ważność umowy

[logan_85]

Umowa o zarządzanie nieruchomością zawarta ze spółką z.o.o, w imieniu spółki oświadczenia może składać : W PRZYPADKU ZARZĄDU WIELOOSOBOWEGO - DWÓCH CZŁONKÓW ZARZĄDU LUB JEDEN CZŁONEK ZARZĄDU ŁĄCZNIE Z PROKURENTEM , nie chcemy czekać 4 miesiące okresu wypowiedzenia i zastanawiamy się czy umowa podpisana tylko przez jednego członka zarządu jest ważna.
Zarządca miał 7dni.owy termin na pisemne poinformowanie wspólnoty, który imiennie zarządca będzie zajmował się zarządzaniem wspólnotą, podać nr. licencji zarządcy. Pismo to stanowić będzie integralną część umowy o zarządzanie. Mija 10 miesiąc a tu nić, brak sprawozdania rocznego itd.Czy jest to powód do szybkiego rozstania się z zarządcą/

[verus_zarzadzanie]

Jeżeli w umowie o zarządzanie nie było podanego zarządcy odpowiedzialnego za wykonywanie czynności zarządzania, to taka umowa jest nieważna. Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi iż zarządzanie może być sprawowane przez "przedsiębiorcę" ( np. sp. z o.o. ) pod warunkiem, że czynności zarządzania będą wykonywane przez zarządcę z licencją. Moje ulubione porównanie w takich przypadkach: to inne przepisy stanowiące o tym, że aptekę może mieć każdy, ale musi zatrudnić panią mgr farmacji. W tej sytuacji uważam, że wystarczy do spółki wysłać pismo iż umowa jest nieważna i wobec tego wspólnota może się rozglądać za zarządcą działającym zgodnie z przepisami. Jeżeli potrzebujesz pomocy merytorycznej np. zweryfikowanie zawartej umowy to napisz. Mój e-mail [e-mail]

[logan_85]

W tej spółce jest 4 licencjonowanych zarządców natomiast prezes ( z licencją ), nie poinformował wspólnoty, który z nich będzie imiennie zajmował się zarządzaniem wspólnotą.
A co z podpisaniem umowy ,brak podpisu drugiego reprezentanta ?

[verus_zarzadzanie]

Po pierwsze, zarządców w spółce może być i 15, ale w umowie musi być wskazany przynajmniej jeden. Oprócz wskazania nr licencji potrzebne jest oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu O.C zarządcy ( osoby, wskazanej w umowie z licencją ) Te braki powodują, że umowa jest nieważna. Po drugie sam napisałeś, że ze strony spółki musi być reprezentacja dwuosobowa. Jeżeli ten wymóg jest nie spełniony, to umowa też jest nieważna. :))) Dlatego jeszcze raz podkreślę, że moim zdaniem, nie macie zarządcy.

[verus_zarzadzanie]

Pośpieszyłam się z wysłaniem wiadomości. Wasz błąd polega na tym, że od samego początku nie zwróciliście uwagi na rażące braki w umowie. Wypłacanie wynagrodzenia może spowodować, że per facta concludencia sanowaliście wadliwą umowę.

[logan_85]

Co nam pozostaje?

[verus_zarzadzanie]

Poszukać zarządcy który wie co zrobić i tym samym wykaże się niezbędną wiedzą w tym zawodzie. Dobrze by było, żeby on Wam pomógł, ponieważ spółka na pewno będzie robiła wszystko, by udowodnić, że wszystko z ich strony jest ok. A Wy nie znając przepisów ( i macie do tego pełne prawo) możecie dać się wprowadzić w gęstsze maliny. Pozdrawiam :)

[balanger4]

Ja bym tak kategorycznie nie osądzał, że nie mają zarządcy, że umowa nieważna.
Przecież to nie jest umowa o zarządzanie ale o administrowanie - ona nie musi spełniać wymogów UoGN.
Czyli wspólnota ma zarząd wybrany z właścicieli i zatrudnia do pomocy zarządcę/administratora - gdyby było inaczej musiałaby to być umowa notarialna o powierzeniu zarządu (art. 18 ust.1). Nie wyobrażam sobie żeby notariusz zgodził się na takie coś.
W tej sytuacji jest to normalna, zwykła umowa zlecenie - tak wynika z przedstawionego opisu.
Co oznacza: brak sprawozdania rocznego? To zarządca robi sprawozdanie roczne? Przecież to jest obowiązek zarządu przedstawić sprawozdanie zarządu z działalności aby właściciele mogli ocenić jego pracę i ewentualnie wymienić, jeśli źle działa.

[verus_zarzadzanie]

balanger, pomyliłeś pojęcia. Zarząd powierzony w myśl przepisu zawartego w art. 18 uowl to zupełnie co innego, niż umowa zawarta na podstawie przepisów uogn. We wspólnocie mieszkaniowej może sobie funkcjonować zarząd właścicielski powołany według przepisów art 18 i 20 uowl i ten zarząd może zatrudnić zarządcę zgodnie z regułami uogn. Jeżeli jest powierzony zarząd według przepisu art 18 uowl to przedsiębiorca jest ZARZĄDEM a nie zarządcą. Zarząd właścicielski nieważne z którego art, nie potrzebuje żadnego notariusza do zawarcia umowy o zarządzanie. W tym konkretnym przypadku zarząd wspólnoty zatrudnił zarządcę a nie administratora. I wobec tego w grę wchodzą w przepisy uogn. Nalezy wyraźnie odróżniać pojęcia zarządu wg uowl a pojęcie zarządcy do wszystkich rodzajów nieruchomości. W tym dla wspólnot mieszkaniowych. Wielokrotnie nadużywana jest na tym forum rola notariusza. Notariusz jest potrzebny deweloperom, do zabezpieczenia ( wątpliwego, to tylko psychologiczna bariera) sobie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, a rozwiązanie jest bardzo proste wystarczy, że wspólnota mieszkaniowa, przy udziale notariusza stwierdzi, że sposób zarządu będzie określony zgodnie z art 20 uowl i może się pożegnać z wydatkami na notariusza. Owszem masz rację, że to zarząd składa sprawozdanie na zebraniu, ale ten sam zarząd może sobie zatrudnić ZARZĄDCĘ, który przygotuje mu między innymi projekt sprawozdania. Jeżeli cos takiego zarządca ma zapisane w umowie, to jego obowiązkiem jest przygotowanie takiego projektu. Zarząd wspólnoty oceni, czy takie sprawozdanie będzie chciał przedstawić.

[balanger4]

Nie rozróżniasz, (mylisz) podstawowych pojęć.
UoGN w zasadzie nawet nie dotyczy wspólnot poza tzw. zasobami i Skarbem państwa.
WM nie musi zawierać umowy o zarządzanie takiej jak przewiduje UoGN chyba że chce ale nie jest to obowiązkowe.
We wspólnocie jeżeli jest zarząd wybrany wg. art. 20 to ten zatrudniony zarządca nawet z licencją jest administratorem. On nawet czynności zwykłego zarządu nie może sam wykonywać bo te ustawowo są przypisane zarządowi. Nie może być dwóch podmiotów odpowiedzialnych za to samo (jest w podobnej sprawie wyrok SN) - bo robi się galimatias.
W tym konkretnym przypadku jest to umowa-zlecenie do której oczywiście notariusz nie jest potrzebny i jej forma może być dowolna.

[verus_zarzadzanie]

Uogn dotyczy WSZYSTKICH rodzajów nieruchomości. Nie ma takiego pojęcia jak zasoby, a nieruchomości mogą być własnością ( współwłasnością) różnych podmiotów prawnych. Nieruchomość wspólna jest czystym rodzajem współwłasności, przewidzianym przez przepisy KC. Dla wspólnot mieszkaniowych też stosuje się przepisy KC w sprawach nieuregulowanych przez uowl. Podobnie uogn w sprawach nieuregulowanych przez uowl stosuje się przepisy uogn. W polskim prawie nie ma pojęcia administratora i administrowania, jest to pojęcie zwyczajowe. Profesor Ignatowicz ( przed śmiercią) wielokrotnie wyjaśniał, że zarządzanie to to samo co administrowanie. Nawet w definicji zarządzania, znajdziesz sformułowanie, że jedną z czynności zarządzania jest bieżące administrowanie ( ustawodawca nie zdefiniował co należy rozumieć przez słowa bieżące administrowanie). Zarząd wspólnoty może przekazać zarządcy część swoich kompetencji i z tego tez powodu mówimy,że zarządca wykonuje czynności zarządzania, co jednocześnie nie oznacza, że wkracza w kompetencje zarządu. To właśnie prawidłowo sformułowana umowa o zarządzanie pozwala uniknąć odpowiedzialności dwóch pomiotów "za to samo". Jeżeli piszesz o wyroku SN to zanim go tutaj zacytujesz, przeczytaj uważnie, żeby się nie ośmieszyć, chyba, że masz jakiś nowy wyrok. To bardzo proszę, będzie to dla mnie pouczające. Kwalifikacje powinno sie podnosić cały czas :) Pozdrawiam Ewa

[balanger4]

Pisząc: "...Uogn dotyczy WSZYSTKICH rodzajów nieruchomości..."
- piszesz brednie i jako zarządca ośmieszasz się nieznajomościa prawa. Nie mam zamiaru Cię pouczać, przytocze tylko dwa artykuły.
- z UoGN
"...Art. 1. Ustawa określa zasady:
1) gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego;
Art. 190. Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do gospodarowania nieruchomościami bezpośrednio przez właściwe organy, Agencję Nieruchomości Rolnych, Wojskową Agencję Mieszkaniową, Agencję Mienia Wojskowego oraz do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli lub użytkowników wieczystych, a także przez jednostki organizacyjne w stosunku do nieruchomości oddanych tym jednostkom w trwały zarząd..."
Nie muszę dodawać że art. 190 traktuje o rozdziale opisującym zarządzanie nieruchomościami.
No i w ramach podumowania że piszesz bzdety, nie masz racji, nie znasz prawa, dwa fragmenty:
"...Ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym), na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym, o którym mowa w art. 20 u.w.l.). Za wyłączeniem takiej możliwości, wobec przyjętego już uprzednio przez właścicieli innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, przemawiają także istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej, np. brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną czy problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury.." - Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 września 2005r., sygn. akt: III CZP 62/05.

"...Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób ograniczani działaniem art. 189 i 190 ustawy, ponieważ przepisy tych artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów, nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością ..." - uchwała SN z dnia 2007.07.17 III CZP 69/07
Mam nadzieję że wiesz co oznacza sformułowanie Sądu: "przepisy nie znajdują do nich zastosowania"

[verus_zarzadzanie]

Prosiłam żebyś się nie ośmieszał a tym samym nie wprowadzał innych w błąd. Ja tę rozmowę traktuje jako konstruktywną wymianę zdań i już się ucieszyłam, że mogę z kimś na poziomie porozmawiać upsss .... Zatem uporządkujmy po pierwsze nie ubliżajmy sobie, po drugie czytajmy przepisy ze zrozumieniem w całości funkcjonalnej a nie wyrwane z kontekstu. Informacje internetowe nie są w stanie zastąpić wykształcenia prawniczego. Jeżeli chcesz porozmawiać ok, jeżeli chcesz się kłócić to mówię passs nie lubię i uważam to za niepotrzebne. Chyba tyle na początek, ku określeniu rozmowy wystarczy :)))

"...Art. 1.Ustawa określa zasady:
1) gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz
własność jednostek samorządu terytorialnego.
Czy wiesz co oznacza to sformułowanie? Czy wiesz, że ustawa dotyczy nas wszystkich, a nie tylko SP lub Samorządu Czy wiesz jakie przepisy zawiera ustawa, w odniesieniu do gospodarowania w/w nieruchomościami?
Art. 190. Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do gospodarowania nieruchomościami bezpośrednio przez właściwe organy, Agencję
Nieruchomości Rolnych, Wojskową Agencję Mieszkaniową, Agencję Mienia Wojskowego
oraz do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli
lub użytkowników wieczystych, a także przez jednostki organizacyjne w stosunku do nieruchomości oddanych tym jednostkom w trwały zarząd.
Czy wiesz o tym, że jest to wyłączenie ustawowe? Co oznacza, że właściciele nieruchomości we wzajemnych stosunkach POMIĘDZY SOBĄ nie muszą stosować przepisów dotyczących: licencjonowania, umów, itp Wskaż mi tutaj chociaż jedno słowo które oznacza,że w przypadku zarządzania zleconego nie stosuje się wcześniejszych przepisów ( np.obowiązek pisemnej umowy, ubezpieczenia itp)
Ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym), na podstawie art. 18
ust. 1 u.w.l., wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym, o
którym mowa w art. 20 u.w.l.). Za wyłączeniem takiej możliwości, wobec przyjętego już uprzednio przez właścicieli innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, przemawiają także istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej, np. brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną czy problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury" - Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 września 2005r., sygn. akt: III CZP 62/05.
Jak można się domyślać mylisz pojęcia: sposobu ustalenia ZARZĄDU ( art 18, 20) o czym stanowi orzeczenie SN, a zarządzaniem przez ZARZĄDCĘ. Prosiłam żebyś czytał wyroki ze zrozumieniem. W wyroku wyraźnie pisze o niemnożeniu struktur ZARZĄDU nieruchomością wspólną a nie o zarządzaniu ( tak jak Ty to zrozumiałeś)
"...Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób ogranicza działaniem art. 189 i 190 ustawy, ponieważ przepisy tych artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów, nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością
nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością..." - uchwała SN z dnia 2007.07.17 III CZP 69/07 Mam nadzieję że wiesz co oznacza sformułowanie Sądu: "przepisy nie znajdują do nich zastosowania.
Mam nadzieję, że wiesz co oznacza to orzeczenie i przeczytasz go ze zrozumieniem, na wszelki wypadek zacytuje jeszcze raz "Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób ogranicza działaniem art. 189 i 190 ustawy, ponieważ przepisy tych artykułów nie znajdują do nich zastosowania. " Właściciele nie muszą zawierać umów o zarządzanie, mogą sobie zatrudnić pracowników ( umowa o pracę) mogą sobie zawrzeć umowę o " filutkowanie" lub nazwać to jak tylko będą chcieli. Obowiązek zawarcia umowy leży zawsze po stronie licencjonowanego zarządcy lub przedsiębiorcy świadczącego usługi zarządzania ( art 184 ust Czy w takim razie uważasz, że poniższy przepis zawarty w art 185 ust 2 nie znajduje zastosowania do WM ?
Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w
art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej
z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką
organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem
prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej." Jak wynika z tego przepisu, obowiązek stosowania przepisów na które się powołujesz spoczywa na licencjonowanych zarządcach a nie właścicielach. Dlatego jeszcze raz proszę czytaj przepisy i orzeczenia ze zrozumieniem, albo poproś o radę fachowców. Oczekuję na rzetelną odpowiedź, a nie bujanie w obłokach na podstawie wycinków "internetowych mądrości".

[balanger4]

Wszystkio już napisałem na ten temat.
Zejdź na ziemię dziewczyno.
Nie pultaj się tak tylko przeczyaj przepisy za zrozumieneim albo spytaj się kogoś zanim zaczniesz tu na forum wygłaszać nieuprawnione prawdy objawione.
Daj sobie na wstrzymanie bo firmujesz swoją firmę którą ośmieszasz w ten spoósb.
Poza tym nie ja pierwszy zacząłem "ubliżać?"

[verus_zarzadzanie]

Sorry,że tak późno odpisuje, ale w przeciwieństwie do Ciebie na bieżąco zajmuje się zarządzaniem. Zejść na ziemię powinni teoretycy wspólnot mieszkaniowych, którzy swoją wiedzę czerpią z internetu. Jeżeli Twoje wiadomości bazują na wypowiedziach na różnych forach, to współczuje. Nie wstydzę się swoich wypowiedzi i swojej firmy, gdyż to co robię i piszę zdobyłam i nadal zdobywam od najlepszych autorytetów w tym kraju, mało kto ma taką możliwość ( są autorytety niepodważalne nie myślę tu o sobie) Ciebie nawet nie stać na aktywację profilu, co może oznaczać, że nie przyznajesz się do swoich wypowiedzi. Zamiast sensownie odpowiedzieć na zadane pytania w tym wątku, to zacząłeś swoje smutne dywagacje na temat administrowania i umowy o administrowanie. Ciekawe co Ty w ogóle wiesz na temat pojęcia administratora w ujęciu praktycznym ? i przyznam, że nie oczekuje odpowiedzi, gdyż pewnie ściągniesz ją z jakiegoś forum.
Pozdrawiam Ewa

[highrise]

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa zauważyła uchybienia formalno-prawne, to powinna zwrócić się pisemnie do firmy zarządzającej o złożenie podpisu pod treścią umowy przez drugiego członka zarządu lub prokurenta spółki. Nie można jednoznacznie stwierdzić, że umowa ta jest nieważna, bo nie są nam znane okoliczności jej zawierania.

Moim zdaniem przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami można posiłkować się w bardzo wąskim zakresie przy zarządzaniu nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych. Pzdr SJ