umowa o administrowanie

[andrzejwak]

Mam pytanie. Jeżeli "stary" Zarząd Wspólnoty podpisał umowę o administrowanie
ze s.c. w zakresie zarządu zwykłego to czy "nowy" Zarząd musi akceptować
warunki tej umowy nawet wtedy gdy Wspólnota nie udzieli absolutorium
dla "starego" Zarządu?

[abcd17]

andrzejwak napisał:

> Mam pytanie. Jeżeli "stary" Zarząd Wspólnoty podpisał umowę o administrowanie
> ze s.c. w zakresie zarządu zwykłego to czy "nowy" Zarząd musi akceptować
> warunki tej umowy nawet wtedy gdy Wspólnota nie udzieli absolutorium
> dla "starego" Zarządu?

Stary zarzad zawiera umowy w imieniu i na rzecz wspolnoty. Strona w umowie jest
wspolnota a nie zarzad. Nie ma najmniejszego zwiazku pomiedzy moca umowy a
przyznaniem absolutorium. Zarzad posiada pelnomocnictwo do zawierania umow i
ew. skutki bledow rozliczane sa pomiedzy zarzadem a wspolnota. Rozliczenia
pomiedzy wspolnota a administratorem leza w innej plaszczyznie (tekst umowy).

Co wiecej, zarzad ustawowy nie definiuje nastepstw nie przyznania absolutorium
zarzadowi. Ew. skutki leza wiec wylacznie w gestii wewnetrznych ustalen
pomiedzy wlascicielami lokali.

Pozdrawiam,

[andrzejwak]

Chcę uściślić!
Czy nie powinna być podjęta stosowna Uchwała Wspólnoty upoważniająca Zarząd do
podpisania umowy z administaratorem, czy wynika to z upoważnienia ustawowego?

[abcd17]

andrzejwak napisał:

> Chcę uściślić!
> Czy nie powinna być podjęta stosowna Uchwała Wspólnoty upoważniająca Zarząd
do
> podpisania umowy z administaratorem, czy wynika to z upoważnienia ustawowego?

Zalezy od zwyczajow.
Rowniez, jezeli wynagrodzenie administratora miesci sie w ogolnej stawce
wynagrodzenia zarzadu uchwalonej przez wlascicieli w planie gospodarczym -
zarzad wspolnoty moze kontraktowac dowolnych wykonawcow do biezacej obslugi
nieruchomosci (sprzataczke, administratora, konserwatora itp.). Gdy wydatek na
administratora przekracza plan gospodarczy, zarzad powinien przedstawic
wlascicielom projekt uchwaly o korekcie planu zwiazanej z zatrudnieniem
administratora.
Zalecane jest, rowniez z wzgledow ktore staly sie podstawa Panskiego pytania,
by wybor administratora zostal "zaklepany" przez wspolnote. Zarzad powinien
przeprowadzic selekcje ofert roznych firm , wybrac optymalna i przedstawic na
zebraniu z swoja rekomendacja. To lezy w interesie zarzadu, bo odpowiedzialnosc
za zatrudnienie niesolidnej firmy rozlozy sie wtedy na cala wspolnote.
Podsumowujac, wspolnota powinna zobowiazac w uchwale zarzad do wyboru
najkorzystniejszej oferty, przedstawienia jej na zebraniu i pozostawienia
wlascicielom ostatecznej decyzji o wyborze. Podkreslam jednak - taki model
dobry jest w aktywnych wspolnotach, ktore interesuja sie sposobem zarzadzania.
Majac wlascicieli lokali, ktorzy nie przychodza na zebrania, ww. struktura
wyboru administratora moglaby zablokowac zarzadzanie budynkiem. Wtedy lepiej
jest pozostawic wolna droge dzialania zarzadowi (uznac, ze wybor administratora
stanowi czynnosc zwyklego zarzadu - mieszczac sie jesli chodzi o koszty w
stawce wynagrodzenia za zarzadzanie ustalonej w planie gospodarczym wspolnoty).

Pozdrawiam,

[mieszkanie.i.wspolnota]

andrzejwak napisał:

> Mam pytanie. Jeżeli "stary" Zarząd Wspólnoty podpisał umowę o administrowanie
> ze s.c. w zakresie zarządu zwykłego to czy "nowy" Zarząd musi akceptować
> warunki tej umowy nawet wtedy gdy Wspólnota nie udzieli absolutorium
> dla "starego" Zarządu?

WK;
Przepraszam za opóźnienie, ale przygotowania do warszawskiego seminarium
wspólnot całkiem oderwały mnie od bieżącej rzeczywistości Forum.
Umowę - o administrowanie i każdą inną - zarząd podpisuje w imieniu wspólnoty.
Jest to zatem umowa zawarta przez wspólnotę. Zmiana zarządu nie unieważnia
umowy, bez względu na przyczyny i okolicznosci tej zmiany. Nie ma więc żadnego
znaczenia fakt udzielenia lub nieudzielenia absolutorium.

Absolutorium zresztą - w wersji ustawy o własności lokali - jest dosyć mizernym
instrumentem prawnym. "Uchwała w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi jest
najdziwniejszą z wymienionych w UWL uchwał właścicieli. Do jej podjęcia co
najmniej raz w roku zobowiązują właścicieli aż dwa artykuły ustawy. Zarazem
jednak nie wiadomo, po co mają oni podejmować tę uchwałę, skoro udzielenie -
lub nieudzielenie - absolutorium Zarządowi nie pociąga za sobą żadnych
konsekwencji. Zarząd, któremu nie udzielono absolutorium, nie musi zrezygnować
z pełnionych funkcji, nie musi nawet naprawiać błędów ani zaniedbań, które były
powodem nieudzielenia absolutorium. Podejmowanie uchwały w tej kwestii
pozostaje więc czysto formalnym rytuałem. Uczestnikom zebrań właścicieli lokali
można jedynie radzić, by nie poświęcali na ten rytuał zbyt wiele czasu, zajęli
się natomiast debatą nad uchwałami, które mają dla nich realne, praktyczne
znaczenie.
W pierwszej kolejności zatem trzeba podjąć uchwałę w sprawie akceptacji
sprawozdania finansowego Zarządu. Warto przy tym pamiętać, że Zarząd prowadzi
gospodarkę wspólnoty na podstawie uchwalanego w każdym roku planu
gospodarczego - oraz ewentualnych aneksów do tego planu. Na corocznym zebraniu,
które powinno się odbyć do końca I kwartału, Zarząd przedstawia sprawozdanie z
wykonania tego planu w roku poprzednim. Akceptacja sprawozdania wydaje się
oczywista, jeżeli Zarząd wykonał dokładnie to, co rok wcześniej uchwalono w
planie gospodarczym. To jednak zdarza się rzadko. Często natomiast okazuje się,
że wydatki przekroczyły uchwalony plan, a Zarząd domaga się od właścicieli
dodatkowych opłat, wyrównujących niedobory finansowe. Właściciele powinni w tym
momencie ocenić, czy zwiększenie wydatków było uzasadnione, i w zależności od
tej oceny przyjąć lub odrzucić (w całości lub w części) przedstawione
sprawozdanie. Odrzucenie sprawozdania oznacza, że właściciele nie zapłacą za
nadmierne, niezaplanowane wydatki Zarządu; koszty niefrasobliwości pokryją
członkowie Zarządu z własnej kieszeni.
Poważne uchybienia w pracy Zarządu powinny być oczywiście - bo tego wymaga
ustawa - kwitowane votum nieufności czyli nieudzieleniem absolutorium. Ale, aby
było ono skuteczne, trzeba jeszcze zgłosić wniosek o odwołanie Zarządu, poddać
go pod głosowanie i podjąć stosowną uchwałę - zgodnie z przepisami art. 20
ust.2 UWL."
(cytat z książki "Gospodarowanie we wspólnocie mieszkaniowej", wyd.II, ZCO
Zielona Góra 2002)

Witold Kalinowski
501 514 786

[janer]

Mam swoje zdanie na temat pokrycia większych wydatków. Z całą pewnością nie
pokryje ich zarząd z własnej kieszeni. Co na to kodeks cywilny. Czy jeżeli
dokonałem ulepszeń ponad umowę a były one konieczne to nie mogę odzyskać ich
wartości. Po następne, wspólnota- osoba quasi-prawna sama odpowiadaa swoim
majątkiem, zarząd ją reprezentuje, nienadarmo napisano o osobach fizycznych,
ich majątek jest inny. No i po ostatnie - a spróbuj Pan uzyskać cokolwiek w
sądzie.
NOWY ZAWÓD- ZARZĄDCA NIERUCHOMOŚCI

[andrzejwak]

Czy to znaczy, że administrator może teraz zawierać Umowy z konserwatorami i
innymi nie licząc się z Zarządem.
Jeżeli Umowa mówi "administrator wykonuje wszystke czynności czążące na
Wspólnocie zgodnie z Załącznikiem 1.." to znaczy, że jeżeli czynność ta nie
jest wymieniona np. podpisywanie umów w imieniu Wspólnoty, to nie może tego
wykonywać?.
Jeżeli Umowa z administratorem nie mówi wprost o jego wynagrodzeniu to jeśli
uchwalimy np. 0,15 zł/m2 to będzie on musiał to przyjąć albo zrezygnować z
administowania?
Nasza Wspolnota posiada własną "wbudowaną" w budynku kotłownię olejową - czy
koszty związane z tą kotłownią należy traktować jako koszty zarządzania
nieruchomością wspólną?. Jeśli Umowa z administratorem nic nie wspomina o tej
kotłowni to jakie jest prawo w tym zakresie administratora?

[abcd17]

andrzejwak napisał:

> Czy to znaczy, że administrator może teraz zawierać Umowy z konserwatorami i
> innymi nie licząc się z Zarządem.

Nie.
Umowy z konserwatorami moze zawierac zarzad wspolnoty nie uzgadniajac wyboru
firmy z wlascicielami jesli ci w uchwale nie ustalili innego trybu wyboru
podwykonawcow i jesli plan gospodarczy przewiduje wynagrodzenie za konserwacje.

> Jeżeli Umowa mówi "administrator wykonuje wszystke czynności czążące na
> Wspólnocie zgodnie z Załącznikiem 1.." to znaczy, że jeżeli czynność ta nie
> jest wymieniona np. podpisywanie umów w imieniu Wspólnoty, to nie może tego
> wykonywać?.

Co to znaczy "wszystkie czynnosci ciazace na wspolnocie"? Troche koslawe o
sformulowanie.

> Jeżeli Umowa z administratorem nie mówi wprost o jego wynagrodzeniu to jeśli
> uchwalimy np. 0,15 zł/m2 to będzie on musiał to przyjąć albo zrezygnować z
> administowania?

Umowa o administrowanie bez stawki wynagrodzenia jest koslawa i nie do konca
zgodna z KC.

> Nasza Wspolnota posiada własną "wbudowaną" w budynku kotłownię olejową - czy
> koszty związane z tą kotłownią należy traktować jako koszty zarządzania
> nieruchomością wspólną?.

Tak.

> Jeśli Umowa z administratorem nic nie wspomina o tej
> kotłowni to jakie jest prawo w tym zakresie administratora?

Zadne.

Pozdrawiam,

[mieszkanie.i.wspolnota]

Absolutorium dla zarządu nie jest oceną pracy administratora, lecz zarządu.

Nowy zarząd musi honorować wszelkie zobowiązania wspólnoty, w tym wszystkie
podpisane w jej imieniu umowy. Umowy można jednak wymówić. Każda z nich powinna
zawierać punkty mówiące o zasadach rozwiązania umowy przez strony.

Przy okazji uwaga do wypowiedzi p. W. Kalinowskiego.

Przekroczenie planowanych kosztów może mieć różne przyczyny. Jedną z nich są
zaniedbania zarządu - w takim przypadku wspólnocie może przysługiwać
roszczenie.

Ale są też inne przyczyny - np. awarie, odszkodowania, a nawet świadome
przyjęcie przez właścicieli planu o zaniżonych kosztach (znam takie przypadki -
na opolszczyźnie właściciele żądali by zarząd-gmina utrzymywała nieruchomość za
ok. 0,60 zł/m2/mies i nie chcieli podjąć uchwały o przyjęciu rezygnacji zarządu
z tej funkcji).

Za takie przyczyny zarząd nie może odpowiadać.

[mieszkanie.i.wspolnota]

Włodzimierz Witakowski napisał:

> na opolszczyźnie właściciele żądali by zarząd-gmina utrzymywała nieruchomość
za ok. 0,60 zł/m2/mies i nie chcieli podjąć uchwały o przyjęciu rezygnacji
zarządu z tej funkcji).
>
> Za takie przyczyny zarząd nie może odpowiadać.

MOŻE, A NAWET POWINIEN.
ZA GŁUPOTĘ TRZEBA PŁACIĆ.
A GŁUPOTĄ OWEGO ZARZĄDU-GMINY BYŁO OCZEKIWANIE "uchwały o przyjęciu rezygnacji
zarządu z tej funkcji". TRZEBA BYŁO PO PROSTU ZREZYGNOWAĆ, ROZLICZYĆ SIĘ Z
DOTYCHCZASOWEJ PRACY I ODEJŚĆ.

W.KALINOWSKI
501 514 786

[andrzejwak]

Umowa nasza została świadomie "podsunięta" staremu Zarządowi przez byłego
Dyrektora ABK który bendąc w-ce Dyrektorem ABK "uruchomił" s.c. "Zarządzanie i
Obsługa Wspólnot Mieszkaniowych i "przejoł" w ten sposób 򗧈 mieszkań w
administrację. Zadna umowa nie jest o zarządzanie.Są to umowy bezterminowe z 1
rocznym wypowiedzeniem. Czy nie ma tu złamania ustawy o zamówieniach
publicznych bo przecięż współwłaścicielem np. u Nas jest w dalszym ciągu gmina
miejska. Czy umowa powinna określać ścisile zasady wynagradzania administatora
czy jeżeli Zebranie Wspólnoty uchwala stawkę za zarzą nieruchomością wspólną i
tam rozdziela ją na wynagrodzenia dla zarządcy to dla kogo? dla Zarządu czy dla
administatora przy tak sformułowanej umowie. Notabene cały czas się mówi o
Zarządcy a umowa jest o administrowanie. Uważam, że jest to działanie celowe
dla zmylenia właścicieli.