JAK BRONIĆ SIĘ PRZED NIEUCZCIWOŚCIĄ DEWELOPERA?

[estrellita78]

Witam serdecznie,

Jestem mieszkanką nowo wybudowanego osiedla na którym, z powodu opóźnienia
dewelopera (dość pokrętnie tłumaczonych siłami wyższymi,) mieszkańcy nie
podpisali jeszcze aktów notarialnych (wiec nie możemy jeszcze stworzyc
wspólnoty). Oficjalnie osiedle jest jeszcze placem budowy - nie ma jeszcze
pozwolenia od gminy na użytkowanie. W tym tygodniu deweloper dostarczył
mieszkańcom rozliczenie za opłaty eksploatacyjne oraz 'zarządzanie
nieruchomością' za ostatnie 4 miesiace (od momentu odbioru technicznego).
Kwoty są wg nas bardzo zawyżone (np, 1 kwh prądu kosztuje 1 zł - 3 razy wiecej
niż wg STOENu) i co ważniejsze bez jakichkolwiek informacji jak zostały wyliczone.

Mam 3 pytania:
1. co to jest tzw 'stawka budowlana' za media (prąd, woida itp.), czy jest
jakaś definicja, ew. górna granica takich stawek - u nas jest to wielokrotność
stawki rynkowej.
2. czy powinniśmy płacić za 'zarządzanie' nieruchomościa która jest jeszcze
placem budowy?
3. czy mamy jakiekolwiek prawa względem dewelopera aby wymusić na nim uczciwe
i precyzyjne wyliczenie rzeczywistych kosztów związanych z opłatami za nasze
mieszkania. Czy jest jakaś forma np tymczasowej wspólnoty mieszkańców, która
mogłaby występowac jako strona w rozmowach z deweloperem?
Z góry bardzo dziekuję za wszystkie informacje.

Pozdrawiam
Joanna

[kondominium]

Developer nie ma prawa pobierać żadnych opłat, chyba, że chcecie mu płacić
dobrowolnie, z własnej nieprzymuszonej woli.
Ale wtedy nie szukajcie pomocy, twierdząc że za drogo.

1. Aktualnie 100% włascicielem nieruchomości jest developer więc jak może
pobierać wynagrodzenie od was za zarządzanie swoją nieruchomością?

2. Osiedle nie jest przekazane do użytkowania, więc developer ma podpisane umowy
na dostawy wody i en. elektr. na potrzeby budowy - faktycznie po wyższych cenach
- ale faktury te wlicza w koszty budowy a od was chce wyłudzic pieniądze po raz
drugi!

3. Nie ma pozwolenia na uzytkowanie więc za zezwolenie na przebywanie lub
zamieszkiwanie na takim osiedlu grożą developerowi wysokie kary określone w
Prawie Budowlanym.

Poradźcie mu, żeby wziął się lepiej do roboty i szybko wykończył i przekazał
budynki a nie wyłudzał pieniądze od naiwnych przyszłych właścicieli.

[serafin666]

świetny wykład ; byłoby spolegliwie dodać do pkt 1 , 2 i 3 stosowne §

[kaja99]

kondominium napisał:

> 3. Nie ma pozwolenia na uzytkowanie więc za zezwolenie na przebywanie lub
> zamieszkiwanie na takim osiedlu grożą developerowi wysokie kary określone w
> Prawie Budowlanym.

Życie toczy się niejednokrotnie swoim torem, w oderwaniu od przepisów. W
nieodebranych budynkach mieszkają ludzie (czasami nawet i zameldowani), a chcąc
mieć np ciepło w lokalach płacą deleveloperowi "za zarządzanie".
No, ale bronić się przed nieuczciwością trzeba, jak najbardziej ...

>
> Poradźcie mu, żeby wziął się lepiej do roboty i szybko wykończył i przekazał
> budynki a nie wyłudzał pieniądze od naiwnych przyszłych właścicieli.

[estrellita78]

No właśnie, tylko w jaki sposób - u nas sytuacja wyglada tak, ze mamy podpisane
odbiory techniczne ale oficjalnie jest to plac budowy i nie jestesmy
wlaścicielami mieszkań.

[jefimik]

Nie podpisaliście aktów notarialnych, bo do ich podpisania jest potrzebny
protokół przekazania budynku do użytkowania.
Spróbujcie ustalić dlaczego PINB przez 4 miesiące nie chce dać zgody na
użytkowanie, jakie to zmiany w projekcie i usterki nie pozwalają na to.

Jak napisał kondominium - developer nie ma żadnych podstaw prawnych do
naliczania wam jakichkolwiek opłat.
Zapewne sytuacja jest taka, że developer umożliwił wam wcześniejsze wejście do
lokali, abyście własnym kosztem je powoli wykańczali i wymaga teraz abyście wy w
ramach rewanżu płacili mu haracz.

Musicie bardzo uważać na posunięcia developera. Radzę skorzystać z doświadczeń
mieszkańców ul. Wileńskiej 45 w Warszawie.
www.wilenska45.pub.pl/list.php
Pozdrawiam.

[kaja99]

jefimik napisał:

> Nie podpisaliście aktów notarialnych, bo do ich podpisania jest potrzebny
> protokół przekazania budynku do użytkowania.

A jaka jest podstawa prawna takiego twierdzenia? Oczywiste, jeśli wynika to z umowy.

[jefimik]

kaja99 napisała:
A jaka jest podstawa prawna takiego twierdzenia? Oczywiste, jeśli wynika to z u
> mowy.

Podstawą prawną wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu są:
art. 217 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania
administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071) w związku
z art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24. 06. 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. z
2000 r., Nr 80, poz. 903).

Zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego, użytkowego lub garażu
zostaje wydane na wniosek każdego kto ma w tym interes prawny, zaś protokół
przekazania budynku do użytkowania jest jednym z załączników wymaganych przy
składaniu takiego wniosku.

UWL Art. 2. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym
przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona
trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały
pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich
potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do
samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż
mieszkalne.

3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie
zaświadczenia.


W przypadku wniosków dotyczących lokali nowych lub przebudowywanych, oddanych do
użytku na podstawie przepisów obowiązującego Prawa budowlanego (ustawa z dnia 7
lipca 1994 r. z późniejszymi zmianami), wystarczy, że rysunki załączone do
wniosku będą posiadały aktualne (data) oświadczenie właściciela, że nie zostały
wprowadzone żadne zmiany w stosunku do stanu na nich przedstawionego. Dołączony
dokument o dopuszczeniu budynku do użytkowania gwarantuje, że budowa została
zakończona.

Tak więc dopiero zaświadczenie od starosty o samodzielności lokalu pozwala na
wyodrębnienie go i sporządzenie aktu notarialnego sprzedaży.

[kaja99]

do jefimika - to nie jest precyzyjna odpowiedź na moje pytanie. Wskazane
przepisy nie wyjaśniają moich watpliwości.

> Tak więc dopiero zaświadczenie od starosty o samodzielności lokalu pozwala na
> wyodrębnienie go i sporządzenie aktu notarialnego sprzedaży.

Bardzo proszę o wskazanie przepisu, który jednoznacznie mówi, że starosta ma
prawo wydać takie oświadczenie dopiero po wydaniu pozwolenia na użytkowanie budynku.

>Zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego, użytkowego lub garażu
> zostaje wydane na wniosek każdego kto ma w tym interes prawny, zaś protokół
> przekazania budynku do użytkowania jest jednym z załączników wymaganych przy
> składaniu takiego wniosku.

Czy powyższe stwierdzenie to cytat czy własne wnioski?

[dobud]

przepisy szzcegółowe: zobacz moj poprzedni post. To tak przecyzyjnie w
przeisach nie pisze, ale:
skoro zaswiadczenie dotyczy izby lub zespołu izb stanowiacych lokal mieszkalny -
jego samodzielności, to do samodzielności jest potrzebne spełnienie warunków
technicznych dla mieszkań, a skoro nie ma dopuszzcenia do użytkowania tzn. że
nie wiadomo prawnie czy mieszkanie to spełnia warunki techniczne dla
mieszkania. A zresztą: trzeba czytać i rozumieć w powiązaniu przepisy z róznych
ustaw, a nie kazdą oddzielnie.

Czy starosta ma prawo wydać zaświadczenie...

[kaja99]

o samodzielności lokali przed dopuszczeniem budynku do użytkowania ?

Praktyka pokazuje, że tak. Będę wdzięczna za przytoczenie konkretnych przepisów,
które temu przeczą.

dobud napisał:
>To tak przecyzyjnie w
> przeisach nie pisze, ale:
> skoro zaswiadczenie dotyczy izby lub zespołu izb stanowiacych lokal mieszkalny
> -
> jego samodzielności, to do samodzielności jest potrzebne spełnienie warunków
> technicznych dla mieszkań,

Dziękuję za podjęcie tematu, ale mnie akurat interesuje to, co w przepisach jest
napisane PRECYZYJNIE.
A tak na marginesie, zaświadczenie nie musi dotyczyć lokalu mieszkalnego.

do jefimika - raz jeszcze

[kaja99]

jefimik napisał:
> Tak więc dopiero zaświadczenie od starosty o samodzielności lokalu pozwala na
> wyodrębnienie go i sporządzenie aktu notarialnego sprzedaży.

Co stoi na przeszkodzie, aby podpisać akt notarialny przed wyodrębnieniem lokali?
Nie chodzi mi tutaj o strony ujemne i konsekwencje takiej czynności, ale
faktyczne przeszkody (ja nie widzę, jeśli obie strony tylko tego chcą)

[dobud]

Bo nie mozna sprzedać lokalu jako odrębnej nieruchomosci bez wyodrębnienia, a
do tego potrzebne jest rzeczone zaswiadczenie, chyba że kupisz ułamkowe prawo
do budynku (nieruchomosci), to nie trzeba, ale współwłasność ułamkowa to nie to
samo co własność samodzielnego lokalu - nieruchomości lokalowej.

[kaja99]

dobud napisał:

>chyba że kupisz ułamkowe prawo
> do budynku (nieruchomosci), to nie trzeba, ale współwłasność ułamkowa to nie to
>
> samo co własność samodzielnego lokalu - nieruchomości lokalowej.

Z dwojga złego wolę akt z ułamkową częścią, bez wyodrębnionego lokalu
mieszkalnego niż NIC (jak na wskazanej wileńskiej)

[mrozik.jarek]

kaja99 napisała:

>
> Co stoi na przeszkodzie, aby podpisać akt notarialny przed wyodrębnieniem
lokal
> i?


Przed wyodrębnieniem lokalu ważna jest jeszcze umowa zobowiązujaca właściciela
nieruchomości ( np. developera) do "wybudowania" lokalu i przeniesienia prawa
własności do nieruchomości lokalowej pod warunkiem, że umowa ta została zawarta
w formie aktu notarialnego, o czym nie poinformował nas nadawca listu.


Pani prosi o podanie odpowiedniego art. Moze to być np. art. 155 Kc.

Pzdr

Mrozik

wyodrębnienie lokali

[kaja99]

mrozik.jarek napisał:

> Przed wyodrębnieniem lokalu ważna jest jeszcze umowa zobowiązujaca właściciela
> nieruchomości ( np. developera) do "wybudowania" lokalu i przeniesienia prawa
> własności do nieruchomości lokalowej pod warunkiem, że umowa ta została zawarta

Wiadomym jest, że w praktyce najczęściej czeka się na podpisanie aktu do mamentu
wyodrębnienia lokali i formalnego zakończenia budowy, tego nie neguję (chyba że
umowa zakłada, co innego). Chciałam jedynie podpowiedzieć, że w pewnych
sytuacjach lepiej jest "wziąć, co można" (choć to ostateczność), aby nie zostać
całkowicie na lodzie.

> Pani prosi o podanie odpowiedniego art. Moze to być np. art. 155 Kc.

Niestety, nie:)
W ogóle nie odnosi się do nurtujacego mnie problemu (zaświadczenia o
samodzielności lokali)

[wysoczanka]

A co w sytuacji jeśli developer w umowie cywilno-prawnej kupna-sprzedaży zawarł
punkt, że do czasu ustanowienia wspólnoty będzie administrował osiedlem.Czy ma
wtedy prawo w niemal analogicznej jak opisywana sytuacji do opłat?

[jefimik]

A co w sytuacji jeśli developer w umowie cywilno-prawnej kupna-sprzedaży zawarł
> punkt, że do czasu ustanowienia wspólnoty będzie administrował osiedlem.Czy ma
> wtedy prawo w niemal analogicznej jak opisywana sytuacji do opłat?

Co znaczy okreslenie "umowa cywilno-prawna"?

[dobud]

Wspólnota powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, a jak sam pisales
umow jeszcze nie ma, wiec nie ma czym zarządzać, bo nie ma wspolnoty, tylko
plac budowy. Odbior moze sobie byc podpisany, ale brak pewnie - jak ktos
zauwazyl - zgody PINB na uzytkowanie.
Na marginesie: tu jest wymiana poglądów i wiedzy ogolnej: nie wymagajcie ciagle
paragrafów i szczegółowych przepisow. Za 15 minut porady u prawnika dla
wspolnoty zapłaciliśmy ostatnio 150 zl, bo koledzy z zrzadu nie wierzyli w to
co mowilem, a i tak nic innego sie nie dowiedzeili:):)

[kaja99]

dobud napisał:

> Wspólnota powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, a jak sam pisales
> umow jeszcze nie ma, wiec nie ma czym zarządzać, bo nie ma wspolnoty, tylko


A gdzie jest napisane, że zarządzać można tylko wspólnotą?
Nawet egazminy organizują na zarządców NIERUCHOMOŚCI:)

> Na marginesie: tu jest wymiana poglądów i wiedzy ogolnej: nie wymagajcie
ciagle paragrafów i szczegółowych przepisow.

Dla dobra korzystających z porad wypadałoby jednak odzielać własne poglądy i
wolne wnioski od przytaczanych PRZEPISÓW.

[dobud]

Jak chcesz szczegółowo przepisów z interpretacja u uzasadnieniem, to Ci wyśle
pocztą wraz z ........fakturą VAT :):) (żartuję)
www.dobud.wizytowka.pl

[kaja99]

dobud napisał:

> Jak chcesz szczegółowo przepisów z interpretacja u uzasadnieniem, to Ci wyśle
> pocztą wraz z ........fakturą VAT :):) (żartuję)
> www.dobud.wizytowka.pl


Problem w tym, że nawet z fakturą wciskają ciemnotę co poniektórzy.

A w tym wypadku wystarczy mi akurat art., bez uzasadnienia:)

[dobud]

Kochana! Jeśli by przepisy były tak jednoznaczne, to po co byłyby odwołania,
Sądy róznego typu, adwokaci, radcy prawni itp. Nawet Sąd Nawyższy ma problemy z
prawem i niejednokrotnie przy składzie wieloosobowym któryś z sędziów wyraża
votum separatum,a Ty chcesz wiedzieć wszystko na 120% ??? :):):)

albo ...albo

[kaja99]

>3. czy mamy jakiekolwiek prawa względem dewelopera aby wymusić na nim uczciwe
i precyzyjne wyliczenie rzeczywistych kosztów związanych z opłatami za nasze
mieszkania. Czy jest jakaś forma np tymczasowej wspólnoty mieszkańców, która
mogłaby występowac jako strona w rozmowach z deweloperem?
Z góry bardzo dziekuję za wszystkie informacje.

>ak napisał kondominium - developer nie ma żadnych podstaw prawnych do
naliczania wam jakichkolwiek opłat.
Zapewne sytuacja jest taka, że developer umożliwił wam wcześniejsze wejście do
lokali, abyście własnym kosztem je powoli wykańczali i wymaga teraz abyście wy w
ramach rewanżu płacili mu haracz.

Od razu zastrzegam - nie bronię developerów, ale popatrzcie na zaistniałe
okoliczności realnie. Albo przyjmuje się warunki developera (urządza, korzysta z
nieukończonego mieszkania i za to płaci) negocjując, naciskając na dopięcie
formalności, albo tych warunków się nie przyjmuje i korzysta z oficjalnych
procedur w celu wyegzekwowania praw, czynności, zobowiązań (kar?), które
przewiduje wcześniej zawarta umowa.

[jefimik]

kaja99 napisała:
Czy starosta ma prawo wydać zaświadczenie... o samodzielności lokali przed
dopuszczeniem budynku do użytkowania ?

Zaświadczenie o samodzielności starosta wydaje nie tylko dla lokali nowych ale i
takich w 100-letnich kamienicach, dla których trudno żądać protokołu przekazania
do użytkowania. Jest to niemożliwe do spełnienia.

Procedura jest następująca:
- aby wyodrębnić lokal należy stwierdzić jego samodzielność (UWL)
- aby stwierdzić samodzielność właściciel musi wystąpić z wnioskiem (kpa)
- wniosek jest rozpatrywany na podstawie załączonych dokumentów

I tak:
Najważniejszą częścią wniosku pozwalającą szybko ocenić według kryteriów
budowlanych samodzielność lokalu, jest rzut poziomy części budynku z oznaczonym
lokalem i opisanymi pomieszczeniami wchodzącymi w jego skład.

Powinna to być kopia fragmentu dokumentacji technicznej, którą zgodnie z
obowiązującymi przepisami należy przechowywać tak długo jak obiekt istnieje lub
inwentaryzacja budowlana. Kopia, jak również inwentaryzacja, powinna być
opatrzona datą i podpisem osoby, która ją sporządziła oraz posiadać oświadczenie
właściciela o zgodności ze stanem obecnym.

Na tej podstawie, zgodnie z ustawą o własności lokali, musimy jednoznacznie
określić, uwzględniając przepisy Prawa budowlanego, czy lokal spełnia przepisy
techniczne, świadczące o tym, że lokal mieszkalny nadaje się do stałego pobytu
ludzi i służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.
W przypadku lokalu o innym przeznaczeniu, potocznie mówiąc, „lokalu użytkowego”
to czy jest on samodzielny zależy od spełnienia przepisów technicznych
dotyczących lokali o określonym we wniosku przeznaczeniu (funkcji).

Jeżeli do wniosku, zamiast wymaganej dokumentacji, zostanie dołączony czytelnie
wykonany rzut poziomy opatrzony datą, podpisem i oświadczeniem osoby z
uprawnieniami budowlanymi stwierdzającym, że lokal spełnia wymogi art.2, ust.2
ustawy o samodzielności lokali zastąpi to analizę fragmentu dokumentacji
technicznej.

W przypadku wniosków dotyczących lokali nowych lub przebudowywanych, oddanych do
użytku na podstawie przepisów obowiązującego Prawa budowlanego (ustawa z dnia 7
lipca 1994 r z późniejszymi zmianami), wystarczy, że rysunki załączone do
wniosku będą posiadały oświadczenie właściciela, że nie zostały dokonane, żadne
zmiany w stosunku do stanu na nich przedstawionego.

Wymagany dokument o dopuszczeniu budynku do użytkowania gwarantuje, że została
zakończona budowa, czyli lokal znajduje się w budynku spełniającym warunki
techniczne jakim powinien odpowiadać.

Pozdrawiam.

[kaja99]

jefimik napisał:
> W przypadku wniosków dotyczących lokali nowych lub przebudowywanych, oddanych d
> o
> użytku na podstawie przepisów obowiązującego Prawa budowlanego (ustawa z dnia 7
> lipca 1994 r z późniejszymi zmianami), wystarczy, że rysunki załączone do
> wniosku będą posiadały oświadczenie właściciela, że nie zostały dokonane, żadne
> zmiany w stosunku do stanu na nich przedstawionego.
>
> Wymagany dokument o dopuszczeniu budynku do użytkowania gwarantuje, że została
> zakończona budowa, czyli lokal znajduje się w budynku spełniającym warunki
> techniczne jakim powinien odpowiadać.

Dziękuję za podjęcie tematu; wnioski są jasne - płynące z obowiązujących
uregulowań, jednak należy podkreślić, że zaświadczenia o samodzielności lokalu
wydawane są też przed dopuszczeniem budynku do użytkowania i póki co nie
znaleźliśmy przepisu, który mówiłby, że taka kolejność jest niedopuszczalna.
Czyli znowu urzędnik wiele może ...
No i pozostaje jeszcze sąd, który też nie musi się opierać na żadnych
urzędniczych dokumentach.