serafin666
22.08.05, 22:36
Doliwa Adam, Mróz Teresa Monitor Prawniczy 2002/9/391
artykuł
Tezy publikacji :
1. Słusznie [w art. 3 ust. 2 ustawy z 1994 r. o własności lokali] na
pierwszym miejscu został wymieniony grunt, jest to bowiem bardzo istotny
składnik nieruchomości wspólnej. Nie ma jednak bliższego określenia o jaki
grunt chodzi, przecież nie tylko zajęty pod budynek. Należy to pojęcie
interpretować szerzej, np. także grunt zapewniający dostęp do drogi
publicznej, czy inny z uzasadnionych względów niezbędny.
2. Warunkiem wszakże takiego przekształcenia [chodzi o podział wspólnoty]
jest bezwzględny wymóg zachowania przede wszystkim współwłasności
nieruchomości wspólnej, a także samodzielności lokali. Przekształcenia nie
mogą więc prowadzić do "wyjścia ze współwłasności" nieruchomości wspólnej
jako takiej, do jej zniesienia. Dopuszczalne są takie przekształcenia gdzie
może dochodzić do zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości
wspólnej, zaś trwać powinna nadal w sposób niezagrożony odrębna własność
lokali.
3. Jedną z podstawowych czynności prowadzących do podziału wspólnoty
mieszkaniowej będzie podjęcie uchwały przez właścicieli lokali, wyrażającej
zgodę na dokonanie podziału nieruchomości wspólnej i na zmianę wysokości
udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 6 i
5a). Bez wątpienia jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu,
wymagająca więc zgody właścicieli. [...]Jak przewiduje art. 1 ust. 2 WłLokU w
zakresie, który nie został jej treścią uregulowany stosuje się przepisy KC. W
tym przypadku powinny być to reguły przewidziane w art. 199 KC, a nie reguły
ustalone art. 23 ust. 2 WłLokU, czyli należy przyjąć, że potrzebna jest zgoda
wszystkich współwłaścicieli.
4. Podział wspólnoty lub połączenie się to czynności przekraczające zakres
zwykłego zarządu, więc zarząd lub zarządca występujący z taką inicjatywą
musiałby uzyskać zgodę wszystkich właścicieli lokali. W tej sytuacji zasady
ingerencji sądu w sprawy wspólnoty mieszkaniowej, określone art. 24 WłLokU,
nie będą miały zastosowania.
5.Przedmiotem podziału (połączenia) jest nie wspólnota jako taka, lecz
nieruchomość wspólna. Jeszcze precyzyjniej ujmując sprawę, wspomniane
czynności odnoszą się do zakresu bądź dalszego istnienia współwłasności
nieruchomości wspólnej.
6. Wspólnota ma wprawdzie w ograniczonym zakresie zdolność prawną i sądową,
ale trudno o niej nawet mówić jako o jednostce organizacyjnej. Ustawodawca
wprowadzając do ustawy pojęcie wspólnoty mieszkaniowej, nie tyle chciał
wzbogacić obrót prawny o kolejny podmiot, co scementować określone środowisko
osób - właścicieli lokali, podkreślając płaszczyznę ich wspólnego interesu -
zarządzanie nieruchomością wspólną. Wspólnota powstaje, bez potrzeby
jakiejkolwiek rejestracji, samorzutnie z chwilą wyodrębnienia własności, co
najmniej jednego lokalu. [...]
Członkiem danej wspólnoty stać się można wyłącznie przez to, że nabędzie się
własność nieruchomości lokalowej wchodzącej w skład konkretnej nieruchomości
wspólnej.
7. Współwłasność nieruchomości wspólnej (na którą składają się grunt oraz
części budynku i urządzenia służące do wspólnego użytku właścicieli lokali)
ma charakter przymusowy - tzn., że nie można żądać zniesienia tej
współwłasności dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 zd. 2
WłLokU) - w zakresie obejmującym grunt zabudowany wraz z powierzchnią do
korzystania z niego.
8. Tylko w sytuacji określonej w art. 5 ust. 2 WłLokU dojść może do podziału
wspólnoty na dwie lub więcej. Stanie się tak wtedy, gdy utworzone przez
podział odrębne działki gruntu są zabudowane budynkiem (budynkami), w których
wyodrębniono własność co najmniej jednego lokalu.
Natomiast w sytuacji określonej w art. 5 ust. 1 WłLokU, zniesienie
współwłasności nieruchomości wspólnej w odniesieniu do części gruntu
wspólnego, która nie jest niezbędna do korzystania z niej, nie prowadzi do
podziału wspólnoty, lecz jedynie do sytuacji, w której właściciele lokali
staną się współwłaścicielami nowej, wydzielonej przez podział, nieruchomości
gruntowej; współwłaścicielami w częściach ułamkowych, do której to
współwłasności nie będą już miały zastosowania przepisy WłLokU, lecz przepisy
KC o współwłasności (art. 195-221).
9. Do podziału nieruchomości wspólnej w zakresie przewidzianym w art. 5 ust.
1 WłLokU znajdą zastosowanie przepisy art. 93 i nast. ustawy z 21.8.1997 r. o
gospodarce nieruchomościami.
10. Do zbycia objętej współwłasnością zwykłą nieruchomości wydzielonej przez
podział nieruchomości wspólnej, potrzeba złożenia przez zarząd wspólnoty
stosownego oświadczenia w formie notarialnej (art. 158 KC), to zaś musi być
poprzedzone uchwałą właścicieli lokali wyrażającą zgodę na dokonanie tej
czynności, jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu oraz
udzielenie zarządowi przez wspólnotę pełnomocnictwa notarialnego (art. 99 § 1
KC) do dokonania tej czynności (art. 22 WłLokU).
