administrator a zarzadca

[mo_nis]

Mam kilka pytan, na ktore potrzebuje odpowiedzi:
1. Jaka jest roznica miedzy administrowaniem a zarzadzaniem w przypadku
Wspolnot mieszkaniowych?
2. Jesli czlonek Zarzadu ma zamiar przejac funkcje administratora/zarzadcy na
osiedlu, to jak ustala sie jego wynagrodzenie, ewentualnie jego wybor?
3. Czy decyzje w sprawie wyboru oferty na administrowanie/zarzadzanie
osiedlem podejmuje sam Zarzad czy jest wymagana uchwala wszystkich
wlascicieli?

[abcd17]

mo_nis napisała:

> Mam kilka pytan, na ktore potrzebuje odpowiedzi:
> 1. Jaka jest roznica miedzy administrowaniem a zarzadzaniem w przypadku
> Wspolnot mieszkaniowych?

W pierwszym przypadku (administrowanie) właściciele wybrali zarząd wspólnoty
zgodnie z art. 20 ust. 1 WłLokU, zarząd zaś zlecił - w imieniu i na rzecz
wspólnoty - wykonanie czynności pomocniczych osobie (fizycznej lub prawnej). To
co robi ta osoba to właśnie administrowanie.

Z zarządzaniem w przypadku wspólnot mieszkaniowych mamy do czynienia wtedy, gdy
wspólnota nie podejmuje się wyboru zarządu właścicielskiego jak powyżej (bo np.
nie ma chętnych) i powierza zarządzanie nieruchomością wspólną jakiejś osobie
(w trybie art. 18 ust. 1 lub 1a WłLokU).

To taki podział umowny, bo zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami czy
ustawą vatowską (sprzed 1 maja br) administrowanie = zarządzanie. Ta osoba,
której zleca się administrowanie bądź powierza zarządzanie musi mieć licencję
(lub zatrudniać osobę z licencją), mieć ubezpieczenie OC itd.

> 2. Jesli czlonek Zarzadu ma zamiar przejac funkcje administratora/zarzadcy na
> osiedlu, to jak ustala sie jego wynagrodzenie, ewentualnie jego wybor?

Zarząd zawiera z nim np. umowę zlecenia. Jeżeli jest to właściciel lokalu i nie
prowadzi działalności gospodarczej (administruje tylko jedną wspólnotą w której
posiada lokal) => nie musi posiadać licencji zarządcy. Nie ma w tym przypadku
potrzeby by wspólnota podejmowała uchwałę w tej sprawie (chyba że dokumenty
wspólnoty precyzują tę kwestię inaczej). Wynagrodzenie = jeżeli wynika z planu
gospodarczego wspólnoty => nie ma potrzeby podejmowania uchwały. Jeżeli nie
wynika => właściciele muszą podjąć uchwałę w sprawie wysokości wynagrodzenia bo
ma to wpływ na wysokość zaliczki w poczet kosztów zarządu.

> 3. Czy decyzje w sprawie wyboru oferty na administrowanie/zarzadzanie
> osiedlem podejmuje sam Zarzad czy jest wymagana uchwala wszystkich
> wlascicieli?

Ustawowo => sam zarząd. Chyba że wspólnota wcześniej ustaliła w uchwale że tego
typu czynność przekracza zakres zwykłego zarządu i niezbędna jest uchwała
właścicieli.

[papryca]

> wykonanie czynności pomocniczych osobie (fizycznej lub prawnej).
Jaka jest definicja "czynności pomocniczych"?
Czy są nimi: zlecanie prowadzenie księgowości wspólnot, podpisywanie umów z
podwykonawcami?

>Jeżeli jest to właściciel lokalu i nie prowadzi działalności gospodarczej
>(administruje tylko jedną wspólnotą w której posiada lokal) => nie musi
posiadać licencji zarządcy.
A co w sytuacji, jeżeli członek zarządu chce byc administratorem całego osiedla
(innych wspólnot, nie tylko swojej)?
Czy w świetle ustawy do zarządzania nie swoją wspólnotą musi posiadać licencję?

[abcd17]

papryca napisała:

> > wykonanie czynności pomocniczych osobie (fizycznej lub prawnej).
> Jaka jest definicja "czynności pomocniczych"?
> Czy są nimi: zlecanie prowadzenie księgowości wspólnot, podpisywanie umów z
> podwykonawcami?

W praktyce pod pojęciem "administrowanie" może mieścić się pomoc członkom
zarządu w wykonaniu ich wszystkich czynności, warto jednak pamiętać, że przed
wspólnotą odpowiada zarząd i to członkowie zarządu składają podpisy na
formalnych dokumentach (przelewach, pismach do właścicieli, pismach do osób
trzecich, umowach z podwykonawcami itp.). Administrator może podpisać się na
umowie z podwykonawcą tylko wtedy gdy 1) ma imienne pełnomocnictwo od członka
(członków) zarządu i reprezentuje wtedy osobę a nie wspólnotę lub 2) gdy
wspólnota zmieniając ustawowy sposób zarządu przyzna administratorowi część
uprawnień które ustawowo przysługują zarządowi wspólnoty w trybie art. 18 ust.
1a WłLokU (uchwała zaprotokołowana przez notariusza).
We wspólnocie oczywiście myślimy o ewidencji pozaksięgowej a nie o księgowości,
także nie ma tu obowiązku posiadania stosownych licencji nawet wtedy gdy pod
szyldem ewidencji pozaksięgowej prowadzona będzie pełna księgowość.


> A co w sytuacji, jeżeli członek zarządu chce byc administratorem całego
osiedla
>
> (innych wspólnot, nie tylko swojej)?
> Czy w świetle ustawy do zarządzania nie swoją wspólnotą musi posiadać
licencję?

Musi jeżeli to on zawrze ze wspolnotami umowę.
Bo można również wyobrazić sobie sytuację, w której wspólnoty te formalnie
zlecają administrowanie firmie "zewnętrznej" (zatrudniającej innego zarządcę) w
umowie zapisując warunek że obsługiwać je będzie nasz administrator a
administrator zawiera umowę zlecenia z tą właśnie firmą. Nie jestem jednak do
końca przekonany czy jest to najbardziej bezpieczne rozwiązanie ze względów
podatkowych.

[papryca]

A jeśli będzie to umowa na administrowanie (a nie zarządzanie) wszystkimi
wspólnotami osiedla, nie tylko własną - czy w świetle ustawy osoba taka musi
posiadać licencję?

[abcd17]

Musi.

[papryca]

Bardzo dziękuję za wyjaśnienie.

Czy mogę prosić o wykładnię prawną?
Bo obawiam się, że jest to po prostu kwestia interpretacji.

[baba_jaga]

abcd17 napisał:


> To taki podział umowny, bo zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami czy
> ustawą vatowską (sprzed 1 maja br) administrowanie = zarządzanie.

Administrowanie = zarządzanie, tak było do 01.05.2004, a jak jest po 01.05.2004
zgodnie z ustawą vatowską? Znikło pojęcie administrowanie, czyli, jeżeli umowa
jest tylko na administrowanie to jest opodatkowana stawką VAT 22% ? Tylko
zarządzanie jest zwolnione?

Pozdrawiam
BJ

[abcd17]

baba_jaga napisała:

> Administrowanie = zarządzanie, tak było do 01.05.2004, a jak jest po
01.05.2004
>
> zgodnie z ustawą vatowską? Znikło pojęcie administrowanie, czyli, jeżeli
umowa
>
> jest tylko na administrowanie to jest opodatkowana stawką VAT 22% ? Tylko
> zarządzanie jest zwolnione?

Liczy się treść umowy tak naprawdę a definicja zarządzania jest szeroka :)
Nie wiem na czym się skończy nowelizacja GospNierU, bo widzę tam ciągle jakieś
nerwowe zmiany treści przepisów, ale swego czasu był tam zapis równoważący te
pojęcia właśnie w celu nie omijania licencji.

[gestia]

mam pytanie do odpowiedzi na pytnie 3: na podstawie którego zapisu ustawy
zarząd może podjąć samodzielną decyzję i podpisać umowę z administratorem?

[mieszkanie.i.wspolnota]

gestia napisał:

> mam pytanie do odpowiedzi na pytnie 3: na podstawie którego zapisu ustawy
> zarząd może podjąć samodzielną decyzję i podpisać umowę z administratorem?

Art.21
1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na
zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami
lokali.
2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę
mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
Art. 22.
1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

Podpisanie umowy z administratorem jest czynnością zwykłego zarządu
- bo nie wymieniono takiej czynności pośród spraw przekraczajacych zakres
zwykłego zarządu (art.22 ust.3).
Jedynie właściciele mogliby - swoją uchwałą - zaliczyć zatrudnianie
administratora do czynności przekraczających zwykły zarząd. Wtedy dopiero do
podpisania umowy z administratorem byłaby potrzebna zgoda właścicieli wyrażona
w uchwale (art.22 ust.3)

[gestia]

...oczywiście, jeżeli plan gospodarczy przewiduje wynagorodzenie wynikające z
podppisanej umowy, a to już jest kompetencją wspólnoty mieszkaniowej. Dziękuję
za odpowiedź...