zarządca (administrator) bez licencji

[gggaaaddd]

Witam.
Sprawa wygląda następująco Wspólnota (zarząd) podpisała umowę o
zarządzanie nieruchomości z osobą prowadzącą działalności
gospodarczą bez licencji zarządzania nieruchomością (w umowie
określono go jako zarządcę). W umowie podano numer licencji innej
osoby (osoba fizyczna)i wskazano, że zarządca posiada tą licencję.
We wspólnocie jest zarząd właścicielski i zarządca - faktycznie jest
administratorem.
Czy taka umowa o zarządzanie jest zgodna z prawem jeżeli zarządca
korzysta z licencji osoby trzeciej bez wskazania czy łączy ich jakaś
umowa?

[j666]

O umowie (jakiejkolwiek) świadczy nie jej tytuł, a jej treść.

[gggaaaddd]

Moim zdaniem z umowy wynika, że jest zarządcą.

[collinsowa]

Wspólnota (duża) nie ma obowiązku zawierania umowy o zarządzanie
(administrowanie) jeżeli ma wybrany zarząd tzw."właścicielski".
Natomiast może zawierać takie umowy np.z księgową, firmą
ochroniarską lub z firmą zarządzajacą (zarządcą) czy też
administratorem.
Fakt zawarcia przez wspólnotę umowy o administrowanie czy
zarządzanie nieruchomością wspólną w żadnym razie nie pozbawia
zarządu jego ustawowych uprawnień dotyczących kierowania sprawami
wspólnoty i jej reprezentacji wynikającymi z art. 21 i 22 UoWL.
Kodeks Cywilny: Art. 353. (140) Strony zawierające umowę
mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść
lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie
ani zasadom współżycia społecznego.
Nie należy mylić administratora (choćby miał licencję
zarządcy nieruchomości) z zarządcą, który sprawuje zarząd
powierzony w trybie art. 18. ust. 1 UoWL.
Tak, jak w Waszym przypadku, zatrudniony zarządca, jest tylko
administratorem - pomocnikiem zarządu, wykonuje wyłącznie
czynności pomocnicze, bez prawa do samodzielnego podejmowania
czynności zwykłego zarządu i bez prawa do reprezentowania wspólnoty
na zewnątrz oraz wobec poszczególnych właścicieli lokali.
Zarząd wspólnoty nie może wyzbyć się swoich ustawowych obowiązków i
uprawnień na rzecz innej osoby.
Administrator nie sprawuje zarządu, nie podejmuje decyzji, nie
zaciąga zobowiązań, nie składa oświadczeń woli za wspólnotę.
W Waszej sytuacji wszystko jest w porządku, nazywać można tak
zatrudnionego zarządcę (administratora) nawet prezydentem wspólnoty,
licencji też nie musi posiadać. Zupełnie inną sprawą jest natomiast
odpowiedzialność tak zatrudnionego gościa. Tu podjęliście dość
ryzykowną decyzję. W świetle prawa on za nic nie odpowiada i
w razie nieszczęścia wybroni się przed każdym sądem.
Aby taki zarządca (adminisatrator) mogł ponosić częściową chociaż
odpowiedzialność za to co robi zgodnie z art. 185 i 186 UoGN -
umowa musi mieć formę pisemną podpisaną z firmą która
zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami, zarządca musi mieć
licencję oraz ubezpieczenie OC - jest w tej sprawie
szczegółowy i dokładny wyrok SN.

[ag2697]

collinsowa napisała:

> Aby taki zarządca (adminisatrator) mogł ponosić częściową chociaż
> odpowiedzialność za to co robi zgodnie z art. 185 i 186 UoGN -
> umowa musi mieć formę pisemną podpisaną z firmą która
> zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami, zarządca musi mieć
> licencję oraz ubezpieczenie OC - jest w tej sprawie
> szczegółowy i dokładny wyrok SN.
Bywa tak, że umowa zawarta jest z firmą zajmującą się zarządzaniem, której właściciel ma licencję a administrator zajmujący się tą wspólnotą licencji nie posiada. Nie zmienia to faktu, że umowę zawieramy nie z tym administratorem a z firmą.

[xxxll]

gggaaaddd napisała:

> Czy taka umowa o zarządzanie jest zgodna z prawem jeżeli zarządca
> korzysta z licencji osoby trzeciej bez wskazania czy łączy ich
> jakaś umowa?

Tak jest to zgodne z prawem. Właściciel firmy nie musi mieć licencji zawodowej, wystarczy, że zatrudnia osobę, która taka licencje posiada, czy to na umowę o pracę, czy jest zawarta z licencjonowanym umowa kontraktowa.

Podobne sytuacje są w sieciach aptek. :/

[go4]

Ale czy musi/może/powinien wykazać w umowie jak jest powiązany z
licencjonowanym?

Umowa z zarządcą bez licencji jest nieważna

[j666]

SĄD NAJWYŻSZY O ZARZĄDZANIU WSPÓLNĄ NIERUCHOMOŚCIĄ

SENTENCJA

Zawarta po 31 grudnia 2001 r. umowa o zarządzanie nieruchomością - w
rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603
ze zm.) - przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy
nieruchomości jest nieważna.

Uchwała Sądu Najwyższego z 17 lipca 2007 r.

sygn. akt III CZP 69/07

STAN FAKTYCZNY

Powód wystąpił przeciwko pozwanym z żądaniem zapłaty oznaczonych
kwot pieniężnych należnych z tytułu czynszu za zajmowanie lokali
mieszkalnych na podstawie umów najmu. Umową zawartą 3 września 2002
r. właściciel budynku, w którym znajdują się lokale zajmowane przez
pozwanych, powierzył powodowi administrowanie nimi. Zgodnie z
treścią tej umowy wszelkie wpływy związane z najmem lokali są
wpływami własnymi powoda, który ponosi też koszty dotyczące
przedmiotu umowy. W chwili zawarcia umowy powód nie posiadał
licencji zawodowej zarządcy nieruchomości (i nie posiada jej
obecnie).

Żądanie powoda obejmowało różnicę w kwotach między czynszem należnym
a faktycznie przez pozwanych uiszczanym. Sąd I instancji uznał
żądanie powoda za usprawiedliwione co do zasady. W szczególności
przyjął, że powód jako zarządca nieruchomości był uprawniony do
wypowiedzenia wysokości czynszu. Wskazał, że przepisy ustawy o
gospodarce nieruchomościami ani w brzmieniu obowiązującym w dacie
zawarcia umowy z powodem o administrowanie zasobami mieszkalnymi,
ani też w brzmieniu obecnie obowiązującym nie nakładają na
właściciela nieruchomości - poza skarbowymi i samorządowymi -
obowiązku zawierania umowy o zarząd nieruchomością wyłącznie z osobą
posiadającą licencję zarządcy lub z przedsiębiorcą, który takie
osoby zatrudnia.

UZASADNIENIE

Sąd Najwyższy rozstrzygając zagadnienie prawne kierowane przez sąd
okręgowy stwierdził, że dotyczy ono wykładni art. 189 i 190 ustawy z
dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Umowa będąca
przedmiotem oceny prawnej została zawarta 3 września 2002 r., czyli
pod rządem art. 189 i 190 ustawy o gospodarce nieruchomościami w
brzmieniu nadanym ustawą z dnia 7 stycznia 2000 r. Ten stan prawny
jest więc miarodajny dla oceny prawnej spornej umowy oraz
rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego.

Odnosząc się do pytania sądu okręgowego, czy umowa o zarządzanie
nieruchomością w omawianym stanie faktycznym jest nieważna - SN
stwierdził, że za przyjęciem bezwzględnej nieważności umowy może
przemawiać fakt, że w ustawie o gospodarce nieruchomościami
przewidziano sankcję karną za prowadzenie bez licencji działalności
zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami. W czasie zawarcia
spornej umowy obowiązywał art. 198 u.g.n. stosownie do którego ten,
kto prowadzi działalność zawodową w zakresie rzeczoznawstwa
majątkowego bez uprawnień lub w zakresie pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami bez licencji,
podlega grzywnie do 5 tys. zł.

Zdaniem SN - skoro przepisy ustawy przewidują sankcję za samo
prowadzenie bez licencji działalności zawodowej w zakresie
zarządzania nieruchomościami, nie można przyjąć, że ważna jest umowa
o zarządzanie nieruchomością. Odpowiedzialność karna przewidywana
jest bez względu na to, czy zarządzanie nieruchomością następuje w
związku z zawarciem umowy o zarządzanie nieruchomością. Jeśli jednak
doszło do zawarcia umowy, które samo w sobie może świadczyć o
podjęciu wykonywania działalności zawodowej w rozumieniu art. 198
ustawy, powinno się przyjąć, że umowa jest dotknięta nieważnością
bezwzględną.

OPINIA

LESZEK PACHULSKI

radca prawny kancelaria radcowska w Gdyni

Uzasadnienie uchwały wyjaśnia kilka ważnych zagadnień związanych z
działalnością w zakresie zarządzania nieruchomościami, takich jak:
uznanie umowy o zarządzanie za umowę nazwaną, obowiązki właścicieli
nieruchomości wchodzących w skład zasobu publicznego i zakres
swobody właścicieli pozostałych nieruchomości. Należy zgodzić się z
tezą co do nieważności umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej
po 31 grudnia 2001 r. z osobą nieposiadającą odpowiedniej licencji
zawodowej. Wyjaśnienia wymaga jednak, czy każda aktywność w zakresie
opisanym w art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a
także o charakterze niezawodowym, podlegać będzie rygorom tej ustawy
i sankcjom opisanym w uchwale.

[collinsowa]

Proszę nie wprowadzać niepotrzebnego zamieszania.
Sprawa rozpatrywana przez SN dotyczyła powierzenia zarządu w
budynkach będących w zasobach gminy firmie zarządzającej. Właściciel
tej firmy nie posiadał licencji, natomiast "rządził się" tak jakby
był zarządem, co oczywiście było niedopuszczalne i dlatego tym
wyrokiem "przegrał" sprawę.
Proszę się uważnie wczytać w treść uzasadnienia wyroku:

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
"...Podsumowując te rozważania stwierdzić należy, że art. 190
u.g.n. wprowadzał (w dacie zawarcia spornej umowy) wyłączenie w
stosowaniu art. 189 ustawy, co oznacza, że dotyczył on
nieruchomości należących do zasobów i jedynie w odniesieniu do
właścicieli tych nieruchomości stawiał wymaganie wykonywania zarządu
nieruchomościami przez licencjonowanego zarządcę - w razie gdy
czynności tych nie wykonuje bezpośrednio właściciel nieruchomości.

Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób
ograniczani działaniem art. 189 i 190 ustawy, ponieważ przepisy
tych artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc
właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów, nie
zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy
o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez
siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię
gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań,
które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić
pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę
podobną do umowy zlecenia itd.). Natomiast jeśli chce
powierzyć zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami,
jakie wynikają z art. 185 i nast. ustawy, musi zawrzeć umowę o
zarządzanie nieruchomością z zarządcą posiadającym licencję zawodową
zarządcy nieruchomości. Nie jest więc zobligowany do
korzystania z usług takiego zarządcy, ale wszystkie skutki
związane z zarządzaniem nieruchomością w zakresie unormowanym w
ustawie może osiągnąć tylko drogą zawarcia takiej umowy. (...)
Podsumowując należy stwierdzić, że po dniu 31.12.2001 roku (z tą
datą ustała możliwość zarządzania nieruchomościami przez osoby
nieposiadające licencji zawodowej w zakresie zarządzania
nieruchomościami) nie było dopuszczalne zawarcie umowy o zarządzanie
nieruchomością w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n. przez osobę
nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości. Dotyczyło
to zarówno sytuacji, gdy zgodnie z art. 189 u.g.n. istniał taki
obowiązek w odniesieniu do właścicieli nieruchomości należących do
zasobu, jak i wówczas, gdy właściciel nieruchomości nienależącej do
zasobu nie mając wprawdzie obowiązku zawarcia takiej umowy, chce
powierzyć zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami, jakie
wynikają z art. 185 i n. ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością z osobą nieposiadającą
licencji zawodowej w tym przedmiocie powodowało jej bezwzględną
nieważność. Pogląd ten zachował aktualność także na tle obecnie
obowiązującego stanu prawnego tj. po wejściu w życie ustawy z dnia
28.11.2003 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz
o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492).
..."

Jeżeli wspólnota ma zarząd powołany uchwałą, to zarząd zarządza
nieruchomością.
Osoba wykonująca czynności pomocnicze (jak rozumiem, na podstawie
umowy, zawartej ze wspólnotą) nie jest zarządcą, lecz
administratorem i wówczas nie musi posiadać licencji.

Umowa z zarządcą bez licencji jest nieważna

[j666]

To jest dobre pytanie w powiązaniu ze zwolnieniem przedmiotowym z
VAT.


-----

> Osoba wykonująca czynności pomocnicze nie jest zarządcą, lecz
administratorem i wówczas nie musi posiadać licencji.