wada prawna?

[red_nadia]

Sprawa jest nastepująca: sprzedawca zapewnia, ze ziemia jest jego własnością,
potwierdza to akt notarialny zakupu tejże ziemi. Po 2 latach okazuje sie
jednak, ze to użytkowanie wieczyste. To wada prawna?

A nie czytałaś tego aktu notarialnego?

[irma223]

red_nadia napisała:

> Sprawa jest nastepująca: sprzedawca zapewnia, ze ziemia jest jego
> własnością, potwierdza to akt notarialny zakupu tejże ziemi. Po 2
> latach okazuje sie jednak, ze to użytkowanie wieczyste. To wada
> prawna?

A nie czytałaś tego aktu notarialnego zakupu, skoro już go okazał? Przecież było
tam napisane, co jest sprzedawane: prawo własności czy prawo użytkowania
wieczystego? Nie można twierdzić, że sprzedający coś ukrył, skoro akt notarialny
okazał. Trzeba go było przeczytać.

Użytkowanie wieczyste też można sprzedawać, ale jeśli działka w użytkowaniu
wieczystym była niezabudowana, to gminie przysługiwało prawo pierwokupu. Jeśli
więc nie było warunkowej umowy sprzedaży (o ile działka była niezabudowana i w
użytkowaniu wieczystym) a potem umowy przenoszącej własność to faktycznie może
(ale nie musi) to być wada prawna. Jeśli działka była zabudowana, to wady
prawnej nie ma.

A przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności można - i często
ze sporą bonifikatą. Trzeba spojrzeć na odpowiednią ustawę i uchwałę rady gminy
(lub rady miejskiej). A najlepiej zapytać w urzędzie gminy.

Z Ustawy gospodarce nieruchomościami:
"Art. 109.
1. Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od
Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej,
niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na
obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości,
dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu
publicznego;
4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego
takiej nieruchomości;
5) (uchylony).
2. Przepisów ust. 1 pkt 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w
planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów
miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Przepis
art. 92 ust. 2 stosuje się odpowiednio.
3. Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli:
1) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz
osób bliskich dla sprzedawcy;
2) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między
osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;
3) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako
odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;
4) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w
wyniku zamiany własności nieruchomości;
5) w przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 3 i 4, prawo pierwokupu nie
zostało ujawnione w księdze wieczystej;
6) sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych;
7) prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi
prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie z dnia 19 grudnia 2008 r. o
partnerstwie publiczno-prywatnym.
pkt 7 dodany z dn. 26.02.2009 r. (Dz.U. z 2009 r. Nr 19, poz. 100)

<7) sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie
lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z
dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji
inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.>
pkt 7 dodany z dn. 17.04.2009 r. (Dz.U. z 2009 r. Nr 42, poz. 340)

4. Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Art. 110.
1. Sprzedaż nieruchomości, o których mowa w art. 109, oraz prawa użytkowania
wieczystego tych nieruchomości może nastąpić, jeżeli wójt, burmistrz albo
prezydent miasta nie wykona prawa pierwokupu.
2. Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania
przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy
sprzedaży.
3. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia
wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy, stosownie do przepisu
ust. 2.
4. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje prawo pierwokupu przez
złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, o którym mowa w
ust. 3. W przypadku gdyby złożenie oświadczenia u tego notariusza było
niemożliwe lub napotykało poważne trudności, może być ono złożone u innego
notariusza.
Z chwilą złożenia oświadczenia:
1) nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu
dotyczyło sprzedaży nieruchomości;
2) prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu
dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej
stanowiącej własność gminy;
3) gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa
pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości
gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa.
5. Oświadczenie, o którym mowa w ust. 4, notariusz doręcza sprzedawcy.
Art. 111.
Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie
sprzedaży."

[red_nadia]

Dziękuję Irmo za wyczerpującą odpowiedz. Czytałam akt - jest w nim napisane, ze
to własność

[izba.notarialna]

Nie bardzo jestem w stanie wyobrazić sobie tą sytuację - należałoby
się zapoznać z aktem notarialnym stanowiącym podstawę nabycia,
odpisem pełnym księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości oraz
z dokumentami, na podstawie których nieruchomośc została oddana w
użytkowanie wieczyste. Być może w akcie jest napisane, że
nieruchomosć stanowi własnośc, ale skarbu państwa lub jednostki
samorządu terytorialnego, a dalej jest napisane, że jest oddana w
użytkowanie wieczyste.

A ja widziałam coś takiego

[irma223]

izba.notarialna napisała:

> Nie bardzo jestem w stanie wyobrazić sobie tą sytuację

Akt notarialny z lat 60-tych. Akt sprzedaży czasowej (na 80 lat) nieruchomości,
z zaznaczeniem, że jeśli w ciągu iluś-tam (kilku) lat kupujący nie rozpoczną
budowy, to nieruchomość zostanie ponownie przejęta przez Skarb Państwa. Po iluś
latach (chyba w latach 80-tych) zmieniono zapis w księdze wieczystej na
użytkowanie wieczyste. Ale przecież notariusz dostaje świeży odpis z księgi przy
sprzedaży...

[red_nadia]

a co dalej z tym zrobić? nie kupilibyśmy użytkowania wieczystego

Był odpis z księgi wieczystej przy kupnie?

[irma223]

red_nadia napisała:

> a co dalej z tym zrobić? nie kupilibyśmy użytkowania wieczystego

[red_nadia]

notariusz powinien mieć, ja nie miałam

Przeczytaj swój akt notarialny

[irma223]

red_nadia napisała:

> notariusz powinien mieć, ja nie miałam

To strony dostarczają dokumenty notariuszowi, notariusz nie ma obowiązku biegać
za dokumentami, ale ma obowiązek sprawdzić prawidłowość i kompletność dokumentów
przedkładanych mu do umowy. To, jakie dokumenty zostały przedłożone do umowy
jest podane w Twoim akcie notarialnym zakupu.

Sprawdź, czy był tam odpis z księgi wieczystej. Powinien być, jeśli tylko księga
wieczysta istniała (a musiała istnieć, jeśli miało to być użytkowanie wieczyste).

Udaj się do kancelarii notarialnej, w której nabywałaś nieruchomość i żądaj
wglądu w dokumenty załączone wówczas do umowy.

Jeżeli w tamtym odpisie była własność lub jeśli nie było księgi udaj się do sądu
i żądaj wglądu w księgę papierową wraz z dokumentami (akta księgi wieczystej).
Sprawdź, skąd (z jakiego dokumentu) się wziął zapis o użytkowaniu wieczystym, bo
może być tak, że w sądzie ktoś coś wpisał błędnie. Być może wpis miał nawet nie
dotyczyć Twojej nieruchomości, ale np. nieruchomości, której numer księgi różnił
się od Twojego np. o jedną cyfrę. W końcu w sądzie też pracują ludzie. Jeśli
wpis jest omyłką, to sąd ją z urzędu wykreśli jako błędnie wpisaną. I bez opłat
z Twojej strony.

Jeśli to notariusz spisując akt notarialny nie dopełnił obowiązków - to biada mu..

[red_nadia]

w KW jest użytkowanie. w akcie własność. Na żadnym etapie sprzedawca o nie
poinformował o tym, cały czas twierdził, że to jego

Co BYŁO w KW, gdy kupowałaś?

[irma223]

red_nadia napisała:

> w KW jest użytkowanie.

W KW jest TERAZ użytkowanie. Co było w KW, gdy kupowałaś?

> w akcie własność.

Jedyne, co mi przychodzi do głowy to te dziwaczne aktu notarialne z głębokiego
PRL-u. Sprzedaż - na własność, nie żadne użytkowanie wieczyste, ale na zamknięty
okres czasu np. na 80 lat. Potem jedyne, c o tego można było zrobić, to zamienić
"z automatu" w użytkowanie wieczyste, bo już od lat nie można sprzedać nikomu
żadnej nieruchomości na jakiś zamknięty okres czasu.

> Na żadnym etapie sprzedawca o nie poinformował o tym, cały czas
> twierdził, że to jego

No bo jest jego. Działka jest zabudowana?
To ma on wieczyste użytkowanie gruntu pod budynkiem (na zamknięty okres czasu i
w KW można zobaczyć do kiedy) i WŁASNOŚĆ stojącego na działce budynku.

Gmina nie może sprzedać działki nikomu innemu tylko użytkownikowi wieczystemu -
przekształcając użytkowanie wieczyste we własność choć za dopłatą - często
stosunkowo niewysoką.

To nie jest ani najem, ani dzierżawa, tylko użytkowanie wieczyste. Nie ma się aż
co tak bardzo bać tego stanu prawnego.

Inna sprawa to wyjaśnienie, skąd się wzięło to użytkowanie wieczyste w KW, skoro
wcześniej była własność i wyjaśnienie czy taki wpis nie jest wynikiem błędu
osoby dokonującej wpisu.

Tego nikt za Ciebie nie sprawdzi, ani tego Ci na forum nie wyjaśni.
Idź do sądu i poczytaj swoją KW.

[j666]

Opłaty roczne trzeba płacić.


-----

> Nie ma się aż co tak bardzo bać tego stanu prawnego.

[irma223]

j666 napisał:

> Opłaty roczne trzeba płacić.

Fakt: jeśli to naprawdę jest użytkowanie to tak. Albo przekształcić we własność.

A jeśli jest to nadal własność (a wpis w KW jest omyłką) to i tak trzeba płacić
podatek od nieruchomości, czyli prawie na jedno wychodzi.

Co BYŁO w KW, gdy kupowałaś?

[irma223]

red_nadia napisała:

> w KW jest użytkowanie.

W KW jest TERAZ użytkowanie. Co było w KW, gdy kupowałaś?

> w akcie własność.

Jedyne, co mi przychodzi do głowy to te dziwaczne aktu notarialne z głębokiego PRL-u. Sprzedaż - na własność, nie żadne użytkowanie wieczyste, ale na zamknięty okres czasu np. na 80 lat. Potem jedyne, c o tego można było zrobić, to zamienić "z automatu" w użytkowanie wieczyste, bo już od lat nie można sprzedać nikomu żadnej nieruchomości na jakiś zamknięty okres czasu.

> Na żadnym etapie sprzedawca o nie poinformował o tym, cały czas
> twierdził, że to jego

No bo jest jego. Działka jest zabudowana?
To ma on wieczyste użytkowanie gruntu pod budynkiem (na zamknięty okres czasu i w KW można zobaczyć do kiedy) i WŁASNOŚĆ stojącego na działce budynku.

Gmina nie może sprzedać działki nikomu innemu tylko użytkownikowi wieczystemu - przekształcając użytkowanie wieczyste we własność choć za dopłatą - często stosunkowo niewysoką.

To nie jest ani najem, ani dzierżawa, tylko użytkowanie wieczyste. Nie ma się aż co tak bardzo bać tego stanu prawnego.

Inna sprawa to wyjaśnienie, skąd się wzięło to użytkowanie wieczyste w KW, skoro wcześniej była własność i wyjaśnienie czy taki wpis nie jest wynikiem błędu osoby dokonującej wpisu.

Tego nikt za Ciebie nie sprawdzi, ani tego Ci na forum nie wyjaśni.
Idź do sądu i poczytaj swoją KW.