skarga na administratora

[pappayya]

Witam, gdzie można złożyć skargę na administratora jeśli zostało wykryte
przestępstwo oszukiwania na rozliczeniu z dozorcą i złe dysponowanie środkami
wspólnoty oraz próba wyłudzenie w postaci wystawienia drugi raz tej samej
faktury do zapłaty. Proszę o pomoc.

[serafin666]

fałszerstwo dokumentacji, kodeks karny, policja, prokuratura

[pappayya]

dziękuję, czy najpierw odebrać dokumentację, czy zgłosić przestępstwo? Dodam, iż
została zamknięta przede mną księgowość (pod pretekstem, ze tego dnia księgowość
nie obsługuje mieszkańców)

[hooverr]

Witam
Przerabiam to. U mnie zarząd zamknął biuro przede mną i nie chce pokazać
dokumentów. Zaraz będzie rok jak jest zmknięte. Prawo kontroli zarządu
wspólnoty nie przysługuje właścicielowi.Nie mam już złudzeń.
Pozdrawiam i życzę wytrwałości.

[pappayya]

Ma Pan prawo wglądu w dokumenty na każde żądanie, proponuję pisemnie się zwrócić
listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

[de_la_hoya]

pappayya napisała:

> Ma Pan prawo wglądu w dokumenty na każde żądanie, proponuję pisemnie się zwróci
> ć
> listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Radzę dowiedzieć się kiedy księgwość jest czynna i wtedy wysłać pismo z
informacją, że bedziesz tego i tego dnia. Jak znowu księgowość bedzie miała
"przerwę" w pracy, wzywasz policję (nie pamiętam podstawy prawnej).
Już były na tym forum podobne wątki...

[pappayya]

Może prostowała dokumentacje ;), bo to ostatni dzień jej administrowania, na
zebraniu dzień wcześniej obie strony nie widziały sensu dalszej współpracy.

Skarga na administratora - na Berdyczów!

[wprost5]

Rady podane w tym wątku, przede wszystkim Serafina 666, teoretycznie dobre, ale
praktycznie mogące okazać się mało skutecznymi w obliczu powszechnej praktyki
instytucji powołanych do stania na straży prawa.
Na wstępie chcialbym zwrócić uwagę, że skuteczność jakichkolwiek skarg
składanych na administratorów jest żenująco niska a to z tego powodu, że
kierowane są one do korporacji zarządców nieruchomości a ci w skandalicznym
poczuciu solidarności zawodowej raczej nie robia krzywdy swoim kolegom. Chyba
już kilkakrotnie pisano o tym na nieniejszym forum.
Dobrą ilustracją takiej właśnie praktyki jest informacja w jednej z otatnich
Nieruchomości - cotygodniowym dodatku do Rzeczpospolitej. Opisano tam przypadek
osoby pragnącej sprzedać mieszkanie bez pośrednictwa biura handlu
nieruchomościami. Osoba ta zamieściła stosowną informację o tym w internecie
ale bardzo szybko kilkanaście biur handlu nieruchomościami zamiesciło ją w
swoich ofertach, bez zgody osoby oferującej mieszkanie na sprzedaż. Okazało
się, że takie postępowannie to złamanie przez biura prawa. Osoba pokrzywdzona
zawiadomiła o tym procederze bodajże jakąś komisję dyscyplinarną badająca
postępowanie agentow handlu nieruchomościami. Kara, jaka spotkała owych
oszustów, to... nagany, do tego bez podania do publicznej wiadomości. Teraz
wobec tego nie mamy co się dziwić, że jest i podobnie wśród zarządców
nieruchomości.
Dochodzi do tego wielokrotnie skandaliczne zachowanie zarządów wielu wspólnot,
które bardzo szybko dogadują się z administratorami i mamy do czynienia z tym,
co opisuje hooverr. Prawo kontroli owszem mamy, ale jest ono bardzo często nie
do wyegzekwowania.
Ale nadal wolimy naiwnie wierzyć w to prawo istniejące tylko na papierze
zamiast zacząć tworzyć jakąś organizację skupiająca członków wspólnot, będacą
przeciwwaga dla coraz lepiej zorganizowanych i mających jedynie na widoku swój
interes zarządców nieruchomości.

[babczyk]

Wiele racji ma wprost5 czy hooverr .

Sam niedawno złożyłem do prokuratury doniesienie o działanie zarządu razem z
administratorem na szkodę wspólnoty że nie wspomnę też o ukrywaniu dokumentów.
Do tego dołączyłem odpowiednie załączniki.

A wrażenie odniosłem takie że przesłuchiwany jako świadek, jestem totalnie
zdołowany wiedzą na temat wspólnot mieszkaniowych przez przesłuchujących mnie
policjantów. Zero wiedzy w tym temacie. Wspomnę , że nie mieli zielonego
pojęcia o tym że jest cos takiego jak, ustawa o własności.

Może tak się dzieje tylko w mym mieście, ale nie sądzę.

Administrator nie jest zarządem wspólnoty!!!

[majkowa]

wprost5 napisał:
skuteczność jakichkolwiek skarg
> składanych na administratorów jest żenująco niska a to z tego powodu, że
> kierowane są one do korporacji zarządców nieruchomości a ci w skandalicznym
> poczuciu solidarności zawodowej raczej nie robia krzywdy swoim kolegom. Chyba
> już kilkakrotnie pisano o tym na nieniejszym forum.

To co piszesz, to częściowa prawda.

Uzasadniam:
Komisja odpowiedzialności zawodowej może ukarać zarządców nieruchomości jeżeli z
uzasadnioną skargą do KOZ zwróci się zarząd wspólnoty. Jeżeli zarzuty stawia
tylko jeden z właścicieli, to KOZ ją odrzuca, uważając, że pierwszą instancją we
wspólnocie jest zarząd i tam właściciel powinien się kierować.

Skarga pojedyńczego właściciela może być rozpatrzona wyłącznie wtedy, gdy
dotyczy zarządcy nieruchomości, który faktycznie zarządza daną nieruchomością,
czyli zarząd jest mu powierzony notarialnie na podstawie art. 18 ust.1 UWL (i we
wspólnocie nie ma zarządu właścicielskiego). Taki zarządca może podejmować
wiążące decyzje dotyczące nieruchomości i powinien za nie odpowiadać.

Zazwyczaj jednak jest tak, że we wspólnocie jest wybrany zarząd, który podejmuje
decyzje, a zarządca spełnia rolę administratora - doradcy. Nie mogą zatem na nim
skupiać sie kary za błędne zarządzanie nieruchomością.

KOZ nie ma uprawnień do karania zarządów wspólnoty, a brak reakcji KOZ na skargi
indywidualnych właścicieli, to nie solidarność zawodowa, ale próba zwrócenia
uwagi właścicielom, że władza jest w ich rękach i tylko od nich zależy, kto jest
członkiem zarządu.

Moim zdaniem lepiej nie mieć wcale zarządu, czyli wystąpić do sądu o wyznaczenie
zarządcy przymusowego lub notarialnie powierzyć zarząd , niż mieć wybrany zarząd
skorumpowany, lub niekompetentny, który nie spełnia oczekiwań właścicieli.

[majkowa]

Jest jeszcze trzecia mozliwość, bez notariusza i sądu.
Wybranie do jednoosobowego zarządu licencjonowanego zarządcy, z zachowaniem
kontroli właścicielskiej.

[wprost5]

Jak zwykle, wypowiedzi majkowej skłaniają mnie do polemiki, ale nie mam o to
pretensji, bo pozwala to nieco lepiej zrozumieć zagadnienie. Czy znależć jakieś
skuteczne rozwiązenie, w to już wątpię.
Ze swej strony też stwierdzę, ze majkowa ma racje, ale niezupełnie, w każdym
razie według mnie.
Rzeczywiście, wiekszośc z nas chyba zapomina, że za nieprawidlowości we
wspólnocie odpowiada zarząd a wynajęty administrator czy firma zarządzająca
powinna służyć mu jedynie pomocą w realizacji jego pomysłów. Ale w praktyce
jest zupełnie inaczej, powstała bowiem bardzo wygodna dla administratórów
sytuacja. Otóż z tylnego siedzenia praktycznie zarzadzają wspólnota nie
ponosząc żadnej za to odpowiedzialności. Bo okazuje się, że sprytni
administratorzy tak potrafia omotac sobie glupich członkow zarządu, że ci robia
praktycznie to, co podpowie im administrator. Stąd administrator kręci lody pod
ochronnym parasolem rozpostartym przez zarząd. Własnie dlatego często czlonek
wspolnoty nie może doprosiś się od zarządu jakichkolwiek dokumentów - po prostu
tak podszeptuje mu administrator. Jak odbywa się takie obłaskawianie członków
zarządu, to wie wielu z nas - przy okazji remontu w budynku ekipa za wiedzą
administratora zrobi bezplatnie coś tam członkowi zarządu w jego mieszkanku. I
zaczyna działać stare prawo psychologii - zasada wzajemności. Poza tym pan
administrator już ma w garści członka zarządu - jak ten zacznie mu patrzeć
jednak na ręce, ten zawsze może powiedziec, że pan czlonek dał się kupić.
Proste ale skuteczne!
Prawnie jest wszystko w porządku i rzeczywiście nic do tego Komisji
odpowiedzialności zawodowej. I dlatego zarządy nie kwapia się, aby informować
KOZ o przewinacg wynajętego administratora. Ale w moim odczuciu jest to
rżnięcie głupa przez KOZ. Bo nic nie stoi na przeszkodzie, aby to właśnie KOZ
próbowal wymuszać jakieś standardy uczciwego zarzadzania i administrowanie a
nie chować się za formalne zapisy prawa. A tak właśnie postępuje znakomita
większośc korporacji zawodowych o czym przekonałem się niedawno na rozprawie
dyscyplinarnej wytoczonej radczyni prawnej w mojej spółdzielni.
KOZ nie mając uprawnień do karania czlonkow zarządów oczywiście nie może tego
robić ale z drugiej strony nic nie robi, aby starać się przywoływać do porzadku
swoich członków będacych w nieuczciwej symbiozie z zarządami. A ta niby próba
zwracania uwagi włascicielom na ich właścicielskie uprawnienia przypomina mi
niedawna rozmowe z niejakim Alfredem Domagalskim, szefem Krajowej Rady
Spółdzielczej przekonujacym nie,k ze on jako jej prezes nic nie może, że
praktycznie o wszystkim decydują spółdzielcy itp. dyrdymały. Zapomnial tylko
pajac, że zarówno on jak i jego lustratorzy wysyłani do społdzielni
permanentnie potwierdzaja nieprawdę dając tym samym argumenty do ręki oszustom-
prezesom, ze wszystko jest OK.
Rada o występowanie do sądu o zarząd komisaryczny wspólnoty ma wielokrotnie
mniejsze szanse powodzenia niż mozliwośc spotkania się z autorka tych porad
czyli majkową. Bo po prost znowu doskonale funkcjonujacy tandem zarząd-
administrator czy firma zarzadzająca skutecznie i przez lata będzie skutecznie
praciagał spraww w sadzie(babczyk coś tu moze od siebie dodać).
Powoli dochodze do wniosku, że po prostu KOZ i różne zrzeszenia zarządców
nieruchomości pozazdrościły sitwie ze spółdzielni mieszkaniowych sielskiego
życia i próbują przenieć na grunt wspólnotowy metody stosowane w spółdzielniach
czyli fikcyjne kontrole i możliwości różnych przestępczych działań oczywiście w
mniejszej skali niż w spółdzielczości.
Podobne zdanie mam w przypadku tzw. trzeciej możliwości zaproponowanej przez
majkową - chodzi o wybranie do jednoosobowego zarządu licencjonowanego
zarządcy, z zachowaniem kontroli właścicielskiej. Brzmi to ładnie, ale bardzo
szybko znajdziemy się w sytuacji opisanej przeze mnie nieco wcześniej
(sterowanie kontrolą włąścicielską przez licencjonowanego zarządcę!). Może
inspiratorka nieniejszego postu zechciałaby napisać coś więcej o swoim pomyśle,
bo może istotnie jestem z góry uprzedzony.
Opiszę wtedy zasłyszany przypadek zarządzania dośc duża wspólnotą w Warszawie,
który powinien dać co niektórym wiele do myślenia

[pappayya]

Jestem za stworzeniem takiej organizacji pomagającej wspólnotom, ponieważ sama
odczułam boleśnie jej brak. Wspólnoty zostały rzucone na głęboką wodę bez
żadnego przygotowania, a instytucje "powołane"do pomocy w zarządzaniu działają
na szkodę i mimo zachowania czujności bardzo trudno to udowodnić, mnie się to
udało dzięki świetnemu zgraniu całej wspólnoty i dozorczyni, która udostępniła
mi swoją umowę z administratorem, rozliczenie roczne i współpracowała ze mną,a
administrator był nękany pismami składanymi na dziennik za potwierdzeniem i na
zebraniu musiał przedstawić specyfikacje faktur, bo nie chcieliśmy przyjąć
sprawozdania, mimo,że zrobił wszystko by nam to uniemożliwić. I różnica wyszła
znaczna, choć na zebraniu nie nazwaliśmy jej po imieniu.
Bez połączenia sił szanse mamy słabe by poradzić sobie z oszustem.

Pappayya - nie wszyscy dadzą sobie radę !

[wprost5]

Twój post jest jedynie potwierdzenie mojej wiedzy na ten temat i konieczności
wspólnych dzialań.
Nie wiem, ile masz lat, ale starsi czlonkowie w bardzo wielu wspólnotach są
praktycznie bez szans w starciu z tandemem zarząd- administartor(firma
zarządzająca).