Dodaj do ulubionych

problem z odszkodowaniem po 3 latach

07.09.04, 08:51
Lokator po zakończeniu 3 latki odmawia płacenia odszkodowania wg
wolnorynkowej stawki.
Mam pytanie:
- czy lokator może nie płacić odszkodowania w nowym wymiarze bez
podważenia stawki w sądzie.
- Co z płaceniem odszkodowania przed rozprawą (wyrokiem) o eksmisje
zanim sąd przyzna lokal socjalny a tym samym zwolni lokatora od płacenia
wyższego odszkodowania a sceduje tę różnicę na władze miejskie.
- Jakimi środkami dysponuje w takiej sytuacji właściciel?
Obserwuj wątek
    • krzys55s Re: problem z odszkodowaniem po 3 latach 07.09.04, 11:30
      Czytałem. chciałem się tylko upewnić.
      Moje wnioski są następujące:
      Jeżeli lokator nie wystąpi o ustalenie wysokości czynszu, z którym się nie
      zgadza, lub sąd w wyroku eksmisyjnym zdecyduje o prawach do lokalu socjalnego
      to lokator jest zobowiązany do płacenia odszkodowania. I skutecznie można
      wnieść sprawę o eksmisje oraz o zapłatę zaległego odszkodowania.
      Czy moje rozumownie jest właściwe ?
      Pozdrowienia.
      ps. Myślałem że po terminie pierwszych 3 - latek to forum się rozkręci
      • oswn.poznan Re: tak, ale chyba inaczej 07.09.04, 12:19
        Re: > "jeżeli lokator nie wystąpi o ustalenie wysokości czynszu, z którym się
        nie zgadza"
        Tu powinna być kropka.
        To jest sytuacja początkowa, gdy lokator jest lokatorem, opłaca czynsz, nie
        odszkodowanie, właściciel podnosi czynsz, lokator nie zgadza się z wysokością
        czynszu. Ale art. 9 ustawy o ochronie praw lokatorów mówi, że lokator nie może
        kwestionować podwyżki czynszu, może wodę, ścieki, śmieci. (Czasami może
        sądownie, ale jest to bardzo trudne i sporadyczne przypadki)
        Pewnie myślisz o projekcie nowelizacji, ale to jest jeszcze tylko projekt.
        Chyba, że myślisz o czymś jeszcze innym?

        Druga sprawa.
        Jeżeli jest stosunek najmu - to jest czynsz.
        Jeżeli lokator traci tytuł prawny do lokalu, z jakiegokolwiek powodu - z
        chwilą utraty tytułu prawnego do lokalu - to co ma opłacać, to już nie czynsz
        ale odszkodowanie za bezumowne używanie lokalu. I teraz właściciel określa
        wysokość tego odszkodowania, czasami właściciel nic nie zmienia i
        odszkodowanie jest równe dotąd płaconemu czynszowi, jeżeli dotąd czynsz był
        poniżej 3% w.o., to właściciel określa odszkodowanie w wysokości czynszu
        wolnorynkowego, jaki mógłby uzyskać, gdyby ten lokal był pusty, właściciel by
        go wyremontował i wynajął. I takie odszkodowanie obowiązany jest opłacać były
        lokator, aż do uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego. Po prawomocnym wyroku,
        były lokator ma obowiązek opłacać odszkodowanie (zwykle niższe), w wysokości
        dotychczasowego czynszu, jaki był obowiązany opłacać nim my mu
        wypowiedzieliśmy umowę najmu. I to jest bez znaczenia czy sąd orzekł eksmisję:
        z, czy bez prawa do lokalu socjalnego.
        Różnie właściciele wnoszą pozwy: albo o eksmisję tylko, albo o eksmisję i o
        zapłatę, ja wnoszę rozdzielnie, mimo, że to dwa pozwy, to szybciej uzyskuję
        wyrok eksmisyjny, a to jest dla mnie ważniejsze. Niekiedy o zapłatę nie
        wnoszę, bo po tem z czego ma ściągać komornik, jak to bieda lub pijaki.
        Niekiedy gdy lokator ma spore majętności, to nie wnoszę pozwu o eksmisję, ale
        tylko o odszkodowanie w wysokości czynszu wolnorynkowego, gdy komornik ma z
        czego ściągnąć.
        Czy o to chodziło?
        Pozdrawiam
      • aniapol Re: problem z odszkodowaniem po 3 latach 07.09.04, 12:29
        Ja rozumiem to w ten sposob: po uplywie 3-latki lokator ma obowiazek oplacac
        odszkodowanie do momentu wyprowadzki. Jesli ma prawo do lokalu socjalnego, to
        do momentu przydzielenia takowego przez gmine, lokator placi odszkodowanie
        rowne wys. czynszu, ktory placil jak jeszcze mial tytul prawny, odszkodowanie
        dodatkowe (roznice miedzy wys. czynszu a pelnym odszkodowaniem) pokrywa gmina.
        Natomiast jesli nie ma uprawnienia do lokalu socj. to calosc odszkodowania
        poikrywa lokator (oczywiscie, jesli uda sie je od niego sciagnac). Rozumiem, ze
        date wygasniecia tytulu prawnego do lokalu - jesli lokator ja kwestionuje -
        potwierdza sad. Sad tez decyduje o prawie do lokalu socjalnego lub jego braku,
        a gmina przejmuje na siebie placenie czesci odszkodowania od daty wydania
        wyroku exmisyjnego. Zatem w okresie od uplyniecia 3latki do wyroku eksm.
        odszkodowania nalezy sie domagac w calosci od lokatora (czyli w praktyce rzecz
        nie do wyegzekwowania, niestety) - prosze o potwierdzenie mego toku
        rozumowania. Pozdr. Ania
        • oswn.poznan Re: problem z odszkodowaniem po 3 latach 07.09.04, 13:46
          aniapol napisała:

          > Ja rozumiem to w ten sposob: po uplywie 3-latki lokator ma obowiazek oplacac
          > odszkodowanie do momentu wyprowadzki.
          Tak.
          Od momentu utraty tytułu prawnego w wyniku naszego wypowiedzenia, do
          orzeczenia przez sąd uprawnienia do lokalu socjalnego dawny lokator, zwany
          "używającym lokal bez tytułu prawnego", obowiązany jest opłacać odszkodowanie
          jakie mu wyznaczymu, możemy wyznaczyć, że to odszkodowanie za ten okres ma
          opłacać w wysokości czynszu wolnorynkowego, jaki moglibyśmy uzyskać gdybyśmy
          mieli ten lokal pusty i po remoncie wynajęli go na wolnym rynku.

          > Jesli ma prawo do lokalu socjalnego, to
          > do momentu przydzielenia takowego przez gmine, lokator placi odszkodowanie
          > rowne wys. czynszu, ktory placil jak jeszcze mial tytul prawny,
          Jeżeli nabył wyrokiem sądowym uprawnienie do lokalu socjalnego to tak, ale od
          czasu tego wyroku do czasu wyprowadzki z naszego mieszkania.

          > odszkodowanie dodatkowe (roznice miedzy wys. czynszu a pelnym
          odszkodowaniem) pokrywa gmina.
          Tak

          > Natomiast jesli nie ma uprawnienia do lokalu socj. to calosc odszkodowania
          > poikrywa lokator (oczywiscie, jesli uda sie je od niego sciagnac).
          Tak

          > Rozumiem, ze
          > date wygasniecia tytulu prawnego do lokalu - jesli lokator ja kwestionuje -
          > potwierdza sad.
          Tak

          > Sad tez decyduje o prawie do lokalu socjalnego lub jego braku,
          > a gmina przejmuje na siebie placenie czesci odszkodowania od daty wydania
          > wyroku exmisyjnego.
          precyzyjniej, od daty wyroku, od którego nie było apelacji, kasacji, czyli
          mówiąc inaczej od tego wyroku, który stał się prawomocny

          > Zatem w okresie od uplyniecia 3-latki do wyroku eksm.
          > odszkodowania nalezy sie domagac w calosci od lokatora
          Tak, tylko jest kwestia w jakiej wysokości. W całości, to wtedy, gdy mie
          robiliśmy pozwu o eksmisję, a tylko o zapłatę, lub gdy sąd nie orzekł
          uprawnienia do lokalu socjalnego. Jeżeli sąd orzekł uprawnienie do lokalu
          socjalnego, to mamy dwa okresy należnego odszkodowania: pierwszy lokator ma
          płacić całość, drugi po wyroku - jako różnica określona w art. 18 ustawy.
          Ten art, 18 jest zawiły, ale taki on jest i daje prawo właścicielowi wskazać w
          wypowiedzeniu umowy najmu wysokość odszkodowania w wysokości czynszu
          wolnorynkowego.


          Przykładowo: lokator na decyzji adm. opłacał czynsz o stawce 2zł/m2. Przestał
          płacić. Upomnienie, propozycja ugody, ugody nie zrealizował, wysłaliśmy
          lokatorowi wypowiedzenie najmu na miesiąc naprzód na koniec miesiąca
          kalendarzowego, z wskazaniem, że ma się wynieść. W tym wypowiedzeniu piszemy,
          że jeżeli się w wyznaczonym terminie nie wyprowadzi obowiązany będzie opłacać
          odszkodowanie w wysokości (przykładowo 16zł/m2), czyli w wysokości czynszu
          wolnorynkowego, który mógłby otrzymać właściciel, gdyby ten lokal był wolny od
          tego dotychczasowego lokatora i lokal był we władaniu właściciela i mógł on
          tym lokalem władać, czyli wynająć komu chce. Od ustania wypowiedzianego
          stosunku najmu do wyprowadzki lokatora (gdy nie zapadł wyrok eksmisyjny), lub
          do uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego osoba używająca lokal bez tytułu
          prawnego (już nie lokator) ma obowiązek zapłaty wskazanego odszkodowania,
          czyli np. 16zł/m2. Jeżeli zapadł prawomocny wyrok o eksmisję z orzeczonym
          lokalem socjalnym, to ten już "nie lokator" ma opłacać odszkodowanie w
          wysokości starego czynszu, czyli odszkodowanie 2zł/m2, a do gminy powinniśmy
          napisać pismo o dostarczenie orzeczonego lokalu socjalnego, gmina ble nle, że
          nie, my pismo o zapłatę odszkodowania za niedostarczenie orzeczonego lokalu
          socjalnego w wysokości 14zł/m2 (tutaj przykładowo: 16 - 2 = 14z.zł/m2). Gmina
          odpisuje ble-ble, my drugie pismo o zapłatę odszkodowania przedsądowe, gmina
          ble-ble, i w końcu pozew o zapłatę odszkodowania wobec gminy.

          A do tego lokator pozew do sądu przeciw gminie o kasę, go gmina nie
          dostarczając mu orzeczonego lokalu socjalnego naraża tego byłego lokatora na
          koszty, bo on chciałby płacić niski czynsz socjalny (połowa najniższego
          czynszu komunalnego), a gmina zmusza go do zapłaty wyższego odszkodowania
          właścicielowi.

          > (czyli w praktyce rzecz
          > nie do wyegzekwowania, niestety)

          Ciekawostka!
          Jeżeli jest to lokator na czynszu wolnym 1000zł, a odszkodowanie wynosi
          1000zł, różnica jest zero zł i mamy problem o którym nie raz pisał krotki, ale
          to lokator może wystąpić do sądu wobec gminy o zapłatę, jako różnicę 1000zł -
          czynsz socjalny. to wtedy może zabiorą lokatora.

          > - prosze o potwierdzenie mego toku
          > rozumowania. Pozdr. Ania
          • oskar58 Re: problem z odszkodowaniem po 3 latach 08.09.04, 07:36
            oswn.poznan napisał:

            > aniapol napisała:
            >
            > > Ja rozumiem to w ten sposob: po uplywie 3-latki lokator ma obowiazek opla
            > cac
            > > odszkodowanie do momentu wyprowadzki.
            > Tak.
            > Od momentu utraty tytułu prawnego w wyniku naszego wypowiedzenia, do
            > orzeczenia przez sąd uprawnienia do lokalu socjalnego dawny lokator, zwany
            > "używającym lokal bez tytułu prawnego", obowiązany jest opłacać odszkodowanie
            > jakie mu wyznaczymu, możemy wyznaczyć, że to odszkodowanie za ten okres ma
            > opłacać w wysokości czynszu wolnorynkowego, jaki moglibyśmy uzyskać gdybyśmy
            > mieli ten lokal pusty i po remoncie wynajęli go na wolnym rynku.
            >
            > > Jesli ma prawo do lokalu socjalnego, to
            > > do momentu przydzielenia takowego przez gmine, lokator placi odszkodowani
            > e
            > > rowne wys. czynszu, ktory placil jak jeszcze mial tytul prawny,
            > Jeżeli nabył wyrokiem sądowym uprawnienie do lokalu socjalnego to tak, ale od
            > czasu tego wyroku do czasu wyprowadzki z naszego mieszkania.
            >
            > > odszkodowanie dodatkowe (roznice miedzy wys. czynszu a pelnym
            > odszkodowaniem) pokrywa gmina.
            > Tak
            >
            > > Natomiast jesli nie ma uprawnienia do lokalu socj. to calosc odszkodowani
            > a
            > > poikrywa lokator (oczywiscie, jesli uda sie je od niego sciagnac).
            > Tak
            >
            > > Rozumiem, ze
            > > date wygasniecia tytulu prawnego do lokalu - jesli lokator ja kwestionuje
            > -
            > > potwierdza sad.
            > Tak
            >
            > > Sad tez decyduje o prawie do lokalu socjalnego lub jego braku,
            > > a gmina przejmuje na siebie placenie czesci odszkodowania od daty wydania
            >
            > > wyroku exmisyjnego.
            > precyzyjniej, od daty wyroku, od którego nie było apelacji, kasacji, czyli
            > mówiąc inaczej od tego wyroku, który stał się prawomocny
            a od jakiej daty, jeżeli w sprawie została złozona apelacja i kasacja? Oskar
            >
            > > Zatem w okresie od uplyniecia 3-latki do wyroku eksm.
            > > odszkodowania nalezy sie domagac w calosci od lokatora
            > Tak, tylko jest kwestia w jakiej wysokości. W całości, to wtedy, gdy mie
            > robiliśmy pozwu o eksmisję, a tylko o zapłatę, lub gdy sąd nie orzekł
            > uprawnienia do lokalu socjalnego. Jeżeli sąd orzekł uprawnienie do lokalu
            > socjalnego, to mamy dwa okresy należnego odszkodowania: pierwszy lokator ma
            > płacić całość, drugi po wyroku - jako różnica określona w art. 18 ustawy.
            > Ten art, 18 jest zawiły, ale taki on jest i daje prawo właścicielowi wskazać
            w
            > wypowiedzeniu umowy najmu wysokość odszkodowania w wysokości czynszu
            > wolnorynkowego.
            >
            >
            > Przykładowo: lokator na decyzji adm. opłacał czynsz o stawce 2zł/m2. Przestał
            > płacić. Upomnienie, propozycja ugody, ugody nie zrealizował, wysłaliśmy
            > lokatorowi wypowiedzenie najmu na miesiąc naprzód na koniec miesiąca
            > kalendarzowego, z wskazaniem, że ma się wynieść. W tym wypowiedzeniu piszemy,
            > że jeżeli się w wyznaczonym terminie nie wyprowadzi obowiązany będzie opłacać
            > odszkodowanie w wysokości (przykładowo 16zł/m2), czyli w wysokości czynszu
            > wolnorynkowego, który mógłby otrzymać właściciel, gdyby ten lokal był wolny
            od
            > tego dotychczasowego lokatora i lokal był we władaniu właściciela i mógł on
            > tym lokalem władać, czyli wynająć komu chce. Od ustania wypowiedzianego
            > stosunku najmu do wyprowadzki lokatora (gdy nie zapadł wyrok eksmisyjny), lub
            > do uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego osoba używająca lokal bez tytułu
            > prawnego (już nie lokator) ma obowiązek zapłaty wskazanego odszkodowania,
            > czyli np. 16zł/m2. Jeżeli zapadł prawomocny wyrok o eksmisję z orzeczonym
            > lokalem socjalnym, to ten już "nie lokator" ma opłacać odszkodowanie w
            > wysokości starego czynszu, czyli odszkodowanie 2zł/m2, a do gminy powinniśmy
            > napisać pismo o dostarczenie orzeczonego lokalu socjalnego, gmina ble nle, że
            > nie, my pismo o zapłatę odszkodowania za niedostarczenie orzeczonego lokalu
            > socjalnego w wysokości 14zł/m2 (tutaj przykładowo: 16 - 2 = 14z.zł/m2). Gmina
            > odpisuje ble-ble, my drugie pismo o zapłatę odszkodowania przedsądowe, gmina
            > ble-ble, i w końcu pozew o zapłatę odszkodowania wobec gminy.
            >
            > A do tego lokator pozew do sądu przeciw gminie o kasę, go gmina nie
            > dostarczając mu orzeczonego lokalu socjalnego naraża tego byłego lokatora na
            > koszty, bo on chciałby płacić niski czynsz socjalny (połowa najniższego
            > czynszu komunalnego), a gmina zmusza go do zapłaty wyższego odszkodowania
            > właścicielowi.
            >
            > > (czyli w praktyce rzecz
            > > nie do wyegzekwowania, niestety)
            >
            > Ciekawostka!
            > Jeżeli jest to lokator na czynszu wolnym 1000zł, a odszkodowanie wynosi
            > 1000zł, różnica jest zero zł i mamy problem o którym nie raz pisał krotki,
            ale
            > to lokator może wystąpić do sądu wobec gminy o zapłatę, jako różnicę 1000zł -
            > czynsz socjalny. to wtedy może zabiorą lokatora.
            >
            > > - prosze o potwierdzenie mego toku
            > > rozumowania. Pozdr. Ania
            • oskar58 Re: problem z odszkodowaniem po 3 latach 08.09.04, 07:44
              Henryku! Nie nauczyłem sie wybierać cytaty do odpowiedzi na list. Dlatego mój
              poprzedni list jest nieczytelny. Pytanie zginęło w treści Twojego listu.
              Napisałeś: "gmina przejmuje na siebie placenie części odszkodowania od daty
              wydania wyroku exmisyjnego. precyzyjniej, od daty wyroku, od którego nie było
              apelacji, kasacji, czyli mówiąc inaczej od tego wyroku, który stał się
              prawomocny". W związku z tym mam pytanie: Od jakiej daty gmina płaci
              odszkodowanie jeżeli w sprawie została złożona apelacja i kasacja. Pozdrowienia
              Oskar.
              • oswn.poznan Re: jaki to problem? 08.09.04, 08:15
                Sprawdzasz mnie i słusznie, ale przecież sam znasz odpowiedź.
                Musiałbym wyciągnąć z półki kpc, ale ty też możesz to sam sprawdzić w swoim
                kpc. Z mojej strony www też możesz ściągnąć sobie kpc, ale sądzę że każdy
                prawnik ma zbiór podstawowych kodeksów na swojej półeczce.
                Można odpowiedzieć też inaczej: od takiej daty jaką wskażesz w pozwie o
                zapłatę odszkodowania, chyba że sąd orzeknie inaczej. Pozdrawiam
    • krzys55s Re: problem z odszkodowaniem po 3 latach 07.09.04, 12:46
      Dziękuję bardzo o to chodziło
      Ale rodzi mi się jeszcze jedno pytanie
      Czy w przypadku niewypłacalności byłego lokatora można próbować ściągnąć
      zaległe odszkodowanie od osoby pełnoletniej zameldowanej też w tym lokalu.
      Czy może od razu w pozwie o zaplatę ująć wszystkie osoby pełnoletnie
      zameldowane w lokalu?
      Czy istnieje współodpowiedzialność za płacenie czynszu lub odszkodowania
      wszystkich pełnoletnich zameldowanych?
      Wyobrażam sobie to tak, że jeżeli komornik nie może ściągnąć długu z głównego
      byłego lokatora to próbuje z automatu od innych dorosłych mieszkańców.

      Dzięki za cierpliwość w odpowiedziach
      • aniapol Re: problem z odszkodowaniem po 3 latach 07.09.04, 13:18
        Za czynsz odpowiadaja solidarnie wszystkie pelnoletnie osoby zamieszkujace w
        lokalu - jest na to paragraf w kodeksie cywilnym - ale dokladnie go nie
        przytocze. Trzeba by dokladniej poszperac na tym portalu - zdaje sie, ze takze
        tu widzialam te informacje. Natomiast dobrze byloby, gdyby ktos bardziej biegly
        w prawie potwierdzil caly moj wywod o odszkodowaniach - ja jestem raczej
        kamienicznikiem -amatorem :-)
    • jml13060 odszkodowanie 07.09.04, 14:10
      Przy prezentacji mechanizmu dochodzenia odszkodowania padła przykładowa liczba
      16 zł/m^2. Mnie nurtuje problem określenia stawki czynszu wolnorynkowego,
      podanie konkretnej liczby ... no bo jedno miasto jest bardziej, a inne mniej
      atrakcyjne, jeden lokal ma piece węglowe inny centralne ogrzewanie, jeden lokal
      to mieszkanie w kamienicy, a inny to domek z ogródkiem, ... Czy istnieją jakieś
      realne wskaźniki pozwalające oszacować stawkę wolnorynkową, a nie branie jej "z
      sufitu" ? Czy jest jakaś mapa czynszów ? W uzasadnieniu pierwszego wyroku TK,
      tego poprzedzającego ustawę "o ochronie...", padło zdanie, że "... czynsz
      wolnorynkowy nie jest czynszem dowolnym ..." . Czy OSWN mógłby dać jakieś
      wskazówki ?
      • krzys55s Re: odszkodowanie 07.09.04, 14:38
        Ja właśnie przeszedłem ten temat
        Po prostu musisz się zorientować jakie panują czynsze za podobne lokale w
        twojej okolicy Zobacz na tym forum moje zapytanie o ten temat z 22.06.04
      • oswn.poznan Re: jaki czynsz? 07.09.04, 14:43
        W polsce nie działa urzędowe listro czynszowe.
        Ile, to precyzyjnie oceniają biegli sądowi powołani w konkretnej sprawie.
        Trochę jest na:
        www.oswn.pl/pisma_oswn/trybunal/czynsz.htm lub prawie to samo:
        www.kamienica.pl/kalkgdyntk.htm
        Są miejscowości w Polsce, gdzie bieda lokatorów oferuje stawki czynszu 3zł/m2,
        a i są w Polsce: 20zł/m2. O tym można by napisać całą długą stronę www.
        Pozdrawiam
        • jml13060 Re: jaki czynsz? 07.09.04, 15:09
          Przykład :

          Kraków, Wola Justowska (ul. Królowej Jadwigi), dom jednorodzinny z 1938 roku,
          stan "taki sobie", 1-piętrowy, cegła, ogrzewanie piecami weglowymi, woda, gaz,
          prąd, 160 m^2 (6 pokoi), piwnice (80 m^2), działka 8 arów, sad.

          Czy ktoś na tym forum wie (potrafi oszacować) czynsz wolnowynkowy za taki
          lokal ? O ile wiem, nikt na Woli Justowskiej nie wynajmuje podobnego lokalu na
          zasadach wolnorynkowych, a jeśli nawet to robi, to nie ujawnia szczegółów
          umowy.

          Pozdrawiam
          • aniapol Re: jaki czynsz? 07.09.04, 16:21
            ja mam bardzo podobna sytuacje: tez przedwojenny domek jednorodzinny z ogrodem.
            Ja zazadalam odszkodowania w wysokosci sredniego czynszu, jaki trzeba zaplacic
            w tej dzielnicy za mieszkanie o takiej samej powierzchni. Sadze, ze i tak nie
            ma to wiekszego znaczenia, bo zazwyczaj lokatorzy ignoruja wezwanie do placenia
            odszkodowania, sprawa i tak trafia do sadu, a tam jest powolywany biegly, i
            dopiero ta wyrocznia na podstawie tylko sobie znanych przeslanek okresla
            wysokosc odszkodowania. Natomiast zwracam uwage na kwestie ogrodu: przydzial
            kwaterunkowy najprawdopodobniej dotyczyl wylacznie lokalu mieszczacego sie w
            domu, natomiast ogrod jest zajmowany bezumownie, wiec mozna sie domagac
            odszkodowania za caly okres uzywania go przez lokatora, nawet w czasie, kiedy
            mial jeszcze przydzial na lokal. Jedna rzecza jest czynsz za lokal, a druga za
            uzywanie ogrodu - za to drugie powinni byli od otrzymania przydzialu placic
            czynsz wolnorynkowy, na podstawie umowy dzierzawy ogrodu zawartej z
            wlascicielem. Jesli tego nie robili, to mozna sprobowac zazadac od nich takich
            oplat teraz, a biegly w sadzie ustali ich wysokosc za minione lata i obecnie.
            Pewnie to nie bedzie wiele pieniedzy, ale moze uda sie osiagnac pewen efekt
            psychologiczny. Pozdrawiam. Ania
            • jml13060 Re: jaki czynsz? 08.09.04, 10:19
              Dziękuję za odpowiedź.

              ... nadal nie potrafię powiedzieć, na jakiej podstawie mógłbym ja, albo nawet
              rzeczoznawca podać uczciwa stawkę czynszu rynkowego w warunkach braku rynku i
              braku analogów. Mieszkanie w kamienicy z wieloma lokalami, to nie to samo co
              mieszkanie w domku jednorodzinnym, w dobrej, willowej dzielnicy. Wkurza mnie
              to, że domy jednorodzinne poddano onegdaj rygorom najmu za zapłatą czynszu
              regulowanego i narzucono im funkcje socjalne.

              Z tym sadem wokół domu ... to też nie wiem jak postępować ... no bo
              rzeczywiście, przymusowy najem dotyczy samego mieszkania (czynsz opłacany w/g
              stawki za m^2 powierzchni mieszkalnej lokalu). Z działki nie mogę korzystać, bo
              mieszkam w Warszawie, a lokatorzy najpewniej powiedzą, że sad ich nie
              interesuje (a mimo to będą z niego korzystać, no bo przecież ich nie upilnuję).

              Jest jeszcze problem obszernych piwnic (ok. 80 m^2) ... bo nie mam z tego
              tytułu ani grosza. Lokatorzy prowadzący rozległą działalność gospodarczą
              magazynują tam wyroby i surowce swojej firmy. Wiem o tym, jednak nie mam
              skutecznej metody dowiedzenia tego przed sądem.

              Pozdrawiam
              • oswn.poznan Re: jaki czynsz? 08.09.04, 11:08
                jml13060 napisał:

                > Dziękuję za odpowiedź.
                > ... nadal nie potrafię powiedzieć, na jakiej podstawie mógłbym ja, albo
                nawet
                > rzeczoznawca podać uczciwa stawkę czynszu rynkowego w warunkach braku rynku
                i
                > braku analogów.
                Nie wierzę, że nie ma analogu, nawet wystarczy zapytać lokalne pośrednictwa
                nieruchomości, a uzyskasz kilka różnych odpowiedzi, tak dla chcących wynająć,
                jak i szukających do wynajęcia.

                Mieszkanie w kamienicy z wieloma lokalami, to nie to samo co
                > mieszkanie w domku jednorodzinnym, w dobrej, willowej dzielnicy.
                To prawda, ale w Polsce ...

                > Wkurza mnie
                > to, że domy jednorodzinne poddano onegdaj rygorom najmu za zapłatą czynszu
                > regulowanego i narzucono im funkcje socjalne.
                Mnie też
                >
                > Z tym sadem wokół domu ... to też nie wiem jak postępować ... no bo
                > rzeczywiście, przymusowy najem dotyczy samego mieszkania (czynsz opłacany
                w/g
                > stawki za m^2 powierzchni mieszkalnej lokalu). Z działki nie mogę
                korzystać, bo
                >
                > mieszkam w Warszawie, a lokatorzy najpewniej powiedzą, że sad ich nie
                > interesuje (a mimo to będą z niego korzystać, no bo przecież ich nie
                upilnuję).
                Z sadem to masz pecha. Decyzja adm. o przydziale dotyczy mieszkania i
                przynależności, które to przynależności im zostały udostępnione, gdy dostali
                ten przydział. Mowa tutaj o skrytce na przechowanie opału, suszarni (zwykle na
                strychu) i pralni. Nowelizacja ustawy o najmie lokali wyłączyła strychy i
                pralnie. Pozostały piwnice na opał, jeżeli w tych mieszkaniach są piece
                opalane na węgiel. Jeżeli lokatorzy mają w mieszkaniu piec c.o. na gaz ziemny
                przewodowy, to piwnice można im zabrać. Lepiej to zrobić ładnie i grzecznie, a
                i skutek pewniejszy. Ja pralnię zlikwidowałem, gdy pękł żeliwny kocioł w
                kotlinie węglowej pralni. Strychy wyłączyłem po kolei, najpierw duży, a potem
                małe w oficynie, powód: potrzeba remontu i przyzwyczaili się do tego. że niema
                strychu, a ci lokatorzy, którzy chcieli korzystać ze strychu już w tym domu
                nie mieszkają i wszystko.

                >
                > Jest jeszcze problem obszernych piwnic (ok. 80 m^2) ... bo nie mam z tego
                > tytułu ani grosza.
                Z piwnicami to masz problem, bo rozumiem, że to jest jedna piwnica pod całym
                domem. a czy to znaczy że nie masz swojej odrębnej piwnicy na wodomierz
                główny?

                > Lokatorzy prowadzący rozległą działalność gospodarczą
                > magazynują tam wyroby i surowce swojej firmy. Wiem o tym, jednak nie mam
                > skutecznej metody dowiedzenia tego przed sądem.
                Czy to znaczy, że lokator w twoim domu prowadzi działalność gospodarczą?
                Jeżeli tak to wystarczy to w każdy możliwy sposób udokumentować i mając "mocne
                kwity" na taką działalność wypowiedzieć najem na podst. art. 11 ust. 2 pkt 1
                ustawy o ochronie, wcześniej lokatora upominając do zaprzestania tego. Trzeba
                uzyskać kopie z rejestru działalności gospodarczej lub KRS-u, dokumentacja
                fotograficzna, inna korespondencja z lokatorem na temat jego dzoałalności
                gospodarczej itp. Trzeba bardzo roztropnie zebrać wszelkie materiały dowodowe
                i wtedy wypowiedzieć najem.
                Kończę bo muszę wyjść
                Pozdrawiam

                >
                > Pozdrawiam
    • jml13060 problem z odszkodowaniem 14.09.04, 10:20
      Mam podobny problem. Właśnie upłynął termin wypowiedzenia lokatorom umowy
      najmu. Skierowałem pozew do sądu o eksmisję. Tak sobie myslę, że czas najwyższy
      wysłać do lokatorów pismo z wymiarem oczekiwanego odszkodowania za bezumowne
      korzystanie z domu.

      1. Od kiedy mogę żądać odszkodowania ? Od pierwszego dnia następnego miesiąca
      po dacie wygaśnięcia stosunku najmu wskutek wypowiedzenia ? Od daty wydania
      przez sąd i uprawomocnienie się wyroku eksmisyjnego ?

      2. Czy są jakieś dodatkowe formalności, które muszą być spełnione przeze mnie ?

      3. Czy wystarczy proste zawiadomienie lokatorów :
      >>"Zawiadamiam, że od dnia 31 września 2004 roku odszkodowanie za bezumowne
      korzystanie z nieruchomości (adres), obejmującej (opis nieruchomości) jest
      równe czynszowi rynkowemu i wynosi xxxx,xx PLN (słownie ...). Odszkodowanie nie
      obejmuje opłat za media (prąd, gaz, co, wodę, ścieki, śmieci, TV, telefon,
      idt.), które są związane z bieżącą eksploatacją. Odszkodowanie należy wpłacać
      (konto bankowe) w terminie do 10 dnia miesiąca z góry. Za zwłokę z zapłatą
      odszkodowania będą naliczane karne odsetki 20% w skali rocznej." <<

      Proszę o radę.
      • aniapol Re: problem z odszkodowaniem 14.09.04, 16:20
        ja zrobilam tak: od pierwszego dnia, kiedy lokatorzy zamieszkuja bez tytulu
        prawnego (bo uplynal termin wypowiedzenia) domagam sie od nich (z powolaniem na
        odp. paragraf ustawy) odszkodowania skladajacego sie z 2 czesci: 1.
        odpowiadajacej dotychczasowemu czynszowi, 2. odszkodowania uzupelniajacego,
        majacego pokryc moje straty wynikajace z nieopuszczenia przez nich lokalu.
        Razem te 2 kwoty daja wysokosc mniej wiecej czynszu rynkowego, jaki mozna by
        uzyskac za mieszkanie pobnej wielkosci w tej dzielnicy. O ile dobrze rozumiem
        ustawe, to takiego odszkodowania mozna sie domagac od pierwszego dnia po
        uplynieciu terminu wypowiedzenia. Od sadu zalezy (oczywiscie oprocz oceny, czy
        wypowiedzenie bylo skuteczne), ustalenie - przy pomocy bieglego - czy wysokosc
        odszkodowania uzupelniajacego jest odpowiednia, oraz - co najwazniejsze - od
        kogo bedziemy go dochodzic: od lokatora, czy od gminy. Jesli sad przyzna
        lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, wtedy do momentu dostarczenia go przez
        gmine, odszkodowanie uzupelniajace placi gmina. Jesli natomiast nie ma
        uprawnienia do lokalu socjalnego - odszkodowania domagamy sie od lokatora. W
        jednym i drugim przypadku te czesc odszkodowania, ktora odpowiada wysokosci
        dotychczas placonego czynszu - jest zobowiazany placic lokator. Do momentu
        oproznienia lokalu, czego Panstwu i sobie zyczymy. Pozdrawiam, Ania
        • oskar58 Re: problem z odszkodowaniem 14.09.04, 22:21
          Aniu! mam wątpliwości co do prawidłowości twoich ustaleń. Odszkodowanie
          oczywiście należy się wynajmującemu od chwili wygaśnięcia umowy najmu, jednak
          nie w wysokości dotychczas płaconego czynszu, a w wysokości czynszu rynkowego.
          Są przecież nadal miasta gdzie wysokość czynszu ograniczona jest do 3% wartości
          odtworzeniowej, a czynsz wolny jest wyższy. Odszkodowanie uzupełniające ma na
          celu pokrycie innych, poza czynszem, kosztów poniesionych przez wynajmującego.
          Np. podatek od nieruchomości w przypadku gdy mieszkania zajmowane na podstawie
          decyzji administracyjnej zwolnione były w części lub w całości z tego podatku,
          koszt wynajęcia mieszkania dla wynajmującego do czasu opróżnienia mieszkania
          przez byłego już najemcę w części przekraczającej uzyskane odszkodowanie i tp.
          Odszkodowanie to winien płacić były lokator do czasu opuszczenia lokalu chyba,
          że skierujesz do sądu pozew o eksmisję i sąd przyzna mu prawo do lokalu
          socjalnego. Wtedy były lokator płaci odszkodowanie w wysokości czynszu
          dotychczasowego i odszkodowanie uzupełniające, o ile sąd uzna je za zasadne, a
          gmina różnicę pomiędzy czynszem płaconym przez byłego najemcę a czynszem
          wolnym. Mam wątpliwości czy w ustawie chodzi o czynsz który płaci były najemca
          czy też o czynsz który winien płacić były najemca. Słowa "odszkodowaniem
          płaconym" interpretuję dosłownie jako kwotę odszkodowania faktycznie wypłaconą
          przez byłego lokatora, a nie kwotę należną. Sąd Najwyższy zinterpretował to
          inaczej. Nowy temat do skargi konstytucyjnej. Na koniec jeszcze jedna rada. Nie
          łącz pozwu o eksmisję z pozwem o zapłatę odszkodowania. Najpierw eksmisja i
          ustalenie prawa do lokalu socjalnego. Później sprawa odszkodowania od gminy, a
          potem (ewentualny) pozew o odszkodowanie od lokatora. Ustalanie wysokości
          odszkodowania przy pomocy dowodów z opinii biegłego trwa długo i kosztuje, a
          czasem jest niecelowe, skoro lokator nie płacił czynszu to i nie zapłaci
          odszkodowania. Pozdrawiam Oskar
      • oskar58 Re: problem z odszkodowaniem 15.09.04, 07:53
        jml! wczoraj radziłem Ani, przeczytaj. Od daty wydania wyroku eksmisyjnego, o
        ile lokatorowi przyznane zostanie prawo do lokalu socjalnego, przysługuje ci
        odszkodowanie od gminy. Nawet jeżeli wyrok uprawomocni sie w terminie
        późniejszym z powodu wniesienia apelacji oddalonej albo odrzuconej. Zawiadom
        lokatorów (byłych), że wszelkie wpłaty zaliczasz na poczet odszkodowania za
        bezumowne zajmowanie lokalu. Będą pisać na dowodach wpłaty "czynsz" i w razie
        sporu sąd może uznać, że doszło do nawiązania nowego stosunku najmu. Początkowy
        termin to nie 31 września (nb takiego dnia w kaledarzu nie ma, wrzesień ma 30
        dni), a 1 października. Odsetki tylko ustawowe, 20% gdyby tę kwestię regulowała
        umowa, a tej jak sądze nie ma. Pozdrowienia. Oskar
        ps. Czy wypowiedzenie najmu oznacza wypowiedzenie (utratę) również prawa byłego
        najemcy do korzystania z pozostałych świadczeń z najmem związanych,
        dostarczanie wody, odprowadzenie ścieków, wywóz śmieci? Oskar
        • jml13060 Re: problem z odszkodowaniem 15.09.04, 09:41
          Witam,

          W moim przypadku lokatorzy sami opłacają sobie media niezbędne im do
          użytkowania lokalu. Uznałem, że jest ich prywatną sprawą, jak często biorą
          prysznic i ile do tego zużywają wody i ciepła. To samo dotyczy produkcji
          śmieci, poboru prądu, gazu, zakupów węgla. W kolejnych podwyżkach czynszu
          zaznaczałem, że wskazany w nich nowy wymiar czynszu nie obejmuje opłat za media
          miejskie.

          Czytałem wypowiedzi Twoje i "Anipol", te i poprzednie, i nadal nie kumam.
          Sorry !!!, nie jestem biegły w prawie. Jestem ze swej natury legalistą (mam
          pracę, która wymaga precyzji) i chciałbym skrupulatnie przestrzegać reguł
          prawa. Tym bardziej, ze parę przegranych w sądach zawdzięczam 'złemu
          postawieniu przecinka w zdaniu'. Sądy są stronnicze i wszelkie uchybienia w
          pismach procesowych interpretują na korzyść lokatorów.

          Czego nie rozumiem, to jak należy postępować w okresie przejściowym, między
          ustaniem stosunku najmu, a uprawomocnieniem się wyroku ? Ja rozumiem przepisy
          ustawy w ten sposób, że odszkodowanie w tym czasie winien płacić lokator. To,
          że napisze sobie na kwitku 'czynsz' nie czyni z niego ponownie najemcy, no bo
          pozew leży już w sądzie. Dopiero po orzeczeniu eksmisji lokator ma prawo do
          opłaty równej czynszowi socjalnemu (musi to sobie sam wywalczyć w gminie), a
          różnicę pokrywa gmina. Jeśli ktoś (likator w swojej części, a gmina w swojej)
          tego nie będzie robił, wtedy przysługuje mi prawo złożenia pozwu do sądu. Czy
          napisałem PRAWDĘ ? W razie odmowy płacenia odszkodowania w nowym wymiarze i
          upartym trwaniu przy starej stawce czynszowej pozostaje postępowanie komornicze
          i zastaw na rzeczach lokatora w trakcie eksmisji.

          Inną kwestią, równie ważną są terminy wysyłania pism. Na ile dni, miesięcy
          naprzód mogę wyznaczyć lokatorom kwotę żądanego odszkodowania ? Nie sądzę abym
          mógł żądać odszkodowania już od dnia ustania stosunku najmu, jakby działając
          wstecz. Czy się mylę ?

          Pozdrawiam
          jml13060
          • oskar58 Re: problem z odszkodowaniem 18.09.04, 08:31
            jml! Odpowiadam. Pomiędzy datą ustania najmu, a uprawomocnieniem się wyroku
            eksmisyjnego możesz nic nie robić, czekasz. Prawo do odszkodowania jest
            zapisane w ustawie, zatem przysługuje Ci niezależnie od działań jakie
            podejmiesz. Ponadto wszelkie działania bedą przedwczesne, nie określisz
            wysokości odszkodowania jeżeli nie bedzie prawomocnie rozstrzygnięte prawo b.
            lokatora do lokau socjalnego. Zawiadomienie o którym napisałem, o zaliczaniu
            wpłat na poczet odszkodowania jest podyktowane ostrożnością. Jeżeli po
            wypowiedzeniu najmu nie podejmiesz, żadnych działań mających na celu usunięcie
            byłego lokatora z mieszkania, a on będzie płacił "czynsz", to sąd uzna, że
            doszło do zawarcia nowej umowy najmu przez czynności "konkludentne", czyli
            działnia faktyczne, dorozumiane. Tak to się określa w żargonie prawniczym.
            Lokator ma prawo opłacać czynsz nie "socjalny", jak piszesz, a czynsz
            dotychczasowy, ale pod warunkiem, że skierujesz sprawę o eksmisje do sądu i sąd
            przyzna lokatorowi prawo do lokalu socjalnego z zasobów gminy. Jeżeli tego nie
            zrobisz, albo sąd nie przyzna prawa do lokalu socjalnego, to od daty ustania
            najmu b. lokator winien płacić odszkodowanie w wysokości czynszu wolnego,
            którego wysokość, jak to Ania zauważyła, określa sie przez dopuszczenie dowodu
            z opinii biegłego. Jeżeli sąd orzecze eksmisję i prawo do lokalu socjalnego i
            wyrok się uprawomocni, to do daty ogłoszenia wyroku odszkodowanie w wysokości
            czynszu rynkowego płaci b. lokator, a od tej daty (dopiero wyrok sądu
            orzekający o prawie do lokalu socjalnego daje mi to prawo) w wysokości czynszu
            dotychczasowego, a resztę odszkodowania płaci gmina. Obowiązek gminy równiez
            powstaje z chwilą ogłoszenia wyroku przyznającego prawo do lokalu socjalnego
            nawet jeżeli gmina nie przystąpiła do sprawy i nic o wyroku nie wie. Jak widać,
            możesz wystąpić w roli św. Mikołaja. Darować coś lokatorowi, albo gminie,
            wszystko zależy od tego czy i kiedy skierujesz pozew o eksmisję do sądu i jak
            oceniasz sytuacje finansowa lokatora. Jeżeli coś jeszcze wymaga wyjaśnienia,
            pisz. Oskar.
            ps. do Henryka. Przeczytałem Twoje wypowiedzenie najmu. Moim zdaniem jest
            przegadane, to chyba dwie strony maszynopisu, ale dobre. Ja sprawę ujmuję w
            dwóch zdaniach: wypowiedzienie i przyczyna wypowiedzenia. Zainteresowanym
            przekażę moją uproszczoną wersję uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia najmu i
            wypowiedzenia. Oskar
    • jml13060 Re: problem z odszkodowaniem 16.09.04, 09:16
      Mam teoretyczny "problem z odszkodowaniem" za zajmowanie lokalu bez tytułu
      prawnego, czyli po wypowiedzeniu umowy najmu. Według ustawy właścicielowi
      należy się odszkodowanie równe korzyściom jakie mógłby uzyskać z odzyskanej
      nieruchomości. Rozumiem, że jest to równowartość czynszu wolnorynkowego.
      Zacząłem się zastanawiać nad pojęciem "czynsz wolnorynkowy". Co to właściwie
      jest (?):

      A. Stawka za m^2 lokalu, którą jest gotów zapłacić mi obywatel Jan Kowalski,
      firma AbraKadabra sp. z.o.o., i szereg innych podmiotów ?
      B. Stawka za m^2 lokalu w/g ofert najmu opublikowanych przez podmioty zajmujące
      się profesjonalnie obrotem nieruchomościami w danej miejscowości ?
      C. Stawka za m^2 lokalu w/g wyceny sądowego rzeczoznawcy, urzędnika/polityka
      gminnego ?

      Według mnie prawidłowa odpowiedź to >>A<<. Tak uczono mnie w SGH. Tylko, czy
      pojęcie "czynsz wolnorynkowy" jest jednakowo rozumiane przez ekonomistów i
      prawników ?

      Gdybym miał rację, że prawidłową odpowiedzią jest A, to mogę przed oblicze sądu
      doprowadzić nawet kilka osób (bez związków rodzinnych ze mną) gotowych
      oświadczyć o gotowości zapłaty czynszu takiego jaki mi się tylko zamarzy (bez
      ryzyka rzeczywistej zapłaty deklarowanych kwot). Teraz mi się marzy na przykład
      65 PLN/m^2, chociaż dotąd otrzymywałem zaledwie 6.50 PLN/m^2.

      Pozdrawiam
      • aniapol Re: problem z odszkodowaniem 16.09.04, 09:46
        w tym wlasnie rzecz, ze teoretycznie nie ma innej mozliwosci, aby to odpowiedz
        A byla prawidlowa. Cena rynkowa to jest ta cena, ktora ktos jest gotow za dana
        rzecz zaplacic. Niestety praktyka wskazuje, ze jest to traktowane inaczej. Np.
        cena rynkowa samochodu przy ubezpieczeniu jest ustalana nie wg rzeczywistej
        ceny, jaka zan zaplacilismy, ale wg jakichs tabel cenowych ubezpieczyciela.
        Przy kupnie nieruchomosci urzad skarbowy tez ma swoj poglad na cene rynkowa, od
        ktorej nalezy odprowadzic podatek: jesli cena w akcie notarialnym jest inna niz
        ta, ktora ma w swoich tabelach US, to trzeba sie tlumaczyc, i udowadniac, ze
        sie nie jest oszustem, tylko np. wynegocjowalo sie dobra cene. Ta sama zasada -
        o ile sie orientuje - obowiazuje przy ustalaniu ceny rynkowej w sadzie. Biegly
        sadowy decyduje o jej wysokosci. Ma to pewien sens, bo jakos tam chroni strony
        postepowania przed naduzyciami wynikajacymi ze zlej woli. Tyle ze - wracajac do
        naszej sprawy czynszu rynkowego - wlasciciele byli juz tyle razy robieni w
        konia przez nasz system prawny, ze oczywiscie noz sie w kieszeni otwiera jak
        sobie pomysle, ze ktos znowu bedzie decydowac za mnie, ile ma wynosic czynsz za
        wynajecie MOJEJ wlasnosci. Jest to bardzo frustrujace, ale chyba nie do
        przewalczenia. Dlatego mysle, ze grunt to jak najszybciej doprowadzic do
        pozbycia sie narzuconych komunalnych lokatorow i odzyskac faktyczne wladanie
        nad nieruchomoscia. Pozdrawiam. A
    • oswn.poznan Re: problem z odszkodowaniem - podsumowanie 17.09.04, 12:06
      myślę, że podsumowaniem tego wątku będzie moja podstrona www.czynsze.republika.pl/index_pliki/druk-wyp.htm, lub na piechotę moja
      strona linków: a na niej: grupa linków "druki", kliknąć "druki" i na takiej
      stronie w tekscie kliknąć: "wypowiedzenie najmu". Jeżeli czegoś tam brakuje
      lub jeszcze jest nie tak - proszę o info.
      Pozdrawiam

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka