypadku konkretnym, gdy osoba spoza grona właścicieli wykonuje
czynności
> zarządcy nieruchomości odpłatnie ...


Dokładnie chodzi mi o to, o czym pisze xxxll.
Osoba spoza grona właścicieli danej Wspólnoty administruje na umowę
zlecenie (księguje koszty i przychody, rozlicza, podpisuje umowy -
mając pełnomocnictwo itp.) za określone wynagrodzenie, bez
posiadania licencji...

Pytanie: może, czy nie może tego czynic, nie mając licencji zarządcy

członek zarządu bez licencji

[zarzadca.licencjonowany]

kiksem napisał:
> Osoba spoza grona właścicieli danej Wspólnoty administruje na umowę
> zlecenie (księguje koszty i przychody, rozlicza, podpisuje umowy -
> mając pełnomocnictwo itp.) za określone wynagrodzenie, bez
> posiadania licencji...
>
> Pytanie: może, czy nie może tego czynic, nie mając licencji zarządcy



Członkowie zarządu właścicielskiego oraz administrator i księgowa
nie muszą posiadać licencji zarządcy nieruchomości. Licencję musi
posiadać tylko zarządca, któremu zarząd nad nieruchomością
powierzono na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali.

[wspolnota.net.twa]

zarzadca.licencjonowany napisał:


> Członkowie zarządu właścicielskiego oraz administrator i księgowa
> nie muszą posiadać licencji zarządcy nieruchomości. Licencję musi
> posiadać tylko zarządca, któremu zarząd nad nieruchomością
> powierzono na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali.


Te licencjonowany do poprawki . Bzdury piszesz. Co to ludzie nie wymyślą aby
zaistnieć w historii zarządzania .
Sam tak robisz wiec bronisz własnej dup....

[kiksem]

wspolnota.net.twa napisał:

> zarzadca.licencjonowany napisał:
>
>
> > Członkowie zarządu właścicielskiego oraz administrator i księgowa
> > nie muszą posiadać licencji zarządcy nieruchomości. Licencję musi
> > posiadać tylko zarządca, któremu zarząd nad nieruchomością
> > powierzono na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali.

No właśnie mam wątpliwości, czy administrator na umowę zlecenie nie
będący właścicielem, a pobierający wynagrodzenie za swą pracę może
pracować bez licencji. Patrzcie na zapisy art 185, pkt 4 Ustawy o
Gospodarce która określa wprost, że bieżące administrowanie jest
składową zarządzania:

Art. 185.
1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i
dokonywaniu
czynności mających na celu w szczególności:
1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej
nieruchomości;
2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji
nieruchomości;
3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu
przepisów
Prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej
przeznaczeniem

I co szanowni forumowicze na to???

[zarzadca.licencjonowany]

kiksem napisał:

> wspolnota.net.twa napisał:
>
> > zarzadca.licencjonowany napisał:
> >
> >
> > > Członkowie zarządu właścicielskiego oraz administrator i księgowa
> > > nie muszą posiadać licencji zarządcy nieruchomości. Licencję musi
> > > posiadać tylko zarządca, któremu zarząd nad nieruchomością
> > > powierzono na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali.
>
> No właśnie mam wątpliwości, czy administrator na umowę zlecenie nie
> będący właścicielem, a pobierający wynagrodzenie za swą pracę może
> pracować bez licencji. Patrzcie na zapisy art 185, pkt 4 Ustawy o
> Gospodarce która określa wprost, że bieżące administrowanie jest
> składową zarządzania:
>
> Art. 185.
> 1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i
> dokonywaniu
> czynności mających na celu w szczególności:
> 1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej
> nieruchomości;
> 2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji
> nieruchomości;
> 3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu
> przepisów
> Prawa energetycznego;
> 4) bieżące administrowanie nieruchomością;
> 5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej
> przeznaczeniem
>
> I co szanowni forumowicze na to???

Uchwała SN z dnia 2007.07.17 III CZP 69/07:

Nadto warto wskazać na inne argumenty, które przemawiają przeciwko poglądowi, że określenie z art. 190 u.g.n. "bezpośrednio przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości" dotyczą także właścicieli nieruchomości innych, niż publiczne, a w konsekwencji - że także ci pozostali właściciele poddani są konieczności wyboru między dwoma jedynie możliwymi formami zarządzania nieruchomościami: bezpośrednio albo przez licencjonowanego zarządcę nieruchomości.

Po pierwsze, takie rozwiązanie sprawy zarządu nieruchomością nadmiernie ograniczałoby właściciela nieruchomości w podejmowaniu czynności względem przedmiotu swojej własności. Zakres uprawnień właściciela jest określony w art. 140 k.c. i w braku jednoznacznego, wyraźnego ograniczenia nie może być zawężany przez narzucenie właścicielowi sposobu gospodarowania swą rzeczą innego niż wybrany przez właściciela.

Gdyby przyjąć, że art. 190 u.g.n. narzuca właścicielowi nieruchomości innych, niż publiczne konieczność zawarcia umowy o zarządzaniu nieruchomością z licencjonowanym zarządcą, to uzasadnione byłoby pytanie o konstytucyjność tego przepisu.

Po drugie gdyby art. 190 u.g.n. miał dotyczyć także nieruchomości "prywatnych", to trzeba byłoby przyjąć, że w razie niewykonywania zarządzania nieruchomością bezpośrednio przez właściciela stosuje się art. 189 ustawy - co pozostaje w oczywistej sprzeczności z treścią tego artykułu. Znajduje on bowiem zastosowanie do "nieruchomości stanowiących zasoby" (art. 20 ustawy), tymczasem nieruchomości prywatne oczywiście nie należą do zasobów nieruchomości w ujęciu art. 20 ustawy, więc art. 189 ustawy w ogóle nie może mieć do nich zastosowania. Nadto jeśli przyjąć, że jednak znajduje on zastosowanie, stawiając wymaganie zarządzania wyłącznie przez zarządców licencjonowanych, trzeba byłoby konsekwentnie stwierdzić, że zgodnie z treścią art. 189 ust. 2 ustawy zarządca powinien być wyłoniony z zachowaniem przepisów o zamówieniach publicznych. Takie rozwiązanie naruszałoby podmiotowy i przedmiotowy zakres działania tych przepisów, które mają na celu wprowadzenie szczególnych zasad w wydatkowaniu środków publicznych, a nie prywatnych.

Po trzecie, stosownie do treści art. 1 ust. 1 pkt 1, ustawa określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego. W kwestii gospodarowania nieruchomościami ogranicza więc podmiotowo sferę swojego oddziaływania do nieruchomości będących własnością ww. podmiotów publicznoprawnych. W punkcie 8 tego samego przepisu wskazano, że ustawa określa zasady "działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami" (art. 1 ust. 1 pkt 8 ustawy). Sprawa zarządzania nieruchomościami stanowiącymi własność innych podmiotów nie jest więc wprost przedmiotem regulacji art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy, nie może być bowiem objęta pojęciem "gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego". Kwestia zarządzania nieruchomościami podmiotów niepublicznoprawnych jest objęta działaniem ustawy jedynie pośrednio, w związku z unormowaniem "działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami". Skoro więc w art. 190 ustawy mowa o zarządzaniu nieruchomościami bezpośrednio przez właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, a sfera ta dotyczy "gospodarowania nieruchomościami" (pkt 1), nie zaś "działalności zawodowej (...)" (pkt 8), można twierdzić, że art. 190 ustawy odnosi się do właścicieli nieruchomości, stanowiących zasoby, o których mowa w art. 20 ustawy, a nie do innych podmiotów prawa.

Podsumowując te rozważania stwierdzić należy, że art. 190 u.g.n. wprowadzał (w dacie zawarcia spornej umowy) wyłączenie w stosowaniu art. 189 ustawy, co oznacza, że dotyczył on nieruchomości należących do zasobów i jedynie w odniesieniu do właścicieli tych nieruchomości stawiał wymaganie wykonywania zarządu nieruchomościami przez licencjonowanego zarządcę - w razie gdy czynności tych nie wykonuje bezpośrednio właściciel nieruchomości.

Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób ograniczani działaniem art. 189 i 190 ustawy, ponieważ przepisy tych artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów, nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.).

[wspolnota.net.twa]

Wprawdzie zgodnie z art. 184 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez licencjonowanych zarządców nieruchomości

lub przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami (jeżeli czynności z tego zakresu są wykonywane przez zarządców nieruchomości), odbywającą się na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a

tytuł zawodowy „zarządca nieruchomości” podlega ochronie prawnej, to jednak uchwała Sądu Najwyższego z 17 lipca 2007 r. (sygn. akt. III CZP 69/07), wyjaśnia, że obowiązek posiadania licencji dotyczy tylko umowy o zarządzanie nieruchomością w zrozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 wyżej cytowanej ustawy.

Tak więc prywatni właściciele, którzy zawrą umowę zlecenia dotyczącą zarządzania nieruchomością i powierzą zarząd osobie fizycznej albo prawnej, w myśl art. 18 i n. ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.),

nie muszą wybierać licencjonowanego zarządcy, o ile nie mają na celu zawarcia umowy ze skutkami opisanymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

[wspolnota.net.twa]

W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa o zarządzanie
nieruchomością jest tzw. umową nazwaną, czyli jej zawarcie powoduje powstanie
uprawnień i obowiązków zarządcy określonych ustawowo.

Zdaniem Sądu Najwyższego ograniczenie osoby prywatnej w wyborze zarządcy
nieruchomości nadmiernie ograniczałoby zakres uprawnień właściciela określony w
art. 140 kc i mogłoby być kwestionowane w świetle konstytucyjnej ochrony własności.

Jednak jak wskazano wyżej, jedynie z licencjonowanym zarządcą można zawrzeć
umowę o zarządzanie skutkującą obowiązkami i uprawnieniami opisanymi w ustawie o
gospodarce nieruchomościami.

Tym samym Sąd Najwyższy stwierdza zatem, że zawarta po 31 grudnia 2001 r. umowa
o zarządzanie nieruchomością – w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy o
gospodarce nieruchomościami – przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej
zarządcy nieruchomości jest nieważna.

Istnieje zatem spore ryzyko powodujące, iż zawieranie umowy z osobą
nieposiadającą licencji może się okazać wielce nieopłacalne, tym bardziej, że
konsekwencją nieważności umowy jest również nieważność wszelkich czynności
podjętych na jej podstawie (np. wypowiedzenia najmu, podwyższenia czynszu,
zawarcia umowy o wywóz nieczystości itd.).

Data 31 grudnia 2001 r. wynika z regulacji art. 232 ust. 3 cytowanej ustawy
dozwalającej osobom prowadzącym bez posiadania licencji zawodowej działalność
zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania
nieruchomościami prowadzenie tej działalności do tej daty bez licencji.

[netha1]

Panie xxxll, Pana odpowiedź KIKSEM jest nadinterpretacją przepisów UOGN.
UOGN określa prawa i obowiązki Zarządcy nieruchomości. Natomiast zarządzanie we
wspólnocie mieszkaniowej jest wykonywane przez wybranych członków Zarządu.
Zarząd SAMODZIELNIE podejmuje czynności zwykłego zarządu. Nie ma żadnego
przepisu, któryby zakazywał Zarządowi wspólnoty zlecenia czynności służących np.
obsłudze księgowo-administracyjnej osobom spoza grona właścicieli. A najlepiej
jak to uchwalą sami właściciele lokali. To jest ich wola i ich pieniądze !
Członek Zarządu we wspólnocie mieszkaniowej nie musi posiadać licencji zarządcy
nieruchomości. Wynika to wprost z art. 190 UOGN: „Przepisów niniejszego
rozdziału NIE stosuje się do gospodarowania nieruchomościami bezpośrednio przez
właściwe organy, Agencję Nieruchomości Rolnych, Wojskową Agencję Mieszkaniową,
Agencję Mienia Wojskowego oraz do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio
przez ich właścicieli lub użytkowników wieczystych, a także przez jednostki
organizacyjne w stosunku do nieruchomości oddanych tym jednostkom w trwały zarząd.”.

netha1 napisała: zarząd i administrator

[xxxll]

netha1 napisała:

> Panie xxxll, Pana odpowiedź KIKSEM jest nadinterpretacją przepisów UOGN.

A czy ja się odnoszę do zarządców - członków wspólnoty czy do zarządców osób spoza wspólnoty wykonujących czynności zarządcy za wynagrodzeniem. To jest istotna różnica :)


----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

[netha1]

Wyjaśnienie "Zarządcy licencjonowanego", który przywołał Uchwałę SN z dnia 2007.07.17 III CZP 69/07 jest już chyba zrozumiałe dla wszystkich.
Pan xxxll chyba nadal myli pojęcia: członkowie zarządu wspólnoty nie są zarządcami - w rozumieniu UOGN !. Oni nie wykonują zawodu zarządcy - oni są wybrani, uchwałą przez właścicieli lokali, do zarządu wspólnoty. Członek Zarządu spoza grona właścicieli, a także osoby wykonujące czynności obsługi księgowej lub administracyjnej też NIE są zarządcami. Zarząd wspólnoty i osoby przez nich zatrudnione wykonują czynności wynikające z praw i obowiązków zawartych w UWL. Nie ma zarządcy dopóki istnieje wybrany Zarząd wspólnoty. Jeśli właściciele nie wybiorą Zarządu spośród siebie to wtedy podpisują umowę i powierzają zarządzanie nieruchomością wspólną licencjonowanemu Zarządcy, zgodnie z art.18 ust. 1 UWL.

[xxxll]

lech66 napisał:

> ... a powiedzcie obaj, stare wygi forumowe, że jest inaczej....


To jest oczywista "PRAWDA" i cała prawda o zarządach właścicielskich... czy na forach, nie widać tych o których piszesz... np: takie TWA z forum wspolnota.net ... """grupa niedowartościowanych, .Tu naprężają muskuły, z reguły na niekorzyść interesów wspólnoty, bo nie są zbyt „kumający”. Nigdzie się nie sprawdzili, próbują tutaj. Zwykle mądrzy inaczej. Populiści, prostacy bez jakiejkolwiek wiedzy o czymkolwiek"""

Z zarządzania nieruchomościami jeszcze nikt się "majątku" nie dorobił .... jest to bardzo, ale to bardzo ciężki "kawałek chleba".... tak trzymać więcej takich wypowiedzi z życia, a nie teoretycznych "blublań" czy bicia piany popartych bzdurnymi orzeczeniami sądowymi ... oderwanymi od tematyki czy życia...

Tylko >lech66< nie pchaj się z takimi tekstami na forum wspolnota.net, bo tam takich nie lubią co wala prosto w oczy bez żadnych dworskich manier w stylu TWA...np: Ownera czy grandego itp przypadków a o administratorze nie wspomnę.



----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/