od kiedy prawo głosu

12.05.06, 10:30
Mam pytanie do fachowców: kiedy nowy właściciel lokalu kupionego od
developera nabywa prawo głosu we wspólnocie, jeżeli:
1. akt notarialny przeniesienia własności ma datę, np. 11.02.2006 r.
2. wnioski o dokonanie wpisu w istniejącej księdze wieczystej nieruchomości
oraz o założenie nowej księgi dla wyodrębnionego lokalu zostały złożone w
sądzie w dniu 16.02.2006 r.
3. księga wieczysta dla wyodrębnionego lokalu będzie urządzona w końcu
czerwca br. (wg informacji z sądu.
Czy chwila złożenia wniosku o wpis nowego współwłaściciela do istniejącej
księgi wieczystej całej nieruchomości jest chwilą nabycia prawa głosu we
wspólnocie?
    • serafin666 Re: od kiedy prawo głosu 12.05.06, 11:48
      moim zdaniem z datą w pkt 1, z całą zaś pewnością z datą w pkt 2; k.c. powiada:
      Art. 81. § 1. Jeżeli ustawa uzależnia ważność albo określone skutki czynności
      prawnej od urzędowego poświadczenia daty, poświadczenie takie jest skuteczne
      także względem osób nie uczestniczących w dokonaniu tej czynności prawnej (data
      pewna).
      § 2. Czynność prawna ma datę pewną także w wypadkach następujących:
      1) w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek
      dokumencie urzędowym - od daty dokumentu urzędowego;
      2) (52) w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie
      jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu
      terytorialnego albo przez notariusza - od daty wzmianki.
      • serafin666 Re: od kiedy prawo głosu 12.05.06, 11:53
        2000.06.29 wyrok NSA w Krakowie I SA/Kr 1289/00
        Jeżeli chodzi o ustalenie daty nabycia nieruchomości, to z przepisu art. 158
        Kodeksu cywilnego wyraźnie wynika, że datą zakupu lokalu mieszkalnego jest
        dzień, w którym dokonano faktycznego przeniesienia własności lokalu na
        podstawie aktu notarialnego.
      • kenman Re: od kiedy prawo głosu 12.05.06, 11:59
        Dzięki, Serafinie666.
        Też tak uważam, ale...
        przy zwoływaniu pierwszego rocznego zebrania wspólnoty w marcu br. jej zarząd
        (developer wpisany do pierwszego aktu notarialnego i tym samym narzucony
        wszystkim następnym itd.) nie zawiadomił o nim właścicieli lokali, którzy nie
        mieli urządzonych ksiąg wieczystych.
        Rodzi się więc kolejne pytanie: czy to zebranie było ważne i czy uchwały, które
        na nim podjęliśmy, są wiążące?
        • kenman Re: od kiedy prawo głosu 12.05.06, 12:01
          c.d.
          Na drugą połowę maja - zgodnie z uchwałą podjętą na zebraniu w marcu - zwołuje
          się następne zebranie bez zawiadamiania nowych właścicieli.
          • grandy Re: od kiedy prawo głosu 12.05.06, 12:26
            Deweloper zapewnie błędnie interpretuje zapisy art. 7 i 9 ustawy o własności lokali. Te przepisy regulują sposób wydzielenia w nieruchomości budynkowej odrębnej własności lokali, a deweloper chce je stosować do przeniesienia własności lokali już wydzielonych, które następnie zbył na mocy umów zawartych w formie aktu notarialnego.

            Co prawda właścicielem nieruchomości jest ten, kto jest ujawniony w księdze wieczystej, ale w przypadku nabywania lokali od dewelopera najczęściej lokale nie mają jeszcze urządzonych ksiąg wieczystych. Sąd urządzi księgę wieczystą i dokona wpisu właściciela w kolejności złożonych wniosków z mocą wsteczną od dnia złożenia wniosku. Tak więc akt notarialny wraz z wnioskiem złożonym do sądu o urządzenie księgi wieczystej i wpisanie właściciela lokalu - jest w tym przypadku przesądzający o ustaleniu prawa do własności lokalu.

            Sprawa będzie jeszcze prostsza, gdy ustalone zostanie, kto obecnie ponosi koszty utrzymania poszczególnych lokali i odpowiadających im części nieruchomości wspólnej. Deweloper niech głosuje za lokale za które płaci, a skoro deweloper żąda ponoszenia kosztów od nabywców lokali - to nie może mieć watpiwości kto wykonuje prawo własności. Zgodnie z art 13. ust. 1 ustawy o własności lokali tylko właściciel ponosi koszty utrzymania lokalu.
            • kenman Re: od kiedy prawo głosu 12.05.06, 12:36
              W kwestii ponoszenia kosztów utrzymania lokali i nieruchomości wspólnej
              developer traktuje wszystkich na tych samych zasadach a więc de facto uznaje
              odrębną własność lokali notarialnie sprzedanych=kupionych ale na zebraniach
              głosuje tak, jakby nadal był ich właścicielem.
              Czy to znaczy, że nasze marcowe uchwały nie są ważne, bo developer nie dopuścił
              do głosu (nie powiadomił o zebraniu) właścicieli a ich głosy bezprawnie
              zawłaszczył?
              • grandy Re: od kiedy prawo głosu 12.05.06, 18:28
                kenman napisał:

                > Czy to znaczy, że nasze marcowe uchwały nie są ważne, bo developer nie
                > dopuścił do głosu (nie powiadomił o zebraniu) właścicieli a ich głosy
                > bezprawnie zawłaszczył?

                Na podstawie kilkuzdaniowego opisu sytuacji - odpowiedź jest twierdząca, ale diabeł tkwi w szczegółach. Skuteczność pozwu zależeć będzie od przedmiotu uchwał, przebiegu zebrania i wielkości grupy właścicieli pozbawionych głosu. Trzeba będzie wykazać, że niepowiadomienie właścicieli miało wpływ na treść uchwał (wówczas podstawą zaskarżenia będzie art. 32 ustawy o własności lokali). Najłatwiej będzie uchylić uchwały gdyby okazało się, że po odliczeniu deweloperowi zawłaszczonych głosów - za uchwałami głosowało mniej niż 50% właścicieli (wówczas zaskarżenie trzeba oprzeć na art. 189 kodeksu postępowania cywilnego).

                Spytajcie dewelopera co woli: pozbawienie właścicieli lokali prawa do głoswania w sprawie swojej współwłasności, czy wyłudzenie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną od osób nie zobowiązanych do ponoszenia tych kosztów. Deweloper z pewnością dopuścił się jednego z tych czynów.
                • xxxll Re: od kiedy prawo głosu 12.05.06, 21:27
                  grandy napisał:

                  > Spytajcie dewelopera co woli: pozbawienie właścicieli lokali prawa do
                  > głoswania w sprawie swojej współwłasności, czy wyłudzenie zaliczek na
                  > pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną od osób nie zobowiązanych do
                  > ponoszenia tych kosztów.

                  Z teorii "trzy plus" z praktyki "pała!"

                  W okresie przenoszenia własności użytkownicy płacą czynsz lub jak kto woli tzw.
                  opłaty eksploayacyjne, a nie zaliczki.

                  Jednak developerzy z lenistawa, każą wszstkim wpłacać na konto wspólnoty(jak je
                  maja) lub na wyorębnione firmowe (co tez jest łamaniem prawa). Sdąd te
                  nieporozumienia na tym forum .

                  Wpisujący opisuja sytuacje jakie mają miejse w ich WM i przyjmuja że tak ma być
                  co niejednokrotnie jest błędem, ale to juz inny temat.
Pełna wersja