co wy byście zrobili

[cherubinowska]

Miejsce akcji - apartamentowiec
Odbyło się roczne zebranie właścicieli.
W sprawozdaniu finansowym administrator nieruchomości (nie zarządca nw / nie zarząd wspólnoty) napisał nt. nieściągalnych należności które wspólnota przegrała w licznych procesach sądowych. Jest to informacja skrywana od wielu lat- dopiero teraz została ujawniona publicznie.
Procesy sądowe dotyczyły roszczeń z tytułu kosztów zarządu nw od jednego właściciela posiadającego kilka lokali w budynku. Kwoty zaprezentowane w sprawozdaniu wyliczono na 120.000zł- połowa tego co faktycznie nie udowodniła wspólnota przed sądem w procesach cywilnych. Faktyczna kwota, bez odsetek, kosztów procesu, biegłych sądowych i adwokatów zatrudnianych przez 8 lat to ok.240.000zł .
Sąd w kilka procesach oddalił powództwo wspólnoty z uwagi na : brak uchwał dot. ustalenia zaliczki na koszty zarządu, brak rozliczeń wobec właścicieli oraz brak zarządu wm w trybie uchwały (art.18 uwl) . Na końcowym etapie procesów brak zarządu wm został uzdrowiony poprzez jego powołanie ale zarzuty braku uchwał i braku rozliczeń wobec wszystkich właścicieli w tym i strony pozwanej pozostał. Wspólnota i ich przedstawiciele prawni przed Sądem reprezentowali pogląd że wspólnocie należy sie zwrot poniesionych kosztów > Sąd uznał że wydatki były samowolne i w wielu podnoszonych kwestiach całkowicie nieracjonalne- znacznie, znacznie zawyżone.
Obecnie administrator nieruchomości w podpisanym przez siebie sprawozdaniu, nawet nie parafowanym przez zarząd wm postanowił nieodzyskane należności pokryć z funduszu remontowego. Została sporządzona uchwała, która została przegłosowana przez wszystkich właścicieli - oczywiście przy jednym głosie sprzeciwu (wiadomo kogo, tego który wygrał w Sądzie) .
Nadto wspólota m. nie posiada do tej pory uchwały powołującej f. remontowy. Pieniądze z tego tytułu, od kilku lat zbierane są na podstawie przyjętego planu gospodarczego .
Takie są suche fakty . Proszę was o komentarz
z góry dziękuję

[choroba02]

Sprawa jest złożona, a informacji do konkretnych odpowiedzi troszkę mało...
Należy zadać sobie przede wszytstkim pytanie co chcemy osiągnąć. Jeśli celem działań ma być znalezienie źródła pokrycia owych 240 000 zł, to obawiam się ,że Państwa "przeciwnik" w sporach sądowych zaskarży uchwałę o pokryciu poniesionych kosztów ze środków na fundusz remontowy. Argumentów, które mogą być podniesione nie przytoczę, bo byłoby to ze szkodą dla Wspólnoty.
Brak informacji z jakiego tytułu koszty zostały niezapłacone przez członka WM także znacznie utrudnia odpowiedz na zadane pytanie -co robić?
W/g mnie należy:
1/ zrobić inwentaryzację rodzajową owych niezapłaconych kosztów
a/ w przypadku spraw sądowych zweryfikować kto , na jakiej podstawie zlecał prowadzenie spraw sądowych ; skoro nie było zarządu WM to kto udzielał pełnomocnictwa pełnomocnikom zawodowym, którzy reprezentowali WM przed sądem i przegrywali ; jeśli nie było pełnomocników zawodowych - kto występował w sprawach reprezentując wspólnotę i na jakiej podstawie ? Czy dołożono należytej staranności w kolejnych procesach? Jeśli nie- to można rozważyć roszczenia odszkodowawcze od osób, które dopuściły się zaniedbań w dochodzeniu owych roszczeń lub generowaniu nieuzasadnionych kosztów. Uzasadnione mogą one być jedynie w części dotyczącej kosztów postępowań. Nie rozwiążą problemu nie zapłaconych przez członka WM kwot dochodzonych w procesach.
2/ Nie wiem jak sformułowane były żądania pozwów o zapłatę,ani jakich kosztów poniesionych przez WM dotyczyły . Przyjmuje ,że nie chodziło w tym przypadku o niezbędne koszty zarządu nieruchomością wspólną określone w art 14 ustawy o własności lokali . Skoro WM poniosła wydatki na części wspólne inne niż w art 14 uwl i to bez uchwał WM w tym przedmiocie to należy rozważyć czy podniesiono tymi nakładami wartość nieruchomości wspólnej ,a przez to także wartość lokali będących własnością członków wspólnoty. Jeśli tak to proponuje rozważenie dochodzenia od "Pana opornego" roszczeń z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (art 405-414 kc) Ponadto art 207 kc też daje pewne możliwości . Niestety brak znajomości stanu faktycznego nie daje możliwości precyzyjniejszej odpowiedzi na pytanie. Podsumowując - nie odpuściłabym , bo ktoś doprowadził do takiego stanu albo źle zarządzając albo źle dochodząc roszczeń. A przede wszystkim zaczęłabym stosować ustawę o własności lokali - skoro jest już zarząd WM niech zapozna się dobrze z umową o administrowanie na podstawie, której działa wasz administrator; jaki zakres odpowiedzialności ma on zakreślony i jaki zakres obowiązków, czy jest w tej firmie licencjonowany zarządca? Jeśli tak to dlaczego nie podejmowaliście wcześniej uchwał zgodnie z uwl ,dlaczego nie mieliście zarządu, dlaczego we wcześniejszych sprawozdaniach rocznych nie powiadomiono was o problemie ? Może należy szukać przynajmniej części z kwoty 240000 w roszczeniach do administratora?

[highrise]

Witam,

nie ulega wątpliwości, że wspólnota mieszkaniowa była zarządzana w sposób skrajnie nieprawidłowy przez administratora i z tego powodu poniosła straty, a administrator za swoją partaninę pobierał dobre wynagrodzenie. Sadzę, że za wyrządzoną szkodę wspólnocie mieszkaniowej powinien odpowiadać administrator. SJ

[andrzej.sawa]

A może złożyć doniesienie do prokuratury?Działanie na szkodę bywa karalne z KK.