serafin666
28.01.15, 08:03
Nowelizacja ustawy o własności lokali ma uregulować sytuację prawną osób posiadających miejsca parkingowe w garażach należących do wspólnoty mieszkaniowej. Ale ich wpływ na jej uchwały nadal może być ograniczone.
O zmianę w ustawie o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903) wielokrotnie apelowała rzecznik praw obywatelskich. Jak wskazywała, właściciele wielostanowiskowych lokali garażowych byli wielokrotnie pozbawieni możliwości głosowania nad uchwałami podejmowanymi przez wspólnoty mieszkaniowe. Chodzi o to, że w sytuacjach, w których jest wielu współwłaścicieli jednego lokalu (dotyczy to przede wszystkim garaży), nie wiadomo, czy muszą oni głosować łącznie i iloma głosami dysponują. Często więc nie korzystają z tego prawa w ogóle.
Problemy wynikają z tego, iż przepisy nie precyzowały w wystarczającym stopniu tej kwestii, a orzecznictwo sądów było bardzo różnorodne. Dopiero Sąd Najwyższy w uchwale z 12 grudnia 2012 r. (sygn. akt III CZP 82/12) stwierdził, że prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej jest niepodzielne (czyli wszyscy współwłaściciele muszą uzgodnić wspólne stanowisko i zagłosować przez pełnomocnika). Nie rozwiązało to jednak problemów praktycznych.
Zarządcy większości wspólnot mieszkaniowych nie analizują orzecznictwa. Dlatego RPO uważa, że wszelkie wątpliwości powinna rozwiać nowelizacja ustawy.
– Zgadzam się, że we wspólnotach mieszkaniowych nie analizuje się orzecznictwa, ale prawda jest taka, że zmiany przepisów w ustawach też nie spędzają snu z powiek zarządcom – mówi Anna Chrzanowska zarządzającą jedną z warszawskich wspólnot.
Ponadto przyjęcie, że głos jest niepodzielny, w praktyce może prowadzić do paraliżu w podejmowaniu decyzji przez współwłaścicieli. Trudno wyobrazić sobie, że np. 100 osób dysponujących miejscami parkingowymi w garażu przyjmie jednomyślnie określone stanowisko.
– Zgodnie z art. 199 kodeksu cywilnego w razie problemów z podjęciem decyzji współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Ten orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli – tłumaczy Łukasz Ozga, radca prawny w kancelarii Płonka Ozga Adwokaci i Radcowie Prawni.
– Ale popatrzmy na to praktycznie. Gdy sąd będzie rozpatrywał wniosek, już dawno będzie po głosowaniu całej wspólnoty – dodaje mec. Ozga. Inna możliwość to próba zablokowania podjęcia uchwały do czasu rozstrzygnięcia sądowego, ale oznaczałoby to de facto zawieszenie działań całej wspólnoty na wiele miesięcy.
Część problemów powinien rozwiązać proponowany przez sejmową komisję infrastruktury projekt nowelizacji. Co do zasady współwłaściciele lokali w częściach ułamkowych uzyskają prawo do niezależnego od pozostałych współwłaścicieli zajmowania stanowiska w sprawach uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową. Ich udział we współwłasności będzie doliczany do siły ich głosu wynikającego z własności innego lokalu, np. mieszkalnego.
– Zaproponowane zmiany należy ocenić zdecydowanie pozytywnie – stwierdza adwokat Radosław Płonka.
Jak jednak przyznaje stwarzająca problemy dla współwłaścicieli reguła „jeden właściciel – jeden głos ” będzie mogła nadal być stosowana, o ile dana wspólnota tak zdecyduje.
Gazeta Prawna 28.01.2015
