iga35
31.08.05, 23:27
2 punkt porządku dziennego:
Sprawozdanie Komisji Polityki Przestrzennej, Budowlanej i Mieszkaniowej oraz
Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej o rządowym projekcie
ustawy o zmianie ustawy o własności lokali, ustawy zmieniającej ustawę o
własności lokali oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami (druki nr 1291 i
1554).
Wiceprezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Ewa Bończak-Kucharczyk:
Panie Marszałku! Panie i Panowie Posłowie! Bardzo krótko chciałam wyrazić
poparcie dla sprawozdania dwu połączonych komisji i wyrazić jedynie żal, że
ten jedyny artykuł, którego dwie podkomisje nie przyjęły a tak oczekiwany
przez właścicieli lokali dotychczas nie znalazł akceptacji połączonych
komisji.
Chciałabym też powiedzieć, że obawy co do tego, iżby miało nastąpić
odwrócenie sytuacji, w której jakaś mniejszość właścicieli zdecydowanie
miałaby krzywdzić właściciela większościowego, są chyba zdecydowanie
wyolbrzymione. Mamy bowiem do czynienia we wspólnotach z dwoma rodzajami
większości: większość udziałów w nieruchomości wspólnej, czyli większość
własności, i większość właścicieli lokali. Te dwa rodzaje większości nie
pokrywają się, przy czym proponowana przez rząd wersja nie zmierza do tego,
żeby mniejszość liczona według liczby właścicieli narzucała wolę większości,
ponieważ nowa zasada dotyczyła jedynie wprowadzenia innego trybu głosowania.
Głosowanie natomiast odbywałoby się według zasady większości, ale liczonej
nie według udziałów w nieruchomości wspólnej, lecz według liczby właścicieli
lokali. Problem powstał w wyniku sytuacji praktycznych: gdy nie wiadomo, czy
uchwała jest podjęta, istnieje nie tylko potrzeba, ale konieczność zmiany
trybu głosowania. A taka sytuacja może wystąpić wtedy, kiedy na przykład
wyobraźmy sobie zliczymy wszystkie udziały w nieruchomości wspólnej i
wyjdzie nam, że wszyscy właściciele lokali mają udziały w łącznej wysokości
0,95. Proszę mi teraz powiedzieć, w którym momencie oddana jest większość
głosów za uchwałą: Czy wówczas kiedy oddano 0,51, czy wówczas kiedy oddano
połowę z 0,95? Tego typu wątpliwości nie pozwalają dokładnie stwierdzić, czy
uchwała w niektórych sytuacjach została czy też nie została podjęta. Drugim
wyjątkiem od zasady głosowania większością udziałów jest sytuacja, w której
istnieje jeden większościowy właściciel, ma on większość głosów. Ta sytuacja
stała się przyczyną wielu skarg, skoro jeden większościowy właściciel
permanentnie narzuca swoją wolę pozostałym właścicielom, którzy z natury
rzeczy są w większej liczbie, jeśli weźmiemy pod uwagę liczbę właścicieli. Ta
sytuacja powoduje, że iluzoryczne stają się prawa mniejszościowych
właścicieli, a im także przysługuje konstytucyjna ochrona praw własności. W
związku z tym, że z jednej strony przepisy wymagają od nich uczestniczenia w
zarządzie rzeczą wspólną, domagają się pełnej odpowiedzialności za własność,
którą posiadają, a z drugiej strony uniemożliwia im się w praktyce
rzeczywiste oddziaływanie na zarząd nieruchomością wspólną, bowiem ich
starania okazują się zupełnie bezsensowne, a sytuacja, w której występuje w
bardzo wielu nieruchomościach jeden większościowy właściciel jest sytuacją de
facto przejściową, ponieważ przy sprzedaży kolejnych lokali ta liczba
nieruchomości z jednym większościowym właścicielem w miarę upływu czasu
będzie malała, wydawałoby się, że zwłaszcza wtedy kiedy ustawa wchodzi w
życie, kiedy przywracamy pełne prawo własności, kiedy nareszcie właściciel ma
otrzymać pełne właścicielskie prawa, to w tym okresie przejściowym nie
powinno być naruszania tych praw. Nie powinno tworzyć się fikcji z praw,
które się rzekomo jakoby daje, ale nie pozwala się ich w pełni realizować.
W związku z tym zrobiliśmy w projekcie wyjątek dla dwóch jedynie
sytuacji, nie naruszając ogólnej zasady decydowania wedle udziałów we
własności nieruchomości wspólnej, naszym zdaniem wyjątek potrzebny. W związku
z tym, jak powiedziałam, pozostaje wyrazić żal i jeszcze powtórnie
wytłumaczyć, dlaczego akurat taka propozycja została przez rząd zgłoszona.
Chciałabym też dwa słowa powiedzieć na temat poprawki zaproponowanej przez
pana posła Kłopotka. Otóż problem polega na tym, że rzeczywistą intencją było
to, żeby ograniczyć możliwość interpretacji tego przepisu wyłącznie do osób
fizycznych. Chodziło o to, żeby nie wybierać w skład ciał wybieralnych
żadnych osób prawnych. Patrz: tej chwili tekst ustawy jest napisany w taki
sposób, że powstają wątpliwości, czy można wybierać do zarządu wybieralnego
osoby fizyczne, czy również i osoby prawne. Tę wątpliwość chcieliśmy usunąć,
definiując to wyraźnie, że chodzi o osoby fizyczne. To jest spowodowane
przede wszystkim faktem, że dobra zasada, porządna zasada prawna, stosowana
na ogół, brzmi, że nie należy wybierać osób fizycznych osób prawnych w skład
ciał wybieralnych, a z drugiej strony to osoby fizyczne ponoszą za swoją
działalność jako członkowie tych ciał odpowiedzialność. Ta odpowiedzialność
wynika również z przepisów Kodeksu karnego. Ten kodeks nie stosuje się do
osób prawnych. W związku z tym występuje tutaj jakby sprzeczność sytuacyjna,
gdyż nie można by było osoby prawnej wybranej w skład zarządu która zresztą
musiałaby być przez kogoś tam reprezentowana, przez jakieś kolejne osoby
fizyczne, one by się mogły zmieniać pociągnąć np. do odpowiedzialności
karnej. Stąd wyjaśniam, że intencją było, żeby ograniczyć możliwość
wybierania zarządu wyłącznie do osób fizycznych, natomiast pozostawiono bez
zmian możliwość powierzania zarządu osobom prawnym. Wtedy one na mocy umowy,
i z dopełnieniem jej warunków, będą odpowiadały jako osoby prawne za
czynności, które im powierzono umową w drodze aktu notarialnego. Tak więc
mamy dwie formy w rozmaity sposób dające się zastosować. To tyle tytułem
wyjaśnienia.
