co nalezy do obowiazkow zarzadcy??

[tymulek]

mamy klopot z developerem, ktory nie chce zajac sie nasza niesprawna
wentylacja kominowa, a administrator dziala bardzo opieszale. czy
administrator powinien wystapic np do sadu w powyzszej sprawie czy tez to
moje indywidualna sprawa jako wlasciciela lokalu?? Jakie ma obowiazki
Administrator (na domiar zlego pelni funkcje Zarzadu)

[j666]

Formalnie rzecz biorąć ani wspólnota, ani w szczególności jej organ w postaci
zarządu czy zarządcy, ani tym bardziej administracja nie jest stroną przy
roszczeniach z tytułu gwarancji czy rękojmi wobec wykonawcy, a stroną mogą być
jedynie właściciele.
Każdy z właścicieli ma prawo wystąpić do wykonawcy o usunięcie wad części
wspólnej budynku z w.w. tytułu, względnie wystąpić do sądu jako strona (Powód).
Zdarza się, że właściciele w tym celu udzielają pełnomocnictwa członkom zarządu
wspólnoty, gdyż droga indywidualnego właściciela w sądzie przeciw wykonawcy
byłaby drogą przez mękę, i to dość kosztowną.
Twój administrator to może owszem usunąć wady na koszt wspólnoty (czyli m.in.
na Twój koszt), a potem właściciele po przedstawieniu rachunków mogliby domagać
się stosownego odszkodowania od wykonawcy, tym niemniej jest to sposób
ryzykowny z uwagi na niemal pewne podniesienie przez pozwanego później
wykonawcę [pseudo]uszkodzeń podczas takiej naprawy.
Lepiej samemu nic nie ruszać, no chyba, ze sprawa niecierpiąca zwłoki, wtedy
jak najszybciej zwróćcie się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego (tak
czy inaczej zwróćcie się, nie kosztuje).
JaC


> mamy klopot z developerem, ktory nie chce zajac sie nasza niesprawna
wentylacja kominowa, a administrator dziala bardzo opieszale.
> czy administrator powinien wystapic np do sadu w powyzszej sprawie czy tez to
moje indywidualna sprawa jako wlasciciela lokalu??
> Jakie ma obowiazki Administrator (na domiar zlego pelni funkcje Zarzadu)

[miro_mx]

J666 napisał;
< Formalnie rzecz biorąć ani wspólnota, ani w szczególności jej organ
< w postaci zarządu czy zarządcy, ani tym bardziej administracja nie
< jest stroną przy roszczeniach z tytułu gwarancji czy rękojmi wobec
< wykonawcy, a stroną mogą być jedynie właściciele.

A skąd kolega takie rewelacje wyczytał, że Zarząd lub Zarządca nie jest
uprawniony do usunięcia Wady z części nieruchomości wspólnej?
-----------
Z wszystkiego, co kiedykolwiek zostało napisane lubię tylko to, co autor napisał
własną krwią

[vip_wielka8]

miro_mx napisał:

> J666 napisał;
> < Formalnie rzecz biorąć ani wspólnota, ani w szczególności jej organ
> < w postaci zarządu czy zarządcy, ani tym bardziej administracja nie
> < jest stroną przy roszczeniach z tytułu gwarancji czy rękojmi wobec
> < wykonawcy, a stroną mogą być jedynie właściciele.
>
> A skąd kolega takie rewelacje wyczytał, że Zarząd lub Zarządca nie jest
> uprawniony do usunięcia Wady z części nieruchomości wspólnej?

kolega J666 nie napisał, że Zarząd lub Zarządca nie jest uprawniony do
usunięcia wady, tylko że nie jest uprawniony do dochodzenia roszczeń wobec
developera. Usunięcie wady (na koszt wspólnoty) z części nieruchomości wspólnej
objętej gwarancją/rękojmią developera świadczyłoby o niegospodarności Zarządu/
Zarządcy.

[miro_mx]

vip_wielka8 napisała;
< (…), tylko że nie jest uprawniony do dochodzenia
< roszczeń wobec developera.

A gdzie to jest zapisane, Że NIE może?

------------------------

[vip_wielka8]

miro_mx napisał:

> vip_wielka8 napisała;
> < (…), tylko że nie jest uprawniony do dochodzenia
> < roszczeń wobec developera.
>
> A gdzie to jest zapisane, Że NIE może?

A chociażby w Uchwale SN Izby Cywilnej z 23 września 2004r., sygn. akt III CZP
48/04:
"... wspólnota mieszkaniowa nie posiada legitymacji czynnej do dochodzenia
roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości
wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego,
chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia".

[miro_mx]

vip_wielka8 napisała;

(…)

Przeczytaj to uważnie (link) i jeszcze raz zadaj sobie pytanie; Gdzie to pisze,
że Zarząd lub, Zarzadca nie może wystąpić do dewelopera o usunięcie wady z
części nieruchomości wspólnej?


forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=523&w=45444271&v=2&s=0
-------

[vip_wielka8]

miro_mx napisał:

> Przeczytaj to uważnie (link) i jeszcze raz zadaj sobie pytanie; Gdzie to
pisze,
> że Zarząd lub, Zarzadca nie może wystąpić do dewelopera o usunięcie wady z
> części nieruchomości wspólnej?

Ależ może ;) tylko nie ma do tego legitymacji prawnej, więc developer może
sobie takie wystąpienie olać.

[miro_mx]

To, po co powołujemy Zarząd?

Z pewnością dla „jaj”! Więc dlaczego odpowiada majątkiem? No i jak gwarancja
się skończy – To, dlaczego zarząd MUSI usnąć „awarię”? Szopka zawsze w cenie a
wy dalej bawcie się w niewiedzy ODSZKODOWAWCZEJ ;-)
--------
Z wszystkiego, co kiedykolwiek zostało napisane lubię tylko to, co autor napisał
własną krwią

[vip_wielka8]

To ja Tobie zadam pytanie. Na podstawie czego Zarząd miałby się zwrócić do
developera o usunięcie wady, ewentualnie o odszkodowanie?
Na podstawie umowy między właścicielem a deweloperem. Jeżeli Zarząd dostanie
pełnomocnictwo do dochodzenia roszczeń z tytułu tej umowy to sprawa jasna. Ale
jeśli takiego pełnomocnictwa nie posiada? Ma samowolnie ograniczać prawo
właściciela do roszczeń odszkodowawczych?

[miro_mx]

Na podstawie powierzenia Zarządu (Zarządcy) w myśl art. 20 lub 18 uwl w ramach
sprawowanego przez nią zarządu nieruchomością wspólną – do tego zostałaś
powołana w myśl PRAWA ;-) Inaczej mówiąc na „legitymację prawną”!

„Sąd II instancji powziął wątpliwość, czy wspólnota mieszkaniowa utworzona na
podstawie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 Nr 80,
poz. 903 ze zm.) w ogóle jest uprawniona do dochodzenia przeciwko deweloperowi
sprzedawcy roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne i odszkodowawczych.
Byłaby, gdyby mieściło się to w ramach sprawowanego przez nią zarządu
nieruchomością wspólną. Wtedy, bowiem podmiotem praw i obowiązków jest wspólnota
jako całość, a nie poszczególni jej członkowie”. A w tej sprawie przekroczono
zakres (dołożyli lokale prywatne do sprawy) i dlatego przegrali.

Piszesz;
< Ma samowolnie ograniczać prawo
< właściciela do roszczeń odszkodowawczych?
Przecież do tego cię powołali! Nie wiem czy zauważyłaś? Zadaj sobie pytanie.
Czym wobec tego Zarządzasz? Skoro jest gwarancja to, po co Zarząd? Każdy sobie
rzepkę skrobie?
--------

[vip_wielka8]

Ręce opadają!!!

Sąd Najwyższy odpowiadał na konkretne pytanie prawne Sądu Apelacyjnego w
Gdańsku o następującej treśći:
"1. Czy wspólnota mieszkaniowa, utworzona na podstawie przepisów ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. nr 80,
poz. 903 ze zm.) posiada na podstawie art. 6 tej ustawy legitymację czynną do
dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne, odnoszące się do
nieruchomości wspólnej, oraz roszczeń odszkodowawczych, związanych z tymi
wadami, w stosunku do podmiotu, który sprzedał odrębne lokale mieszkalne jej
członkom w nowo wybudowanym budynku,
a w przypadku pozytywnej odpowiedzi na to pytanie:
2. w jaki sposób należy w tym wypadku ustalać początek biegu terminu zawitego,
wynikającego z art. 568 par. 1 k.c., do dochodzenia przez wspólnotę
mieszkaniową roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej,
a zwłaszcza, czy określa go data sprzedaży (ściślej: wydania) pierwszego czy
ostatniego lokalu mieszkalnego?"

Jak widzisz zarówno pytanie Sądu Apelacyjnego, jak i odpowiedź Sądu Najwyższego
dotyczyły wyłącznie roszczeń za wady fizyczne "odnoszące się do nieruchomości
wspólnej", a nie "lokali prywatnych". Co więcej SN dając negatywną odpowiedź na
pierwsze pytanie uznał za zbędną odpowiedź na pytanie drugie. A jaka powinna
ona być według Ciebie?

[miro_mx]

vip_wielka8 – Czy Ty, chcesz mi powiedzieć, że właściciel przejmujący od
developera swój lokal (swoją własność) również w protokole zdawczo odbiorczym
PRZEJMUJE nieruchomość Wspólną? A może za Ciebie uczynił to Zarząd w myśl art.
29 ust 1b!

Czy Ty, chcesz mi powiedzieć, że jeśli odpadnie tynk nad moimi drzwiami od
strony klatki schodowej, to Ja mam ubiegać się od developera naprawy na
częściach wspólnych? A czemu Ja a nie Kowalski obok? Też dotyczy to jego drzwi!
Ba, dlaczego nie sąsiad z klatki obok przecież on też ma udział w nieruchomości
wspólnej? Jarzymy już czy nie! A może trzeba stworzyć „Komitet” z danej klatki
schodowej jak w Alternatywach 4? Można też powałać Zarząd do tych czynności
jeśli wie się do czego się go powołuje (;-o

Czy Ty, chcesz mi powiedzieć, że drzwi wejściowe do klatki schodowej ulegną
wypadnięciu to najbliższy właściciel otrzyma od zarządu informację, że ma
wystąpić, do developera o naprawę? Może zarząd łaskawie to uczyni w końcu za coś
kasę bierze? Jest od tego ja d…..

I czy Ty, chcesz mi powiedzieć, że nieszczelność, która jest u pana X a skutki
są u Pana Y występuje do developera o rękojmię aby w lokalu X wprowadzić brygadę
remontową? To dlaczego nie wystąpił o naprawę Pan X, u którego jest
nieszczelność a skutki odczuwalne u Pana Y? A „faszysta” powie, Mój lokal to nie
nieruchomość wspólna (;-o

Przeanalizuj ten link i powiedz mi, co zrozumiałaś.
prawo-nieruchomosci.krn.pl/Legitymacja-czynna-wspolnoty-mieszkaniowej-1_2_166.html
-------

[vip_wielka8]

Wiesz co? Nie mam już siły i ochoty Ci tłumaczyć. Twoja odporność na wiedzę
mnie skutecznie zniechęca. Szkoda mojego czasu.

[miro_mx]

vip_wielka8 nawet nie wież Jak się z tobą zgadzam w 100% i dodam, że nie tylko
mi ręce opadają. Na koniec naszej wymianie zdań pozwolę sobie zacytować jedno
zdanie z podanego Linku i oprawię - WAM GO WSZYSTKIM - w ramkę abyście długo
pamiętali ;-)

<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<
------------------------------------------------------------------------------
SN wskazał jednak w uchwale formułę pozwalającą na zajęcie się tą sprawą przez
wspólnotę i wyręczenie w tym swych członków.
------------------------------------------------------------------------------
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

Szukajcie a znajdziecie, kołaczcie a wam otworzą się umysły!
Pozd.
Miro
-------

[j666]

> Czy Ty, chcesz mi powiedzieć, że właściciel przejmujący od developera swój
lokal (swoją własność) również w protokole zdawczo odbiorczym PRZEJMUJE
nieruchomość Wspólną?

Niestety NIE.

> A może za Ciebie uczynił to Zarząd w myśl art. 29 ust 1b!

Niestety NIE.
Na dobrą sprawę nieruchomość wspólną przejmują odpowiednie władze (jak straż
pożarna, urząd dozoru technicznego, ..., na końcu jest zezwolenie na
użytkowanie obiektu wydawane w powiecie).
Wcześniej od generalnego wykonawcy przejmuje deweloper właśnie.
W sumie to deweloper przejmując od wykonawcy ma interes szukać usterek, bo
generalny wykonawca udziela gwarancji i zwykle ma zatrzymaną część
wynagrodzenia na jakiś czas.
Element patologii pojawia się, gdy wykonawca i dweloper to ta sama firma
(choćby kapitałowo), lub wykonawca ogłasza upadłość w końcowej fazie (wcale nie
rzadkie), a zatrzymana gwarancja jest mniejsza, niż koszt usunięcia wad.

> Czy Ty, chcesz mi powiedzieć, że jeśli odpadnie tynk nad moimi drzwiami od
strony klatki schodowej, to Ja mam ubiegać się od developera naprawy na
częściach wspólnych?

Dokładnie TAK.

> A czemu Ja a nie Kowalski obok?

Oczywiście Kowalski obok też może.

> Też dotyczy to jego drzwi!

Oczywiście TAK, tak jak każda wada w części wspólnej (np. dowolna dachówka na
dachu czy dowolny kawałek dowolnej rynny).

> Ba, dlaczego nie sąsiad z klatki obok przecież on też ma udział w
nieruchomości wspólnej?

Oczywiście, TAK samo jak Kowalski.

> Jarzymy już czy nie!

My jarzymy, Ty nie.

> A może trzeba stworzyć „Komitet” z danej klatki schodowej jak w Alternatywach
4?

I to jest dobre pytanie o pozew zbiorowy.

> Można też powołać Zarząd do tych czynności jeśli wie się do czego się go
powołuje (;-o

> Czy Ty, chcesz mi powiedzieć, że drzwi wejściowe do klatki schodowej ulegną
wypadnięciu to najbliższy właściciel otrzyma od zarządu informację, że ma
wystąpić, do developera o naprawę?

Niekoniecznie najbliższy, dowolny właściciel.

> Może zarząd łaskawie to uczyni w końcu za coś kasę bierze?

Formalnie dopiero, gdy właściciel lub właściciele przeleją swoje roszczenia
odszkodowawcze na wspólnotę.

> Jest od tego ja d…..
> I czy Ty, chcesz mi powiedzieć, że nieszczelność, która jest u pana X a skutki
są u Pana Y występuje do developera o rękojmię aby w lokalu X wprowadzić
brygadę remontową?

To są trudne przypadki, bo zwykle każda strona zwala odpowiedzialność i winę na
inną stronę.

> To dlaczego nie wystąpił o naprawę Pan X, u którego jest nieszczelność a
skutki odczuwalne u Pana Y?

Bo Panu X nie cieknie i ma to głęboko w ..... ???

> A „faszysta” powie, Mój lokal to nie nieruchomość wspólna (;-o

Co do konkretnego lokalu roszczenie przysługuje tylko właścicielowi tego
konkretnego lokalu.
Pytanie, czy nieszczelność jest w lokalu, czy w instalacji lub izolacji
wspólnej.

> Przeanalizuj ten link i powiedz mi, co zrozumiałaś.

Jak widać ja i vip_wielka zrozumieliśmy wszystko, a Ty nic.

> Z wszystkiego, co kiedykolwiek zostało napisane lubię tylko to, co autor
napisał

A to czuć, i owszem.
JaC

[xxx.ll]

J666 napisał:
„> A może za Ciebie uczynił to Zarząd w myśl art. 29 ust 1b!
Niestety NIE.
Na dobrą sprawę _nieruchomość wspólną_ ***przejmują*** odpowiednie władze (jak
straż pożarna, urząd dozoru technicznego, ..., na końcu jest zezwolenie na
użytkowanie obiektu wydawane w powiecie).”


Zapoznaj się z tym art. a później wypisuj herezje! Nieruchomość wspólną przejmuje…

1b. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w
sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia
nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i
książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać
dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli
lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.

[j666]

Tyle tylko, że w chwili przekazania nieruchomości od użytkowania zarząd lub
zarządca zwykle jeszcze wcale nie istnieje...
JaC


> Nieruchomość wspólną przejmuje…

[xxx.ll]

Czy nie prościej przyznać się do BŁĘDU a nie brnąć w zaparte?

Dla ścisłości, wspólnoty mieszkaniowej też nie było ani właścicieli, idąc twoją
argumentacją. Widzę, że posiadasz _trzeźwe_ myślenie w sprawie. I tak na koniec,
Co ma uwl do oddania budynku do użytkowania i co ma wspólnego z tym art. 29 ust 1b?

[lech66]

nie wchodząc w meandry powyższej dyskusji powiem tylko, że jest to elementarny
obowiązek zarządcy i jeśli on nie chce tego robić to powinien natychmiast być
usunięty (a może nawet obciążony kosztami tej naprawy w razie zaniedbania).
Dla mnie jest to wręcz kuriozalne pytanie, bo jakże mogłoby być inaczej. Ja,
jako zarządca, robię to na okrągło.

[j666]

Czyli pewnie wielu z nas wywaliłoby Ciebie natychmiast na zbity pysk za
wyrzucanie pieniędzy wspólnotowych.
BTW Twoja praktyka jest często spotykana posród zarządców wskazanych przez
dewelopera - usuwają oni elementarne wady części wspólnych na koszt wspólnoty
(czyli właścicieli), zamiast nakłaniać tychże do wystąpienia przeciw wykonawcy
z tytułu rękojmi / gwarancji.
Patologia godna prokuratora.
JaC


> Ja, jako zarządca, robię to na okrągło.

parę łyków wódeczki ? Bredzisz ?

[lech66]

na koszt wspólnoty ? Żarty, oczywiście na koszt dewelopera.