umowa z administratorem

[74-95-00-kk]

Administratorowi wygasa umowa z dniem 31.05.05r., dwaj członkowie Zarządu
zwołują zebranie (czterej pozostali nie wyrażają zgody na jej
przedłużenie).Proponowany porządek Zebrania to:omówienie odwołania bądź też
pozostawienia dotychczasowego adm. oraz podjęcie uchwały o upoważnieniu
Zarządu do zawarcia umowy o administr. Podczas tego zebrania nie podjęto
żadnej uchwały. Czterej członkowie złożyli rezygnację na piśmie (adm. nie
przekazał jej przew. zebrania ,tylko schował). Pozostali dawj członkowie ( to
osoby w wieku 80 i 75 lat) zawarli umowę z tym samym adm. na wyłączne
administrowanie i na czas nieograniczony z niekorzystnymi dla wspólnoty
klauzulami:umowę można mu wypowiedzieć na koniec kwartału i z 3 m-ym okresem
wypowiedzenia ,nie można mu wypowiedzieć umowy bez
uchwaływłaścicieli(116).Prosimy o pomoc w wyjaśnieniu, czy ta umowa ma moc
prawną skoro była zawarta bez podjęcia uchwały na zebraniu specjalnie zwołanym
w tej sprawie. Nie wiemy co mamy dalej robić. Owszem mamy nowy Zarząd , ale
nie wiemy jak postąpić z niechcianym administratorem, który przez 2 lata nie
przedłożył nawet rzetelnego bilansu.

[74-95-00-kk]

dlaczego nikt nie chce się wypowiedzieć na temat, który tu został poruszony,
Panie serafin może nam Pan na ten temat coś więcej napisać, a może niewłaściwie
został przekazany.

[serafin666]

pan serafin nie lubi leniwców ; obszerna dyskusja była w wątku 4521 ;
skoro "administrator" nie wywiazał sie z przyjętych umownie obowiązków - a
bardzo Was pili - umowę zerwijcie na koniec miesiąca ; niech on idzie do sądu ;
w wypadku powództwa z jego strony zażądajcie przypozwania (art. 84 i 85 k.p.c.)
tych 2 niefrasobliwych członków poprzedniego zarządu ; (poczytajcie art. od 734
kodeksu cywilnego) ;

2002.09.11 wyrok SN V CKN 1152/00
Możność bezwarunkowego rozwiązania umowy zlecenia przez obydwie strony dotyczy
tylko umów zawartych pod tytułem darmym, natomiast w przypadku, gdy przyjmujący
zlecenie zobowiąże się wykonać czynność za wynagrodzeniem, rozwiązanie umowy
przez wolę stron może nastąpić tylko z ważnych przyczyn. Jeżeli zdarzy się, że
umowa zostanie rozwiązana bez ważnego powodu, wówczas stosunek prawny wprawdzie
wygasa, a więc takie rozwiązanie jest skuteczne, ale strona, która od umowy
odstąpiła bez ważnego powodu, jest zobowiązana dać drugiej odszkodowanie za
straty, wynikłe z rozwiązania umowy (art. 746 § 1 in fine i § 2 in fine).

2001.02.09 wyrok SN III CKN 304/00
Zlecenie może wypowiedzieć każda ze stron, bowiem jest to stosunek oparty na
wzajemnym zaufaniu i dlatego strony nie mogą z góry zrzec się skutecznie
uprawnienia do wypowiedzenia umowy z ważnych powodów (art. 746 § 3 kc). Jeżeli
więc strony nie ograniczyły dopuszczalności rozwiązania zlecenia do ważnych po
temu powodów, to nie muszą nawet - składając drugiej stronie stosowne
oświadczenie woli - wskazywać powodów wypowiedzenia. Zarazem treść § 3 art. 746
kc wyraźnie wskazuje na to, że zawarta w nim norma prawna ma charakter
bezwzględnie obowiązujący, co skutecznie wyłącza swobodę kontraktową w zakresie
objętym przedmiotem jej regulacji.

[kondominium]

Serafin chyba nie przeczytał pytania a odpowiedział.

Umowa wygasła i nie było mowy, że administrator z czegoś się nie wywiązał.

Zarząd sześcioosobowy zmniejszył swój skład do dwuosobowego wskutek rezygnacji
pisemnej czterech członków.

Pozostali członkowie zarządu podpisali umowę z tym samym administratorem.
Jak wnioskuję - ten administrator nie jest twoim faworytem. Prawdopodobnie masz
innego kandydata.

Moim zdaniem wszystko odbyło się zgodnie z prawem.

Mimo, że zebranie było na temat podpisania umowy z administratorem, to żaden
przepis nie zobowiązuje wspólnoty do podejmowania uchwał.

Podpisanie umowy i wybór administratora należy do czynności zwykłego zarządu.
Czynności te wykonuje zarząd wspólnoty.

Ustalenie wysokości wynagrodzenia zarządu (administratora) należy do czynności
przekraczających zakres zwykłego zarządu i musi być określone uchwałą wspólnoty.

Zatem jeżeli nie było zmiany wysokości wynagrodzenia to zarząd miał prawo
podpisać tę umowę.

Jeżeli uważasz warunki umowy za niekorzystne, to przekonaj o tym większość
właścicieli lokali.

W ostateczności możecie tak jak radzi serafin, po prostu zerwać umowę narażając
wspólnotę na proces sądowy i ewentualne odszkodowania.

[74-95-00-kk]

nie mamy nowego kandydata na administratora, ten jest pierwszy z którym
wspólnota zawarła umowę. Ale nie jest on w/g nas rzetelnym administratorem. To
on manipuluje ludźmi starszymi(a tacy w większości zamieszkują nasz budynek),
wchodzi w układy z mieszkańcami. Administrator powinien pracować dla dobra
danego budynku.Brak rzetelnych rozliczeń jest już podstawą domniemania,że jest
nierzetelnym administratorem. Państwa odpowiedzi sugerują,że można z nim
rozwiązac umowę jedynie ze skutkiem trzymiesięcznym tj. z dniem 31.12.2005
r.Czyli umowa zawarta przez dwóch pozostałych członków Zarządu jest umawą nie do
podważenia, czyli ma moc prawną

[74-95-00-kk]

przepraszamy, ale jeszcze mamy pytanie, ponieważ w tej umowie jest również
klauzula, że wypowiedzenie umowy mozna dokonać pisemnie i w formie uchwały
wspólnoty, to orócz wypowiedzenia pisemnego wspólnota winna zwołać zebranie w
celu podjęcia takiej uchwały.

[mrozik.jarek]

74-95-00-kk napisała:

> Administratorowi wygasa umowa z dniem 31.05.05r., dwaj członkowie Zarządu
> zwołują zebranie (czterej pozostali nie wyrażają zgody na jej
> przedłużenie).Proponowany porządek Zebrania to:omówienie odwołania bądź też
> pozostawienia dotychczasowego adm. oraz podjęcie uchwały o upoważnieniu
> Zarządu do zawarcia umowy o administr. Podczas tego zebrania nie podjęto
> żadnej uchwały. Czterej członkowie złożyli rezygnację na piśmie (adm. nie
> przekazał jej przew. zebrania ,tylko schował). Pozostali dawj członkowie ( to
> osoby w wieku 80 i 75 lat) zawarli umowę z tym samym adm. na wyłączne
> administrowanie i na czas nieograniczony z niekorzystnymi dla wspólnoty
> klauzulami:umowę można mu wypowiedzieć na koniec kwartału i z 3 m-ym okresem
> wypowiedzenia ,nie można mu wypowiedzieć umowy bez
> uchwaływłaścicieli(116).Prosimy o pomoc w wyjaśnieniu, czy ta umowa ma moc
> prawną skoro była zawarta bez podjęcia uchwały na zebraniu specjalnie zwołanym
> w tej sprawie. Nie wiemy co mamy dalej robić. Owszem mamy nowy Zarząd , ale
> nie wiemy jak postąpić z niechcianym administratorem, który przez 2 lata nie
> przedłożył nawet rzetelnego bilansu.


Witam!

Z listu Twojego wynika, że zarząd Twojej wspólnoty jest 6-osobowy.
Stwierdziłaś w liście, że na zebraniu nie podjeto żadnej uchwały, a więc
nie została przyjeta w uchwale rezygnacja czterech członków zarządu.
A wiec formalnie w dalszym ciągu w Twojej wspólnocie funkcjonuje zarząd
6-osobowy. Dwaj członkowie zarządu w 6-osobowym jego składzie stanowia
mniejszość i nie powinni bez zgody większości członków zarzadu (3+1)
składać oświadczenia woli za wspólnote mieszkaniową. W związku z powyższym,
jeżeli została zawarta umowa przez dwóch członków zarządu wspólnoty
mieszkaniowej przy sprzeciwie pozostałych 4 członków, to taka umowa jest
nieważna,tym bardziej że administrator miał pełną wiedzę na ten temat.
W tej sytuacji będący w opozycji wobec staruszków pozostali członkowie
zarządu powinni powiadomic administratora, że zawarta z nim nowa umowa jest
nieważna. 4 osoby w 6-osobowym składzie zarządu mogą zrobic wszystko w ramach
czynności zwykłego zarządu. Ci dwaj jeżeli nie potrafia zadbać o interesy
wspólnoty moga byc tylko członkami zarządu na papierze. Proponuje namówic
członków zarządu aby wycofali swoje rezygnacje i ruszali do dzieła.


Powodzenia!

Mrozik

[74-95-00-kk]

Mrozik, dziękujemy za podpowiedź. Zrobilismy trochę inaczej. Zwołalismy ponownie
zebranie na wniosek co najmniej 1/10 właścicieli, Podczas tego zebrania
odwołany został Uchwałą cały 6 osobowy skład Zarządu. Powołano następną uchwałą
nowy Zarząd, ale został problem z administratorem i z tą jego umową zawartą
przez tych dwóch członków. Ich już nie ma ( choć jeszcze nie wiemy co z tego
wyniknie, ponieważ jeden z nich odwołał się do sądu)

[mrozik.jarek]

74-95-00-kk napisała:

> Mrozik, dziękujemy za podpowiedź. Zrobilismy trochę inaczej. Zwołalismy
ponowni
> e
> zebranie na wniosek co najmniej 1/10 właścicieli, Podczas tego zebrania
> odwołany został Uchwałą cały 6 osobowy skład Zarządu. Powołano następną
uchwałą
> nowy Zarząd, ale został problem z administratorem i z tą jego umową zawartą
> przez tych dwóch członków. Ich już nie ma ( choć jeszcze nie wiemy co z tego
> wyniknie, ponieważ jeden z nich odwołał się do sądu)

Sprawa jest prosta.
Jeżeli wspólnota Mieszkaniowa nie jest w posiadaniu dokumentu (np. protokółu z
posiedzenia byłego zarządu), z którego wynikałoby że 4 członków zarządu z jego
6-osobowego składu było przeciwnych zawarciu umowy o administrowanie
nieruchomościa wspólną, to należy zwrócić sie to tych czterech osób aby złozyły
w tej sprawie pisemne oświadczenia o swoim sprzeciwie w tej sprawie. Dobrze
byłoby też dla wspólnoty aby w tych oświadczenia było stwierdzenie, że
administrator wiedział, że czterech członków zarządu z 6-osobowego składu nie
chciało podpisać z nim umowy o administrowanie nieruchomością wspólną. Może to
być również jedno oświadczenie pod którym podpiszą sie te 4 osoby. Na
podstawie takiego oświadczenia lub innego dokumentu mozna powiadomic
administratora, że dwaj członkowie zarządu nie reprezentowali pełnego składu
zarządu, a tym samym i wspólnoty mieszkaniowej. Wobec tego umowa jest
nieważana. W tej sytuacji nie jest potrzebne żadne wypowiedzenie warunków
umowy. Jeżeli administrator przepracował się przez ten okres to należy mu się
wynagrodzenie na podstawie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia.

Pzdr

[74-95-00-kk]

Mrozik - serdecznie dziekujemy za odpowiedź. Otóż do obecnego Zarządu weszły
ponownie trzy osoby z przydium poprzedniego. Jesteśmy w posiadaniu oryginału
tego protokołu posiedzenia Zarządu. Byliśmy fer w stosunku do administratora,
poprosiliśmy administr. na posiedzenie Zarządu tego dnia. Nie ukrywaliśmy przed
nim niczego, a wręcz przeciwnie - został poinformowany o tym, że nie jesteśmy z
jego pracy zadowoleni.A więc doskonale wiedział, że 4 osoby (czyli trzon Zarządu
jest przeciwny przedłużeniu jego umowy).Protokołu z tego posiedzenia te dwie
osoby nie podpisały (odmówiły podpisu).Po tym posiedzeniu Zarząd wystosował do
adm. pismo , że nie przedłuży z nim na dalszy okres umowy na administrowanie
n/nieruchomością (przyjęcie pisma potwierdził własnoręcznym podpisem). To po tym
posiedzeniu administrator wykorzystał tych dwóch staruszków do zwołania zebrania
n/wspólnoty. Reszta potoczyła się jak napisaliśmy w pierwszym postcie Jeszcze
raz dziękujemy za polemikę i wsparcie.

[manio1956]

czyżbyście nie uzyskali poparcia na wspomnianym zebraniu zwołanym przez dwoje
staruszków? bo z jakiego innego powodu podaliście się do dymisji. Chcecie
pozbyć się administratora bez udziału wspólnoty? a może wspólnota popiera
administratora? nie sądzicie, że zamiast działać za plecami ludzi warto się ich
spytać ludzi co o tym sądzą?

[74-95-00-kk]

Panie Manio, doskonale wiemy kto się kryje pod tą wypowiedzią.Pracę swą należy
wykonywać rzetelnie,a nie manipulować mieszkańcami,którzy posiadają nikłą wiedzę
w tym temacie.Rzetelna i uczciwa współpraca ze wszystkimi przynosi więcej
pozytku, a tak pozostaje tylko niesmak i podział naszej spoleczności.

Do administratora

[mrozik.jarek]

74-95-00-kk napisała:

> Panie Manio, doskonale wiemy kto się kryje pod tą wypowiedzią.Pracę swą należy
> wykonywać rzetelnie,a nie manipulować mieszkańcami,którzy posiadają nikłą
wiedz
> ę
> w tym temacie.Rzetelna i uczciwa współpraca ze wszystkimi przynosi więcej
> pozytku, a tak pozostaje tylko niesmak i podział naszej spoleczności.

Panie Administratorze! To co Pan zrobił jest bardzo naganne.
Odchodząc powinien Pan wszystkich przeprosić,

[74-95-00-kk]

Mrozik - bardzo dziękujemy za całokształt korespondencji i wszystkie informację,
które poszeżyły naszą wiedzę. Uwagi i wskazówki wykorzystamy. Ostatnia wypowiedź
powinna być bardzo pouczajaca dla osób, które myślą tylko o sobie i które za
wszelką cenę dążą do zniszczenia wszystkiego wokół aby pokazć swoja wyższość.

Jeszcze raz dziękujemy i załączamy pozdrowienia

[mrozik.jarek]

74-95-00-kk napisała:

> Mrozik - bardzo dziękujemy za całokształt korespondencji i wszystkie
informację
> ,
> które poszeżyły naszą wiedzę. Uwagi i wskazówki wykorzystamy. Ostatnia
wypowied
> ź
> powinna być bardzo pouczajaca dla osób, które myślą tylko o sobie i które za
> wszelką cenę dążą do zniszczenia wszystkiego wokół aby pokazć swoja wyższość.
>
> Jeszcze raz dziękujemy i załączamy
pozdrowie
> nia


Dziękuję za ciepłe słowa i życze powodzenia.
Dzisiaj jestem bardzo zmęczony, ale za to sporo
dostało mi sie ciepłych słów. I to mnie mobilizuje do
dobrej pracy.

Pozdrawiam