olszaa
22.08.05, 11:14
Może komus sie przyda ;)
1. Zasięgnięcie opinii ekspertów:
- np. Stowarzyszenia "Wspólnota Mieszkaniowa" - w sprawie celowości zmiany
zarządu oraz możliwości i sposobów dokonania tej zmiany.
2. Nieformalne zebrania grupy właścicieli:
- w celu ustalenia planu działań, określenia formuły zarządu i wytypowania
kandydata (kandydatów) do nowego zarządu. Jeżeli we wspólnocie brak osób,
które miałyby kwalifikacje, chęć, a przede wszystkim czas na pracę w
zarządzie - należy poszukać kandydata na zewnątrz, najlepiej wśród
profesjonalnych zarządców nieruchomości.
3. Rozmowy z kandydatem (kandydatami) do zarządu, analiza ofert:
Jeżeli właściciele zdecydowali się na zarząd profesjonalny, powinni zebrać i
zanalizować dostępne oferty i wybrać najlepszą z nich (co niekoniecznie
oznacza: najtańszą). Profesjonalni zarządcy nieruchomości zwykle posiadają i
chętnie przedstawiają standardowe oferty pisemne. Kandydat powinien jednak -
po bliższym poznaniu nieruchomości i jej dokumentacji - sprecyzować ofertę,
tzn. przedstawić projekt umowy o sprawowanie zarządu, oraz szkic planu
gospodarczego. Przed dokonaniem ostatecznego wyboru warto pokazać ofertę,
projekt umowy i szkic planu gospodarczego ekspertowi, i poznać jego opinię.
Uwaga: do zarządu wspólnoty mogą być wybrane wyłącznie osoby fizyczne (art.
20 ustawy o własności lokali). Jeżeli chcemy mieć w zarządzie profesjonalną
firmę, możemy wybrać do zarządu szefa tej firmy, nie troszcząc się o to, czy,
w jakim zakresie i za jakie pieniądze będzie on zatrudniał do poszczególnych
czynności swoich pracowników. W umowie, którą z nim zawrzemy na podstawie
wyboru, określimy wyłącznie wynagrodzenie dla niego - jako osoby fizycznej -
z tytułu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.
Jeżeli właściciele chcą wybrać do zarządu osobę (osoby) z własnego grona, a
osoby te nie mają doświadczenia w zarządzaniu nieruchomościami - należy w tej
fazie zobowiązać kandydatów do szybkiego zapoznania się z przepisami prawa
dotyczącymi wspólnot mieszkaniowych i z literaturą fachową. Należy również
znaleźć kandydata (kandydatów) do administrowania nieruchomością. Może to być
zarówno osoba fizyczna jak osoba prawna: profesjonalna firma zarządzająca.
Przy wyborze ofert stosuje się te same kryteria, co przy wyborze kandydatów
do zarządu, trzeba jednak pamiętać, że od dnia 1 stycznia 2002 r.
administratorem - zarządcą nieruchomości - może być wyłącznie osoba fizyczna
posiadająca licencję zawodową zarządcy nieruchomości albo firma zatrudniająca
do zarządzania nieruchomościami licencjonowanych zarządców (art. 184 i art.
232 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. z
późn. zmianami). Przepisy te nie obowiązują, jeżeli administratorem w
nieruchomości jest jej współwłaściciel (art. 190 ustawy o gospodarce
nieruchomościami).
4. Wniosek o zwołanie zebrania właścicieli:
- w celu podjęcia uchwał o odwołaniu zarządu i wyborze nowego zarządu.
Wniosek, zgodnie z art. 31 pkt b ustawy o własności lokali, powinien być
podpisany przez właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w
nieruchomości wspólnej. Zalecamy dołączenie do wniosku projektów uchwał, ze
wskazaniem kandydata (kandydatów) do nowego zarządu. Wniosek powinien również
zawierać postulat zaproszenia kandydata (kandydatów) na zebranie właścicieli
i dostarczenia właścicielom, wraz z zawiadomieniem o zebraniu, powielonych
materiałów ofertowych. Jeżeli proponowane uchwały powodują zmianę sposobu
zarządu (zasad zarządzania), we wniosku należy przypomnieć o konieczności
zaproszenia na zebranie notariusza (por. pkt 5).
Zebranie zwołuje aktualny zarząd wspólnoty, a jeżeli nie wykona on tego w
przyjętym zwyczajowo terminie (30 dni) - zebranie może zwołać każdy z
właścicieli lokali, stosując odpowiednio przepisy art. 30 ustawy o własności
lokali. Właściciel zwołujący zebranie przejmuje wszystkie obowiązki zarządu w
zakresie organizacji zebrania, przy czym ma prawo do zwrotu - od wspólnoty -
poniesionych nakładów (np. kosztów wynajęcia sali, kosztów powielania i
wysyłki materiałów, itd.). Wspólnota może wystąpić o potrącenie tych kosztów
z wynagrodzenia dotychczasowego zarządu, który nie wykonał obowiązku
wynikającego z art. 31 ustawy o własności lokali.
5. Formalne zebranie właścicieli, na podstawie art. 31 UWL:
- w celu podjęcia uchwał o odwołaniu zarządu i wyborze nowego zarządu. W
zebraniu powinni uczestniczyć kandydaci do nowego zarządu, by dokładniej
przedstawić swoje oferty i odpowiedzieć na pytania właścicieli.
Uwaga: jeżeli uchwała właścicieli powoduje zmianę sposobu zarządu (zasad
zarządzania) - np. odwołuje zarząd określony w umowie notarialnej i wpisany
do księgi wieczystej - musi być podjęta w obecności notariusza i przez niego
zaprotokołowana. W zebraniu podejmującym taką uchwałę musi więc uczestniczyć
także notariusz. Po zaprotokołowaniu uchwały notariusz wniesie do właściwego
sądu wniosek o dokonanie zmian wpisu w księdze wieczystej, zgodnie z art. 37
UWL i art. 24 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, z dnia 6 lipca 1982
r. z późniejszymi zmianami.
znalezione na stronie
www.rzeczpospolita.pl/prawo/doc/Wspolnota/spis_tresci.html#2
tam tez masa innych przydatnych "ściąg"
