Jak to się robi w Hamburgu - podpowiedź dla Fyftka

[eryk2]

duolook.pl/hafencity-tak-powstaje-nowa-dzielnica-hamburga/
A "u nasz" tymczasem niewydarzony prezydent będzie budował wieżowiec obok Odzieżowca - ni przypiął, ni wypiął, ni przyłatał...

[Gość: X]

W Ciecinie liczą się się tylko dzięgi, które można łatwo zgarnąć do prywatnej kieszonki, a nie jakieś długofalowe projekty ku chwale przyszłych pokoleń i dla zbudowania dobrobytu mieszkańców...

szanowny eryku

[aysy.1]

z moich informacji wynika, że w Hamburgu mieszka parę tysięcy obywateli, którzy mają prywatne (nie firmy!) i opodatkowane oszczędności w kwocie minimum 10 000 000 euro na swoich kontach.
widzisz różnicę ?

[Gość: Pit12]

Kapitałowo Szczecin można porównać raczej z Magdeburgiem liczącym obecnie 230 tys. Fakt że natomiast Magdeburg uzyskuje to dzięki subwencjom zachodnich landów natomiast gospodarka Szczecina robi to sama w ramach standardowego finansowania. Nie ma u nas inwestorów z kapitałem porównywalnym do zachodnich (bardzo niska płynność), brak również odpowiedniej polityki mieszkaniowej miast. Przede wszystkim dlatego że nasze miasta nie czerpią dochodu z podatku katastralnego zaś ludzie prywatnie nie oszczędzają na funduszach mieszkaniowych (bo z tego niemieckie i francuskie gminy czerpią pieniądze na część polityki komunalnej), do tego dochodzi rozwinięte na zachodzie partnerstwo publiczno-prywatne w tym organizacji społeczno-kapitałowych (szczególnie we Francji - ludzie odpisują sobie od podatku roczne wkłady do organizacji prowadzących we współpracy z gminami i inwestorami budowy mieszkań socjalnych). I to wszystko co widać w w artykule - tych mieszkań się nie kupuje, tam kawalerka kosztowała by ponad milion Euro, podobnie jak 90% lokali mieszkaniowych te będą wynajmowane przez miasto czy lokalną/landową społeczno-publiczną organizację polityki mieszkaniowej.
U nas albo miasto samo się rzuca na tani socjal albo deweloper buduje mieszkania w 100% na sprzedaż
W Niemczech PPP wygląda tak że deweloper - np. Hochtief - wpuszcza w spółkę organizacje jw. i czerpiąc dochody z najmu stopniowo wychodzi ze spółki realizując kolejne inwestycje). I też bywa różnie, w Niemczech również padają deweloperzy (12 lat temu upadł największy koncern budowlany Niemiec - Holzmann, w zeszłym roku zaczęła się likwidacja austriackiego Alpine Bau z zadłużeniem 2,6 mld Euro).
Mamy niekorzystne prawo - niechętnych działaniu społecznemu obywateli. Niemieckie Sparkassy to utrzymywane przez obywateli społeczne organizacja budownictwa, nie "płacenie na własne mieszkanie" - dające jednakże możliwość zakupu lokalu z dużą bonifikatą (ale żeby jej nie zwrócić należy być nadal w Sparkassie - tam to po części powinność obywatelska wobec własnego miasta i współmieszkańców).
Nic nie robi się samo. To nie "władze miejskie" prowadzą politykę - ludzie/mieszkańcy biorą w tym udział poprzez organizacje osiedlowe, składają się lokalne fundacje, loże wolnomularskie, lokalni przedsiębiorcy, dobrowolne składki na różne cele (kupa obiektów małej architektury w Niemczech powstaje ze składem mieszkańców i sami o nie dbaja).
Dopóki ludzie sami nie zajmą się własnym miastem to wiele się nie zmieni.

[Gość: Antropolog]

Dopóki ludzie sami nie zajmą się własnym miastem to wiele się nie zmieni.
--------------------------------------------------------------------------------------------
Kiedys w polskich miastach mieszkali Zydzi i Niemcy. 95% polskich niewolnikow i szlachta mieszkala na wsi.
Dzisiaj 95% polskich niewolnikow mieszka w miastach, a szlachty nie ma.
Nic sie nie zmieni.(na lepsze)

[aysy.1]

Przede wszystkim, w tym dyskutowanym apropos Hamburga projekcie, to pieniądze mają mieć obywatele miasta .
Dlatego mimo iż Twoja opinia jest bardzo interesująca i trafna to nie zgodzę się z tym:
>Przede wszystkim dlatego że nasze miasta nie czerpią dochodu z podatku katastralnego
...to zuboży obywateli.
Mieszkańcy wydadzą pieniądze dwa razu racjonalniej niż jakikolwiek budżet.
Rola miasta dla takich inwestycji powinna się sprowadzić do pobudzenia poprzez ulgi, warunkowe nawet darowizny gruntów.

[Gość: Pit12]

Obywatele sami nie zbudują sobie parkingów, odpowiedniego uzbrojenia terenu, systemu komunikacyjnego i usług go to grunty komercyjne. Widać to chociażby po poziomie zarządzania w wielu wspólnotach, spółdzielnie to już kompletne księstwa dziedzicznych zarządów bez kontroli mieszkańców.
Zarządzanie wyłącznie poprzez administrację również przyniesie głupoty co widać choćby po inwestycjach szczecińskich robionych pod wybory, bez uwzględniania kosztów utrzymania czy sensowności przedsięwzięć oraz wykorzystania ich przez mieszkańców.
Pozostawienie inwestycji usługom również przyniesie patologie co widać po kupowaniu decyzji o warunkach zabudowy w gminach które nie prowadzą własnej polityki przestrzennej, powstają tam nieraz zupełne kocopoły, tartaki przy osiedlach czy wspólne drogo dla przemysłu i usług z osiedlami mieszkaniowymi przez co wszystko się blokuje a do tego dojazdy do domów są rozjeżdżane przez ciężkie zestawy.
Planowanie przestrzenne daje najlepsze rezultaty kiedy wszyscy mają współudział i współdecydują o rozwoju. Urzędnicy nie mają przecież praktyki w biznesie i ich pomysły "na rozwój gospodarzy" to często fantazje bez podstaw, takie rzeczy muszą powstawać na bazie rozmów z izbami gospodarczymi i innymi organizacjami przedstawicielskimi - branży bankowej, przemysłowej i usług ALE jawnie i we współudziale przedstawicieli mieszkańców, nie tylko wybranych urzędników ale i poprzez udział rad osiedlowych i organizacji społecznych w planowaniu przestrzennym. Można się wtedy nieźle dogadać tak żeby przemysł nie musiał się później ścierać z mieszkańcami a mieszkańcom nie przeszkadzał ruch związany z transportem (wystarczy odpowiednio wydzielać strefy zabudowy a nie "zrobimy tu bo tu kupiliśmy tanio teren").
Podobnie - odpowiednia lokalizacja dużych centrów usługowo-handlowych - taka żeby nie powodować korków w węzłach komunikacyjnych (np. przy obwodnicach) zaś w centrum sprowadzać handel do parterów zabudowy i niewielkich obiektów których obsługa komunikacyjna nie robi sajgonu w całych kwartałach ulic oraz trasach dolotowych.
Sama "waaadza" tego nie zrobi z wielu względów, także w Niemczech. To wszystko musi być docierane, plany zagospodarowania to praca na lata, także w tworzeniu umów dotyczących zobowiązań poszczególnych stron tak żeby żadna z nich nie wyskoczyła później z głupimi pomysłami (np. pozostawiała pusty teren jak to było z Polmo czy niektórymi kamienicami) z konsekwencją zwrotu dzierżawy etc., podobnie zobowiązania powinny dotyczyć reguł finansowania oraz mieszkańców.
Na to nakładają się regulacje krajowe - warunki techniczne dot. zabudowy i zagospodarowania terenu (wzajemne odległości), rozporządzenia dotyczące uzbrojenia terenu etc.
W ten sposób można wszystko zrobić z głową - najpierw uzbroić teren żeby później wszystkiego nie rozkopywać na nowo, zbudować odpowiednie do potrzeb ulice, sensownie zaprojektować trasy komunikacyjne etc.
Bierność mieszkańców i ich brak zainteresowania w połączeniu z naszym prawem, nawykami administracji daje szerokie pole nadużyciom. Czy mieszkańcy opiniowali i blokowali zmiany w prawie lokalnym dotyczące terenów pod Galaxy? Ktoś blokował chociażby posiedzenia radnych czy istniał na nich realny nacisk? Pies z kulawą nogą tam nie poszedł.
To co się dzieje w Szczecinie to wypadkowa tego jakim jesteśmy społeczeństwem. Jeżeli administracja robi głupoty to ich pilnujmy, prawo daje mieszkańcom wiele możliwości blokowania decyzji i działania administracyjnego tak żeby wymóc ich udział ale tego trzeba chcieć i być konsekwentnym.
Inna rzecz - poziom lokalnych mediów bo bzdury w lokalnych gazetach świadczą o świadomości prawnej i umiejętności czytania dokumentów przez dziennikarzy. Prokuratura zresztą też niewiele lepsza, szczególnie kiedy chodzi o sprawy gospodarcze i temat pralni pieniędzy w gospodarcze Szczecina.

[aysy.1]

Gość portalu: Pit12 napisał(a):

> Obywatele sami nie zbudują sobie parkingów, odpowiedniego uzbrojenia terenu, sy
> stemu komunikacyjnego i usług go to grunty komercyjne.
polemizujesz z tezą, której nie wypowiedziałem.
podstawą takich projektów jest popyt a więc klient. zasobność mieszkańców determinuje sukces takich projektów.

[Gość: Pit12]

Zbudować można wszystko ale sensowne propozycje to z 5% pomysłów. Dlatego to powinno być dotarte przy współudziale wszystkich ze stron, dzięki temu na wstępnym etapie odwala się większość głupot powstałych bez liczenia się z czynnikami innymi niż bezpośredni cele inwestycji. Każdy budynek ma jakiś kontekst, pochłania jakąś część układu komunikacyjnego i oddziałuje na otoczenie. Żaden projektant sam w sobie nie zrobi "z głowy" dobrego rozwiązania bo do tego potrzebne są dane niemożliwe do uwzględnienia "ot tak". Sensowna zabudowa i dobra komunikacja w Holandii czy Niemczech nie wynikają z pracy geniuszy (bo takich nie ma - dziwne?) ale z mozolnego wykuwania polityki przestrzennej. Projektanci mają przy tym swój wkład (każda korporacja inżynierów danego landu współuczestniczy w pracach i uzgodnieniach).
Nie istnieją wyabstrachowane dobre projekty architektoniczne, każdy budynek jest na tyle dobry - na równi własnym wkładem jak swoim otoczeniem powstałym na przestrzeni lat przed nim i po nim.

[aysy.1]

Gość portalu: Pit12 napisał(a):

> Zbudować można wszystko ale sensowne propozycje to z 5% pomysłów. Dlatego to po
> winno być dotarte przy współudziale wszystkich ze stron, dzięki temu na wstępny
> m etapie odwala się większość głupot powstałych bez liczenia się z czynnikami i
> nnymi niż bezpośredni cele inwestycji.
ależ ja się z tobą zgadzam tylko za determinujący czynnik uważam popyt i zasobność klientów. pomysły, o których piszesz najlepiej weryfikuje popyt i zdolność nabywcza klientów.

[Gość: Pit12]

A to oczywiście. Bez podstaw gospodarczych to wszystko nie ma sensu. Najpierw musi być stabilny napływ kapitału i kultura zarządzania a mamy problem tak z jednym jak drugim. Inwestorzy nieraz bywają teoretyczni i po zakupie gruntu inwestycje nawet nie ruszają lub rozgrzebane stoją latami. Nie tylko zresztą u nas bo na skutek ciągłego wzrostu części wydatkowej po wojnie problemy mają budżety większości krajów Europy.
W Niemczech niemało gmin ma problemy z utrzymaniem, duże centra mają się dobrze ale niemała liczba mniej dynamicznych ośrodków na b.RFN od lat jest zbyt przyduszona "solidarnościowym" podatkiem na landy wschodnie które do dzisiaj nie potrafią się stać samodzielne (bez zachodniej pomocy i środków UE niczego by tam nie było).
No to zgoda.

[aysy.1]

Gość portalu: Pit12 napisał(a):

> A to oczywiście. Bez podstaw gospodarczych to wszystko nie ma sensu. Najpierw m
> usi być stabilny napływ kapitału i kultura zarządzania a mamy problem tak z jed
> nym jak drugim.
dlatego ten pomysł tu w szczecinie uważam za nierealny i jeszcze bardziej kosmiczny od "doliny krzemowej" na niemierzyńskiej bodajże, który właśnie wzrostu majętnych ludzi w naszym mieście nie pomnoży a kosztuje to ...nie pamiętam....100 banieczek ?

[Gość: Pit12]

Bez prowadzenia polityki przestrzennej rozwój gospodarczy będzie napotykał problemy. Brak pewności co do jakości i rozwoju uzbrojenia terenu, funkcji w sąsiedztwie (budujesz piekarnię a za pięć lat obok powstaje zakład bieżnikowania opon :) ) oraz niestabilność finansowa skutkująca huśtawką opłat dzierżawnych, problemy z komunikacją (bo w parę lat wyrosłe "ot tak" osiedle powoduje korki w transporcie) to nie jest nic.
Dobrze zarządzane strefy inwestycyjne ze stabilną wydajnością sieci transportowej to podstawa, Szczecin nie będzie mógł konkurować z gminami w polu obok tras krajowych bez sensownego planowania infrastruktury. Usługi to za mało dla miasta i kolejne biura nie rozwiążą problemów, podobnie idiotyczne lokalizacje centrów handlowych w centrum bez tras przelotowych które przez to rozwalają ruch uliczny.
Oczywiście - sprawa proporcji. Szczecin musi zacząć od podstaw czyli stabilnych i korzystnych warunków inwestycyjnych - dobry ram prawnych dla zawieranych umów, zabezpieczenia przepustowości transportu. Wykorzystania bazy kadr ZUT, PUM i US (z jakością różnie, szczególnie w US), wyszukiwać inwestorów i formułować dla nich dobre oferty, sensownie współpracować z podmiejskimi gminami. To wszystko można zacząć już teraz, na resztę przyjdzie czas później. Tylko - do tego trzeba wziąć wziąć odpowiednich ludzi a nie pustaków i degeneratów na fotelach zarządczych.