Przerwane walne

[lifny11]

Zebranie roczne wspólnoty zwołane przez zarządcę. Wspólnota m. 60 właścicieli, 3 osobowy zarząd (figuranci) + profesjonalny zarządca (robi co chce) z 4 osobową ekipą ze swojego biura. Zebranie sprawozdawcze. Zarząd zgłasza na przewodniczącą zebrania zarządczynię, zebranie zgłasza jednego z właścicieli. Przewagą 1 głosu wybrano zarządczynię na prowadzącą zebranie. W trakcie jej sprawozdania finansowego wynikła dyskusja z krytycznymi głosami przeciwko decyzjom finansowym dotyczącym remontu (przeprowadzonego skandalicznie). Zadłużenie wspólnoty w bankach na ponad milion zł, propozycje kolejnego kredytu 280 tys, podwyżka opłaty FR na 4,10 zl/m2. Ludzie wściekli. Specyficzne warunki- ludzie nieświadomi swoich praw, skłóceni miedzy sobą, klną na wszystko ale posłuszni zarządczyni (chyba działa instynkt chłopa feudalnego?).
W trakcie tej dyskusji zarządczyni oznajmia: zamykam zebranie! Następne w innym terminie. (Zebranie odbywa się w wynajętej za kasę wspólnoty szkole). Nie podjęto żadnych uchwał ani w sprawie przyjęcia sprawozdania, ani w w temacie opłat, podjęcia następnych kredytów, absolutorium dla zarządu itp...
Proszę o pomoc:
- czy zarządca ma prawo zwoływać zebranie roczne właścicieli czy może to czynić tylko zarząd
- czy ma prawo zapraszać na to zebranie swoich pracowników którzy mają liczyć glosy wg udziałów ew odpowiadać na pytania
- czy zarządca związany tylko umową o zarządzanie ma prawo przewodniczyć zebraniom sprawozdawczym?
- czy ma prawo "zamknąć" zebranie w trakcie, bez wyraźnego powodu (oczywistym powodem było przypuszczenie że jej propozycje nie będą przyjęte)
- czy takie zebranie jest ważne w świetle UWl
Czy jest sposób prawny żeby pozbyć się takiej dyktatorki (w odwołanie przez właścicieli nie wierzę- ludzie są zastraszeni, zagubieni....?)
Jeżeli odpowiedzi na moje pytania mają uzasadnienie w aktach prawnych - proszę o podanie.

[koziorozka]

Brutalna prawda: jak właściciele sami nie zmienią tych stosunków, to nikt za nich tego nie zrobi.
Albo znajdujesz sojuszników i dajesz się wybrać na członka zarządu (masz większe prawa, ale i sporo pracy), albo zaskarżasz konkretne uchwały.

We wspólnocie nie ma "walnych". Zebrania zwołują właściciele, administrator pomaga im to zorganizować

[highrise]

Można pomóc innym podając nazwę i siedzibę firmy zarządzającej.
Pozdrawiam SJ

[lifny11]

Firma zarządzająca ma siedzibę w Będzinie. Jeśli ktoś chce znać szczegóły- niech pisze.

[wilga52]

O to jest zaliczka 4.10/m2 a nie to co u mnie 0.70 zl/m2.

[xxxll]

wilga52 napisała:

> O to jest zaliczka 4.10/m2 a nie to co u mnie 0.70 zl/m2.


u mnie jest 10 000 zł/m-c X udział w NW

bo potrzeby mamy ...

[iziula1]

lifny11 napisał:

> - czy zarządca ma prawo zwoływać zebranie roczne właścicieli czy może to czynić
> tylko zarząd

Sprawdź na zawiadomieniu kto zwołuje zebranie. Z pewnością jest tam zapis "zarządca w imieniu lub z upoważnienia zarządu .... lub "Zarząd wspólnoty zwołuje zebranie w dniu..."

> - czy ma prawo zapraszać na to zebranie swoich pracowników którzy mają liczyć g
> losy wg udziałów ew odpowiadać na pytania

Tak, z cała pewnością płaci swoim pracownikom za pomoc udzieloną wspólnocie przy prowadzeniu zebrania. Akurat w tym nie ma nic złego. Ci ludzie zajmują się waszymi sprawami i znają je najlepiej.
Ale skoro uważasz,że tak być nie powinno powinieneś zgłosić się do komisji skrutacyjnej i samemu liczyć oddane głosy , sama przyjemność :)

> - czy zarządca związany tylko umową o zarządzanie ma prawo przewodniczyć zebra
> niom sprawozdawczym?

Tak, jeśli został wybrany do takiej funkcji przez obecnych na zebraniu a tak było w twoim opisie.

> - czy ma prawo "zamknąć" zebranie w trakcie, bez wyraźnego powodu (oczywistym p
> owodem było przypuszczenie że jej propozycje nie będą przyjęte)

Z pewnością zapis powodu zerwania zebranie znajdzie się w protokole.
Musiało być bardzo nieprzyjemnie na zebraniu skoro zarządca i zarząd "ma ochotę" jeszcze raz przez to przechodzić.

> - czy takie zebranie jest ważne w świetle UWl

Nie wiem, nie byłam na tym zebraniu.


> Czy jest sposób prawny żeby pozbyć się takiej dyktatorki (w odwołanie przez wła
> ścicieli nie wierzę- ludzie są zastraszeni, zagubieni....?)

No tak, jeśli ktoś inaczej ocenia niż ty to jest zagubiony lub zastraszony.
Odwołać zawsze można. Rozwiązać umowę o administrowanie, wybrać nowego administratora. Zwołaj zebranie, zgłoś swoją kandydaturę do zarządu i projekt uchwały o wypowiedzeniu umowy i zawarciu umowy z nowym administratorem.

> Jeżeli odpowiedzi na moje pytania mają uzasadnienie w aktach prawnych - proszę
> o podanie.

Poszukaj sobie w necie, kup trochę książek . Tak wzbogacisz swoją wiedzę :)

[lifny11]

iziula1 napisała:

> lifny11 napisał:
>
> > - czy zarządca ma prawo zwoływać zebranie roczne właścicieli czy może to
> czynić
> > tylko zarząd
>
> Sprawdź na zawiadomieniu kto zwołuje zebranie. Z pewnością jest tam zapis "zarz
> ądca w imieniu lub z upoważnienia zarządu .... lub "Zarząd wspólnoty zwołuje ze
> branie w dniu..."
>
W zawiadomieniu pisze dokładnie: "Działając na podstawie ustawy z dnia 24czerwca (..........) zwołuję (ten wyraz jest nawet pisany pogrubionym drukiem) zebranie wspólnoty.... podane miejsce godzina.
>
> > - czy ma prawo "zamknąć" zebranie w trakcie, bez wyraźnego powodu (oczywistym powodem było przypuszczenie że jej propozycje nie będą przyjęte)

Tak jak piszę- w proponowanych uchwałach jest podwyżka opłaty na utrzymanie części wspólnych o 0,30 zł/m2 oraz podwyżka zaliczki na FR też o kolejne 0,30 zł/m2. Ponadto konieczność wystąpienia do banku o kolejny kredyt w wys 280 tys zł przy bilansie otwarcia FR niedobór 921 239zł oraz BO rozliczenia części wspólnych niedobór 13 475,32 zł. No i " upoważnić zarządcę do składania oświadczeń woli w celu realizacji niniejszej uchwały." Pani widząc wzburzenie właścicieli które nota bene wynikło z spartolonego remontu (termomodernizacji której nikt nawet nie próbował rozliczyć przed właścicielami) uznała że ww propozycje uchwał nie przejdą i .. zamknęła zebranie! Dla mnie to jest szczyt arogancji i lekceważenia zlecających zarząd.
>

[highrise]

Cztery lata temu z naszej inicjatywy została wykonana termomodernizacja budynku wielol-okalowego: 78 lokali, pow. użytkowa lokali 3570 m2, przy stawce FR 3,30zł/m2. Wspólnota ma do spłacenia kredyt w wysokości 602 000,00 zł. Zostały wykonane dodatkowe roboty: budowa 2 kotłowni gazowych, budowa nowej instalacji centralnej ciepłej wody w całym budynku. Porównaj sobie koszty tego budynku z kosztami budynku w którym mieszkasz.

[xxxll]

lifny11 napisał:

Proszę o pomoc:
- czy zarządca ma prawo zwoływać zebranie roczne właścicieli czy może to czynić tylko zarząd

To zależy jak macie zapisane w umowie o zarządzanie częścią wspólną ...ale z ustawy o własności lokali wynika

Art. 31.
Zebrania właścicieli:
a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę,
któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w
art. 18 ust. 1,

b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10
udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust.1.

- czy ma prawo zapraszać na to zebranie swoich pracowników którzy mają liczyć glosy wg udziałów ew odpowiadać na pytania

O tym kto z osób postronnych jest na zebraniu decydują właściciele lokali tworząc wspólnotę . Do liczenia głosów należy wybrać na zebraniu komisję skrutacyjną z pośród obecnych na zebraniu osób. To wynika z ceremoniału zebrań ( jedna z pierwszych uchwał właścicieli lokali)


- czy zarządca związany tylko umową o zarządzanie ma prawo przewodniczyć zebraniom sprawozdawczym?

Zebranie powinie rozpocząć wytypowany członek Zarzadu WM . który dokona wyboru protokolanta /ów i przewodniczącego zebrania właścicieli lokali, który będzie je prowadził i podpisze protokół z niego jak i każda uchwałę która jest głosowana na zebraniu.

Następnie obecni na sali właściciele, powinni wybrać :
- Komisje skrutacyjną
- komisje uchwał i wniosków

- czy ma prawo "zamknąć" zebranie w trakcie, bez wyraźnego powodu (oczywistym powodem było przypuszczenie że jej propozycje nie będą przyjęte)

O tym kiedy kończy się zebranie decyduje przewodniczący zebrania.

- czy takie zebranie jest ważne w świetle UWl

Każde zebranie na które przyjdzie choć jeden właściciel lokalu jest ważne.


Czy jest sposób prawny żeby pozbyć się takiej dyktatorki (w odwołanie przez właścicieli nie wierzę- ludzie są zastraszeni, zagubieni....?) można ... złożyć wniosek do Sądu o zarządcę przymusowego i dobrze go uzasadnić

[balanger4]

> Dla mnie to jest szczyt arogancji<
To jest zbyt łagodne określenie tego co się dzieje w twojej wspólnocie, jak wynika z opisu.
Odpowiadam po kolei.
1 - w twojej wspólnocie tylko zarząd może zwoływać zebranie roczne właścicieli lokali (art. 30 ust. 1 ppkt 3) UoWL (zatrudniona firma zarządzająca tylko administruje, pomaga tylko zarządowi nie ma żadnych uprawnień decyzyjnych) i nie jest zarządcą któremu powierzono zarząd. Takie zebranie może również zwołać każdy właściciel lokalu (art. 30 ust. 1a). Pozostałe zebrania właścicieli mogą zwoływać właściciele mający określony udział (art. 31 ppkt b)
2 - w zebraniu mają prawo brać udział tylko i wyłącznie właściciele lokali (lub ich pełnomocnicy), pozostałe osoby (w tym administrator, zarządca, księgowe, konserwatorzy itd) nie mają prawa brać udziału w zebraniu właścicieli. Jeżeli chcą coś przekazać lub wysłuchać właściciele biorący udział muszą wyrazić zgodę (zwykłym głosowaniem) lub taka osoba musi być zaproszona przez zarząd.
3 - administrator(zarządca) nie ma prawa prowadzić zebrania właścicieli bo to jest zebranie właśnie właścicieli a nie otwarte partyjne - trochę głupio by to było gdyby właściciele sami nie potrafili pokierować swoim zebraniem na którym omawiają swoje sprawy.
4 - z tej racji że nie powinien prowadzić to nie powinien też nic zamykać. To jest zebranie właścicieli i właściciele mają głos decydujący.
5 - niestety, UoWL nie określa ważności zebrań a nawet nie precyzuje jak powinno wyglądać zebranie.
Jeżeli na zebranie właścicieli lokali przychodzi:
"...profesjonalny zarządca (robi co chce) z 4 osobową ekipą ze swojego biura...." - to takiego amatora razem z jego biurem należy natychmiast przegonić na cztery strony świata bo nic dobrego z tego już nie wyniknie.
Należy zapoznać się dokładnie z zapisami UoWL - zwołać ponowne zebranie ale już tylko właścicieli, jeżeli zarząd niegramotny i nieudolny to należy wybrać osoby którym będzie się chciało coś zrobić dla dobra wszystkich i....natychmiast wypowiedzieć umowę o adminstrowanie tej firmie zarządzającej. Poszukać i zatrudnić jednego solidnego zarządcę/administratora.

[lifny11]

Dzięki za odpowiedź. Na tym forum przypuszczam są tez zarządzający wspólnotami, i traktują oni przeważnie każdego oponenta za oszołoma któremu nic nie pasuje. Moja pani tez tak traktuje innych, mnie konkretnie na zapytanie dlaczego zamknęła zebranie- sycząc odpowiedziała; ja pana załatwię! Szkoda że bez świadków.
Od początku istnienia wspólnota miała regulamin zebrań, ale pierwszą czynnością Pani po przejęciu wspólnoty była propozycja likwidacji regulaminu zebrań oraz dokonanie pewnych zmian w statucie które dla niej były "niejasne". Wspólnota oczarowana jej uśmiechem i ufając profesjonalizmowi przegłosowała wszystko co pani chciała.

[iziula1]

lifny11 napisał:

> Dzięki za odpowiedź. Na tym forum przypuszczam są tez zarządzający wspólnotami,
> i traktują oni przeważnie każdego oponenta za oszołoma któremu nic nie pasuje.

Generalizujesz.

> Moja pani tez tak traktuje innych, mnie konkretnie na zapytanie dlaczego zamkn
> ęła zebranie- sycząc odpowiedziała; ja pana załatwię! Szkoda że bez świadków.

No to masz wesoło!
Czasem myślę,że takie sytuacje są tylko wytworem wyobraźni ale co raz częściej obserwuje że ludzie jednak potrafią!

> Od początku istnienia wspólnota miała regulamin zebrań, ale pierwszą czynności
> ą Pani po przejęciu wspólnoty była propozycja likwidacji regulaminu zebrań oraz
> dokonanie pewnych zmian w statucie które dla niej były "niejasne". Wspólnota o
> czarowana jej uśmiechem i ufając profesjonalizmowi przegłosowała wszystko co p
> ani chciała.

Akurat, ja jestem na stanowisku, że tego typu regulaminy ( krótkie i zwięzłe ) są świetnym pomysłem. Porządkują pewne proste sprawy i rodzą dyscyplinę we wspólnocie oraz dają poczucie że na coś ma się wpływ, że jest tak jak wspólnota chce.

[czajnik5]

iziula1 napisała:

>

[iziula1]

czajnik5 napisał:

> iziula1 napisała:
>
> >

[czajnik5]

iziula1 napisała:

> "Prawdziwa,porządna ofiara losu w ogóle nie musi się starać.
> Wszystko przychodzi jej samo." J.Ch.

Eee... hm...

Jezus Chrystus?

[lifny11]

haneczka_wm napisała:



> Jest, o ile chce się go znaleźć. :)
> Do tego jednak potrzebna jest Wasza (właścicieli) wola i chęć, a przede wszystk
> im zainteresowanie tym, co dotyczy wspólnoty oraz jakości pracy zarządu i admin
> istratora.
> Co to znaczy, że ludzie są zastraszeni, zagubieni...?
> A może to ich bierność? Brak chęci dbania o swoje, tumiwisizm i przyzwolenie n
> a bylejakość...?

Jest takie dziwne zjawisko że na początku powstania wspólnoty powołano zarząd właścicielski. 3 osoby zrobiły extra robotę w przeciągu 1,5 roku wymieniono 6 szt drzwi klatek schodowych, pomalowano te klatki, zbudowano parking, biuro w piwnicy, gablotki, częściowo wyremontowano dach (budynek 3 segmentowy- 2 dachy na gotowo). Mało tego - wyzwolono tzw. inicjatywę społeczną polegającą na tym że prace fizyczne na parkingu właściciele wykonywali sami, klatki schodowe malowali sami. Zakupiono jedynie farby i materiały. Wszyscy zadowoleni. Budynek zakładowy, wcześniej strasznie zaniedbany - ludzie się znali od dawna. Szykowała się extra sprawa. Przychodzili z innych wspólnot z pytaniami jak to robicie. Popełniono jeden błąd- ten 3 osobowy zarząd pobierał wynagrodzenie stanowiące na wówczas 1/2 stawki zarządcy prof. Te 1/2 stawki dzielili między siebie na 3, tak że pracowali za naprawdę niewielkie pieniądze. Ale tych pieniędzy nie mogli przeżyć ich sąsiedzi, koledzy, znajomi... Zwykła zawiść. Zaczęto robić koło pióra tym z zarządu- ci zrobili to co powinni- złożyli rezygnację. No i zaraz pojawiła się pani która do dzisiaj robi niezłą kasę na naiwności ludzkiej. W swojej firmie zarządzającej ma wszystkich specjalistów od przeglądów, konserwacji... Ma wyłączność.

[czajnik5]

lifny11 napisał:

> tych pieniędzy nie mogli przeżyć ich sąsiedzi, koledzy, znajomi...

Czyli jednak zdarza się czasem mądry zarząd właścicielski.

A co mają do powiedzenia w obecnej sytuacji ich sąsiedzi, koledzy, znajomi...?

[haneczka_wm]

lifny11 napisał:
>Budynek zakładowy, wcześniej strasznie zaniedbany - ludzie się znali od dawna.
> Szykowała się extra sprawa. Przychodzili z innych wspólnot z pytaniami jak to robicie.

Czyli potwierdziło się stare przysłowie, iż zgoda buduje, niezgoda rujnuje. :)

lifny11 napisał:
> Popełniono jeden błąd- ten 3 osobowy zarząd pobierał wynagrodzenie stanowiące > na wówczas 1/2 stawki zarządcy prof. Te 1/2 stawki dzielili między siebie na 3, tak że
> pracowali za naprawdę niewielkie pieniądze.

A w którym miejscu został według Ciebie popełniony ów błąd?

lifny11 napisał:
> Zaczęto robić koło pióra tym z zarządu- ci zrobili to co powinni- złożyli rezygnację.

Pióro należało oczyścić i ruszyć w dalszą drogę. Podobnie jak karawana, co jedzie dalej...

lifny11 napisał:
> No i zaraz pojawiła się pani która do dzisiaj robi niezłą kasę na naiwności
> ludzkiej. W swojej firmie zarządzającej ma wszystkich specjalistów od przeglądów,
> konserwacji... Ma wyłączność.

Nio... Tam, gdzie dwóch się bije - trzeci korzysta.
Skłócona i bierna wspólnota to idealny kandydat do manipulowania i wykorzystywania. Prawdę mówiąc, nieuczciwym zarządom/zarządcom/administratorom wcale nie zależy na zgodnych wspólnotach, które potrafią wzajemne sąsiedzkie animozje oddzielić od spraw zasadniczych.
Warto przede wszystkim zapamiętać, że wyłączność to macie Wy - na wszystko, w tym na myślenie we własnym interesie również.